Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 сентября 2011 г. N Ф09-5813/11 по делу N А76-21097/2010

14 сентября 2011 г.

N Ф09-5813/11 Дело N А76-21097/10

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" (далее - общество "Эко-Сервис") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-21097/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей не обеспечили.

Администрация Миасского городского округа (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинксой области с иском к обществу "Эко-Сервис" о признании недействительным заключенного между истцом и ответчиком договора от 22.06.2010 N 800 купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 74:34:087006:34 площадью 11 963 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе и предназначенного под размещение производственной базы; применении последствий недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, а именно: обязании общества "Эко-Сервис" возвратить земельный участок по акту приема-передачи, обязании администрации возвратить обществу 311 152 руб. 24 коп.; погашении регистрационной записи от 27.07.2010 N 74-74-34/054/2010-275 о регистрации права собственности ответчика на указанный земельный участок (дело N А76-21097/2010).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Промэлектроснаб" (далее - общество "Промэлектроснаб").

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 24.01.2011 по делу N А76-348/2011 к производству принято исковое заявление администрации к обществу "Промэлектроснаб" об истребовании из незаконного владения ответчика земельного участка площадью 11 963 кв. м с кадастровым номером 74:34:087006:34, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе и преднозначенного для размещения производственной базы; обязании ответчика передать указанный земельный участок в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта; признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на спорный земельный участок и погашении регистрационной записи от 12.10.2010 N 74-74-34/126/2010-312.

Определением суда от 01.02.2011 по делу N А76-21097/2010 для совместного рассмотрения были объединены дела N А76-21097/2010 и N А76-348/2011 с присвоением объединенному делу N А76-21097/2010.

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом принято уточнение исковых требований, в соответствии с которыми судом рассмотрены требования администрации:

- к обществу "Эко-Сервис" о признании недействительным договора от 22.06.2010 N 800 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:34:087006:34; о погашении регистрационной записи N 74-74-34/054/2010-275 от 27.07.2010 о регистрации права собственности общества "Эко-Сервис" на этот земельный участок; истребовании земельного участка из незаконного владения ответчика; обязании общества "Эко-Сервис" возвратить участок по акту приема-передачи в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта; обязании администрации возвратить обществу "Эко-Сервис" 311 152 руб. 24 коп.

- к обществу "Промэлектроснаб" об истребовании из незаконного владения ответчика спорного земельного участка; обзязании ответчика передать данный земельный участок в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта; признании недействительным зарегистрированного права собственности ответчика на земельный участок; погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности от 12.10.2010 N 74-74-34/126/2010-312.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 (с учетом определения об исправлении опечатки от 30.03.2011; судья Забутырина Л.В.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным договор купли-продажи от 22.03.2010 N 800, заключенный между администрацией и обществом "Эко-Сервис" в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:087006:34 площадью 11 963 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе и предназначенного под размещение производственной базы. Указанный земельный участок истребован из незаконного владения обществ "Промэлектроснаб" и "Эко-Сервис". На данные общества возложена обязанность передать земельный участок в десятидневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта. На администрацию возложена обязанность возвратить обществу "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311 152 руб. 24 коп. Признано недействительным зарегистрированное право собственности общества "Промэлектроснаб" на земельный участок с кадастровым номером 74:34:087006:34. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Баканов В.В.) решение суда изменено в части требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании администрации возвратить обществу "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311 152 руб. 24 коп. В удовлетворении исковых требований в указанной части судом отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Эко-Сервис" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 33, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 49, 81, 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает необоснованным вывод судов о принадлежности объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, Миасскому городскому округу. Выводы судов о том, что для эксплуатации здания газовой котельной необходим участок меньшей площади, по мнению заявителя, также не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и, кроме того, не может повлечь вывода о ничтожности сделки по приобретению земельного участка. Также заявитель считает необоснованным вывод судов о недобросовестности общества "Промэлектроснаб", ссылаясь на то, что ответчики не отвечают признакам аффилированности, указанное общество ведет активную хозяйственную деятельность, на момент заключения договора купли-продажи данным обществом были предприняты все возможные действия в целях проверки законности владения обществом "Эко-Сервис" земельным участков.

Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно выписке из реестра имущества Миасского городского округа от 03.03.2011 N 843 на основании распоряжения Челябинского областного комитета по управлению госимуществом от 21.03.1996 N 129 и акта приема-передачи в муниципальную собственность переданы объекты, расположенные по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, д. 1, а именно: нежилое здание - склад металлический на базе ЖКУ (пром.база) общей площадью 649,9 кв. м, сооружение - склад открытый N 4 (пром.база) площадью 1323 кв. м, нежилое здание - утепленный склад (пром.база) площадью 112,8 кв. м, нежилое помещение N 4 - дом сторожа с проходной (пром.база) общей площадью 84,9 кв. м, забор железобетонный (пром.база) протяженностью 420 м., эстакада, бункерная эстакада, парники на 300 м. общей площадью 113 кв. м, теплица с водяным отоплением общей площадью 218 кв. м.

По состоянию на 09.04.2007 составлены технические паспорта на объекты: нежилое здание - склад металлический площадью 641,3 кв. м (литера В), утепленный склад площадью 112,8 кв. м (литера Д), дом сторожа с проходной площадью 85 кв.м (литера А2).

Из кадастрового плана земельного участка от 01.06.2007 следует, что земельный участок площадью 15 953 кв. м с кадастровым номером 74:34:0807006:0024, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, находится в государственной собственности. Согласно сведениям о частях земельного участка и обременениях часть :001 площадью 1159 кв. м занята нежилым зданием административно-бытового корпуса; часть :002 площадью 59 кв. м - нежилым зданием дома сторожа с проходной; часть :003 площадью 90 кв. м - нежилым зданием административно-бытового корпуса зеленого хозяйства; часть :004 площадью 711 кв. м - нежилым зданием теплого перехода к АКБ зеленого хозяйства; часть :005 площадью 641 кв. м - нежилым зданием металлического склада; часть :006 площадью 126 кв. м - нежилым зданием утепленного склада; части :007, 008, 009 площадью 239 кв. м, 140 кв. м и 291 кв. м - КН строениями.

Между Миасским городским округом (арендодатель) и обществом "Эко-Сервис" (арендатор) 21.05.2007 на неопределенный срок заключен договор N 125 аренды недвижимого имущества производственного назначения - комплекс зданий производственной базы, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, д. 1, площадью 1769,5 кв. м для исполнения муниципального заказа по организации вывоза и утилизации твердых бытовых отходов, в который вошли: административно-бытовой корпус площадью 670,3 кв. м, дом сторожа с проходной площадью 85 кв. м, административно-бытовой корпус зеленого хозяйства общей площадью 63,6 кв. м, теплый переход к АКБ зеленого хозяйства общей площадью 196,5 кв. м, склад металлический общей площадью 641,3 кв. м и утепленный склад площадью 112,8 кв. м.

Для эксплуатации вышеназванных объектов между Миасским городским округом (арендодатель) и обществом "Эко-Сервис" (арендатор) 18.06.2007 заключен договор N 5381 аренды земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807006:0024. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.06.2007.

На основании постановления администрации от 30.12.2009 N 2562, которым утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории Миасского городского округа, образованных при разделении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807006:0024, в государственный кадастр недвижимости 03.02.2010 внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807006:34, расположенном по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, площадью 11963 кв. м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием для производственных целей под размещение производственной базы.

Вышеназванным постановлением администрации от 30.12.2009 N 2562 предписано внести изменения в договор аренды земельного участка от 18.06.2007 N 5381 после постановки земельных участков на кадастровый учет посредством заключения с обществом "Эко-Сервис" дополнительного соглашения.

Управлением архитектуры и градостроительства администрации Миасского городского округа 13.10.2009 утверждено архитектурно-планировочное задание на разработку проекта строительства газовой котельной на территории предприятия общества "Эко-Сервис" по Тургоякскому шоссе в г. Миассе, согласно которому общая площадь земельного участка на территории предприятия, отведенного под строительство котельной, ориентировочно составляет 72 кв. м.

Из кадастрового паспорта здания газовой котельной от 17.03.2010 следует, что данное здание имеет площадь 14,6 кв. м и расположено в пределах земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807006:34.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.04.2010 внесена запись о праве собственности общества "Эко-Сервис" на здание газовой котельной производственного назначения площадью 14,6 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе.

Администрацией на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации 22.06.2010 принято постановление N 892-5 о продаже обществу "Эко-Сервис" земельного участка общей площадью 11 963 кв. м с кадастровым номером 74:34:00807006:34 из земель населенных пунктов для производственных целей под размещение производственной базы.

Между администрацией (продавец) и обществом "Эко-Сервис" (покупатель) 22.06.2010 заключен договор N 800 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения и сооружения.

В соответствии с п. 1.1, 1.2 названного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807006:34, местоположением: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, под размещение производственной базы в границах, указанных в кадастровой карте участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 11 963 кв. м. На участке имеется здание - газовая котельная, назначение: производственное, общая площадь 14,6 кв. м.

Указанный земельный участок передан покупателю по акту приема-передачи от 22.06.2010.

Право собственности общества "Эко-Сервис" на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.07.2010.

Между обществом "Эко-Сервис" (продавец) и обществом "Промэлектроснаб" (покупатель) 26.08.2010 с учетом дополнительного соглашения от 24.09.2010 заключен договор N 8 купли-продажи вышеназванного земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807006:34 и расположенного на нем здания газовой котельной площадью 14,6 кв. м.

Поименованное в договоре имущество передано покупателю по актам приема передачи от 26.08.2010 и от 24.09.2010. Право собственности общества "Промэлектроснаб" зарегистрировано 12.10.2010.

Между обществом "Промэлектроснаб" (арендодатель) и обществом "Эко-Сервис" (арендатор) 12.10.2010 заключен договор N 16/1 аренды земельного участка общей площадью 11 963 кв. м с кадастровым номером 74:34:0807006:0034, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе. По акту приема-передачи от 12.10.2010 имущество передано арендатору.

Администрация, полагая, что площадь земельного участка, проданного обществу "Эко-Сервис" под здание газовой котельной по договору от 22.06.2010 N 800, значительно превышает площадь объекта, расположенного на нем, не соразмерна ей, на участке имеются иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию, а также ссылаясь на недобросовестность общества "Промэлектроснаб", обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, общество "Эко-Сервис" представило заключение, составленное обществом с ограниченной ответственностью "Техническая эксплуатация зданий и сооружений", согласно которому земельный участок площадью 11 963 кв. м с кадастровым номером 74:34:0807006:34 и расположенные на нем здания, сооружения, площадки для временного хранения и автомобильные дороги являются единым технологическим комплексом по транспортировке, приемке и временному хранению отходов с территории Миасского городского округа; градостроительный план земельного участка составлен в соответствии с генеральным планом; при определении необходимой площади земельного участка учтены в совокупности сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации; здание котельной является неотъемлемой частью общего производственного комплекса предприятия.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации).

Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства и установив, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:34:0807006:34 площадью 11963 кв. м, на котором расположено, в том числе принадлежащее обществу "Эко-Сервис" здание газовой котельной площадью 14,6 кв. м, имеет разрешенное использование - для производственных целей под размещение производственной базы, доказательств принадлежности которой названному обществу материалы дела не содержат, а из представленных документов (архитектурно-планировочного задания от 13.10.2009, градостроительного плана от 17.02.2010, кадастрового паспорта здания котельной, кадастрового паспорта земельного участка) усматривается, что для эксплуатации газовой котельной требуется земельный участок значительно меньшей площади, чем указано в договоре купли-продажи от 22.06.2010 N 800, пришли к верному выводу о его заключении с нарушением требований, установленных ст. 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом судами обоснованно указано, что кадастровый паспорт земельного участка 74:34:0807006:34 не мог служить основанием для подтверждения границ и площади испрашиваемого обществом "Эко-Сервис" в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ему здания газовой котельной.

Кроме того, учитывая отсутствие доказательств осуществления кадастрового учета в отношении земельного участка, подлежащего передаче в собственность обществу "Эко-Сервис" в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание, что предметом спорного договора купли-продажи от 22.06.2010 N 800 является земельный участок, на котором расположены, в том числе объекты недвижимости, не принадлежащие обществу "Эко-Сервис" (склад открытый N 4 литера Ж (инвентарный номером по техпаспорту 19521), обозначенный на схеме размещения предприятия под N 5), что исключает возможность продажи земельного участка в собственность одного лица, суды правомерно признали указанный договор недействительным и не соответствующим ст. 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом, установив, что на момент рассмотрения спора указанный земельный участок не находится в собственности общества "Эко-Сервис", так как передан по договору купли-продажи от 26.08.2010 N 8 в собственность общества "Промэлектроснаб", что исключает возможность приведения сторон в первоначальное положение путем применения двусторонней реституции, апелляционный суд верно указал, что надлежащим способом защиты, при котором восстанавливаются права истца и обеспечивается соединение права и владения, в данном случае является виндикационный иск.

Удовлетворяя иск об истребовании земельного участка из незаконного владения обществ "Эко-Сервис" и "Промэлекстроснаб", суды исходили из положений ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в п. п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов от 29.04.2010 N 10/22), для целей применения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

В силу ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суды, принимая во внимание, что недействительность первой сделки купли-продажи земельного участка порождает порочность последующей сделки в силу отсутствия у продавца права на отчуждение спорного земельного участка, и установив отсутствие у общества "Промэлектроснаб" статуса добросовестного приобретателя, правомерно указали на возможность истребования земельного участка у указанного лица.

При этом судами установлено, что обществом "Эко-Сервис" сделка купли-продажи земельного участка заключена с обществом "Промэлектроснаб" через месяц после приобретения участка; общество "Промэлектроснаб" создано за два месяца до заключения договора купли-продажи земельного участка; при заключении сделки указанное общество не могло не знать о наличии на отчуждаемом земельном участке иных объектов недвижимости, не принадлежащих продавцу.

С учетом указанных обстоятельств, суды, отклоняя доводы общества "Промэлектроснаб" о том, что оно является добросовестным приобретателем, обоснованно указали, что, действуя добросовестно и разумно, данное общество имело все основания усомниться в наличии у продавца права на отчуждение земельного участка.

Вместе с этим суды, установив, что на момент рассмотрения спора земельный участок передан обществом "Промэлектроснаб" обществу "Эко-Сервис" во временное владение и пользование на основании договора аренды от 12.10.2010 N 16/1, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 32, 52 Постановления Пленумов от 29.04.2010 N 10/22, а также, учитывая, что истребование имущества исключительно из владения арендатора не может явиться основанием внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности общества "Промэлектроснаб" на земельный участок, обоснованно возложили обязанность по возврату истцу спорного земельного участка на обоих ответчиков.

Доводы заявителя кассационной жалобы, в том числе о недоказанности принадлежности объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, Миасскому городскому округу, о необходимости для эксплуатации котельной как части производственного комплекса всего земельного участка, о наличии у общества "Промэлектроснаб" статуса добросовестного приобретателя, были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений судами при рассмотрении настоящего дела норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-21097/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров