Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 октября 2008 г. N Ф09-7362/08 по делу N А60-9386/2008

Екатеринбург

15 октября 2008 г.

Дело N А60-9386/2008

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании жалобу администрации городского округа "Богданович" (далее - администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 по делу N А60-9386/2008 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель администрации - Кузнецова Е.С. (доверенность от 15.10.2008);

предприниматель Саттаров Азим Малчы Оглы (паспорт серии 65 05 N 259063 выдан ОВД г. Богдановича 09.03.2005) и его представитель - Фарзалиев Ю.З. (доверенность от 23.04.2008).

Предприниматель Саттаров А.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным постановления главы городского округа "Богданович" от 08.05.2007 N 545 "Об утверждении границ земельного участка площадью 864 кв. м, расположенного по ул. Гагарина N 26б в г. Богдановиче, и предоставлении указанного земельного участка в собственность Вахно Н.Б.".

Определением суда от 05.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Вахно Николай Борисович.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2008 (резолютивная часть от 18.06.2008; судья Сабирова М.Ф.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 (резолютивная часть от 11.08.2008; судьи Карпова Т.Е., Усцов Л.А., Жукова Т.М.) решение суда первой инстанции отменено. Заявленные требования удовлетворены. Постановление главы городского округа "Богданович" от 08.05.2007 N 545 "Об утверждении границ земельного участка площадью 864 кв. м, расположенного по ул. Гагарина N 26б в г. Богдановиче, и предоставлении указанного земельного участка в собственность Вахно Н.Б." признано незаконным.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, администрация просит отменить постановление апелляционного суда, ссылаясь на неправильное применение судом п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", неполное выяснение апелляционным судом фактических обстоятельств дела. Заявитель полагает, что до исполнения предпринимателем Саттаровым А.М. обязательств по оплате приобретаемого по договору купли-продажи от 01.10.2005 недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к предпринимателю собственником здания, а также лицом, обладающим исключительным правом на приобретение расположенного под ним земельного участка в собственность, является Вахно Н.Б. По мнению администрации, запрет распоряжаться имуществом в период с момента передачи здания приобретателю до Момента государственной регистрации перехода права собственности на него не может распространяться на земельный участок, расположенный под зданием и не являющийся предметом договора купли-продажи.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Саттаров А.М. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемый судебный акт.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 01.10.2005 между Вахно Н.Б. (продавец) и предпринимателем Саттаровым А. М. (покупатель) заключен договор N 1 купли-продажи здания пивбара общей площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Богданович, ул. Гагарина, д. 26б. Цена здания составила 450 000 руб. Оплата должна производиться покупателем ежемесячно, равными частями в течение трех лет (с 01.01.2006 по 31.12.2008). Здание передано покупателю по акту приема-передачи от 01.10.2005 (т. 1, л. д. 13, 14).

Пунктом 3.2.1 названного договора предусмотрено, что после полной оплаты покупателем стоимости здания, продавец обязан предоставить необходимые документы для переоформления (регистрации) права собственности на нежилое помещение в Управление регистрационной службы по Свердловской области (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, из содержания договора следует, что оформление перехода права собственности на здание от продавца к покупателю стороны увязали с фактом полной оплаты здания. На момент обращения заявителя в суд срок исполнения обязательства покупателя по оплате здания не наступил.

Вахно Н.Б. 04.04.2007 обратился к главе городского округа "Богданович" с заявлением об утверждении границ земельного участка площадью 864 кв. м, расположенного в г. Богдановиче по ул. Гагарина, д. 26б, и предоставлении его за плату в собственность (т. 1, л. д. 88).

Постановлением главы городского округа "Богданович" от 08.05.2007 N 545 утверждены границы земельного участка площадью 864 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Богданович, ул. Гагарина, д. 26б, указанный земельный участок предоставлен в собственность Вахно Н.Б. с целевым использованием - под объект торговли (здание пивбара; т. 1, л. д. 12).

Межевание названного земельного участка проведено, он поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 66:07:10 02 004:0058 (т. 1, л. д. 76-78).

Предприниматель Саттаров А.М. в письме от 11.02.2008 обратился к главе городского округа "Богданович" с просьбой о приостановлении продажи земельного участка. Администрация не усмотрела оснований для приостановления продажи земельного участка, о чем сообщила предпринимателю Саттарову А.М. в письме от 14.02.2008 N 119 (т. 1, л. д. 16, 17).

Комитетом по управлению имуществом муниципального образования городского округа "Богданович" (продавец) и Вахно Н.Б. (покупатель) 12.02.2008 подписан договор N 37 купли-продажи земельного участка площадью 864 кв. м, расположенного по адресу: г. Богданович, ул. Гагарина, д. 26б (т. 1, л. д. 71-75).

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.03.2008 внесена запись N 66-66-25/004/2008-174 о регистрации права собственности Вахно Н.Б. на указанный земельный участок (т. 1, л. д. 50).

Вахно Н.Б. в апреле 2008 г. направил предпринимателю Саттарову А.М. проект договора аренды данного земельного участка площадью 864 кв. м (т. 1, л. д. 19-20).

Предприниматель Саттаров А.М., полагая, что постановление главы городского округа "Богданович" от 08.05.2007 вынесено с нарушением положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права и законные интересы как собственника здания, расположенного на данном земельном участке, обратился в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением. Предприниматель также полагает, что размер площади земельного участка, сформированного муниципалитетом под здание пивбара, является завышенным.

В силу п. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 13 Гражданского кодекса Российской Федерации организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемое решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что заявителем не доказано несоответствие оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту, а также того, что данный ненормативный акт нарушает его права и законные интересы.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

На основании п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как правильно указано апелляционным судом, из смысла обеих норм следует, что права на земельный участок, занятый зданием, строением, сооружением, переходят к покупателю при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, в них закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

На основании подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно разъяснениям, данным в абз. 4 п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

С учетом приведенных норм права апелляционным судом сделан правомерный вывод о том, что после передачи здания покупателю и до государственной регистрации перехода права собственности на него к покупателю продавец не вправе распоряжаться этим зданием и спорным земельным участком, поскольку земельный участок в силу единства его судьбы со зданием также охватывается предметом исполнения продавцом обязательства по договору купли-продажи здания.

В случае, когда проданное здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, после передачи здания покупателю продавец не вправе приобрести земельный участок у государства или муниципалитета по правилам, определенным п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Иное, как правильно указал апелляционный суд, следует рассматривать как злоупотребление правом, поскольку условия приобретения земельного участка будут диктоваться продавцом здания, а не государством или муниципалитетом, на что рассчитывал покупатель здания (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционным судом также принято во внимание, что с момента заключения договора купли-продажи здания арендную плату за земельный участок вносил предприниматель Саттаров А.М., что подтверждается соответствующими квитанциями за 2006-2008 гг. (т. 1, л. д. 21-23).

С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены заявленные требования и признано незаконным оспариваемое постановление главы городского округа "Богданович".

Доводы заявителя жалобы судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку выводов апелляционного суда, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы рассмотрения дела в порядке кассационного производства, не имеется.

Обстоятельства дела исследованы апелляционным судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2008 по делу N А60-9386/2008 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа "Богданович" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

З.Г. Семенова В.А. Купреенков