Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 июля 2011 г. N Ф09-3983/11 по делу N А07-13871/2010

15 июля 2011 г.

N Ф09-3983/11 Дело N А07-13871/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 июля 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В.А.,

судей Мындря Д.И., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2011 по делу N А07-13871/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью "Продовольственный магазин N 1" (далее - общество "Продовольственный магазин N 1") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, путем изложения п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2010 в следующей редакции: "Цена объекта по договору составляет 21 759 755 руб. (в том числе НДС 18% - 3 319 285 руб.) без учета технического подвала. Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом - покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 04.08.2010, 18.01.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан (далее - администрация), общество с ограниченной ответственностью "Агран-бизнес оценка" (далее - общество "Агран-бизнес оценка").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.02.2011 (судья Пакутин А.В.) исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2010, оформленного между комитетом и обществом "Продовольственный магазин N 1", изложен в следующей редакции: "Цена объекта по договору составляет 21 759 755 руб. (в том числе НДС 18% - 3 319 285 руб.) без учета технического подвала. Налог на добавленную стоимость уплачивается налоговым агентом - покупателем муниципального имущества в соответствии с Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ "О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 (судьи Соколова И.Ю., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда отменено, пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2010, оформленного между комитетом и обществом "Продовольственный магазин N 1", принят в следующей редакции: "Цена объекта по договору составляет 23 367 729 руб. 73 коп.".

В кассационной жалобе комитет просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами п. 13, 21 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256). Заявитель отмечает, что экспертом общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" не дан ответ на вопрос, поставленный перед ним судом первой инстанции при назначении экспертизы по данному делу. Комитет указывает на наличие арифметических ошибок, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, а также на нарушение экспертом требований Федерального стандарта оценки N 1 при расчете рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода.

Как установлено судами, общество "Продовольственный магазин N 1" с 2005 года по настоящее время является арендатором нежилого помещения общей площадью 716,6 кв. м, состоящего из нежилых помещений N 108-119, 119а, 120, 122-134, 134а, 134б, 134в площадью 520,9 кв. м первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 25, нежилых помещений N 42, 46-51, 53-64 площадью 195,7 кв. м подвала указанного здания, а также мест общего пользования площадью 69,4 кв. м.

Указанное имущество находится в собственности муниципального образования "Город Уфа" Республики Башкортостан, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2007 серии 04 АБ N 190333.

Постановлением главы администрации от 27.05.2010 N 2726 принято решение о приватизации объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений подвала и первого этажа здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, пр. Октября, д. 25, и утверждены условия приватизации.

Согласно п. 1.5 условий приватизации рыночная стоимость объекта определена на основании отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения общества "Агран-бизнес оценка" от 25.04.2010 N 38-10, составляет 26 810 000 руб., в том числе НДС 18% - 4 089 661 руб. 02 коп.

Письмом от 31.05.2010 комитет направил в адрес общества "Продовольственный магазин N 1" уведомление о включении названного имущества в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан на 2009 год, в котором указано на возможность истца осуществить выкуп арендуемого объекта по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Комитет, признав истца субъектом, соответствующим критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), также направил последнему проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа.

Не согласившись с редакцией представленного комитетом договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2010, оформленного между комитетом и обществом "Продовольственный магазин N 1", в части п. 2.1, устанавливающего стоимость выкупаемого объекта, истец направил ответчику протокол разногласий, в котором предложил следующую редакцию указанного пункта договора: "Цена объекта по договору составляет 20 625 000 руб., в том числе НДС 18% - 3 146 186 руб. 40 коп., без учета технического подвала". При этом при определении рыночной стоимости истец руководствовался заключением независимого оценщика закрытого акционерного общества "Центр оценки недвижимости" от 24.06.2010 N 11-06/РН.

Письмом от 06.07.2010 N КС14072 комитет известил общество "Продовольственный магазин N 1" об отклонении протокола разногласий, сообщив о том, что рыночная стоимость объекта нежилого фонда составляет 26 810 000 руб.

Ссылаясь на наличие между комитетом и обществом "Продовольственный магазин N 1" разногласий в отношении условия о цене подлежащего выкупу нежилого помещения, общество "Продовольственный магазин N 1" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском об изложении п. 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа от 31.05.2010 в предложенной им редакции.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия у истца преимущественного права на выкуп арендуемых нежилых помещений в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а также права передать на рассмотрение суда разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи названного имущества. При этом суд первой инстанции при определении цены указанных нежилых помещений (без учета технического подвала) руководствовался результатами проведенной в рамках данного дела судебной экспертизы, признавшей недостоверным отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения общества "Агран-бизнес оценка" от 25.04.2010 N 38-10.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда, сделал вывод о том, что определенная в экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" от 06.12.2010 N 180/02 цена объекта не может быть использована в качестве общей цены отчуждаемого имущества, цена выкупаемого объекта недвижимого имущества, состоящего из нежилых помещений первого этажа и помещений подвала здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Советский район, пр. Октября, д. 25, устанавливается путем сложения стоимости названных помещений.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. В заключении общества с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" от 06.12.2010 N 180/02 экспертом сделан вывод о том, что величина рыночной стоимости нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 25, определенная в отчете общества "Агран-бизнес оценка" от 25.04.2010 N 38-10, является недостоверной, указанный отчет не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

При проведении судебной экспертизы была определена рыночная стоимость нежилых помещений первого этажа пятиэтажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 25, площадью 520,9 кв. м. Между тем предметом договора купли-продажи, оформленного между комитетом и обществом "Продовольственный магазин N 1", являются нежилые помещения площадью 716,6 кв. м, расположенные не только на первом этаже, но и в подвале жилого здания.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе технический паспорт на нежилые помещения подвала и первого этажа пятиэтажного жилого дома, суд апелляционной инстанции сделал вывод о самостоятельном использовании расположенных в подвале помещений в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.

Суд апелляционной инстанции также отметил, что право собственности муниципального образования "Город Уфа" Республики Башкортостан на нежилое помещение, состоящее из помещений подвала и первого этажа пятиэтажного жилого здания, зарегистрировано в установленном законом порядке.

Указав на отсутствие оснований для исключения из состава подлежащего приватизации имущества помещений, расположенных в подвале названного здания, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что цена выкупаемого объекта недвижимого имущества, состоящего из нежилых помещений первого этажа и помещений подвала здания, устанавливается путем сложения стоимости данных помещений.

Учитывая результаты проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимых экспертиз" судебной экспертизы по рассматриваемому делу, суд апелляционной инстанции определил цену нежилых помещений первого этажа здания в размере 21 759 755 руб.

Принимая во внимание отсутствие у сторон разногласий относительно включения в расчет цены подлежащего выкупу имущества стоимости подвальных помещений, а также спора об оценке стоимости помещений подвала, определенной в отчете общества "Агран-бизнес оценка" от 25.04.2010 N 38-10, суд апелляционной инстанции установил цену нежилых помещений подвала названного здания в размере 1 607 974 руб.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно определил цену выкупаемого объекта в сумме 23 367 729 руб. 73 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о нарушении судами п. 13, 21 приказа Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, о наличии арифметических ошибок, допущенных экспертом при определении рыночной стоимости объекта с использованием сравнительного подхода, о несоблюдении экспертом требований Федерального стандарта оценки N 1 при расчете рыночной стоимости объекта с применением доходного подхода отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2011 по делу N А07-13871/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа "Город Уфа" Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

В.А. Купреенков

Судьи

Д.И. Мындря А.А. Столяров