Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2015 г. N Ф09-9731/14 по делу N А50-5239/2014

Екатеринбург

26 января 2015 г.

Дело N А50-5239/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Тороповой М.В., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу муниципального автономного образовательного учреждения дополнительного образования детей "Детско-юношеский центр "Рифей" (далее - учреждение, истец) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.07.2014 по делу N А50-5239/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель открытого акционерного общества "Мегафон" (далее - общество, ответчик) - Гущин С.В. (доверенность от 01.04.2014 N 2/314-14).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к обществу о взыскании 241 857 руб. 75 коп. пени за неосвобождение объекта аренды (нежилого помещения, общей площадью 6,5 кв. м, расположенного на цокольном этаже четырехэтажного нежилого здания по адресу: г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, 13) после окончания действия договора аренды за период с 16.11.2011 по 28.02.2014; 531 025 руб. задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с неосвобождением после окончания действия договора указанного объекта аренды за период с 16.11.2011 по 28.02.2014; обязании общества освободить данный незаконно занимаемый объект, принадлежащий истцу на праве оперативного управления.

Решением суда от 07.07.2014 (судья Богаткина Н.Ю.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 (судьи Гулякова Г.Н., Борзенкова И.В., Голубцов В.Г.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального права. Заявитель считает неверными выводы судов о возобновлении договора аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 16.11.2010 N 610 (далее - договор аренды) на тех же условиях на неопределенный срок. В обоснование своей позиции учреждение указывает на то, что в соответствии с п. 1.3, 1.4 договора аренды у общества по истечении срока действия данного договора (15.11.2011) не возникло преимущественное право на его заключение на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец полагает, что договор аренды прекратился по истечении срока, на который он был заключен, независимо от направления арендодателем арендатору уведомления о прекращении данного договора. Кроме того, заявитель указывает, что возражал против пользования спорным имуществом после истечения срока аренды (уведомление от 13.12.2011 N 327, требование от 16.12.2013 N 319, претензия от 30.12.2013 N 330). По мнению учреждения, выводы судов о недоказанности получения обществом уведомления от 13.12.2011 являются несостоятельными, так как согласно информации официального сайта "Почты России" в сети Интернет, данное отправление получено обществом 15.12.2011, после чего (21.12.2011) ответчик направил истцу письмо N 5/2-05-ПDO-Исх-00468/11 с просьбой заключить договор аренды спорного объекта недвижимого имущества сроком на 5 лет. Кроме того, истец поясняет, что целью направления претензии от 30.10.2013 N 330 являлось истребование спорного нежилого помещения из незаконного владения ответчика, а не расторжение возобновленного на неопределенный срок договора аренды. Заявитель не согласен также с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы в трехкратном размере на основании п. 5.9 договора аренды в силу того, что факт неосвобождения арендуемого обществом помещения 15.11.2011 подтвержден материалами дела, сторонами не оспаривается. Учреждение также указывает на то, что суд первой инстанции, в нарушение ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в мотивировочной части обжалуемого решения не обосновал причины отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания пеней на основании п. 5.8 договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 15.11.2010 за истцом зарегистрировано право оперативного управления на нежилые помещения, общей площадью 3991,3 кв. м, расположенные на цокольном, 1, 2, 3, 4 этажах нежилого здания литеры А, А1, А2, находящегося по адресу: г. Пермь, ул. Дениса Давыдова, д. 13.

На основании разрешения собственника истцом и ответчиком 16.11.2010 заключен договор аренды объекта муниципального недвижимого имущества N 610, в соответствии с условиями которого учреждение сдает, а общество принимает в аренду объект муниципального недвижимого имущества в виде нежилого помещения (часть встроенного нежилого помещения в цокольном этаже четырехэтажного нежилого здания), расположенного по адресу: г. Пермь, Индустриальный р-н, ул. Дениса Давыдова, д. 13, общей площадью 6,5 кв. м. с целью размещения оборудования базовой станции сотовой связи. План и экспликация объекта являются неотъемлемой частью договора (п. 1.1, 1.2 договора аренды).

Объект аренды передан ответчику 16.11.2010 по акту приема-передачи помещения.

Срок аренды согласован сторонами в п. 1.3 договора аренды и составляет с 16.11.2010 по 15.11.2011. Объект считается переданным с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

Арендатор не обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок (п. 1.4 договора аренды).

Арендная плата за объект была установлена в размере 11 392 руб. 90 коп. в месяц.

Истец с 01.01.2011 перешел на упрощенную систему налогообложения, в связи с чем, размер арендной платы повысился до 14 250 руб. в месяц.

В соответствии с п. 3.2.11 договора арендатор обязан при прекращении настоящего договора, в том числе по истечении срока его действия, передать объект арендодателю по акту приема-передачи.

Согласно п. 5.8 договора в случае неосвобождения помещения в сроки, предусмотренные предупреждением об отказе от договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе производить начисление арендной платы в трехкратном размере за каждый месяц пользования объектом в случае неосвобождения арендатором объекта 16.11.2011, отсутствия нового оценочного отчета рыночной стоимости арендной платы, невыполнении условия п.п. 3.2.15 договора аренды.

Судами установлено и сторонами не оспаривается, что по истечении срока договора арендатор помещение не возвратил.

Истец указывает, что 14.12.2011 направил в адрес ответчика уведомление от 13.12.2011 N 327 о необходимости освобождения незаконно занимаемого нежилого помещения, внесения арендной платы за фактическое пользование указанным объектом муниципального недвижимого имущества по день подписания акта о фактическом использовании объекта.

В период с 21.11.2013 по 25.12.2013 Контрольно-счетной палатой г. Перми в учреждении проведена плановая проверка на предмет соблюдения требований федерального законодательства и нормативных правовых актов муниципалитета при сдаче имущества в возмездное пользование.

По результатам проверки установлено, что условия договора аренды между истцом и ответчиком от 16.11.2010 N 610 не предусматривают возможность пролонгации договора, неосвобождение арендатором помещения является основанием для обращения в суд.

Учреждению истца выдано представление от 26.12.2013 N 21, согласно которому учреждению необходимо принять меры к освобождения занимаемого обществом объекта и возмещению недополученных доходов от сдачи в аренду муниципального имущества.

Истцом ответчику 16.12.2013 вручено требование N 319 об оплате штрафных санкций за период пользования спорным нежилым помещением после прекращения действия договора аренды, предъявлены к оплате счет от 16.12.2013 на оплату пеней за период с 16.11.2011 по 15.12.2013 в сумме 20 134 руб., а также счет от 16.12.2013 о внесении арендных платежей, доначисленных в двукратном размере за период с 16.11.2011 по 30.11.2013 в размере 473 095 руб.

Истцом ответчику 09.01.2013 направлена претензия с требованием о перечислении арендной платы, штрафных санкций и освобождении незаконно занимаемого нежилого помещения.

Ссылаясь на то, что до настоящего времени арендатор продолжает занимать спорное нежилое помещение, внося арендную плату в однократном размере, арендодатель обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно п. 1, 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 указанного Кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец в обоснование своих требований указал на прекращение договора аренды с 16.11.2011 в связи с истечением срока его действия и совершением истцом действий по уведомлению ответчика о намерении истца отказаться от продолжения арендных отношений.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик сослался на то, что не получал от учреждения возражений относительно продолжения арендных отношений, основанных на договоре аренды, в связи с чем считает данный договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии между сторонами спора арендных отношений, поскольку договор аренды от 16.11.2010 по истечении срока его действия возобновился на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Данные выводы основаны судами на полной и всесторонней оценке представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст.67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом суды обоснованно отклонили довод истца о прекращении договора аренды по истечении срока его действия, в связи с уведомлением общества о намерении арендодателя прекратить действие договора.

Исследуя указанное обстоятельство, судами установлено отсутствие доказательств, достоверно свидетельствующих о получении ответчиком уведомления от 13.12.2011 N 327, в котором выражена воля учреждения на отказ от продления договора аренды после истечения срока его действия.

Так, из представленной почтовой квитанции от 14.12.2011 в отсутствие заверенной организацией почтовой связи описи вложения не представляется возможным установить содержание почтового отправления, уведомление о вручении его ответчику также отсутствует.

О сохранении между сторонами арендных отношений свидетельствуют также следующие обстоятельства: переписка сторон, в которой имеются ссылки на договор аренды от 16.11.2010 N 610, в том числе требование о представлении документов от 07.11.2011; выставление истцом в течение 2012, 2013 годов ответчику счетов на оплату аренды в однократном размере, где основанием оплаты указан договор аренды помещения, и их оплата ответчиком; исполнение ответчиком обязанностей по договору аренды, в том числе обязанности по страхованию спорного объекта в силу п. 3.2.9 данного договора на протяжении 2012-2014 годов и обязанности по ежегодному направлению арендодателю копии договоров страхования имущества (2013, 2014 годы); регулярные акты сверок расчетов между сторонами со ссылкой на договор аренды с отражением однократного размера арендной платы.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пени в соответствии с п.5.8, п.5.9 договора аренды, так как право на получение указанных платежей возникает у арендодателя в случае, если арендатор продолжит использование объекта после прекращения договора аренды, а также при отсутствии нового оценочного отчета рыночной стоимости арендной платы.

Письмом от 21.12.2011 в адрес ответчика направлен отчет об оценке, который в последующем принят истцом для расчета арендной платы. Кроме этого, исходя из данной оценки ответчиком производилось страхование арендованного имущества с 2012 по 2014 годы.

Поскольку доказательств прекращения в установленном порядке договора аренды от 16.11.2010, возобновленного на неопределенный срок, не представлено, суды обоснованно отказали в удовлетворении требований об освобождении спорного помещения.

Судом кассационной инстанции отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды не возобновился на тех же условиях на неопределенный срок, так как в соответствии с п. 1.3, 1.4 данного договора у общества по истечении срока действия договора не возникло преимущественного права на его заключение на новый срок.

Отношения сторон при возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок и при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок, являются различными по совокупности условий, необходимых для их реализации, и правовым последствиям. Условие об отсутствии у арендатора преимущественного права на заключение договора на новый срок не является препятствием для возобновления договора на неопределенный срок в соответствии с положениями п.2 ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключенный между сторонами настоящего спора договор аренды не содержит условия о запрете на его возобновление на неопределенный срок.

Ссылки истца на наличие в материалах дела доказательств того, что он выражал свою волю на прекращение отношений по спорному договору аренды, и, соответственно, на прекращение договора аренды, направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 07.07.2014 по делу N А50-5239/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу муниципального автономного образовательного учреждения дополнительного образования детей "Детско-юношеский центр "Рифей" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

М.В. Торопова А.Ю. Смирнов