Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 2 сентября 2014 г. N Ф09-3870/14 по делу N А76-9884/2013

Екатеринбург

02 сентября 2014 г.

Дело N А76-9884/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 августа 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 сентября 2014 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Смирнова А.Ю.,

судей Тороповой М.В., Рябовой С.Э.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (далее - Сбербанк России) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А76-9884/2013 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 29.07.2014, начатом в составе: председательствующего Смирнова А.Ю., судей Рябовой С.Э., Столярова А.А., приняли участие представители:

Прокуратуры Свердловской области - Черкезов С.И. (доверенность от 28.04.2014 N 8/2-15-14);

Сбербанка России - Слободчиков А.С. (доверенность от 31.10.2013 N 9-ДГ/У50).

На основании ч. 5 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание было отложено с 29.07.2014 на 27.08.2014 на 10 час. 45 мин.

Определением Арбитражного суда Уральского округа от 26.08.2014 в соответствии с ч. 2, 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Столярова А.А. в связи с нахождением в ежегодном отпуске на судью Торопову М.В.

В судебном заседании 27.08.2014 принял участие представитель Сбербанка России - Шелухина И.С. (доверенность от 24.07.2014 N 9-ДГ/У258).

Прокурор Челябинской области обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу "Энергоарсенал" (далее - общество "Энергоарсенал"), обществу с ограниченной ответственностью "Стройхолдинг" (далее - общество "Стройхолдинг") о признании недействительным договора от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16979 кв.м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, применении последствий недействительности сделки путем возложения обязанности на общество "Стройхолдинг" возвратить Комитету земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, взыскания с Комитета в пользу общества "Стройхолдинг" 2 661 918 руб., взыскания с Комитета в пользу общества "Энергоарсенал" 200 359 руб. (с учетом уточнения предмета исковых требований, заявленного в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра), федеральное государственное унитарное предприятие по техническому обслуживанию защитных средств и сооружений гражданской обороны "Экран" (далее - предприятие "Экран"), Сбербанк России, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской области (далее - Управление Росимущества), администрация города Челябинска (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.10.2013 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи земельного участка от 19.07.2011 N 4542/зем., заключенный между Комитетом, обществами "Энергоарсенал" и "Стройхолдинг", признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде взыскания с Комитета в пользу общества "Стройхолдинг" 2 661 918 руб., взыскания с Комитета в пользу общества "Энергоарсенал" 200 359 руб. В применении последствий недействительности сделки в виде возложения обязанности на общество "Стройхолдинг" возвратить Комитету земельный участок площадью 16979 кв.м с кадастровым номером 74:36:0607001:74 отказано.

Комитет, общество "Стройхолдинг", Сбербанк России и предприятие "Экран" обратились с апелляционными жалобами на указанное решение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Определением от 12.12.2013 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Акционерный коммерческий банк "Челиндбанк" (открытое акционерное общество) (далее - Челиндбанк).

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) исковые требования прокурора Челябинской области удовлетворены частично. Договор от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи земельного участка площадью 16979 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, с кадастровым номером 74:36:0607001:74, заключенный между Комитетом и обществами "Энергоарсенал", "Стройхолдинг", признан недействительным. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Сбербанк России просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, а также на нарушение и неправильное применение норм материального права. По мнению заявителя, принятое судом постановление противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации), суд мог признать договор купли-продажи недействительным только в части доли в праве собственности на земельный участок, принадлежащей Российской Федерации и необходимой ей для осуществления своих прав как собственника подземного сооружения. Сбербанк России также полагает, что нарушены его права и законные интересы добросовестного залогодержателя недвижимого имущества, в частности, общей долевой собственности 93/100 на земельный участок, общей площадью 16979 кв.м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, принадлежащей обществу "Стройхолдинг". Признавая недействительным договор от 19.07.2011 N 4542/зем. купли-продажи указанного земельного участка без применения последствий его недействительности, суд в отношении прав залогодержателей - Сбербанка России и Челиндбанка, не высказался, создав правовую неопределенность в отношении действительности и порядка реализации их прав. По утверждению Сбербанка России, имеется злоупотребление истцом своими правами, поскольку истец мог воспользоваться иными способами защиты своих прав, способствующими соблюдению баланса интересов в отношении спорного земельного участка, в частности потребовать раздела земельного участка. Кроме того, как указывает заявитель, судом необоснованно отклонен довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, так как в настоящем случае, по мнению Сбербанка России, истцом фактически заявлено требование о признании права собственности, истец обратился в суд по истечении трехлетнего срока исковой давности с момента возникновения права собственности администрации г. Челябинска на спорный объект.

Рассмотрев доводы, изложенные в кассационной жалобе, изучив материалы дела и проверив правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции полагает, что оснований для отмены постановления суда не имеется.

Как установлено судом и следует из материалов дела, спорный земельный участок общей площадью 16979 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Каслинская, 5, поставлен на государственный кадастровый учет 23.04.2009 с присвоением кадастрового номера 74:36:0607001:74, имеет разрешенное использование - для эксплуатации производственной базы (кадастровый паспорт земельного участка от 16.03.2011 N 7436/205/11-653).

На основании распоряжения г. Челябинска от 30.06.20111 N 4061-к указанный земельный участок продан в общую долевую собственность обществу "Стройхолдинг" (93/100 доли в праве собственности) и обществу "Энергоарсенал" (7/100 доли в праве собственности) для совместной эксплуатации нежилых зданий производственной базы в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между Комитетом (продавец) и обществами "Энергоарсенал", "Стройхолдинг" (покупатели) заключен договор купли-продажи от 19.11.2011 N 4542/зем., по условиям которого продавец продал в общую долевую собственность (93/100 доли в праве собственности - обществу "Стройхолдинг", 7/100 доли в праве собственности - обществу "Энергоарсенал"), а покупатели купили указанный земельный участок, осмотрев его в натуре и ознакомившись с его количественными и качественными характеристиками, подземными и надземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель, в границах кадастрового паспорта земельного участка и уплатили за него установленную п. 2.1 настоящего договора стоимость земельного участка - 2 862 277 руб., из которых 2 661 918 руб. (93/100 от общей суммы) уплачено обществом "Стройхолдинг", 200 359 руб. (7/100 от общей суммы) - обществом "Энергоарсенал" (п. 1.2, 2.1 договора).

В подтверждение произведенной обществами "Энергоарсенал" и "Стройхолдинг" оплаты стоимости земельного участка в материалы дела представлены платежные поручения от 03.08.2011 N 635, от 03.08.2011 N 636, от 19.08.2011 N 660 и от 28.07.2011 N 228.

Земельный участок площадью 16979 кв. м с кадастровым номером 74:36:0607001:74 передан обществам "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал" по акту приема-передачи от 05.09.2011.

Право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 04.10.2011 за обществами "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал" в соответствующих долях, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2011 серии 74-АГ N 608915, 608916, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.05.2013 N 01/117/2013-187.

В дальнейшем общество "Энергоарсенал" по договору купли-продажи от 30.04.2013 N СХ/8 (с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2013 к договору) продало 7/100 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0607001:74 обществу "Стройходинг".

Переход права собственности на указанные 7/100 долей к обществу "Стройходинг" зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2013, что подтверждается штампом регистрационной записи на договоре и выпиской от 28.02.2013 N 01/129/2013-491.

Таким образом, в настоящее время собственником всего земельного участка общей площадью с кадастровым номером 74:36:0607001:74 является общество "Стройходинг".

Материалами дела также подтверждается, что Российская Федерация

является собственником объекта недвижимого имущества - нежилого здания (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны - убежище II класса) площадью 406,9 кв. м, инвентарный номер 38399, литер: И, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Каслинская, д. 5 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ N 647587).

Указанное нежилое здание убежища передано Управлением Росимущества предприятию "Экран" в хозяйственное ведение; государственная регистрация права хозяйственного ведения на данный объект за предприятием "Экран" произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.10.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2011 серии 74-АГ N 647928).

В материалы дела представлены паспорт убежища N 1, кадастровый паспорт здания убежища от 19.09.2011, технический паспорт на здание убежища от 30.08.2011.

Как следует из акта осмотра от 19.08.2013, защитное сооружение гражданской обороны имеет два входа, расположенные с двух противоположных сторон, каждая входная группа возвышается над уровнем земли примерно на 1,8 м, само помещение возвышается на уровне 1,6 м, сверху смонтированы вентиляционные шахты высотой около 2 м каждая, всего 6 штук.

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74, переданном в общую долевую собственность обществ "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал" по договору купли-продажи от 19.07.2011 N 4542/зем., находится нежилое здание убежища, принадлежащее Российской Федерации, прокурор в интересах Российской Федерации в порядке ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обратился в арбитражный суд с соответствующим иском о признании указанного договора купли-продажи недействительным и применении последствий его недействительности.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассматривая дела по правилам, установленным, для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, признавая договор купли-продажи земельного участка от 19.11.2011 N 4542/зем недействительным, исходил из следующего.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на дату заключения оспариваемого договора купли-продажи (19.07.2011) на земельном участке с кадастровым номером 74:36:0607001:74 помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих обществам "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал", находился и находится в настоящее время также объект недвижимости - нежилое здание (склад стоянки электрокар (объект гражданской обороны - убежище II класса), принадлежащий Российской Федерации и переданный на праве хозяйственного ведения предприятию "Экран", право собственности и право хозяйственного ведения которых зарегистрировано 28.10.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.

Судом апелляционной инстанции также принято во внимание, что ранее общества "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал" в рамках дела N А76-9472/2012 обращались в арбитражный суд с иском к предприятию "Экран" и Управлению Росимущества, в котором просили понудить предприятие "Экран" осуществить процедуру снятия с учета принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения указанного объекта гражданской обороны в установленном законом порядке и обязать Управление Росимущества внести соответствующие изменения в реестр федерального имущества об указанном объекте. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.11.2012 в удовлетворении указанных исковых требований было отказано.

При этом при рассмотрении данного дела арбитражным судом был установлен факт того, что названный объект гражданской обороны расположен на земельном участке площадью 16979 кв.м с кадастровым номером 74:36:0607001:74.

Руководствуясь вышеприведенными нормами права и разъяснениями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, учитывая, что на спорном земельном участке на дату заключения оспариваемого договора находились объекты недвижимости нескольких собственников - обществ "Стройхолдинг" и "Энергоарсенал" (нежилые здания производственной базы) и Российской Федерации (объект гражданской обороны (убежище)), суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что при приобретении названными обществами в общую долевую собственность всего земельного участка Российская Федерация фактически лишилась права на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей на праве собственности объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание вышеизложенное суд апелляционной инстанции, установив наличие оснований для признания договора купли-продажи земельного участка от 19.11.2011 N 4542/зем. недействительным, правомерно удовлетворил требование прокурора в указанной части.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что применение реституции в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не представляется возможным, так как на основании оспариваемого договора от 19.07.2011 N 4542/зем. земельный участок был приобретен обществами "Энергоарсенал" и "Стройхолдинг" в общую долевую собственность, по договору купли-продажи от 30.04.2013 N СХ/8 (с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2013 к договору) общество "Стройхолдинг" выкупило у общества "Энергоарсенал" 7/10 долей в праве собственности на земельный участок и стало единоличным собственником последнего; кроме того, на спорном земельном участке также находятся объекты недвижимости общества "Стройхолдинг".

Относительно отказа в применении последствий недействительности сделки постановление суда апелляционной инстанции ни прокурором, ни ответчиками не обжалуется.

Довод Сбербанка России о том, что со стороны истца имеется злоупотребление своими правами, поскольку истец мог воспользоваться иными способами защиты своих прав, способствующими соблюдению баланса интересов в отношении спорного земельного участка, в частности потребовать раздела земельного участка, не принимается во внимание, поскольку, как указано судом апелляционной инстанции, от проведения землеустроительной экспертизы с целью определить земельный участок, необходимый для эксплуатации объекта гражданской обороны (убежище), участвующие в деле лица, в том числе ответчики, отказались.

Довод Сбербанка России о том, что судом необоснованно отклонен довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, так как в настоящем случае, по мнению Сбербанка России, истцом фактически заявлено требование о признании права собственности и он обратился в суд по истечении трехлетнего срока исковой давности с момента возникновения права собственности администрации г. Челябинска на спорный объект, отклоняется. Из содержания заявления прокурора не усматривается, что его требования направлены на признание права собственности. Таким образом, учитывая положения п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 181, ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, что срок исковой давности по иску о признании сделки ничтожной начинает течь с начала ее исполнения, а также принимая во внимание, что иск прокурора был направлен по почте 21.05.2013, суд апелляционной инстанции верно указал, что срок исковой давности не пропущен.

Доводы Сбербанка России со ссылкой на постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.07.2011 N 2763/11, от 08.02.2011 N 13534/10, в которых выражена правовая позиция о том, что права добросовестных залогодержателей при применении последствий недействительности сделок, на основании которых залогодатели приобрели имущество, впоследствии переданное в залог, должны учитываться, а сам переход права собственности в результате применения последствий недействительности возможен только с учетом мнения добросовестного залогодержателя, в связи с чем, как полагает Сбербанк России, нарушены его права и законные интересы добросовестного залогодержателя недвижимого имущества - общей долевой собственности 93/100 на земельный участок, общей площадью 16979 кв.м с кадастровым номером 74:36:0607001:74, принадлежащей обществу "Стройхолдинг", отклоняются, так как последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение в настоящем деле не применялись.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения постановления суда апелляционной инстанции в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2014 по делу N А76-9884/2013 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу ОАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

А.Ю. Смирнов

Судьи

М.В. Торопова С.Э. Рябова