Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 августа 2011 г. N Ф09-4195/11 по делу N А60-36164/2010

15 августа 2011 г.

N Ф09-4195/11 Дело N А60-36164/2010

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 августа 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Маликовой Э.М., Смирнова А.Ю.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Сытовой Ксении Сергеевны на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 по делу N А60-36164/2010 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Сытовой К.С. - Козлов М.А., адвокат (доверенность от 11.07.2010);

администрации г. Екатеринбурга - Гредина А.В. (доверенность от 11.01.2011);

индивидуального предпринимателя Воробьевой Ольги Гумеровны - Романов А.Ю. (доверенность от 09.02.2010 в порядке передоверия от Новикова А.А., действующего на основании доверенности от 08.07.2009).

Предприниматель Воробьева О.Г. обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к муниципальному образованию "Город Екатеринбург", предпринимателю Сытовой К.С. о разделении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72 согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв. м (арендатор Сытова К.С.) и площадью 3447 кв. м (арендатор Воробьева О.Г.).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением суда от 10.02.2011 (судья Трухин В.С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 (судьи Голубцова Ю.А., Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:72 разделен согласно межевому плану, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости", на два земельных участка - площадью 1888 кв. м и площадью 3447 кв. м.

В кассационной жалобе предприниматель Сытова К.С. просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 2, 4, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, апелляционным судом не учтена позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о том, что при отчуждении объекта недвижимости покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым этим объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Заявитель указывает на то, что судом апелляционной инстанции не учтено, что первоначальным арендатором спорного земельного участка, предоставленного для эксплуатации объектов недвижимости и для строительства склада, являлось общество с ограниченной ответственностью "Арид-Фарм" (далее - общество "Арид-Фарм"). Заявитель считает, что судом апелляционной инстанции в нарушение норм процессуального права не рассмотрено дело повторно. Предприниматель Сытова К.С. полагает, что предметом договора купли-продажи нежилых помещений от 08.09.2008 N 0809/2008 являлась, в том числе, передача прав на земельный участок в полном объеме. Кроме того, заявитель полагает, что суд апелляционной инстанции неправильно оценил заключение общества с ограниченной ответственностью "Уралстроймонолит", а также не дал правовой оценки доводам муниципального образования "Город Екатеринбург" о неделимости спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Воробьева О.Г. просит постановление суда апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, постановлением главы г. Екатеринбурга от 15.10.2004 N 1239-ж обществу "Арид-Фарм" утвержден проект границ земельного участка площадью 5335,18 кв. м по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а.

Согласно п. 2 данного постановления обществу "Арид-Фарм" в аренду сроком на 15 лет предоставлен названный земельный участок под существующие здания (литеры А, Б). В п. 3 постановления обществу "Арид-Фарм" разрешено проектирование и строительство склада базы промтоваров на названном земельном участке. Обществу "Арид-Фарм" предписано завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007 и по окончании строительства сдать объект в эксплуатацию (подп. 5 п. 4 постановления).

На основании указанного постановления между администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и обществом "Арид-Фарм" (арендатор) заключен договор аренды от 11.10.2005 N 7-883, согласно условиям которого обществу "Арид-Фарм" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0706001:0072 площадью 5335 кв. м, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а.

В соответствии с п. 2.1.5 договора аренды земельный участок предоставлен под существующие здания (литеры А, Б) производственного и складского назначения и для строительства склада базы промтоваров.

В п. 2.4 договора предусмотрено, что арендатор обязуется завершить строительство склада базы промтоваров до 01.01.2007, по окончании сдать объект в эксплуатацию.

Срок действия договора аренды установлен сторонами с 15.10.2004 по 14.10.2019 (п. 6.1 договора).

Государственная регистрация договора аренды произведена 08.02.2006.

Между обществом "Арид-Фарм" и предпринимателем Воробьевой О.Г. заключено соглашение от 22.04.2008 N 3/08, в соответствии с которым общество "Арид-Фарм" передало предпринимателю Воробьевой О.Г. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883 в полном объеме и на тех же условиях, которые существуют в момент заключения настоящего соглашения. Государственная регистрация данного соглашения произведена 27.05.2008.

Согласно п. 1.2 указанного соглашения разрешенное использование земельного участка - под существующие здания.

По договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 предприниматель Воробьева О.Г. продала предпринимателю Сытовой К.С. нежилые помещения, расположенные в г. Екатеринбурге по ул. В.Высоцкого, 42а: нежилое помещение литера А, общей площадью 53,8 кв. м; часть здания литера А, помещения N 2 - 14, общей площадью 226,8 кв. м; нежилое помещение литера Б1 общей площадью 16,3 кв. м; часть здания литера Б, помещения N 2 - 11, общей площадью 188,7 кв. м.

В письмах от 15.07.2010 N 31-01/7671, от 11.08.2010 N 21-01/8808 администрация г. Екатеринбурга в ответ на обращение предпринимателя Воробьевой О.Г. сообщила о том, что поскольку решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.03.2010 по делу N А60-61356/2009 установлено, что арендаторами земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:72 признаются Воробьева О.Г. и Сытова К.С., рассмотрение вопроса о разделении земельного участка возможно в случае соответствующего обращения второго арендатора земельного участка - предпринимателя Сытовой К.С.

На основании заявления предпринимателя Воробьевой О.Г. обществом с ограниченной ответственностью "Бюро оформления недвижимости" составлен межевой план земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. В.Высоцкого, 42а, предусматривающий схему раздела данного участка на земельные участки площадью 1888 кв. м, с размещением на нем объектов недвижимости, принадлежащих предпринимателю Сытовой К.С., и площадью 3347 кв. м.

Предприниматель Воробьева О.Г., полагая, что при отчуждении объектов недвижимости по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 к предпринимателю Сытовой К.С. в соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право пользования лишь частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, занятой объектами недвижимости и необходимой для их использования, при этом Воробьевой О.Г. в аренду названный земельный участок передан не только для эксплуатации находящихся на нем зданий, но и для строительства, а также ссылаясь на уклонение предпринимателя Сытовой К.С. от согласования местоположения границ при разделении этого участка, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что по соглашению от 22.04.2008 N 3/08 предприниматель Воробьева О.Г. приобрела право использования спорного земельного участка только для эксплуатации существующих зданий, право его использования для строительства склада базы промтоваров на основании указанного соглашения предпринимателю Воробьевой О.Г. обществом "Арид-Фарм" не передано. Руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), суд пришел к выводу о том, что поскольку предприниматель Сытова К.С. является собственником объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0706001:0072, она обладает исключительными правами на этот земельный участок в том объеме, который принадлежал продавцу недвижимости - под существующие здания, площадью 5335 кв. м.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что в соответствии с положениями п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с приобретением в собственность объектов недвижимости предприниматель Сытова К.С. приобрела право на использование на условиях аренды соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования; прежний собственник объектов недвижимости (предприниматель Воробьева О.Г.) выбыл из обязательства аренды только в указанной части земельного участка. При этом Воробьева О.Г. ранее по соглашению от 22.04.2008 N 3/08 приобрела также и право аренды земельного участка для строительства, которое при передаче объектов недвижимости в собственность предпринимателю Сытовой К.С. не прекращено. Судом также сделан вывод о том, что требование истца о разделе земельного участка согласно приложенному в исковому заявлению межевому плану не противоречит положениям гл. I.1 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом судом апелляционной инстанции отклонено в качестве доказательства несоответствия раздела спорного земельного участка положениям ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации заключение общества с ограниченной ответственностью "Уралстроймонолит".

Суд кассационной инстанции считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Земельным законодательством предусмотрены обязательные правила, подлежащие применению при разделе земельных участков, в том числе, по решению суда.

При разделе, объединении, перераспределении или выделе земельных участков целевым назначением и разрешенным использование образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых они образуются (п. 3 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков может быть осуществлено на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

На основании п. 1 ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Исходя из п. 4, 5, 6 ст. 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием; образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные названным Кодексом, другими федеральными законами.

В силу ч 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Из указанных положений следует, что при рассмотрении судом спора о разделении земельного участка подлежат установлению обстоятельства, касающиеся наличия и объема прав истца и ответчика в отношении соответствующего участка, а также возможности его разделения с соблюдением принципов сохранения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, обеспечения прав землевладельцев и землепользователей, рационального использования земель.

Основанием возникновения прав предпринимателя Воробьевой О.Г. и предпринимателя Сытовой К.С. на земельный участок площадью 5335 кв. м с кадастровым номером 66:41:0706001:72 стороны считают договор аренды земельного участка от 11.10.2005 N 7-883, соглашение от 22.04.2008 N 3/08 и положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

На основании п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка; договор аренды земельного участка продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Учитывая изложенное, вывод суда апелляционной инстанции о том, что предприниматель Сытова К.С. как покупатель объектов недвижимости приобрела право на использование на условиях аренды лишь соответствующей части земельного участка, занятой этими объектами и необходимой для их использования, а прежний собственник этих объектов выбыл из обязательства аренды только в указанной части земельного участка, не основан на положениях действующего законодательства с учетом обязательных для судов разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума от 24.03.2005 N 11.

Кроме того, указывая, что предприниматель Воробьева О.Г. является арендатором земельного участка для целей строительства на основании соглашения от 22.04.2008 N 3/08, суд апелляционной инстанции не дал оценку документам, послужившим основанием возникновения соответствующего права: постановлению главы г. Екатеринбурга от 15.10.2004 N 1239-ж и договору аренды от 11.10.2005 N 7-883. Согласно указанным документам земельный участок предоставлен обществу "Арид-Фарм" под существующие объекты с возможностью строительства склада базы промтоваров. Строительство предписано завершить к 01.01.2007. Сведений о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном ст. 30, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, указанные документы не содержат.

С учетом этих документов и положений земельного законодательства судам следовало дать правовую оценку доводам предпринимателя Воробьевой О.Г. о возможности раздельного оборота права аренды земельного участка для целей эксплуатации объектов недвижимости и права застройки этого же участка, предоставленного владельцу этих объектов, а также о существовании права строительства к моменту рассмотрения спора о разделе земельного участка.

Делая выводы об объеме прав и обязанностей предпринимателя Воробьевой О.Г. и предпринимателя Сытовой К.С. в отношении спорного земельного участка, суды первой и апелляционной инстанции не дали оценку тому обстоятельству, что по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 предприниматель Сытова К.С. приобрела у предпринимателя Воробьевой О.Г. нежилые помещения литера А, Б1, части здания литера А, Б. При этом обществу "Арид-Фарм" на основании постановления главы г. Екатеринбурга от 15.10.2004 N 1239-ж и договора аренды от 11.10.2005 N 7-883 спорный земельный участок был предоставлен под существующие здания литеры А, Б.

Судам необходимо было установить, приобретены ли предпринимателем Воробьевой О.Г., а затем предпринимателем - Сытовой К.С. права на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, в полном объеме, и в случае наличия иных владельцев этих объектов (их частей) - определить, подлежит ли земельный участок разделу между истцом и ответчиком.

При установлении иных землепользователей необходимо было рассмотреть вопрос о привлечении их к участию в деле.

Кроме того, учитывая, что по договору купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008 предприниматель Воробьева О.Г. продала предпринимателю Сытовой К.С. объекты недвижимости, судами не устанавливалось, является ли истец землепользователем спорного земельного участка. Из материалов дела не усматривается, какие расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости принадлежали предпринимателю Воробьевой О.Г., имеется ли в настоящее время у нее право собственности в отношении каких-либо объектов, осуществляет ли истец какую-либо деятельность на земельном участке и на каком основании.

Следует также принять во внимание, что суды, давая различную правовую оценку содержанию и объему прав, переданных от общества "Арид-Фарм" к предпринимателю Воробьевой О.Г. по соглашению от 22.04.2008 N 3/08, не привлекли указанное юридическое лицо к участию в деле.

В материалах дела имеется отзыв администрации г. Екатеринбурга (т. 2, л. д. 118 - 119), в котором она как орган, осуществляющий распоряжение спорным земельным участком и представляющий интересы публичного собственника, ссылалась на то, что спорный земельный участок является неделимым, поскольку в случае его разделения будет невозможно обеспечить проход (проезд) к каждому из вновь образованных земельных участков.

Оценка данному доводу в нарушение ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не дана.

Вместе с тем данное обстоятельство является значимым для правильного разрешения настоящего дела, поскольку при рассмотрении иска о разделении земельного участка суду необходимо установить возможность такого разделения в соответствии с положениями действующего законодательства и с соблюдением прав и законных интересов как землепользователей, так и собственника земельного участка.

С учетом изложенного, поскольку значимые для правильного рассмотрения настоящего спора обстоятельства установлены не в полном объеме, судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении суду необходимо устранить допущенные нарушения, установить круг заинтересованных лиц по данному спору, определить их процессуальное положение и обсудить вопрос о привлечении их к участию в деле, определить объем прав и обязанностей по договору аренды от 11.10.2005 N 7-883, соглашению о перенайме от 22.04.2008 N 3/08, решить вопрос о делимости спорного земельного участка, установить значимые для дела обстоятельства с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, и представленных ими доказательств и рассмотреть спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.02.2011 по делу N А60-36164/2010 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

Э.М. Маликова А.Ю. Смирнов