Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июня 2011 г. N Ф09-3280/11 по делу N А60-33726/2010

17 июня 2011 г.

N Ф09-3280/11-С6 Дело N А60-33726/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Екатеринбургского комитета по управлению городским имуществом (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2011 по делу N А60-33726/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета - Барабанова Н.И. (доверенность от 30.12.2010 N 145);

общества с ограниченной ответственностью "Центр лечения боли - СВС" (ИНН 6673096882; далее - общество "Центр лечения боли - СВС") - Кошкин А.А. (доверенность от 03.08.2010).

Общество "Центр лечения боли - СВС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения комитета от 17.06.2010 N 02.12-24-7365 об отказе в приобретении арендуемого имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а также об обязании комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя путем совершения действий, предусмотренных ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2011 (судья Горбашова И.В.) заявленные требования удовлетворены. Признано незаконным решение комитета от 17.06.2010 N 02.12-24-7365 об отказе в приобретении арендуемого имущества согласно Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ. На комитет возложена обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества "Центр лечения боли - СВС" в соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 (судьи Виноградова Л.Ф., Дюкин В.Ю., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Заявитель указывает, что испрашиваемое обществом "Центр лечения боли - СВС" помещение площадью 83 кв. м не было сформировано как обособленный объект недвижимости. Комитет считает ошибочным вывод судов о неправомерности включения названного помещения в Перечень муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург" (далее - Перечень), утвержденный постановлением Главы Екатеринбурга от 04.03.2009 N 521. Кроме того, заявитель ссылается на наличие у общества "Центр лечения боли - СВС" задолженности по пени.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Центр лечения боли - СВС" считает необоснованными изложенные в ней доводы, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, муниципальному образованию "Город Екатеринбург" принадлежит на праве собственности нежилое помещение, литера А, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 1-8, 48, 49, общей площадью 117,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 61, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2009 серии 66-АГ N 845131 (л.д. 69).

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Центр лечения боли - СВС" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 15.05.2006 N 69000024, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое встроенное помещение, пристроенное к жилому зданию, площадью 83 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 61 (литера А) на 1 этаже (помещения N 4 - 8, 48) для использования под бытовые услуги - парикмахерскую сроком до 10.05.2007 (л.д. 24-30).

По акту приема-передачи от 15.05.2006 арендатору передано указанное нежилое помещение (л.д. 98).

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Центр лечения боли - СВС" (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Екатеринбурга от 10.05.2007 N 69000024, согласно которому обществу "Центр лечения боли - СВС" предоставлено в аренду нежилое встроенное помещение, пристроенное к жилому зданию, площадью 117,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 61 (литера А) на 1 этаже (помещения N 4 - 8, 48) для использования под бытовые услуги - парикмахерскую сроком до 31.12.2012 (л.д. 31-37).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 10.05.2007 арендатор принял названное нежилое помещение (л.д. 38).

Общество "Центр лечения боли - СВС" обратилось в комитет с заявлением от 02.03.2010 N 3 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения (л.д. 14).

Письмом от 31.03.2010 N 02.12-24-3733 комитет отказал обществу "Центр лечения боли - СВС" в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в том числе, в связи с наличием задолженности по пени за несвоевременное внесение арендных платежей (л.д. 15, 16).

Платежным поручением от 02.06.2010 N 449 общество "Центр лечения боли - СВС" перечислило комитету 4904 руб. 89 коп. пени по договору от 15.05.2006 N 69000024 (л.д. 23).

Общество "Центр лечения боли - СВС" вновь обратилось в комитет с заявлением от 01.06.2010 N 9 о выкупе арендуемого помещения (л.д. 21).

Письмом от 17.06.2010 N 02.12-24-7365 комитет возвратил заявление общества "Центр лечения боли - СВС", ссылаясь на несоответствие заявителя критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включение указанного имущества в Перечень. Комитет также указал на отсутствие в Федеральном законе от 22.07.2008 N 159-ФЗ возможности подачи нескольких заявлений.

Полагая, что отказ в реализации преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения, оформленный письмом от 17.06.2010 N 02.12-24-7365, является незаконным, общество "Центр лечения боли - СВС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что общество "Центр лечения боли - СВС" является субъектом малого предпринимательства, заявитель пользуется помещением достаточный период времени для реализации преимущественного права, имевшаяся на момент первоначальной подачи заявления задолженность по пени погашена платежным поручением от 02.06.2010 N 449, площадь спорного помещения не превышает установленные законом предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. При этом суды пришли к выводу о необоснованности отказа комитета в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность ввиду включения его в Перечень, поскольку арендуемое заявителем помещение не соответствует критериям, установленным Положением о порядке формирования, ведения и обязательного опубликования перечня муниципального имущества (зданий, строений, сооружений и нежилых помещений), предназначенного для оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства в муниципальном образовании "Город Екатеринбург", утвержденным решением Екатеринбургской городской Думы от 17.02.2009 N 12/72. Суды также сделали вывод о неправомерности отказа комитета в приобретении обществом "Центр лечения боли - СВС" арендуемого имущества ввиду отсутствия права на множественность обращений с заявлением о выкупе данного имущества, поскольку положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не предусмотрено такое основание для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения в собственность.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из содержания указанной нормы права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением о выкупе арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

Объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Екатеринбург" принадлежит на праве собственности нежилое помещение, литера А, общей площадью 117,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Краснофлотцев, 61, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2009 серии 66-АГ N 845131 (л.д. 69).

Общество "Центр лечения боли - СВС" обратилось в комитет с заявлением от 01.06.2010 N 9 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность помещения площадью 83 кв. м, расположенного по указанному адресу.

Суды, отклоняя довод комитета о том, что спорные помещения площадью 83 кв. м не сформированы в обособленный объект недвижимости, сослались на письмо Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 09.12.2010 N 927069 (далее - письмо от 09.12.2010 N 927069), согласно которому преобразование нежилых помещений N 4 - 8, 48, 49 общей площадью 117,5 кв. м в виде разделения на объекты N 1 и 2 возможно при согласовании между правообладателями объектов недвижимости порядка пользования коммуникационными помещениями, а также санитарно-бытовыми помещениями, входящими в состав объекта N 1, необходимыми для эксплуатации объекта N 2.

Между тем суды не приняли во внимание, что возможность обособления названных объектов поставлена в зависимость от наличия согласования правообладателей данного недвижимого имущества порядка пользования коммуникационными и санитарно-бытовыми помещениями, при отсутствии которого выделение объектов N 1 и 2 в качестве отдельных объектов не представляется возможным.

Кроме того, из письма от 09.12.2010 N 927069 следует, что доступ в помещения N 7, 8 объекта N 1 осуществляется через помещение N 3 объекта N 2, доступ в помещения объекта N 2 осуществляется через помещение N 4 объекта N 1.

Между тем исследование вопроса о возможности обособления названных объектов недвижимости и их эксплуатации независимо друг от друга с учетом содержания названного письма и иных технических характеристик помещений относится к числу обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного спора.

При таких обстоятельствах, поскольку выводы судов основаны на неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения данного спора, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, исследовать вопрос о возможности обособления спорного помещения в самостоятельный объект недвижимости и рассмотреть спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.01.2011 по делу N А60-33726/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Д.И. Мындря