Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 августа 2014 г. N Ф09-4646/14 по делу N А76-21182/2012

Екатеринбург

11 августа 2014 г.

Дело N А76-21182/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Тороповой М.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Администрации Копейского городского округа Копейск (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу N А76-21182/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель Микурова Нина Петровна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям Администрации Копейского городского округа Челябинской области (далее - управление), обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Оценки" (далее - общество "Южно-Уральский Центр Оценки") о признании недостоверным отчета от 22.05.2012 N 379-12 "Об оценке рыночной стоимости 2-х нежилых помещений N 3 площадью 37,5 кв. м, N 7 площадью 14,2 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, д. 10"; принятии пунктов 2.1, 2.2 договора купли-продажи 2-х нежилых помещений N 3 площадью 37,55 кв. м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, оформленного между управлением и предпринимателем, в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано за 448 305 руб., из них сумма стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, в размере 295 000 руб. зачтена продавцом в счет оплаты нежилого помещения N 3 общей площадью 37,5 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10. Продавец считает оплату за проданное имущество, в размере 295 000 руб. погашенной. Остаток оплаты за нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10,, составляет 153 305 руб. Нежилое помещение N7 общей площадью 14,2 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано 128 418 руб.

Пункт 2.2. Оплата суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца согласно графику платежей (приложение). Счет продавца для основного платежа: УФК по Челябинской области (Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области) ИНН 7411003610 КПП 741101001 БИК 047501001 Код ОКАТО 75428000000 р/с 40101810400000010801 в ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества." (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда от 12.02.2014 (судья Лукьянова М.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 (судьи Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что судами не дана надлежащая оценка отчету общества "Южно-Уральский Центр Оценки" от 22.05.2012 N 379-12, который, по мнению заявителя жалобы, отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки N 1.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.11.2007 N 112/530-07, в соответствии с п. п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатора находящиеся в собственности арендодателя нежилые помещения N 23, 25, 30 общей площадью 38,1 кв. м, для размещения ателье по пошиву и ремонту одежды, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, д. 10.

Из приложения N 1 к договору аренды следует, что помещение N 23 имеет площадь 14,4 кв. м, помещение N 25 - 9,5 кв. м, а помещение N 30 - 14,2 кв. м.

Срок договора аренды определен с 01.11.2007 по 01.10.2008 (п. 4.1 договора).

В соответствии с п. 5.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленные ему нежилые помещения в размере 1009 руб. 19 коп. в месяц.

По акту приема-передачи от 01.11.2007 нежилые помещения N 23, 25, 30 общей площадью 38,1 кв. м переданы арендатору.

На основании разрешения на строительство объекта недвижимости от 15.02.2008 предпринимателем осуществлена реконструкция арендуемых помещений.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 28.01.2010 серии 74 АВ N 656040 и от 11.06.2009 серии 74 АВ N 227622 за муниципальным образованием "Копейский городской округ" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 3 общей площадью 51, 7 кв. м, и помещение N 7 площадью 14, 2 кв. м.

Управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым арендатору предлагается приобрести нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв. м и нежилое помещение N 7 общей площадью 14,2 кв. м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, д. 10, за плату в размере 842 000 руб. и 218 000 руб. соответственно.

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость продаваемых нежилых помещений определена на основании отчета общества "Южно-Уральский Центр Оценки" от 22.05.2012 N 379-12.

Не согласившись с указанной в проекте договора купли-продажи рыночной стоимостью нежилых помещений, предприниматель подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил свою стоимость спорных нежилых помещений (562 000 руб. за нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв. м и 213 000 руб. за нежилое помещение N 7 общей площадью 14,2 кв. м), а также предложил зачесть в счет оплаты стоимость произведенных неотделимых улучшений приобретаемого имущества в размере 208 178 руб.

Отказ управления от заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных предпринимателем, послужил основанием для обращения последнего в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суды обоснованно исходили из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с п. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 13 Закона об оценочной деятельности).

Судами установлено, материалами дела подтверждено и управлением не оспаривается наличие у предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений. Кроме того, спорное имущество включено в план приватизации в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, управлением инициирована процедура заключения договора купли-продажи.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что согласно заключению эксперта Санталовой Г.Е. от 25.05.2013 N 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012, выполненного на основании определения суда от 15.04.2013, отчет общества "Южно-Уральский Центр Оценки" от 22.05.2012 N 379-12 не соответствует Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки ФСО N 1 и ФСО N 3. Рыночная стоимость нежилого помещения N 3 общей площадью 37,5 кв. м составляет 448 305 руб., нежилого помещения N 7 общей площадью 14,2 кв. м - 128 814 руб. (без учета НДС). По результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом Санталовой Г.Е., определена стоимость неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем в арендуемых помещениях в 2008 году, которая составляет 295 000 руб.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования, определив условия спорного договора купли-продажи на основании результатов судебной экспертизы.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что отчет общества "Южно-Уральский Центр Оценки" от 22.05.2012 N 379-12 отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки N 1, судом апелляционной инстанции рассмотрен и правомерно отклонен как противоречащий фактическим обстоятельствам дела, в частности, выводам эксперта в экспертном заключении от 25.05.2013 N 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Оснований для переоценки доказательств и сделанных судами на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу N А76-21182/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Администрации Копейского городского округа Копейск - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.Ю. Смирнов М.В. Торопова