Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 сентября 2011 г. N Ф09-5604/11 по делу N А07-26047/2009

г. Екатеринбург

09 сентября 2011 г.

Дело N А07-26047/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Крюкова А.Н.,

судей Лиходумовой С.Н., Артемьевой Н.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" (далее - общество "Автохолдинг") на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2011 по делу N А07-26047/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 по тому же делу в рамках дела о признании общества "Автохолдинг" несостоятельным (банкротом).

В судебном заседании принял участие представитель общества "Автохолдинг" - Никифорова Т.А. (доверенность от 09.07.2010).

Конкурсный управляющий общества "Автохолдинг" Гасанова Наталья Владимировна 09.08.2010 обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) об обязании Акционерного Коммерческого Банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) в лице Уфимского филиала (далее - Банк) определить условия проведения торгов по реализации заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества "Автохолдинг", утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, установлении начальной цены реализации предмета залога - нежилого строения - жестяно-сварочный цех, количество этажей 2, литера А1, инвентарный номер 5865, общей площадью 1471,3 кв.м, расположенного по адресу: 453107, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д.3 (с учетом уточнений, заявленных в судебном заседании в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Банк 14.09.2010 обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог банку, установлении начальной цены реализации в размере 11 373 316 руб. предмета залога (с учетом уточнений, предусмотренных ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Определением арбитражного суда от 20.10.2010 заявления конкурсного управляющего и Банка объединены в одно производство.

Определением суда от 19.04.2011 (судья Султанова В.И.) ходатайства конкурсного управляющего общества "Автохолдинг" Гасановой Н.В. и Банка удовлетворены, утверждена начальная цена продажи имущества, принадлежащего должнику, предоставленного в залог банку, в размере 8 774 205 руб., утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог Банку.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 (судьи Забутырина Л.В., Бабкина С.А., Ершова С.Д.) определение от 19.04.2011 оставлено без изменения.

Заявитель кассационной жалобы не согласен с определением от 19.04.2011 и постановлением от 20.06.2011, просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. По мнению общества "Автохолдинг", суд необоснованно руководствовался только заключением эксперта от 11.02.2011 N 2011-04н, при этом выразил сомнения в его обоснованности. Заявитель считает, что судами не дана надлежащая правовая оценка представленным ответам из муниципального унитарного предприятия "Межрайкоммуналводоканал", отказал в приобщении дополнительных доказательств. Кроме того, вывод суда о том, что канализационный коллектор располагается на территории иного собственника, ошибочен. Заявитель полагает, что судами нарушен п. 10 ст. 59 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующий порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон.

Как следует из материалов дела, Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 12.12.2007, 08.04.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделаны записи: N 02-04-17/071/2007-546 о регистрации права собственности общества "Автохолдинг" на 2-х этажный жестяно-сварочный цех нежилого назначения, общей площадью 1471,3 кв.м, инв. номер 5865, литер А1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3 (свидетельство о государственной регистрации права от 12.12.2007 серии 04 АБ 116207), N 02-04-17/020/2009-088 о регистрации права собственности общества "Автохолдинг" на земельный участок площадью 3957 кв.м, кадастровый номер 02:56:04 03 01:0107, категория земель - земли населенных пунктов, для обслуживания производственной базы, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3 (свидетельство о государственной регистрации права от 08.04.2009 04 АБ 886494) соответственно. В указанных свидетельствах отражена информация о наличии обременения в виде ипотеки.

Судами установлено, что согласно решению Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2010 по делу N А07-21483/2009 удовлетворены исковые требования Банка, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности обществу "Автохолдинг", расположенное по адресу: 453107, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д.3: нежилое строение - жестяно-сварочный цех, количество этажей 2, литера А1, инвентарный номер 5865, номер объекта 02:445:5865:0000:480, общей площадью 1471,3 кв.м путем реализации через публичные торги и установлена начальная цена реализации заложенного имущества в размере 27 982 500 руб.

Кроме того, данным решение удовлетворено встречное исковое заявление председателя ликвидационной комиссии общества "Автохолдинг", признаны недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения от 01.10.2008 N 1, от 25.11.2008 N 2 к договору об ипотеке от 07.05.2007 N 37/02/2007, а также дополнительные соглашения от 01.10.2008 N 1, от 25.11.2008 N 2 к договору об ипотеке от 01.10.2007 N 70/02/2007.

В рамках рассмотрения дела N А07-21483/2009, судами установлено, что 07.05.2007, 01.10.2007 между Банком и обществом с ограниченной ответственностью "Стерлитамак-Моторс" (заемщик) заключены кредитные договоры N 37/1, 70/1 по условиям которых Банком в пользу заемщика были открыты невозобновляемые кредитные линии.

В целях обеспечения исполнения обязательств по названным кредитным договорам Банк и муниципальное унитарное предприятие "Автосервис" (залогодатель) заключили договоры об ипотеке N 37/02/2007, 70/02/2007.

По данным договорам об ипотеке муниципальным унитарным предприятием "Автосервис" в залог Банку предоставлены цех и право аренды земельного участка по договору аренды с учетом дополнительных соглашений общей площадью - 3957 кв.м., с кадастровым номером 02:56:04 03 01:0107.

В соответствии с постановлением Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан от 22.10.2007 N 2313 муниципальное унитарное предприятие "Автосервис" преобразовано в открытое акционерное общество "Автохолдинг" в связи с приватизацией.

В связи с указанными обстоятельствами открытое акционерное общество "Автохолдинг" осуществило регистрацию права собственности на объекты недвижимости (права на них), переданные в залог Банку по договорам об ипотеке.

Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Стерлитамаку Республики Башкортостан 13.01.2009 произвела регистрацию юридического лица общества "Автохолдинг" путем реорганизации в форме преобразования по решению единственного акционера.

Банк и общество "Автохолдинг" подписали дополнительные соглашения от 01.10.2008 N 1, 25.11.2008 N 2 к договорам об ипотеке, посколкьу в кредитные договоры внесены изменения.

Поскольку названные дополнительные соглашения к договорам об ипотеке не зарегистрированы в установленном законом порядке, они были признаны недействительными судом.

Определением арбитражного суда от 16.06.2010 в рамках дела о несостоятельности общества "Автохолдинг" требования Банка включены в реестр требований кредиторов должника третьей очереди как обеспеченные залогом.

Обществом с ограниченной ответственностью "АшкадарЭкспертСервис плюс" на основании задания конкурсного управляющего подготовлен отчет N 18-08/10Н о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д. 3, по состоянию на август 2010 года, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 817 923 руб., включая налог на добавленную стоимость.

Обществом с ограниченной ответственностью "Ребус" на основании задания банка подготовлен отчет (рег. N 186-10/Н от 09.09.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего обществу "Автохолдинг", находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3, из которого следует, что рыночная стоимость объекта с общепринятым округлением составляет 12 678 000 руб.

В силу дополнительного разъяснения общества "Ребус" к отчету об оценке рыночная стоимость прав на земельный участок составляет 1 339 137 руб., рыночная стоимость здания составляет 11 373 316 руб.

Конкурсный управляющий подготовил предложение о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества "Автохолдинг", являющегося предметом залога, в котором отражено, что предметом продажи являются цех, начальная цена с учетом налога на добавленную стоимость составляет 817 923,4 руб., а также земельный участок площадью 3957 кв.м, начальная цена с учетом налога на добавленную стоимость - 198 236 руб.

Банком составлено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог банку, в котором отражена начальная цена цеха в размере 12 678 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке, произведенным обществом "Ребус", земельного участка - 198 236 руб.

В связи с наличием между конкурсным управляющим и Банком разногласий относительно начальной продажной цены, порядка и условий продажи залогового имущества, указанные лица обратились в арбитражный суд с заявлениями об урегулировании разногласий.

Суды первой и апелляционной инстанций, утверждая начальную цену продажи имущества, принадлежащего должнику, предоставленного в залог Банку, в размере 8 774 205 руб., Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, исходили из того, что рыночная стоимость имущества определена по результатам проведения судебной экспертизы, без учета стоимости затрат на перенос городского коллектора ввиду отсутствия оснований для уменьшения стоимости имущества, поскольку коллектор расположен под объектом, принадлежащим другому юридическому лицу, а также того, что реализация объекта невозможна без одновременного отчуждения земельного участка, расположенного под ним, а между конкурсным управляющим и Банком достигнута договоренность и согласованность в части имеющихся разногласий по порядку, срокам и условиям реализации залогового имущества.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

В соответствии с п. 2 ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Согласно п. 1 ст. 18.1. Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

В силу п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 названного Закона.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В силу п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Исходя из системного толкования п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из материалов дела усматривается, что по договорам об ипотеке обществом "Автохолдинг" в залог Банку переданы цех и право аренды земельного участка, на котором расположен цех.

В последующем были подписаны дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, в которых произведена замена предмета залога - с залога права аренды - на залог земельного участка, однако в судебном порядке указанные соглашения признаны недействительными.

Таким образом, суды верно указали, что поскольку у общества "Автохолдинг" возникло право собственности на земельный участок, на котором расположено здание цеха, то право залога в отношении права аренды прекратилось (ст. 345, 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, принимая во внимание разъяснения, данные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", следует, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений; п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (ст. 552 названного Кодекса, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

Учитывая ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 11, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", п. 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", судами первой и апелляционной инстанций правомерно утверждена начальная продажная цена имущества с учетом стоимости земельного участка, а также положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, определившее имущество - цех и земельный участок с учетом специфики одним лотом без разделения на единицы.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судами необоснованно не применена ст. 59 Закона об ипотеке, отклоняется, поскольку основана на неверном толковании норм действующего законодательства.

Доводы общества "Автохолдинг", изложенные в кассационной жалобе, исследованы судами первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка. Основания для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты являются законными, обоснованными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2011 по делу N А07-26047/2009 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.Н. Крюков

Судьи

С.Н. Лиходумова Н.А. Артемьева