Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 г. N 17АП-2213/11

г. Пермь

N 17АП-2213/2011-ГК

28 апреля 2012 г.

А50-24170/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Дюкина В.Ю.

судей Паньковой Г.Л., Сусловой О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шайхутдиновой Г.А.,

при участии:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Айсинг": Кириллов А.В., доверенность от 01.05.2010,

от ответчика - Муниципального образования "Город Пермь" в лице Администрации г. Перми: Левитан О.Е., доверенность от 23.12.2011 N СЭД-01-44-312,от ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми: Левитан О.Е., доверенность от 16.12.2011 N 170,

от третьих лиц - Департамента земельных отношений Администрации г. Перми, Федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Пермскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Леготкина Анатолия Дмитриевича, Тайсиной Галины Мининайфовны: не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Департамента имущественных отношений Администрации г. Перми,

на решение Арбитражного суда Пермского края

от 03 февраля 2012 года

по делу N А50-24170/2010,

принятое судьей Кремер Ю.О.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Айсинг" (ОГРН 1025900762843, ИНН 5903020374)

к Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице Администрации г. Перми, Департаменту имущественных отношений Администрации г. Перми

третьи лица: Департамент земельных отношений администрации города Перми, Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Пермскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Леготкин Анатолий Дмитриевич, Тайсина Галина Мининайфовна

о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (общество, ООО) Общество "Производственно-коммерческая фирма (ПКФ) "Айсинг" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском об обязании департамента, муниципального образования "город Пермь" в лице Администрации города Перми (администрация) заключить договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, расположенного в г. Перми по ул. Комиссара Пожарского, 11а, в редакции пунктов 1.1, 2.1, 2.2, 10 договора и Приложения " 2 к договору, предложенных обществом "ПКФ "Айсинг", без учета выкупа земельного участка, с рассрочкой платежа (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 01.02.2011 исковые требования удовлетворены, условия спорных пунктов договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа N 10-159 определены без учета выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.04.2011 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 03.08.2011 решение суда первой инстанции от 01.02.2011 и постановление арбитражного суда апелляционной инстанции от 12.04.2011 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

При новом рассмотрении истец изменил предмет иска (ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), включив в перечень выкупаемого имущества земельный участок площадью 295 кв.м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11а, с кадастровым номером 59:01:4410986:35 по цене продажи - 117 937 руб. 10 коп., что составляет 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных отношений администрации города Перми, ФБУ "Кадастровая палата" по Пермскому краю, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (Управление Росреестра по Пермскому краю), Леготкин Анатолий Дмитриевич, Тайсина Галина Мининайфановна (ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 03.02.2012 иск удовлетворен, приняты следующие условия спорных пунктов договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа N 10/-159 между Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми и обществом Производственно-коммерческая фирма "Айсинг":

"Вводная часть договора после слов "общество с ограниченной ответственностью" принять в редакции "производственно - коммерческая фирма "Айсинг", в лице директора Пехтеревой Светланы Ивановны, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, на основании решения постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 29.09.2010 заключили настоящий Договор (далее по тексту - Договор) о нижеследующем:"

Пункт 1.1. договора принять в редакции "Продавец продает, а Покупатель приобретает в рассрочку до 3 (трех) лет 1 -этажное панельное здание закусочной (лит. А) общей площадью 98,7 кв. м. по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11а с земельным участком площадью 295 кв.м. по адресу г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11а с кадастровым номером 59:01:4410986:35 (далее -"Объект") в соответствии с приложением N 1 к Договору";

Пункт 2.1. договора принять в редакции: "Цена продажи Объекта определена в размере 983 467 (девятьсот восемьдесят три тысячи четыреста шестьдесят семь) руб. 61 коп., в том числе цена 1-этажного панельного здания закусочной (лит. А) общей площадью 98,7 кв. м. определена в размере 865 530 (Восемьсот шестьдесят пять тысяч пятьсот тридцать) рубля 51 копейка, цена земельного участка площадью 295 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11а, с кадастровым номером 59:01:4410986:35 определена в размере 117 937 руб. 10 коп., что составляет 2,5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.";

Пункт 2.2. договора принять в редакции: "Оплата стоимости Объекта в размере 983 467 (девятьсот восемьдесят три тысячи четыреста шестьдесят семь) руб. 61 коп. производится Покупателем в рассрочку до 3 (трех) лет в соответствии с заявкой от 03.08.2009 путем перечисления Покупателем самостоятельно денежных сумм на счет Продавца, указанный в пункте 10 настоящего Договора. Указанный срок рассрочки является предельным сроком (датой) зачисления денег на счет Продавца".

Пункт 10 договора в части наименования покупателя принять в редакции: "ПОКУПАТЕЛЬ: ООО Производственно - коммерческая фирма "Айсинг".

Адрес: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, 11 А.

КПП 590301001, ИНН 5903020374, ОГРН 1025900762843"

Приложение N 2 к договору - исключить".

Ответчик - Департамент имущественных отношений администрации г. Перми с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, в удовлетворении иска отказать, считает избранный истцом способ защиты ненадлежащим, при этом исходит из того, что договор купли-продажи объекта муниципальной собственности, требование о возложении на него - ответчика, заключить который удовлетворено судом первой инстанции в результате принятия обжалуемого решения, был заключен сторонами 18.05.2011 на условиях, принятых впоследствии отмененными судебными актами по данному делу - то есть на условиях спорных пунктов договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа N 10-159, определенных без учета выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества; заключенный договор исполнен; в настоящее время истец собственником указанного объекта недвижимого имущества не является; сособственниками этого объекта являются третьи лица - Леготкин А.Д., Тайсина Г.М.

Аналогичной по сути является выраженная в отзыве на апелляционную жалобу правовая позиция третьего лица - Управления Росреестра по Пермскому краю. Значимым данное лицо считает то, что истец собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке не является, в силу чего, исходя из положений, предусмотренных ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ответчик не вправе заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка; исключительное право на приватизацию указанного земельного участка имеют сособственники соответствующего объекта недвижимого имущества - третьи лица Леготкин А.Д., Тайсина Г.М., которым этот объект был отчужден истцом; в силу приведенных обстоятельств последним право на приобретение в собственность земельного участка утрачено.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество "ПКФ "Айсинг" являлось арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, общей площадью 98,70 кв. м, на основании договора аренды от 10.09.2002 N 827-02Д, заключенного с Департаментом и Муниципальным учреждением "Пермское городское имущественное казначейство".

На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) общество "ПКФ "Айсинг" обратилось в уполномоченный орган с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а.

Согласно решению постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 26.08.2009, департамент 11.10.2010 передал обществу "ПКФ "Айсинг" проект договора купли-продажи, по условиям которого последнему предлагалось приобрести в собственность с рассрочкой платежа 1-этажное панельное здание закусочной (литер А) общей площадью 98,7 кв. м совместно с земельным участком площадью 294,52 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, согласно приложению N 1 к договору, по рыночной цене - 3 755 000 руб., в том числе 2 733 674 руб. - стоимость земельного участка (п. 2.1 договора), определенной на основании отчета N 5916/29.01.10/Ц-0006/Ю-02-М/0006, выполненного Федеральным государственным унитарным предприятием "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Пермскому краю по состоянию на 12.07.2010.

Не согласившись с предлагаемой департаментом редакцией договора в части передачи в собственность покупателю земельного участка под объектом недвижимости, в части цены продажи объекта, а также в части наименования покупателя, общество "ПКФ "Айсинг" направило 18.10.2010 в адрес ответчика протокол разногласий.

Указывая на то, что сторонами не достигнуто соглашение относительно условий договора, общество "ПКФ "Айсинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п.4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Согласно ч. 3 ст. 1 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

В силу п.1 ст. 28 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочносвязанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных законом.

Положениями, предусмотренными ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, допустимость раздельного оборота земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости ограничена, что обеспечивает соединение прав на эти объекты за одним собственником.

Согласно п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся в нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (п.11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Судом первой инстанции общество "ПКФ "Айсинг" признано обладателем преимущественного права на выкуп арендованного помещения, что соответствовало критериям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что не оспаривается.

Также признано установленным то, что земельный участок площадью 294,52 кв. м, расположенный по адресу: г. Пермь, ул. Комиссара Пожарского, д. 11а, кадастровый номер 59:01:44 1 0986:0035, сформирован в целях эксплуатации 1-этажного нежилого здания (литера А).

Согласно п.7 ст. 3 Федерального закона от 25.01.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Таким образом, в отсутствие доказательств изъятия из оборота или ограничения в обороте указанного земельного участка, на котором расположен соответствующий объект недвижимого имущества верным признается вывод суда первой инстанции о том, что продажа муниципальной собственности (здания закусочной) должна быть совершена одновременно с отчуждением земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости и необходимого для его использования в соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, исходя из положений, предусмотренных ст. ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, факт заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 18.05.2011 сам по себе исключает возможность удовлетворения рассматриваемого иска, так как указанный факт признается свидетельствующим о прекращении обязательства исполнением, при этом, как полагает арбитражный суд апелляционной инстанции, не имеют правового значения обстоятельства заключения и исполнения сторонами данного договора, что суд первой инстанции оценил как не свидетельствующее об отсутствии между сторонами разногласий по поводу условия приобретения объекта.

Факт заключения и исполнения сторонами договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 18.05.2011 действительно имел место в период после принятия впоследствии отмененных судебных актов по данному делу, которыми были определены условиях спорных пунктов договора купли-продажи объекта муниципальной собственности с рассрочкой платежа N 10-159, без учета выкупа земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на судебную защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим, защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

Избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен непосредственно привести к восстановлению нарушенных или оспариваемых прав.

С учетом того, что сторонами был заключен и исполнен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности без учета выкупа земельного участка, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, впоследствии данный объект истцом был отчужден, собственниками этого объекта в настоящее время являются третьи лица, избранный истцом способ защиты не может быть признан непосредственно влекущим восстановление предположительно нарушенных прав истца.

В этой части арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает и то, что согласно ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации лишь лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Истец таким лицом не является.

Зарегистрированное право третьих лиц - Леготкина А.Д., Тайсиной Г.М., в отношении соответствующего объекта недвижимого имущества в установленном законом порядке не оспаривается.

Следствием предполагаемой оценки судом сделки (сделок), в результате исполнения которой (которых) указанные лица стали сособственниками объекта недвижимого имущества, недействительной, без применения последствия ее недействительности, внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним - о государственной регистрации права истца на этот объект, быть не может.

Таким образом, иск удовлетворению не подлежит.

Обжалуемое решение подлежит отмене (п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - несоответствие вывод, изложенных в решении, обстоятельствам дела).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 03.02.2012 по делу N А50-24170/2010 отменить, в удовлетворении иска - отказать.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.Ю. Дюкин

Судьи

Г.Л. Панькова О.В. Суслова