Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 июня 2011 г. N Ф09-3092/11 по делу N А71-8353/2010

15 июня 2011 г.

N Ф09-3092/11-С6 Дело N А71-8353/2010-Г10

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Сулейменовой Т. В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестлизингстрой" (далее - общество "Инвестлизингстрой") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.12.2010 N А71-8353/2010-Г10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебном заседании участие не приняли.

Общество "Инвестлизингстрой" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к закрытому акционерному обществу "Ветеран" (далее - общество "Ветеран"), обществу с ограниченной ответственностью "Удмуртгипрозем" (далее - общество "Удмуртгипрозем") о признании недействительными в силу ничтожности договоров купли-продажи объекта незавершенного строительством от 15.12.2008, заключенного между истцом и обществом "Удмуртгипрозем", от 23.12.2008, заключенного между обществом "Удмуртгипрозем" и обществом "Ветеран"; а также к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - регистрирующий орган) о признании недействительными государственной регистрации права собственности общества "Удмуртгипрозем" на объект недвижимости: здание, незавершенное строительством, кадастровый (или условный) номер 18- 18-01/050/2006-374, общей площадью застройки 438,9 кв. м, степень готовности 71%, инв. N 44859, литера А, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Петрова и ул. Короткова, запись о регистрации N 18-18-01/114/2008-307 от 17.12.200,; и права собственности общества "Ветеран" на названный объект, запись регистрации от 25.12.2008 N 18-18-01/114/2008-423 (с учетом уточнения требований к каждому из ответчиков в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Первомайский".

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.12.2010 (судья Абуязидова Г.А.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2010 (судьи Панькова Г.Л., Дюкин В.Ю., Зеленина Т.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Инвестлизингстрой" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 167, 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель считает, что наличие на момент отчуждения у спорного объекта незавершенного строительства признаков самовольной постройки влечет недействительность сделок совершенных с ним, поскольку в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации у продавца право собственности на указанный объект отсутствовало. Как полагает заявитель, ответчикам на момент заключения договоров купли-продажи было известно об отсутствии разрешительных документов на отчуждаемы объект недвижимости, в связи с чем получение в дальнейшем обществом "Ветеран" разрешения на строительство не влияет на правовую квалификацию договоров купли-продажи как действительных.

В отзывах на кассационную жалобу общества "Ветеран" и "Удмуртгипрозем", регистрирующий орган указывают на несостоятельность доводов заявителя, просят судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании договора купли-продажи от 18.01.2007, заключенного между Ивановым А.В. (продавец) и обществом "Инвестлизингстрой" (покупатель), за истцом (покупателем) зарегистрировано право собственности на здание незавершенное строительством (возведены: фундамент - бетонный, кирпичная кладка наружных и внутренних стен первого и второго этажей, перекрытие - железобетонные плиты над подвалом и первым этажом), расположенное по адресу:

г. Ижевск, ул. Петрова и ул. Короткова, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2007 серии 18 АА N 362042.

По соглашению от 01.02.2007 N 2811/1 общество "Инвестлизингстрой" приняло на себя на срок до 01.02.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 19.01.2004 N 2811, заключенному с администрацией г. Ижевска, в отношении части земельного участка N 7 площадью 2077 кв. м, в том числе 693 кв. м за красной линией, от земельного участка общей площадью 210 670 кв. м с кадастровым номером 18:26:030204:0022, расположенного по адресу: г. Ижевск, земельный участок расположен в центральной части кадастрового квартала, граница которого проходит по ул. 40 лет Победы, ул. Автозаводской, ул. Короткова, ул. Петрова, ул. Т. Барамзиной. На указанной части земельного участка размещено здание незавершенное строительством.

Соглашением от 21.02.2008 N 2811/2 срок действия договора аренды от 19.01.2004 N 2811 продлен до 01.01.2009.

Обществу "Инвестлизингстрой" выдано разрешение от 03.04.2007 N 1031800554400-228 на капитальное строительство трехэтажного административного здания с подвалом общей площадью 1442,6 кв. м, по адресу: г. Ижевск, на пересечении ул. Петрова и ул. Короткова, сроком действия до 01.10.2007.

ГУП "Удмурттехинвентаризация" по Удмуртской Республике составлен акт оценки N Н-117 и изготовлен технический паспорт по состоянию на 12.09.2007 объекта незавершенного строительством литера А, имеющего 6 этажей и подвал, площадь застройки 438,9 кв. м, общую полезную площадь 2224,9 кв. м, степень готовности 71%. Объект оценен комиссией в 15 492 339 руб.

На основании договора купли-продажи от 18.01.2007 произведена государственная регистрация права собственности общества "Инвестлизингстрой" на объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 438,9 кв. м, степенью готовности 71%, литера А, кадастровый номер 18:18-01/050/2006-374, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Петрова и ул. Короткова, о чем в ЕГРП 25.01.2007 сделана запись регистрации N 18-18-01/018/2007-080 (свидетельство о государственной регистрации права от 17.10.2007 серии 18 АА 518628).

Между обществом "Коммерческий банк "Первомайский" и обществом "Инвестлизингстрой" (клиент) заключен договор от 07.07.2008 N 1205037 об открытии невозобновляемой кредитной линии, согласно которому обществу "Инвестлизингстрой" предоставляется кредит в сумме 30 000 000 руб. сроком погашения до 07.07.2009, с взиманием 19% годовых за пользование кредитом.

Исполнение обществом "Инвестлизингстрой" обязательств по договору N 1205037 обеспечено договором залога имущества от 14.07.2008 N 01/049/2008-688, согласно которому принадлежащий клиенту на праве собственности объект незавершенного строительства, оцененный в размере 56 100 000 руб., передан в залог обществу "Коммерческий банк "Первомайский". Государственная регистрация ипотеки проведена 30.07.2008.

Между обществом "Инвестлизингстрой" в лице генерального директора Годовалова Д.В. (продавец) и общества "Удмуртгипрозем" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.12.2008 N 01/114/2008-307, согласно которому продавец передал, а покупатель принял по акту от 15.12.2008 объект незавершенного строительства, общая площадь застройки 438,9 кв. м, кадастровый (или условный) номер: 18-18-01/050/2006-374, степень завершенности 71%, литера А, расположенный по адресу: г. Ижевск, ул. Петрова и ул. Короткова.

Согласно п. 3.1. договора купли-продажи стоимость объекта незавершенного строительства составляет 26 500 000 руб. Государственная регистрация права собственности общества "Удмуртгипрозем" проведена 17.12.2008, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 18 АА 720281.

Между обществом "Инвестлизингстрой" и обществом "Удмуртгипрозем" с согласия общества "Комбанк "Первомайский" заключен договор о переводе долга от 22.12.2008, согласно которому общество "Удмуртгипрозем" приняло на себя в полном объеме обязательства общества "Инвестлизингстрой" по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.07.2008 N 1205037, а именно по оплате суммы задолженности в размере 27 539 000 руб. со сроком погашения кредита 07.07.2009, по оплате процентов за пользование кредитом в размере 19 % годовых, по оплате суммы процентов в размере 1 186 584 руб. за пользование кредитом за период с 01.10.2008 по 22.12.2008.

Впоследствии по договору купли-продажи от 23.12.2008 N 01/114/2008-423 общество "Удмуртгипрозем" передало в собственность общества "Ветеран" по акту приема-передачи от 23.12.2008 спорный объект незавершенного строительства, по цене 27 000 000 руб. Государственная регистрация права собственности общества "Ветеран" проведена 25.12.2008 N 18-18-01/114/2008-423, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 18 АА 769752. Кроме того, 25.12.2008 проведена государственная регистрация ипотеки объекта незавершенного строительством в силу закона в пользу продавца - общества "Удмуртгипрозем".

В счет оплаты по акту приема-передачи от 25.12.2008 общество "Ветеран" передало обществу "Удмуртгипрозем" простые векселя общества "Ветеран" общей номинальной стоимостью 17 000 000 руб., а также перечислило платежным поручением от 23.12.2008 N 89 на расчетный счет общества "Удмуртгипрозем" денежные средства в размере 5 000 000 руб.

Общество "Инвестлизингстрой", ссылаясь на то, что договоры купли-продажи объекта незавершенного строительством от 15.12.2008, заключенного с обществом "Удмуртгипрозем" и от 23.12.2008, заключенного между обществом "Удмуртгипрозем" и обществом "Ветеран" являются безвозмездными и совершены с объектом незавершенного строительства, имеющего признаки самовольной постройки, обратился с иском о признании указанных договоров ничтожными как не соответствующими требованиям закона (ст. 166, 167, 168, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации) и признании недействительной государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям ст. 549, ст. 550, ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество; договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев ссылки истца на безвозмездный характер договоров от 15.12.2008 и от 23.12.2008, суды признали их несостоятельными.

Судами установлено, что оплата по договору от 15.12.2008 произведена путем зачета взаимных требований, что подтверждается актом от 23.12.2008, составленным между истцом и обществом "Удмуртгипрозем", согласно которому обязательства по оплате стоимости объекта незавершенного строительства зачтены путем перевода долга продавца - общества "Инвестлизингстрой", по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.07.2008 N 1205037 на общество "Удмуртгипрозем" (договор о переводе долга от 22.12.2008).

При этом суды исходили из действительности договора о переводе долга от 22.12. 2008, заключенного между истцом и обществом "Удмуртгипрозем", согласованным с обществом "Комбанк "Первомайский", и имеющихся в материалах дела доказательств исполнения договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.07.2008 N 1205037 новым должником - обществом "Удмуртгипрозем".

Судами также указано на отсутствие признаков безвозмездности договора купли-продажи спорного имущества от 23.12.2008, заключенного между обществом "Удмуртгипрозем" и обществом "Ветеран", поскольку материалами дела подтверждается факт частичного исполнения обязательств покупателем - обществом "Ветеран", по оплате имущества в соответствии с условиями договора (платежное поручение от 23.12.2008 N 89, акт приема-передачи простых векселей общества "Ветеран").

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии оснований для признания спорных договоров купли-продажи ничтожными, по признаку безвозмездности следует признать верным.

Судами рассмотрены доводы истца о ничтожности сделок купли-продажи применительно к положениям ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с отчуждением объекта недвижимости, возведенного без оформления разрешительной документации.

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 1, 2 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, следует, что признание объекта недвижимости самовольной постройкой влечет наступление специальных последствий: снос осуществившим ее лицом с учетом заявленных требований либо признание права собственности на нее за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Таким образом, суды, указав на специальные правовые последствия, предусмотренные ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отказали в признании договоров купли-продажи недействительными по указанному основанию.

Кроме того, судом первой инстанции верно отмечено, что признание договоров купли-продажи по заявленному основанию не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку истец не является лицом, которому земельный участок, занятый спорным объектом недвижимости, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, предусмотренном п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды также приняли во внимание, что обществу "Ветеран" 03.03.2010 администрацией г. Ижевска в лице Главного управления архитектуры и градостроительства на основании ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдано разрешение N 1031800554400-40 на строительство объекта "Реконструкция здания, незавершенного строительством под гостиничный комплекс по ул. Петрова и ул. Короткова в Устиновском районе г. Ижевска" сроком действия до 31.08.2011, в связи с чем пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для применения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям истца в отношении общества "Ветеран".

С учетом изложенного в удовлетворении требований общества "Инвестлизингстрой" о признании договоров купли-продажи от 15.12.2008, 23.12.2008 недействительными (ничтожными) судами обоснованно отказано.

Требования истца о признании недействительной государственную регистрацию права собственности на спорный объект незавершенного строительства оставлены судами без удовлетворения, поскольку применение последствий недействительности сделки в виде признания недействительным зарегистрированного права собственности не предусмотрено действующим законодательством.

Доводы заявителя о том, что на момент государственной регистрации права собственности за ответчиками объект незавершенного строительства обладал признаками самовольной постройки и ответчикам об отсутствии разрешительных документов на строительство было известно до заключения договоров купли-продажи, не принимаются, так как на момент рассмотрения спора данный объект недвижимости признаками самовольной постройки не обладает.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

В связи с предоставлением отсрочки уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе до окончания кассационного производства, с заявителя подлежит взысканию в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины в соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 20.12.2010 N А71-8353/2010-Г10 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.03.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестлизингстрой" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Инвестлизингстрой" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за подачу кассационной жалобы.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

В.А.Купреенков Т.В.Сулейменова