Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 3 августа 2011 г. N Ф09-4542/11 по делу N А50-24170/2010

03 августа 2011 г.

N Ф09-4542/11 Дело N А50-24170/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 01.02.2011 по делу N А50-24170/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, назначенном на 27.07.2011 на 11 час. 00 мин, объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 28.07.2011 на основании ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

В судебном заседании приняли участие представители:

департамента - Тарасова М.М. (доверенность от 23.12.2010);

общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Айсинг" (далее - общество "ПКФ "Айсинг") - Кириллов А.В. (доверенность от 01.05.2010).

Общество "ПКФ "Айсинг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании департамента, муниципального образования "город Пермь" в лице Администрации города Перми (далее - администрация) заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, расположенного в г. Перми по ул. Комиссара Пожарского, 11а, в редакции пунктов 1.1, 2.1, 2.2, 10 договора и Приложения N 2 к договору, предложенных обществом "ПКФ "Айсинг", без учета выкупа земельного участка, с рассрочкой платежа (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением арбитражного суда Пермского края от 01.02.2011 (судья Кремер Ю.О.) исковые требования удовлетворены, условия спорных пунктов договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа N 10-159 определены без учета выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Пункт 1.1 договора принят в редакции: "Продавец продает, а Покупатель приобретает в рассрочку до 3 (трех) лет 1-этажное панельное здание закусочной (лит. А) общей площадью 98,7 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11а (далее - "Объект") в соответствии с приложением N 1 к Договору".

Пункт 2.1 договора принят в редакции: "Цена продажи Объекта определена в размере 1 021 326 (Один миллион двадцать одна тысяча триста двадцать шесть) рублей с учетом налога на добавленную стоимость (НДС).

Продажная цена Объекта без учета налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 865 530 (Восемьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот тридцать) руб. 51 коп. является основной суммой платежа в соответствии с отчетом N 5916/29.01.10/Ц-0006/Ю-02-М/0006 о рыночной стоимости Объекта, выполненным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Пермскому краю по состоянию на 12.07.2010".

Пункт 2.2 договора принят в редакции: "Оплата стоимости Объекта без учета НДС в размере 865 530 (Восемьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот тридцать) рублей 51 копейка производится Покупателем в рассрочку до 3 (трех) лет в соответствии с заявкой от 03.08.2009 путем перечисления Покупателем самостоятельно денежных сумм на счет Продавца, указанный в п. 10 настоящего Договора, согласно графика оплаты в соответствии с приложением N 2 к Договору. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на счет Продавца".

Пункт 10 договора в части наименования покупателя принят в редакции: "Покупатель: ООО Производственно-коммерческая фирма "Айсинг". Адрес: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11А. КПП 590301001, ИНН 5903020374, ОГРН 1025900762843".

Приложение N 2 к договору "График оплаты по договору купли-продажи объекта (без учета НДС), расположенного по адресу ул. Комиссара Пожарского, д. 11а" принято в редакции общества "ПКФ "Айсинг" с рассрочкой платежей на 3 года равными долями.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Голубцова Ю.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ), п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". По мнению заявителя кассационной жалобы, отчуждение отдельно стоящего объекта недвижимости подлежит одновременно с земельным участком, расположенным под таким объектом и необходимым для его использования. Департамент указал, что отчуждение объекта недвижимости без земельного участка не соответствует принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, что влечет недействительность указанной сделки. По мнению подателя кассационной жалобы, в материалы дела не представлено надлежащих доказательств оценки стоимости здания как самостоятельного объекта, отдельно от земельного участка. Исчисление стоимости здания по сведениям отчета N 5916/29.01.10/Ц-0006/Ю-02-М/0006 является неправомерным, поскольку в названном отчете проведена оценка объектов недвижимости в их совокупности. Заявитель жалобы указал, что на момент вынесения постановления суда апелляционной инстанции налог на добавленную стоимость по сделкам купли-продажи был отменен, поэтому у суда не было оснований утверждать стоимость спорного имущества с применением названного налога.

В отзыве на кассационную жалобу общество "ПКФ "Айсинг" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить судебные акты без изменения.

Как установлено судами, общество "ПКФ "Айсинг" является арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, общей площадью 98,70 кв. м на основании договора аренды от 10.09.2002 N 827-02Д, заключенного с Департаментом и Муниципальным учреждением "Пермское городское имущественное казначейство". Договор зарегистрирован в установленном порядке.

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество "ПКФ "Айсинг" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а.

Согласно решению постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 26.08.2009, департамент 11.10.2010 передал обществу "ПКФ "Айсинг" проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность с рассрочкой платежа 1-этажное панельное здание закусочной (литер А) общей площадью 98,7 кв. м совместно с земельным участком площадью 294,52 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, согласно приложению N 1 к договору, по рыночной цене - 3 755 000 руб., в том числе 2 733 674 руб. - стоимость земельного участка (п. 2.1 договора), определенной на основании отчета N 5916/29.01.10/Ц-0006/Ю-02-М/0006, выполненного Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Пермскому краю по состоянию на 12.07.2010.

Не согласившись с предлагаемой департаментом редакцией договора в части передачи в собственность покупателю земельного участка под объектом недвижимости, в части цены продажи объекта, а также в части наименования покупателя, общество "ПКФ "Айсинг" направило 18.10.2010 в адрес ответчика протокол разногласий.

Указывая на то, что сторонами не достигнуто соглашение относительно условий договора, общество "ПКФ "Айсинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ. Следовательно, нормы закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения (п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

В силу п. 1 ст. 28 закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочносвязанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

В целях развития этого принципа принят ряд конкретных законоположений, ограничивающих допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости, а также обеспечивающих соединение прав на эти объекты за одним собственником (ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации) (правовая позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенная в постановлении от 24.05.2011 N 148/11).

Согласно п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судами установлено, что арендуемое обществом "ПКФ "Айсинг" недвижимое имущество по договору аренды от 10.09.2002 N 827-02Д является отдельным 1-этажным панельным зданием, расположенным на земельном участке площадью 294,52 кв. м по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а.

Общество "ПКФ "Айсинг" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения, что соответствует критериям, установленным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, спора между сторонами на этот счет не имеется.

Материалами дела установлено, что земельный участок площадью 294,52 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, кадастровый номер 59:01:44 1 0986:0035, сформирован в целях эксплуатации 1-этажного нежилого здания (литера А).

Суды правильно указали, что в рамках реализации преимущественного права в соответствии с законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ производится выкуп нежилых помещений, порядок, предусмотренный указанным законом, на выкуп земельного участка не распространяется, вместе с тем, Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ устанавливает общее правило о недопустимости приватизации государственного и муниципального имущества без одновременной приватизации земельного участка.

Однако суды, разрешая настоящий спор и удовлетворяя заявленные исковые требования в части принятия условий договора купли-продажи в редакции покупателя - выкуп нежилого здания без одновременного выкупа земельного участка, на котором находится указанное здание, в качестве основания для этого указали, что поскольку Закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ не устанавливает такой способ приватизации, как реализация преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, постольку не установлена обязанность арендатора муниципального имущества при реализации им преимущественного права на выкуп объекта недвижимости выкупать земельный участок по его рыночной стоимости.

Между тем, делая этот вывод, суды не исследовали вопрос о том, в какой части проект договора купли-продажи об одновременном выкупе объекта недвижимости и земельного участка, на котором он находится, противоречит закону и ущемляет законные права и интересы общества, в частности, его право преимущественного выкупа указанного объекта на льготных основаниях (без проведения торгов), предусмотренное Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При этом осталась без исследования судов ссылка ответчика на п.7 ст.3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которой со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует читать как "25 октября 2001 г."

Сделав вывод об отсутствии у общества права на выкуп объекта недвижимости и земельного участка, суды не исследовали вопрос о стоимости выкупаемого земельного участка, в какой части определенная независимым оценщиком цена земельного участка установлена неправильно и противоречит закону. Судом апелляционной инстанции не дана оценка доводам истца о возможности выкупа земельного участка в соответствии с Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" по цене, установленной субъектом Российской Федерации - Законом Пермского края от 02.04.2008 N 218-ПК "Об установлении цены земли при продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков", не установлено, какие нормы о порядке определения цены земельного участка в рассматриваемой ситуации подлежат применению.

Ошибочное толкование и применение закона повлекло принятие неправильных судебных актов. Судами не учтен характер спорного правоотношения - разрешение преддоговорного спора, а также предмет заявленных исковых требований, при принятии решения по которому суду следует определить условия договора в соответствии с законом.

Решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, выяснить фактическую волю истца в отношении земельного участка, предложить истцу уточнить заявленные исковые требования и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 01.02.2011 по делу N А50-24170/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков