Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2015 г. N Ф09-9810/14 по делу N А60-23065/2014

Екатеринбург

28 января 2015 г.

Дело N А60-23065/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 января 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Семеновой З.Г., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" (далее - общество "Элемент-Трейд", истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2014 по делу N А60-23065/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества - Филатов А.В. (доверенность от 01.11.2014 N 503-14), Калинин М.В. (доверенность от 30.05.2014 N 191-14);

индивидуального предпринимателя Бахтиной Ольги Александровны (далее - предприниматель, ответчик) - Артёменко В.А. (доверенность от 20.01.2015 N ).

Общество "Элемент-Трейд" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предпринимателю о признании за ним права на возмещение затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, ул. Каспийская, д. 23, на общую сумму 1 629 873 руб. 73 коп., и возложении на ответчика обязанности осуществлять зачет понесенных истцом затрат по проведению капитального ремонта нежилого помещения, расположенного по адресу г. Нижний Тагил, ул. Каспийская, д. 23, в счет арендной платы в размере 50% от ежемесячной арендной платы до полного погашения задолженности (с учетом принятого судом в порядке, предусмотренном положениями ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнения исковых требований).

Решением суда от 31.07.2014 (судья Ефимов Д.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 (судьи Борзенкова И.В., Васева Е.Е., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Элемент-Трейд" просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению заявителя, вывод судов об отсутствии доказательств, свидетельствующих о неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении является несостоятельным, так как договор аренды не связывает проведение капитального ремонта с появлением неотложной необходимости в нем. Общество "Элемент-Трейд" полагает, что права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.02.2007 N 587 перешли к предпринимателю в соответствии с положениями ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что стоимость произведенного им капитального ремонта была включена в продажную цену объекта по договору купли-продажи от 02.10.2009 N 484. Кроме того, заявитель указывает на то, что ответчик не оспорил обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, следовательно, такие обстоятельства считаются признанными предпринимателем на основании ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Кроме того, по мнению общества в мотивировочной части обжалуемых судебных актов в нарушение положений ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержится оснований отказа в удовлетворении исковых требований в части признания права истца на возмещение затрат на проведение капитального ремонта.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования "город Нижний Тагил" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд-Н.Тагил" (арендатор) 01.02.2007 заключен договор аренды нежилого помещения N 587, в соответствии с условиями которого арендодатель обязуется предоставить арендатору в срочное возмездное владение и пользование имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Нижний Тагил, Ленинский р-н, ул. Каспийская, д. 23, площадью 679,6 кв. м (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 4.1 названного договора он распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.02.2007 и действует по 01.12.2012.

Данный договор 04.09.2007 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области.

Имущество передано арендатору 01.02.2007 по акту приема-передачи помещения.

На основании договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества от 02.10.2009 N 484, заключенного с Бахтиным О.П. (покупателем), и соглашения от 07.12.2009 между Бахтиным О.П. и Бахтиной О.А. зарегистрировано право собственности предпринимателя на спорное помещение (свидетельство о государственной регистрации права от 31.12.2009 серии 66АД N 030873).

Дополнительным соглашением от 31.12.2009 предприниматель и общество "Элемент-Трейд-Н.Тагил" внесли изменения в названный договор аренды, указав в качестве арендодателя предпринимателя Бахтину О.А.

Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2010.

На основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 12.03.2012 обществом "Элемент-Трейд-Н.Тагил" и обществом "Элемент-Трейд", права и обязанности арендатора по договору аренды нежилых помещений от 01.02.2007 N 587 переданы обществу "Элемент-Трейд".

Данный договор от 12.03.2012 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 10.04.2012.

Общество "Элемент-Трейд", ссылаясь на то, что в период действия договора аренды от 01.02.2007 N 587 его правопредшественником (обществом "Элемент-Трейд-Н.Тагил") выполнен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2 036 000 руб., стоимость которого в части была зачтена в счет арендной платы по данному договору до момента изменения собственника имущества и арендодателя по договору, а в оставшейся части, в сумме 1 629 873 руб. 73 коп., подлежит возмещению новым арендодателем путем зачета в счет арендной платы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что согласно условиям договора аренды от 01.02.2007 N 587 арендодатель обладает правом, а не обязанностью по зачету затрат арендатора на проведение капитального ремонта объекта аренды. Суд указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия администрации на их проведение в порядке, предусмотренном договором. Кроме того, суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя обязанности осуществлять зачет понесенных истцом затрат, так как спорное имущество приобретено Бахтиным О.П. по цене, включающей стоимость произведенного истцом капитального ремонта.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, указал, что истец вправе требовать возмещения затрат на проведение капитального ремонта арендуемого помещения только в случае, если он выполнен в связи с неотложной необходимостью. Кроме того, суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о достижении сторонами договора от 01.02.2007 N 587 соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта. Вместе с тем суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что стоимость спорного помещения при его выкупе предпринимателем была определена с учетом произведенного капитального ремонта.

Рассмотрев доводы заявленной обществом "Элемент-Трейд" кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором аренды от 01.02.2007 N 587 сторонами установлено, что на арендатора возложена обязанность содержать объект в исправном состоянии, осуществлять капитальный ремонт помещения в порядке и на условиях, предусмотренных данным договором (п. 5.3.8, 5.3.11 договора); сроки и необходимость проведения капитального ремонта согласуются сторонами (п. 7.2 договора); арендатор обязан уведомить арендодателя о начале и окончании работ (п. 7.3 договора); стороны соглашаются, что затраты по проведению капитального ремонта могут быть зачтены в счет арендной платы только в случае письменного согласия арендодателя на проведение такого ремонта (п. 7.4 договора).

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные истцом в материалы дела доказательства, а именно: распоряжение Главы г. Нижний Тагил от 31.08.2007 N 716 о зачете в счет арендной платы обществу "Элемент-Трейд-Н.Тагил" суммы затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в размере 2 035 990 руб., а также письмо Комитета по управлению имуществом администрации г. Нижний Тагил от 26.07.2012 N 3436, согласно которому на дату прекращения арендных отношений остаток затрат на капитальный ремонт арендованного имущества, не зачтенный в счет арендной платы, составляет 1 629 873 руб. 73 коп., пришел к обоснованному выводу о наличии между первоначальными сторонами договора аренды от 01.02.2007 N 587 соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости капитального ремонта.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что производство зачета затрат, понесенных арендатором на проведение капитального ремонта в счет арендных платежей, является правом арендодателя, а не его обязанностью, является ошибочным. Он не соответствует условиям договора аренды от 01.02.2007 и установленным судом обстоятельствам.

Следует признать ошибочными и выводы судов о праве истца требовать зачета затрат на капитальный ремонт только в случае, если капитальный ремонт был вызван неотложной необходимостью. При указанном условии арендатор вправе требовать зачета его затрат на капитальный ремонт в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта в силу ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Между тем условиями договора аренды от 01.02.2007 N 587 такая обязанность возложена на арендатора, что не противоречит положениям названной нормы права. При этом право на зачет расходов арендатора в счет арендной платы не поставлено в зависимость от неотложной необходимости по проведению капитального ремонта. Согласно п.7.4 договора аренды это право обусловлено письменным согласием арендодателя на проведение такого ремонта. О наличии такого согласия свидетельствуют распоряжение Главы г. Нижний Тагил от 31.08.2007 N 716 о зачете в счет арендной платы обществу "Элемент-Трейд-Н.Тагил" суммы затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения в размере 2 035 990 руб., а также письмо Комитета по управлению имуществом администрации г. Нижний Тагил от 26.07.2012 N 3436.

В соответствии с п. 1 ст. 617 названного Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в силу положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, к предпринимателю перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 01.02.2007 N 587, в том числе обязанность учитывать затраты арендатора на проведение капитального ремонта.

Между тем суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что спорное помещение приобретено Бахтиным О.П. по цене, включающей затраты арендатора на произведенный им капитальный ремонт.

Данные выводы не основаны на материалах дела. Сторонами не представлены доказательства, позволяющие определить условия приобретения спорного помещения, порядок формирования его выкупной цены. При таких обстоятельствах у судов отсутствовали основания для указанного вывода.

Ссылка суда апелляционной инстанции на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не является обоснованной, так как из материалов дела не следует, что арендуемое истцом имущество было приобретено новым собственником на основании указанного закона. Из имеющегося в деле соглашения от 07.12.2009 (л.д.26, т.1) усматривается, что муниципальное имущество было реализовано на торгах.

Кроме того, в случае подтверждения формирования выкупной цены помещения с учетом стоимости капитального ремонта, выполненного обществом "Элемент-Трейд-Н.Тагил", данное обстоятельство не прекращает обязательств предпринимателя по выполнению условий договора аренды от 01.02.2007 N 587, перешедших к нему в силу положений ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Условие о цене выкупаемого имущества согласовано Бахтиным О.П. с продавцом данного имущества при заключении договора купли-продажи от 02.10.2009 N 484, следовательно, отношения предпринимателя и общества "Элемент-Трейд" не могут находиться в зависимости от условий другого договора с иным составом участников.

Вместе с тем суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

В соответствии с положениями ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе, используя способы защиты гражданских прав, указанные в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. При этом способ защиты должен соответствовать характеру нарушенного права и приводить к его восстановлению.

Общество "Элемент-Трейд", обращаясь в арбитражный суд, просит признать за ним право на зачет понесенных затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения, а также обязать предпринимателя осуществлять зачет этих затрат в счет арендной платы.

Между тем данное право и соответствующая ему обязанность другой стороны предусмотрены действующим между сторонами договором аренды. Предусмотренное договором право не является вещным, необходимости в его признании и подтверждении судом не имеется. Отсутствие судебного решения, констатирующего это право у истца и обязанность ответчика исполнять условия договора, не препятствует истцу в реализации прав, предусмотренных данным договором.

Изложенные обществом "Элемент-Трейд" в исковом заявлении обстоятельства могут быть установлены и являться значимыми при рассмотрении судом споров, возникших при исполнении договора аренды, например, о взыскании арендных платежей либо расторжении договора аренды.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор аренды от 01.02.2007 N 587 не связывает проведение капитального ремонта с появлением неотложной необходимости в нем; права и обязанности по названному договору аренды перешли к предпринимателю в соответствии с положениями ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, признаны судом кассационной инстанции обоснованными.

В то же время, ошибочные выводы судов первой и апелляционной инстанций не привели к принятию незаконных судебных актов, в связи с чем кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2014 по делу N А60-23065/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Элемент-Трейд" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

З.Г. Семенова Е.А. Платонова