Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2014 г. N 18АП-3427/14

г. Челябинск

17 апреля 2014 г.

Дело N А76-21182/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 14 апреля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области на решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу N А76-21182/2012 (судья Лукьянова М.В.).

В заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Микуровой Н.П. - Белоус Т.С. (доверенность от 21.01.2013),

Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - Кизилова Ю.А. (доверенность от 30.09.2013).

Индивидуальный предприниматель Микурова Нина Петровна (далее - ИП Микурова Н.П., предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к муниципальному образованию Копейский городской округ в лице Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области, обществу с ограниченной ответственностью "Южно-Уральский Центр Оценки" (далее - Управление и ООО "Южно-Уральский Центр Оценки" соответственно, ответчики) о признании недостоверным отчета N 379-12 "Об оценке рыночной стоимости 2-х нежилых помещений N 3 площадью 37,5 кв.м., N 7 площадью 14,2 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, пр. Ильича, д. 10"; принятии пунктов 2.1, 2.2. договора купли-продажи 2-х нежилых помещений N3 площадью 37,55 кв.м., расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, оформленного между Управлением и ИП Микуровой Н.П. в следующей редакции:

"Пункт 2.1. Нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано за 448 305 руб., из них сумма стоимости неотделимых улучшений, произведенных покупателем, в размере 295 000 руб. зачтена продавцом в счет оплаты нежилого помещения N 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10. Продавец считает оплату за проданное имущество, в размере 295 000 руб. погашенной. Остаток оплаты за нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10,, составляет 153 305 руб. Нежилое помещение N 7 общей площадью 14,2 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Копейск, ул. Ильича, д. 10, продано 128 418 руб.

Пункт 2.2. Оплата суммы, указанной в пункте 2.1 настоящего договора, производится покупателем в рассрочку ежемесячно не позднее 30 числа каждого месяца согласно графику платежей (приложение). Счет продавца для основного платежа: УФК по Челябинской области (Управление имуществом администрации Копейского городского округа Челябинской области) ИНН 7411003610 КПП 741101001 БИК 047501001 Код ОКАТО 75428000000 р/с 40101810400000010801 в ГРКЦ ГУ Банка России по Челябинской области.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества." (с учетом уточнения исковых требований, т. 4 л.д. 132).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 (резолютивная часть от 05.02.2014) исковые требования предпринимателя удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением не согласилось Управление (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Микуровой Н.П.

По мнению подателя апелляционной жалобы, судом первой инстанции не дана надлежащая оценка отчету ООО "Южно-Уральский Центр Оценки" N 379-12 от 22.05.2012, который отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки N 1. Отчет был составлен оценщиком, который действовал непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. Вывод суда о завышении Управлением стоимости приватизируемого имущества является необоснованным.

Апеллянт также указывает со ссылкой на п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) на то обстоятельство, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители второго ответчика не явились.

С учётом мнения представителей истца и первого ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанного лица.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истцом представлено дополнительное доказательство - соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, которое приобщено судом на основании ч. 2 ст. 65, ч. 2 ст. 268 АПК РФ.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Управлением (арендодатель) и ИП Микуровой Н.П. (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений N 112/530-07 от 01.11.2007, в соответствии с п.п. 1.1, 1.2 которого арендодатель обязуется передать во временное пользование арендатора нежилые помещения NN 23, 25, 30, находящиеся в собственности арендодателя, общей площадью 38,1 кв.м, для размещения ателье по пошиву и ремонту одежды, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10 (т. 1 л.д. 10-14).

Из приложения N 1 к договору аренды следует, что помещение 23 имеет площадь 14,4 кв.м, помещение 25 - площадь 9,5 кв.м, а помещение 30 - площадь 14,2 кв.м (т. 1 л.д. 14).

Срок договора аренды определен с 01.11.2007 по 01.10.2008 (п. 4.1 договора аренды).

Согласно п. 5.1 договора аренды арендатор уплачивает арендодателю в течение срока действия договора арендную плату за предоставленные ему нежилые помещения в размере 1009,19 руб. 19 коп. в месяц.

По акту приема-передачи от 01.11.2007 нежилые помещения N N 23, 25, 30 общей площадью 38,1 кв.м переданы арендатору (т. 1 л.д. 15).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 74 АВ 656040 от 28.01.2010 и серии 74 АВ 227622 от 11.06.2009 (т. 2 л.д. 2, 5) за муниципальным образованием "Копейский городской округ" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 3 общей площадью 51, 7 кв.м., и помещение N 7 площадью 14, 2 кв.м.

Управлением в адрес предпринимателя направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым последней предлагается приобрести нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв.м и нежилое помещение N 7 общей площадью 14,2 кв.м, расположенные по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10, за плату в размере 842 000 руб. и 218 000 руб. соответственно (т. 1 л.д. 18-23).

Согласно п. 2.1 проекта договора купли-продажи стоимость продаваемых нежилых помещений определена на основании отчета ООО "Южно-Уральский Центр Оценки" N 379-12 от 22.05.2012 "Об оценке рыночной стоимости 2-х нежилых помещений N 3 площадью 37,5 кв.м, N 7 площадью 14,2 кв.м, расположенных по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10" (т. 1 л.д. 116-154).

Не согласившись с указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи рыночной стоимостью нежилых помещений, истец подписал договор купли-продажи с протоколом разногласий, в котором предложил свою стоимость спорных нежилых помещений (562 000 руб. за нежилое помещение N 3 общей площадью 37,5 кв.м и 213 000 руб. за нежилое помещение N 7 общей площадью 14,2 кв.м), а также предложил зачесть в счет оплаты стоимость произведенных неотделимых улучшений приобретаемого имущества в размере 208 178 руб. (т. 1 л.д. 24, 25-26).

Отказ Управления от заключения договора купли-продажи на условиях, предложенных ИП Микуровой Н.П., послужил основанием для обращения последней в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования предпринимателя, суд первой инстанции пришел к выводу, что предприниматель имеет преимущественное право на выкуп спорных нежилых помещений. Квалифицировав заявленные истцом требования как направленные на урегулирование разногласий по цене выкупаемого имущества в порядке преддоговорного спора, на основании результатов судебной экспертизы суд пришёл к выводу о недостоверности отчёта о рыночной стоимости приватизируемого имущества, выполненного ООО "Южно-Уральский Центр Оценки", и как следствие - недостоверности определённой рыночной стоимости, и обязал Управление заключить договор купли-продажи по цене, определённой по результатам судебной экспертизы. На основании оценки представленных предпринимателем доказательств осуществления неотделимых улучшении приобретаемого ей имущества и результатов судебной экспертизы по оценке стоимости таких улучшений, суд также принял решение зачесть стоимость таких улучшений при определении выкупной цены спорных нежилых помещений.

В суде апелляционной инстанции судом дополнительно установлено, что между Управлением (арендодатель) и ИП Микуровой Н.П. (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, которым стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, указав в качестве предмета договора помещение общей площадью 51, 7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу г. Копейск, пр. Ильича, 10 (помещение N 3 площадью 37, 5 кв.м. и помещение N 7 площадью 14, 2 кв.м.).

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционной суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, заявленные предпринимателем исковые требования обусловлены возникшими между сторонами договора купли-продажи разногласиями относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

На основании ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; задолженность по арендной плате за аренду такого имущества отсутствует; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По смыслу цитированных положений ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ обязательным условием для реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в собственность является нахождение арендуемого имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Наличие у предпринимателя как субъекта малого и среднего предпринимательства преимущественного права на выкуп спорных нежилых помещений в ходе судебного разбирательства ответчиком не оспаривалось (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ), кроме того, спорное имущество включено в план приватизации в порядке ст. 4 Федерального закона N 159-ФЗ, Управлением инициирована процедура заключения договора купли-продажи (т. 1 л.д. 18-23).

При исследовании обстоятельства наличия у предпринимателя права на приватизацию апелляционным судом установлено следующее.

Истцу по договору аренды нежилых помещений N 112/530-07 от 01.11.2007 были предоставлены в аренду нежилые помещения NN 23, 25, 30, общей площадью 38,1 кв.м, из которых помещение N23 имеет площадь 14,4 кв.м, помещение N25 - площадь 9,5 кв.м, а помещение N30 - площадь 14,2 кв.м, для размещения ателье по пошиву и ремонту одежды, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Челябинская область, г. Копейск, пр. Ильича, 10 (т. 1 л.д. 10-14).

Как следует из материалов дела, предпринимателем на основании разрешения на строительство объекта недвижимости N ru 743040002005001-17/2008 от 15.02.2008 произведена реконструкция нежилых помещений общей площадью 61,25 кв.м, в соответствии с которой произведено объединение двух помещений в одно с устройством отдельной входной группы (т. 1 л.д. 32).

При сопоставлении технических характеристик и конфигурации помещений, указанных в качестве предмета договора в приложении N 1 к договору аренды нежилых помещений N 112/530-07 от 01.11.2007 (т. 1 л.д. 14), и кадастрового паспорта помещения N 3 (т. 2 л.д. 4) апелляционный суд приходит к выводу, что результатом реконструкции нежилых помещений NN 23, 25, предоставленных в аренду истцу, явился упразднение в них вспомогательных помещений, а также присоединение к ранее переданным в аренду предпринимателю помещениям N 23 и N 25 двух помещений (в кадастровом паспорте помещения - N 3 площадью 8,9 кв.м, N 4 площадью 3,3 кв.м).

Каких-либо изменений в технических характеристиках помещения N 30 площадью 14, 2 кв.м. судом не установлено (т. 1 л.д. 14, т. 2 л.д. 8).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Как следует из п. 1, 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В суде апелляционной инстанции Управление в порядке ч. 2 ст. 65, ч. 2 ст. 268 АПК РФ представило дополнительное соглашение от 2010 г. к договору аренды от 01.11.2007, заключенное между истцом и ответчиком, которым стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, указав в качестве предмета договора помещение общей площадью 51, 7 кв.м., расположенные на первом этаже жилого дома по адресу г. Копейск, пр. Ильича, 10 (помещение N 3 площадью 37, 5 кв.м. и помещение N 7 площадью 14, 2 кв.м.).

Учитывая, что договор аренды заключен на срок 11 месяцев (пункт 4.1. договора), в соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ дополнительное соглашение не подлежит государственной регистрации и в силу п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его подписания.

Таким образом, на момент включения органом местного самоуправления имущества в план приватизации помещения N 3 общей площадью 37, 5 кв.м. и N 7 общей площадью 14, 2 кв.м., являющиеся объектом приватизации, в полном объеме являлись предметом действующего договора аренды.

Из анализируемого дополнительного соглашения следует, что соглашение заключено в 2010 году (уточнить конкретную дату его подписания стороны в пояснениях апелляционному суду затруднились), в п. 3 соглашения указано, что оно вступает в силу с 01.01.2011.

Норма ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ в качестве обязательного условия льготной приватизации муниципального имущества предусмотрена необходимость действия договора аренды приватизируемого имущества не менее 2 лет до даты вступления в силу указанного Федерального закона (05.08.2008), и с учетом установленных судом фактических обстоятельств в части помещений N 3 площадью 8,9 кв.м, N 4 площадью 3,3 кв.м данное условие не соблюдено.

Между тем апелляционный суд не находит оснований полагать, что предприниматель не имеет преимущественного права на приватизацию помещений, включенных муниципальным образованием в план приватизации, в полном объёме в силу следующих обстоятельств.

Согласно разрешению на строительство объекта недвижимости N ru 743040002005001-17/2008 от 15.02.2008 в отношении находящихся у предпринимателя на праве аренды произведена реконструкция, в соответствии с которой произведено объединение двух помещений в одно с устройством отдельной входной группы (т. 1 л.д. 32).

При сопоставлении технических характеристик и конфигурации помещений N 23 и N 25 по данным технической инвентаризации от 18.09.2006 (т. 1 л.д. 14) и помещения N 3 актуального кадастрового паспорта помещения после реконструкции (т. 2 л.д. 4) апелляционным судом установлено, что в результате реконструкции, помимо демонтажа двух вспомогательных помещений в составе помещений NN 23, 25 (по плану помещения от 18.09.2006), а также присоединения к ранее переданным в аренду предпринимателю помещениям N 23 и N 25 двух помещений (в кадастровом паспорте помещения - N 3 площадью 8,9 кв.м, N 4 площадью 3,3 кв.м).

Из проекта реконструкции помещений (т. 4 л.д. 3, 5) следует, что результате реконструкции произведено устройство проема для входной двери в наружной стеновой панели на месте оконного проема с разборкой подоконной части проема.

Данное обстоятельство подтверждается чертежом проекта реконструкции (т. 4 л.д. 5).

Таким образом, по существу присоединённые к ранее арендуемым помещениям N 23 и N 25 помещения N 3 и N 4 представляют собой входную группу в помещения N 23 и 25.

Кроме того, из указанных же документов следует, что помещения N 3 и 4, появившиеся в результате реконструкции, неразрывно связаны с помещениями N 23 и 25 (по актуальному кадастровому паспорту - N 1 и N 2), представляют собой единый объект.

В силу ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

По мнению Минрегиона России, изложенному в письме от 25.06.2009 N 19669-ИП/08 "О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов капитального строительства", под строениями и сооружениями вспомогательного использования следует понимать сооружения пониженного уровня ответственности по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований". Критерием для отнесения строений к вспомогательным является наличие на рассматриваемом земельном участке основного здания, строения или сооружения, по отношению к которому новое строение или сооружение выполняет вспомогательную или обслуживающую функцию (ст. 135 ГК РФ).

Применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ N 1160/11 от 28.09.2013, о вспомогательной характере объекта свидетельствует отсутствие у него самостоятельного хозяйственного назначения, выполнение им лишь обслуживающей функции по отношению к основному объекту.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

С учётом указанного правового обоснования, учитывая, что через вновь образованные в результате реконструкции помещения N 3 и 4 осуществляется проход в помещения N 23 и 25 (по актуальному кадастровому паспорту - N 1 и N 2), что обуславливает использование приватизируемых помещений как единое целое, при отсутствии доказательств недобросовестности поведения арендатора, апелляционный суд полагает, что в данном случае предприниматель имеет право на приватизацию всех заявленных помещений.

В силу требований ст. 3 Федерального закона N 159-Фз имущество приватизируется субъектами малого и среднего предпринимательства по рыночной цене, определённой независимым оценщиком.

В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 указанного Закона определено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе арбитражным судом. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта Санталовой Г.Е. N 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012 от 25.05.2013, выполненного на основании определения суда от 15.04.2013 (т. 2 л.д. 79-84, т. 3 л.д. 2-106), установлено, что отчет ООО "Южно-Уральский Центр Оценки" N 379-12 от 22.05.2012 не соответствует Закону об оценочной деятельности, стандартам оценки ФСО N 1 и ФСО N 3. Рыночная стоимость нежилого помещения N 3 общей площадью 37, 5 кв.м. составляет 448 305 рублей, нежилого помещения N 7 общей площадью 14,2 кв.м. составляет 128 814 руб. (без учета НДС).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Частью 6 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ установлено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В силу правовой позиции, сформированной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении N 9785/12 от 25.12.2012, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена на стоимость этих улучшений.

По результатам судебной экспертизы, выполненной экспертом Санталовой Г.Е., определена стоимость неотделимых улучшений, произведённых в 2008 году в арендуемых предпринимателем помещениях, которая составляет 295 000 руб.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что между сторонами имелись разногласия относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости, с учетом совокупной оценки на основании статьи 71, пункта 3 статьи 86 АПК РФ представленных в материалов дела отчета оценщика и результатов судебной экспертизы о рыночной стоимости спорного нежилого помещения, рыночной стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу об установлении условий спорного договора купли-продажи на основании результатов судебных экспертиз.

Довод апелляционной жалобы Управления о том, что отчет ООО "Южно-Уральский Центр Оценки" N 379-12 от 22.05.2012 отвечает нормам действующего законодательства об оценочной деятельности, а также Федеральному стандарту оценки N 1, апелляционная коллегия находит необоснованным, поскольку он противоречит фактическим обстоятельствам дела, в частности выводами эксперта в экспертном заключении N 15/04-32-ЗЭ-А76-21128/2012 от 25.05.2013. Конкретных обстоятельств, равно как и подтверждающих их доказательств, позволяющих дать критическую оценку заключению эксперта, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2014 по делу N А76-21182/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по имуществу и земельным отношениям администрации Копейского городского округа Челябинской области - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.А. Суспицина Л.В. Пивоварова