Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 июня 2011 г. N 18АП-5198/11

г. Челябинск

20 июня 2011 г.

N 18АП-5198/2011 Дело N А07-26047/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Забутыриной Л.В., судей Бабкиной С.А.. Ершовой С.Д., при ведении протокола секретарем судебного заседания Киреевой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" Гасановой Натальи Владимировны на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2011 по делу N А07-26047/2009 (судья Султанов В.И.), при участии от общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" - Мастерова Н.В. (доверенность от 09.06.2011), Никифоровой Т.А. (доверенность от 09.07.2010), открытого акционерного общества Акционерный Коммерческий Банк "Московский Банк Реконструкции и Развития" - Амирханова Н.Д. (доверенность от 11.01.2011),

УСТАНОВИЛ:

09.08.2010 конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" (далее - общество "Автохолдинг", ООО "Автохолдинг", должник) Гасанова Наталья Владимировна (далее - конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) N А07-26047/2009 об обязании Акционерного Коммерческого Банка "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество) в лице Уфимского филиала (далее - ОАО АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития", банк) определить условия проведения торгов по реализации заложенного имущества в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Автохолдинг", утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога (т.8, л.д. 7).

Определением суда от 25.08.2010 заявление назначено к рассмотрению в судебном заседании (т.8, л.д. 4).

В ходе судебного разбирательства конкурсный управляющий уточнил заявление, дополнительно просил установить начальную цену реализации предмета залога - нежилого строения - жестяно-сварочный цех, количество этажей 2, литера А1, инвентарный номер 5865, общей площадью 1471,3 кв.м, расположенного по адресу: 453107, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д.3 (т.8, л.д. 119).

Уточнения судом приняты в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т.9, л.д. 134).

14.09.2010 банк обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог банку, установлении начальной цены реализации предмета залога - жестяно-сварочный цех, назначение - нежилое, количество этажей 2, литера А1, инвентарный номер 5865, общей площадью 1471,3 кв.м, расположенного по адресу: 453107, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д.3, в размере 12 678 000 руб. (т.8, л.д. 129-130).

Определением суда от 17.09.2010 в рамках дела N А07-26047/2009 заявление банка назначено к рассмотрению в судебном заседании (т.8, л.д. 126).

В ходе судебного разбирательства банк дополнил заявление, указав на необходимость установления начальной цены реализации в размере 11 373 316 руб. (т.9, л.д. 120-122).

Определением суда от 20.10.2010 заявления конкурсного управляющего и банка объединены в одно производство (т.9, л.д. 134-136).

Определением суда от 30.11.2010 удовлетворено ходатайство о проведении экспертизы по определению рыночной стоимости, назначена экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, проведение которой было поручено закрытому акционерному обществу "Агентство недвижимости "САН" (далее - ЗАО АН "САН"), в связи с чем, производство по заявлениям конкурсного управляющего и банка было приостановлено до получения результатов экспертизы и экспертного заключения (т.9, л.д. 173-181).

Определением суда от 21.03.2011 производство по заявлениям было возобновлено в связи с получением заключения эксперта (т.10, л.д. 83).

Банк уточнил заявление просил установить начальную цену цеха в размере 8 774 205 руб., т.е. без учета стоимости затрат на перенос городского коллектора (т. 10, л.д. 84-88).

Определением суда от 19.04.2011 (резолютивная часть от 13.04.2011) ходатайства конкурсного управляющего ООО "Автохолдинг" Гасановой Н.В. и ОАО АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" удовлетворены, утверждена начальная цена продажи имущества, принадлежащего должнику, предоставленного в залог банку, в размере 8 774 205 руб., утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Автохолдинг", предоставленного в залог АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" (т. 10, л.д. 126-141).

С вынесенным судебным актом не согласился конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" Гасанова Наталья Владимировна и обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда от 19.04.2011 отменить, утвердить начальную цену продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог ОАО АКБ "Московский банк реконструкции и развития" (жестяно-сварочный цех, назначение - нежилое, 2-х этажный, общей площадью 1471,30 кв.м, инв. номер 5865, литер А1, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3, далее - цех) в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке" от 16.07.1998 N 120-ФЗ (далее - Закон об ипотеке) в размере 80 % от стоимости недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта N 2011-04Н от 11.02.2011, что соответствует 757 318,54 руб. (1 154 449 руб. /рыночная стоимость/ - 20 % /дисконт в соответствии с Законом об ипотеке/ - 18 % НДС), утвердить представленное конкурсным управляющим ООО "Автохолдинг" Гасановой Н.В. Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью "Автохолдинг", предоставленного в залог Акционерному Коммерческому Банку "Московский Банк Реконструкции и Развития" (открытое акционерное общество).

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Податель жалобы указал, что судом недостоверность данных экспертизы не установлена, дополнительная и (или) повторная экспертиза не назначались, однако в нарушение статей 65, 71, 82, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судом начальная стоимость имущества утверждена в размере, не соответствующем заключению эксперта N 2011-04Н от 11.02.2011. По мнению подателя жалобы, судом в нарушение статьи 138 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статей 54, 59 Закона об ипотеке утверждена начальная цена продажи имущества без учета того, что такая цена должна быть равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика (заключении эксперта). Не соответствует фактическим обстоятельствам дела вывод суда о достигшей между конкурсным управляющим и залогодержателем договоренности и согласованности в части имеющихся разногласий по порядку, срокам и условиям реализации залогового имущества, поскольку в материалах дела отсутствует подписанный конкурсным управляющим протокол согласования разногласий к Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества. Должнику на праве собственности принадлежит цех, ограничение в виде ипотеки в пользу банка зарегистрированы, решением в рамках дела N А07-21483/2009 удовлетворены требования банка в части обращения взыскания на цех, заявленные требования об обращении взыскания на земельный участок не поддержаны банком, следовательно, в ходе процедуры конкурсного производства в особом порядке подлежит оценке и последующей реализации исключительно цех, являющийся предметом залога, без учета прав на земельный участок.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал ее доводы с учетом дополнений к жалобе.

Банк представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил определение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения. По мнению банка, обжалуемое определение законно и обоснованно, а доводы, изложенные в жалобе, не соответствуют действующему законодательству, обстоятельствам дела. Банк ссылается на то, что довод конкурсного управляющего о несоответствии цены заключению эксперта противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку утвержденная судом цена соответствует данным экспертизы без учета затрат, связанных с выносом городского коллектора, проходящего под объектом, принадлежащим иному юридическому лицу, что подтверждено материалами дела. Со ссылкой на абз. 2 п.2 ст. 131, абз.2 п.4 ст. 138 Закона о банкротстве, п.4 ст. 54, статьи 55, 59 Закона об ипотеке, п.6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", банк указал, на необоснованность доводов конкурсного управляющего об определении цены равной 80 % стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика, поскольку нормы ст. 59 Закона об ипотеке регламентируют внесудебное обращение взыскания на заложенное имущество, а при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом, исходя из рыночной цены.

Представитель банка в судебном заседании поддержал доводы возражений, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, отзывы не представили.

С учетом мнения представителей ООО "Автохолдинг" и банка и в соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей ООО "Автохолдинг" и банка, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 12.12.2007 на основании условий приватизации имущественного комплекса МУП "Автосервис" городского округа г. Стерлитамак б/н от 22.10.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - Управление ФРС) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись N 02-04-17/071/2007-546 о регистрации права собственности общества "Автохолдинг" на 2-х этажный жестяно-сварочный цех нежилого назначения, общей площадью 1471,3 кв.м, инв. номер 5865, литер А1, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2007 серии 04 АБ 116207 (т.10, л.д.65). В свидетельстве отражена информация о наличии обременения в виде ипотеки.

08.04.2009 на основании передаточного акта б/н от 01.10.2008 Управлением ФРС в ЕГРП сделана запись N 02-04-17/020/2009-088 о регистрации права собственности общества "Автохолдинг" на земельный участок площадью 3957 кв.м, кадастровый номер 02:56:04 03 01:0107, категория земель - земли населенных пунктов, для обслуживания производственной базы, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3, что следует из свидетельства о государственной регистрации права от 08.04.2009 04 АБ 886494 (т.10, л.д. 66). В свидетельстве отражена информация о наличии обременения в виде ипотеки.

Из технического паспорта на жестяно-сварочный цех, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" филиал по Республике Башкортостан по состоянию на 26.02.2009 следует, что указанный объект был построен в 1988 году, расположен на земельном участке площадью 3957 кв.м (т.10, л.д. 55-64).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.02.2010 по делу N А07-21483/2009 удовлетворены исковые требования банка, обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности обществу "Автохолдинг", расположенное по адресу: 453107, Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д.3: нежилое строение - жестяно-сварочный цех, количество этажей 2, литера А1, инвентарный номер 5865, номер объекта 02:445:5865:0000:480, общей площадью 1471,3 кв.м путем реализации через публичные торги и установлена начальная цена реализации заложенного имущества в размере 27 982 500 руб. (т. 8, л.д. 86-100). Одновременно указанным решением удовлетворено встречное исковое заявление председателя ликвидационной комиссии общества "Автохролдинг", признаны недействительными в силу ничтожности дополнительные соглашения N 1 от 01.10.2008, N 2 от 25.11.2008 к договору об ипотеке N 37/02/2007 от 07.05.2007, а также дополнительные соглашения N 1 от 01.10.2008, N 2 от 25.11.2008 к договору об ипотеке N 70/02/2007 от 01.10.2007. Решение суда не обжаловалось, вступило в законную силу.

В рамках рассмотрения указанного дела, судом установлено, что 07.05.2007, 01.10.2007 между банком и обществом с ограниченной ответственностью "Стерлитамак-Моторс" (заемщик) были заключены кредитные договоры N N 37/1, 70/1 согласно которым банком в пользу заемщика были открыты невозобновляемые кредитные линии. В целях обеспечения исполнения обязательств по кредитным договорам 07.05.2007, 01.10.2007 между банком и Муниципальным унитарным предприятием "Автосервис" (залогодатель) были заключены договоры об ипотеке N N 37/02/2007, 70/02/2007 соответственно (далее - договоры об ипотеке).

По договорам об ипотеке Муниципальным унитарным предприятием "Автосервис" предоставлены в залог банку цех и право аренды земельного участка по договору аренды с учетом дополнительных соглашений общей площадью - 3957 кв.м., с кадастровым номером 02:56:04 03 01:0107.

На основании постановления Администрации городского округа города Стерлитамак Республики Башкортостан N 2313 от 22.10.2007 Муниципальное унитарное предприятие "Автосервис" преобразовано в Открытое акционерное общество "Автохолдинг" в связи с приватизацией. В связи с чем, ОАО "Автохолдинг" осуществило регистрацию права собственности на объекты недвижимости (права на них), переданные в залог банку по договорам об ипотеке. 11.08.2008 единственным акционером ОАО "Автохолдинг", принято решение провести реорганизацию ОАО "Автохолдинг" в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью "Автохолдинг". 13.01.2009 Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Стерлитамаку Республики Башкортостан произвела регистрацию юридического лица ООО "Автохолдинг" путем реорганизации в форме преобразования.

В связи с изменениями некоторых условий кредитных договоров, в обеспечение которых были заключены договоры об ипотеке, реорганизацией залогодателя в форме преобразования, заменой в договоре об ипотеке заложенного права аренды земельного участка общей площадью - 3957 кв.м., с кадастровым номером 02:56:04 03 01:0107 на залог указанного земельного участка, банк и ООО "Автохолдинг" подписали дополнительные соглашения N N 1, 2 от 01.10.2008, 25.11.2008 к договорам об ипотеке.

В соответствии с условиями договоров об ипотеке (в редакции дополнительных соглашений) общество "Автохолдинг" предоставило банку в залог недвижимое имущество цех и земельный участок общей площадью - 3957 кв.м., с кадастровым номером 02:56:04 03 01:0107.

В связи с тем, что дополнительные соглашения к договорам об ипотеке не прошли государственную регистрацию в порядке ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", они были признаны недействительными судом.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Определением от 16.06.2010 в рамках дела о несостоятельности общества "Автохолдинг" на основании решений Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.12.2009 по делам N N А07-21481/2009, А07-21482/2009, А07-21483/2009 требования банка включены в реестр требований кредиторов должника третьей очереди как обеспеченные залогом (т.8, л.д. 16-18).

Обществом с ограниченной ответственностью "АшкадарЭкспертСервис плюс" на основании задания конкурсного управляющего подготовлен отчет N 18-08/10Н о рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, д. 3, по состоянию на август 2010 года. Проведенные расчеты и анализ позволили оценщику сделать вывод о том, что рыночная стоимость объекта оценки с учетом ограничительных условий и сделанных допущений составляет 817 923 руб., включая НДС (т. 8, л.д. 35-65).

Обществом с ограниченной ответственностью "Ребус" на основании задания банка подготовлен отчет (рег. N 186-10/Н от 09.09.2010) об оценке рыночной стоимости нежилого здания, принадлежащего обществу "Автохолдинг", находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Профсоюзная, 3, из которого следует, что рыночная стоимость объекта с общепринятым округлением составляет 12 678 000 руб. (т. 9, л.д. 1-99).

Обществом "Ребус" в адрес банка представлено дополнительное разъяснение (исх. от 15.10.2010 N 150) к отчету об оценке, из которого следует, что рыночная стоимость прав на земельный участок составляет 1 339 137 руб., рыночная стоимость здания составляет 11 373 316 руб. (т.9, л.д. 123-124).

Конкурсным управляющим подготовлено предложение, адресованное банку (залогодержателю), о порядке, сроках и условиях продажи имущества общества "Автохолдинг", являющегося предметом залога, в котором отражено, что предметом продажи являются цех, начальная цена с учетом НДС 817 923,4 руб., а также земельный участок площадью 3957 кв.м, начальная цена с учетом НДС 198 236 руб. (т.8, л.д. 22-34).

Банком составлено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего обществу "Автохолдинг", предоставленного в залог банку, в котором отражена начальная цена цеха в размере 12 678 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке, произведенным обществом "Ребус", земельного участка - 198 236 руб. (т.8, л.д. 131-138).

Поскольку между конкурсным управляющим и банком возникли разногласия относительно начальной продажной цены, порядка и условий продажи залогового имущества, указанные лица обратились в арбитражный суд с заявлениями об урегулировании разногласий.

Конкурсным управляющим представлен протокол разногласий к Положению о порядке, сроках и условиях продажи имущества, подготовленному банком, из которого следует, что конкурсный управляющий не согласился с содержанием пунктов 1.1., 1.3., 2.1., 2.3., 3.1., 3.3., 4.2., 4.10., 7.1., 7.4., 8.1., 8.2., 8.3., в редакции, подготовленной банком (т.8, л.д. 121-125).

Банком составлен протокол согласования разногласий относительно пунктов 1.1., 8.3. (т.9, л.д. 149-153).

В рамках рассмотрения дела судом по ходатайству банка назначена экспертиза по определению рыночной стоимости цеха, принадлежащего на праве собственности должнику, проведение судебной экспертизы поручено ЗАО АН "САН". На разрешение эксперта был поставлен вопрос: какова рыночная стоимость объекта недвижимого имущества цеха по состоянию на сентябрь-октябрь 2010 и на момент проведения оценки имущества. В связи с назначением экспертизы определением суда от 30.11.2010 производство по заявлениям конкурсного управляющего и банка об утверждении начальной цены, порядка и условий реализации имущества было приостановлено до получения результатов экспертизы и экспертного заключения (т.9, л.д. 173-181).

09.03.2011 обществом с ограниченной ответственностью "Центр Независимых Экспертиз" подготовлено заключение по результатам технического обследования о пригодности к дальнейшей эксплуатации здания, расположенного по адресу: г. Стелитамак, ул. Профсоюзная, 3 (т.9, л.д. 182-218).

10.03.2011 обществом с ограниченной ответственностью "Центр Независимых Экспертиз" подготовлено дополнение N 037/10 к заключению эксперта (т.9, л.д. 223-228).

Закрытым акционерным обществом "АН "САН" подготовлено заключение эксперта N 2011-04Н (т.10, л.д. 1-82).

Из заключения следует, что при определении рыночной стоимости объекта были рассмотрены три подхода, в т.ч. затратный, доходный и сравнительный, после получения результатов оценки различными методами эксперты свели полученные результаты в единую интегральную оценку стоимости. Рыночная стоимость объекта литера А1, полученная в рамках затратного подхода, составила по состоянию на 01.10.2010 - 8 609 766 руб., в т.ч. стоимость улучшений - 4 723 460 руб., стоимость права на земельный участок - 3 886 306 руб.; по состоянию на 14.12.2010 - 8 815 069 руб., 4 731 489 руб. и 4 083 580 руб. соответственно. В ходе согласования результатов полученных различными подходами выведены согласованные величины в размере 8 580 477 руб. (по состоянию на 01.10.2010) и 8 774 205 руб. (по состоянию на 14.12.2010). По мнению экспертов для определения рыночной стоимости объекта экспертизы требовалось учесть стоимость затрат на перенос городского коллектора и на проведение строительно-восстановительных работ. Поскольку затраты на проведение строительно-восстановительных работ косвенно были учтены в рамках всех трех подходов, итоговая стоимость не уменьшалась на величину таких затрат. В итоге рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом затрат на вынос городского коллектора составила 973 527 руб. (8 580 477 - 7 606 950, на 01.10.2010) и 1 154 449 (8 774 205 - 7 619 756, на 14.12.2010).

По результатам заявлений конкурсного управляющего и банка судом вынесено определение от 19.04.2011 (резолютивная часть от 13.04.2011), утверждена начальная цена продажи имущества, принадлежащего должнику, предоставленного в залог банку, в размере 8 774 205 руб., утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, принадлежащего ООО "Автохолдинг", предоставленного в залог АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" (т. 10, л.д. 126-141).

В пункте 1.1. Положения, утвержденного судом, отражено, что положение разработано в соответствии с действующим законодательством РФ и устанавливает порядок и условия заключения договоров купли-продажи (уступки прав) в отношении принадлежащего обществу "Автохолдинг" и реализуемого в ходе конкурсного производства залогового имущества, а именно цеха и земельного участка; имущество с учетом его специфики продается на открытых торгах в форме аукциона (первые и вторые торги) одним лотом без разделения на единицы, в которое входит недвижимое имущество (указанное в договорах ипотеки, заключенных ООО "Автохолдинг" с банком).

Вынося обжалуемое определение суд, первой инстанции исходил из рыночной стоимости имущества, определенной по результатам проведения судебной экспертизы, без учета стоимости затрат на перенос городского коллектора ввиду отсутствия оснований для уменьшения стоимости имущества, поскольку коллектор расположен под объектом, принадлежащим другому юридическому лицу, а также того, что реализация объекта невозможна без одновременного отчуждения земельного участка, расположенного под ним, а между конкурсным управляющим и банком достигнута договоренность и согласованность в части имеющихся разногласий по порядку, срокам и условиям реализации залогового имущества.

Выводы суда первой инстанции являются верными, основанными на нормах права и доказательствах, представленных в материалы дела, соответствующими фактическим обстоятельствам.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (ч.2 ст. 131 Закона о банкротстве).

Статья 18.1. Закона о банкротстве устанавливает особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника.

В соответствии с частью 1 указанной статьи Закона с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается.

Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 настоящего Федерального закона (ч.6 ст. 18.1 Закона о банкротстве).

В силу части 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 58) разъяснил, что положение пункта 1 статьи 18.1 Закона о банкротстве означает, что заключенное после даты введения наблюдения соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, заключенное до указанной даты, после введения наблюдения исполнению не подлежит (п.6).

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества.

Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.

В соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (п.9).

Исходя из пункта 11 постановления Пленума ВАС РФ N 58 на основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

При этом, в соответствии с пунктом 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

При принятии решения об обращении взыскания на предмет залога арбитражные суды должны учитывать то обстоятельство, что указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может впоследствии привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

По смыслу положений ч.3 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Из материалов дела следует, что по договорам об ипотеке обществом "Автохолдинг" в залог банку были переданы цех и право аренды земельного участка, на котором расположен цех.

В последующем были подписаны дополнительные соглашения к договорам об ипотеке, в которых произведена замена предмета залога - с залога права аренды - на залог земельного участка, однако в судебном порядке указанные соглашения признаны недействительными.

Поскольку у общества возникло право собственности на земельный участок, на котором расположено здание цеха, то право залога в отношении права аренды прекратилось (ст. ст. 345, 352 ГК РФ).

Вместе с тем, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" разъяснил, что при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

Исходя из смысла ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 11, 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", пункте 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не был заложен.

Кроме того, согласно ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Поскольку законом не установлено иного, с соответствующим заявлением в суд может обратиться как судебный пристав-исполнитель на стадии исполнительного производства, так и кредитор в рамках судебного разбирательства.

Учитывая изложенное, судом первой инстанции правомерно утверждена начальная продажная цена имущества с учетом стоимости земельного участка, а также положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества, определившее имущество - цех и земельный участок с учетом специфики одним лотом без разделения на единицы.

В указанной части доводы подателя жалобы отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Ссылка подателя жалобы на неприменение судом положений ст. 59 Закона об ипотеке также не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание, как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.

Статья 59 Закона об ипотеке регламентирует порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон во внесудебном порядке, следовательно, не может быть применена к правоотношениям сторон в рамках настоящего дела, исходя из совокупности положений статей 55, 56, 59 Закона об ипотеке, наличия решения суда об обращении взыскания на имущества, отсутствия соглашения между залогодержателем и залогодателем, включенного в договор об ипотеке или заключенного в виде отдельного договора при наличии нотариально удостоверенного согласия залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, данного до заключения договоров об ипотеке.

Основания для изменения судом первой инстанции порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором, не имелось, поскольку предложения по порядку или условиям проведения торгов, по мнению суда апелляционной инстанции, неспособны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, порядок и условия проведения торгов являются в достаточной степени определенными. Напротив, суд апелляционной инстанции полагает, с учетом вышеприведенных положений нормативных актов и разъяснений порядка их применения, утвержденный судом первой инстанции порядок способствуют возможности получения максимальной цены от продажи заложенного имущества.

Подателем апелляционной жалобы не учтено в полной мере, что земельный участок, на котором расположено здание, также включен в конкурсную массу, как имущество, принадлежащее должнику на праве собственности.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не принимает довод подателя жалобы об отсутствии согласованности между банком и конкурсным управляющим относительно порядка продажи.

Как следует из материалов дела, банком составлен протокол согласования разногласий относительно пунктов 1.1., 8.3. (т.9, л.д. 149-153). Таким образом, фактически замечания, изложенные конкурсным управляющим в протоколе разногласий, банком приняты во внимание. Положение утверждено судом в семи разделах (без пункта 8.3), относительно правомерности утверждения п. 1.1. в редакции банка, судом выводы изложены выше. Указанное в совокупности, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о согласованности основных положений порядка продажи.

В соответствии с нормами статей 9, 65, 67, 68, 71 АПК РФ судебной оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по делу, в их совокупности и взаимосвязи.

Арбитражный суд в силу правила статьи 71 АПК РФ обязан оценить относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ заключение эксперта, признал, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 АПК РФ). Правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 АПК РФ подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 АПК РФ доказательств, заключение эксперта в силу части 3 статьи 86 АПК РФ исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Довод подателя жалобы о нарушении судом статей 65, 71, 82, 87 АПК РФ судом апелляционной инстанции не принимается.

Выводы эксперта достаточны, конкретны и обоснованны, вместе с тем суд первой инстанции, с учетом иных имеющихся в материалах дела доказательств в совокупности, не усмотрел оснований для принятия за основу рыночной стоимости объекта с учетом стоимости затрат на вынос городского коллектора.

Как усматривается из материалов дела, установленная судом первой инстанции стоимость объекта соответствует величине, определенной экспертом в заключении.

Сомнений в достоверности величины, указанной в заключении эксперта, у суда первой инстанции не имелось, суду лицами, участвующими в деле, не заявлены возражения относительно достоверности величины рыночной стоимости, в связи с чем оснований для назначения дополнительной и повторной экспертизы у суда первой инстанции не имелось.

В связи с чем, доводы подателя жалобы о необоснованности утверждения цены имущества с учетом стоимости земельного участка, не могут быть приняты во внимание (ст. 268 АПК РФ).

Согласованная величина, по мнению суда апелляционной инстанции, является рыночной стоимостью объекта, определенной экспертом на основании согласования результатов, полученных различными подходами при определении рыночной стоимости объекта (затратного, доходного и сравнительного).

Вместе с тем, судом первой инстанции обоснованно не принято во внимание мнение эксперта об определении рыночной стоимости объекта с учетом стоимости затрат по переносу коллектора.

Судом апелляционной инстанции установлено, из материалов дела следует, что 05.09.2006 составлен акт выбора земельного участка под строительство пристроя к зданию автосалона с его реконструкцией по ул. Профсоюзной,3а, из которого следует, что в комиссии принимал участие представитель МУП "МРКВК", на участке имеются инженерные коммуникации, требующие переноса, выбранный участок признан пригодным под строительство и согласован при условии выноса коллектора Д-1000 мм (т.10, л.д.101-103).

Из предварительных технических условий на присоединение объекта заказчика (ООО "Стерлитама-Моторс", ул. Профсоюзная, 3а, автосалон "Форд"), выданных МУП "Межрайкоммунводоканал" (исх. N 91 от 13.11.2006), следует, что присоединение к системе водоотведения возможно только при условии перекладки коллектора Д-1000 мм по ул. Профсоюзной с его выносом на нормативное расстояние от зданий и сооружений от ул. Элеваторная до железнодорожного переезда (т. 10, л.д. 97-98).

Из протокола от 12.04.2007, составленного по результатам технического совещания ООО "Стерлитамак-Моторс" и МУП "Межрайводоканал" (т. 10, л.д. 99), следует, что по вопросу о поиске технического решения по канализационному коллектору, проходящему по территории ООО "Стерлитамак-Моторс", перенос которого требуется в связи с планируемой реконструкцией автосалона, согласовано предложение о развороте стоков на новую ветку, для чего необходимо смонтировать перемычку между напорным коллектором д-500 мм и вновь построенным напорно-самотечным коллектором д-1000 мм в створе ул. Деповской; работы по устройству перемычки будут выполнены МУП "Межрайводоканал" и оплачены ООО "Стерлитамак-Моторс"; МУП "Межрайводоканал" разработает новые технические условия по проектированию, не связанные с переносом канализационного коллектора, проходящего по территории ООО "Стеритамак-Моторс".

Из письма (исх. N 250 от 18.02.2011) отдела архитектуры и градостроительства Администрации городского округа г. Стерлитамак, адресованного "Стерлитамак-Моторс" и обществу "Автохолдинг" следует, что реконструкция здания автосалона по ул. Профсоюзная,3а, включает в себя строительство пристроя к существующему зданию, проектной документацией для возведения пристроя предусмотрен вынос существующих инженерных сетей, попадающих в зону строительства; согласно техническим условиям, выданным МУП "Межрайкоммунводоканал" от 17.01.2008, необходимо выполнить перекладку водопровода и выноса его из зоны строительства, выноса городского коллектора Ф 1000 мм; при строительстве пристроя данные технические условия не выполнены, фундаменты пристроя заложены на действующий канализационный городской коллектор, что является грубым нарушением производства строительных работ (СНиП 2.07.01-89); проектная документация на данный объект не прошла государственную экспертизу, разрешения на строительство данного объекта не получено (т. 10, л.д. 79).

Из справки (исх. N 16 от 21.02.2011), выданной обществом с ограниченной ответственностью "Алтын-Дизайн" следует, что канализационный коллектор постройки 1962 года Ф 1000, проходящий под автосалоном по адресу: ул. Профсоюзная, 3а, находится на глубине 5,5 м, глубина определена по данным топосъемки, выполненной МУП "АПБ" г. Стерлитамак в 2006 г. (т.10, л.д. 77).

Из письма (исх. N 336 от 01.03.2011) МУП "Межрайкоммунводоканал" следует, что проектом на строительство пристроя-автосалона "Форд" был предусмотрен вынос городского канализационного коллектора, гарантии, предоставленные заказчиком, не выполнены. Размещение здания автосалона над действующим трубопроводом отвода хоз-бытовых стоков является грубейшим нарушением градостроительных норм и Правил эксплуатации систем водоотведения, отсутствие доступа к коллектору, в случае аварийной ситуации на нем приведет к срыву водоотведения и водоснабжения населения района, разрушению конструкций здания автосалона. МУП "Межрайкоммунводоканал" полагает, что в целях устранения нарушений, владельцу автосалона необходимо выполнить проектные решения по выносу городского коллектора или снести здание (т.10, л.д. 80).

Таким образом, представленные документы в совокупности свидетельствуют о том, что коллектор расположен под объектом недвижимости, принадлежащим другому юридическому лицу, доказательств обратного суду не представлено, материалы дела не содержат (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

В материалы дела не представлены допустимые и достоверные доказательства того, что продажа залогового имущества невозможна без несения затрат на перенос коллектора, а к собственнику залогового имущества предъявлено требование уполномоченных контролирующих органов о необходимости устранения каких-либо нарушений действующего законодательства, либо имеется решение суда об устранении таковых.

Указанное, по мнению суда апелляционной инстанции, свидетельствует о том, что судом первой инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, полно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта, а также для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Апелляционная инстанция приходит к выводу об отсутствии при вынесении обжалуемого судебного акта нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах определение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

В соответствии с подп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена, в связи с чем, ее взыскание с заявителя не производится.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.04.2011 по делу N А07-26047/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Автохолдинг" Гасановой Натальи Владимировны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru, либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.В. Забутырина

Судьи

С.А. Бабкина С.Д. Ершова