Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2011 г. N 18АП-4648/11

г. Челябинск

31 мая 2011 г.

N 18АП-4648/2011 N 18АП-4650/2011 Дело N А76-21097/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 мая 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Баканова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кожариной К.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Промэлектроснаб", общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-21097/2010 (судья Забутырина Л.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации Миасского городского округа - Аксенова Н.В. (доверенность N 2607 от 19.07.2010), Новикова М.Н. (доверенность от 11.01.2011 N 02),

общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" - Мельникова Ю.Л. (доверенность от 23.11.2010 N 898),

общества с ограниченной ответственностью "Промэлектроснаб" - Токарь Е.И. (доверенность от 11.01.2011 N 01).

Администрация Миасского городского округа (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис", г. Миасс (далее - общество "Эко-Сервис", ООО "Эко-Сервис", ответчик1) с исковыми требованиями о:

- признании недействительным договора N 800 от 22.06.2010 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения, сооружения, заключенного между муниципальным образованием "Миасский городской округ" в лице уполномоченного органа местного самоуправления - администрации и обществом "Эко-Сервис" в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером N 74:34:087006:34, общей площадью 11 963,0 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Миасс, Тургоякское шоссе, и предназначенного под размещение производственной базы;

- применении последствий недействительности ничтожной сделки путем двусторонней реституции, а именно обязать общество "Эко-Сервис" возвратить участок 74:34:087006:34 по акту приема-передачи, обязать администрацию возвратить обществу "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311 152 руб. 24 коп.;

- погашении регистрационной записи N 74-74-34/054/2010-275 от 27.07.2010 о регистрации права собственности общества "Эко-Сервис" на участок 74:34:087006:34 (л.д. 3-6 т. 1).

Определением суда от 20.10.2010 заявление принято к производству, дело N А76-21097/2010 (л.д. 1-2 т.1).

Определениями суда от 20.10.2010, 30.11.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора привлечены: Управление Росреестра по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Промэлектроснаб" (л.д. 1-2 т. 1, 33-34 т. 2).

Администрация Миасского городского округа Челябинской области обратилась в Арбитражный суд Челябинской области к обществу с ограниченной ответственностью "Промэлектроснаб", г. Миасс (далее - ООО "Промэлектроснаб", ответчик2) с исковым заявлением:

- об истребовании из чужого незаконного владения земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:087006:34, общей площадью 11363 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г Миасс, Тургоякское шоссе, и предназначенного под размещение производственной базы;

- обязании передать указанный земельный участок в течении 10-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта;

- признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:087006:34 общей площадью 11363 кв.м., погашении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-34/126/2010-312 от 12.10.2010 г.. (л.д. 2-5 т. 2).

Определением суда от 24.01.2011 заявление принято к производству, дело N А76-348/2011 (л.д. 1 т. 2).

Определением суда от 01.02.2011 по делу N А76-21097/2010 для совместного рассмотрения были объединены дела N А76-21097/2010 и N А76-348/2011 с присвоением объединенному делу N А76-21097/2010 (л.д. 122-123 т. 2).

До принятия решения по существу спора истцом было заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении требования, согласно которых на момент принятия решения требования заключались в следующем:

к обществу "Эко-Сервис" - о признании недействительным договора N 800 от 22.06.2010 купли-продажи участка 74:34:087006:34; о погашении регистрационной записи N 74-74-34/054/2010-275 от 27.07.2010 о регистрации права собственности общества "Эко-Сервис" на участок 74:34:087006:34; истребовании участка 74:34:087006:34 из незаконного владения, обязании общества "Эко-Сервис" возвратить участок 74:34:087006:34 по акту приема-передачи в течении 10-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта, обязать администрацию возвратить обществу "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311 152,24 руб.;

к обществу "Промэлектроснаб" - об истребовании из чужого незаконного владения участка 74:34:087006:34, обязании передать указанный земельный участок в 10-дневный срок со дня вступления в законную силу судебного акта; признании недействительным зарегистрированного права собственности на участок 74:34:087006:34, погашении записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-34/126/2010-312 от 12.10.2010 г.. (л.д. 39-41 т.2, л.д. 5 т.3)

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 года, с учетом определения об исправлении опечатки от 30.03.2011 требования удовлетворены частично:

- признан недействительным договор N 800 от 22.06.2010 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения, сооружения, заключенный между муниципальным образованием "Миасский городской округ" в лице Администрации Миасского городского округа и ООО "Эко-Сервис" в отношении земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым участком N 74:34:087006:34, общей площадью 11963 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе и предназначенного под размещение производственной базы;

- истребован из чужого незаконного владения ООО "Промэлектроснаб", ООО "Эко-Сервис" земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:087006:34, общей площадью 11363 кв.м., расположенный по адресу: Челябинская область, г. Миасс, Тургоякское шоссе, и предназначенный под помещение производственной базы;

- на ООО "Промэлектроснаб", ООО "Эко-Сервис" возложена обязанность передать указанный земельный участок в 10-дней срок со дня вступления в законную силу судебного акта;

- на администрацию Миасского городского округа возложена обязанность возвратить ООО "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311152,24 рубля;

- признано недействительным зарегистрированное право собственности ООО "Промэлектроснаб" на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:087006:34 общей площадью 11363 кв.м. (запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N 74-74-34/126/2010-312 от 12.10.2010).

В удовлетворении остальной части требований отказано (т. 4 л.д. 139-152, 153).

В апелляционной жалобе ООО "Промэлектроснаб" (далее также податель жалобы 1) просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования отклонить (т. 5, л.д. 2-3).

В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Промэлектроснаб" ссылалось на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также на нарушение и неправильное применение норм права.

ООО "Эко-Сервис", не согласившись с принятым решением, также обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, исковые требования оставить без удовлетворения (т. 5 л.д. 39-47).

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает на нарушение судом процессуальных норм. Суд, приняв объяснения истца, представленные в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически изменяющие основание иска, не обеспечил заблаговременное ознакомление ответчиков с новыми требованиями истца, чем нарушил нормы процессуального права, так как ответчики были лишены возможности представить дополнительные доказательства в отношении новых оснований. Выводы суда о нахождении на земельном участке 74:34:0807006:34 объектов недвижимого имущества принадлежащих муниципалитету, не соответствует обстоятельствам дела и не подтверждается документами, на которые ссылается суд. Вопрос о наличии на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807006:0024 площадью 15953 кв.м., арендованном ООО "Эко-Сервис" по договору аренды земельного участка N 5381 от 18.06.2007 года объектов недвижимости, принадлежащих муниципалитету, являлся предметом исследования по делу А76-27306/2007, по которому принято решение. В соответствии с названным решением на земельном участке по Тургоякскому шоссе, 1 в г. Миассе расположены объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, в соответствии с выпиской N 840 от 11.05.2007 года. Выводы суда о том, что для эксплуатации здания газовой котельной требуется участок гораздо меньшей площади, чем участок, предоставленный по договору купли-продажи для размещения производственной базы, и поэтому оспариваемый договор заключен в нарушение требований ст. 36 Земельного кодекса РФ, не соответствуют обстоятельствам дела и основаны на неправильном истолковании положений ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. На спорном земельном участке расположена производственная база ООО "Эко-Сервис" в полном соответствии с экспликацией зданий и сооружений (т. 4 л.д. 87). Доводы суда об отсутствии доказательств размещения на спорном земельном участке производственной базы опровергаются материалами дела (л.д. 132-137 т.1 , л.д. 82-87 т. 3), которые судом не приняты во внимание в связи с невозможностью проверить указанные обстоятельства, между тем, подлинники указанных документов представлялись суду для обозрения. Полагает, что обстоятельства, связанные с размером приобретаемого земельного участка, необходимого для обслуживания недвижимости, не могут повлечь выводов о ничтожности сделки по приобретению земельного участка. Земельный участок, площадью не менее 11963 кв.м. необходим для осуществления видов деятельности ООО "Эко-Сервис", на указанном земельном участке имеется недвижимость, принадлежащая последнему на праве собственности, в связи с чем акт о предоставлении земельного участка в собственность ООО "Эко-Сервис" соответствует требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем решение суда о неприменении данного акта, необоснованно. Выводы суда о недобросовестности ООО "Промэлектроснаб" не соответствуют обстоятельствам дела и не доказаны материалами дела. Выводы суда о достоверности данных отчета об оценки земельного участка не соответствует обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители подателей жалоб, изложенные в апелляционных жалобах доводы поддержали, на них настаивали.

Представители истца с доводами жалоб не согласились, полагая решение законным и обоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представители не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица - Управления Росреестра по Челябинской области.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, распоряжением Челябинского областного комитета по управлению госимуществом N 129 "Об утверждении актов передачи приема нежилых помещений жилищно-эксплуатационного участка и объектов коммунально-бытового назначения ГРЦ "КБ им. ак. В.П.Макеева" на баланс муниципального предприятия ЖКУ "Северное"", согласован перечень объектов коммунального бытового назначения и нежилых помещений жилищно-эксплуатационного участка передаваемых в муниципальную собственность г. Миасса (т. 3 л.д. 12-25);

Согласно выписке из реестра имущества Миасского городского округа от 03.03.2011 N 843 на основании распоряжения Челябинского областного комитета по управлению госимуществом от 21.03.1996 N 129 и акта приема передачи в муниципальную собственности переданы объекты, расположенные по адресу: г. Миасс, Тургоякское шоссе, 1: нежилое здание - склад металлический на базе ЖКУ (пром.база) общей площадью 649,9 кв.м., сооружение склад открытый N 4 (пром.база) площадью 1323 кв.м.; нежилое здание - утепленный склад (пром.база) площадью 112,8 кв.м., нежилое помещение N 4 - дом сторожа с проходной (пром.база) общей площадью 84,9 кв.м., забор железобетонный пром.база протяженностью 420 м., эстакада, бункерная эстакада, парники на 300 м. общей площадью 113 кв.м., теплица с водяным отоплением общей площадью 218 кв.м. (т. 3 л.д. 58);

По состоянию на 09.04.2007 составлены технические паспорта на объекты расположенные по адресу: Тургоякское шоссе, 1: нежилое здание - склад металлический площадью 641,3 кв.м., литер В; утепленный склад площадью 112,8 кв.м., литер Д, дом сторожа с проходной площадью 85 кв.м., литер А2 (т. 3 л.д. 28-25)

Согласно кадастрового плана от 01.06.2007 земельный участок 74:340807006:0024 (предыдущий номер 74:34:0807006:0002) расположенный в Челябинской области г. Миасс Тургоякское шоссе, общей площадью 15953 кв.м., разрешенным использованием для производственных целей под размещение производственной базы, фактическим использованием под размещение производственной базы 13779 кв.м.) находился в государственной собственности. Согласно сведениям о частях земельного участка и обременениях часть :001 площадью 1159 кв.м. занята нежилым зданием административно-бытового корпуса; часть :002 площадью 59 кв.м. занята нежилым зданием дома сторожа с проходной; часть :003 площадью 90 кв.м. занята нежилым зданием административно-бытового корпуса зеленого хозяйства; часть :004 площадью 711 кв.м. занята нежилым зданием теплого перехода к АБК зеленого хозяйства; часть :005 площадью 641 кв.м. занята под нежилым зданием металлического склада; часть 006 площадью 126 кв.м. занята нежилым зданием утепленного склада; часть :007 площадью 239 кв.м. занята КН строением; часть :008 площадью 140 кв.м. занята КН строением; часть 009 площадью 291 кв.м. занята КН строением (т. 1 л.д. 95-96).

21.05.2007 года между Миасским городским округом (арендодатель) и ООО "Эко-Сервис" на неопределенный срок заключен договор аренды N 125 недвижимого имущества производственного назначения, предметом которого явилось недвижимое имущество производственного назначения: комплекс зданий производственной базы, расположенный по адресу: г. Миасс, Тургоякское шоссе, 1 площадью 1769,5 кв.м. для исполнения муниципального заказа по организации вывоза и утилизации твердых бытовых отходов, в который вошли административно бытовой корпус площадью 670,3 кв.м., дом сторожа с проходной общей площадью 85 кв.м., административно-бытовой корпус зеленого хозяйства общей площадью 63,6 кв.м., теплый переход к АБК зеленого хозяйства, общей площадью 196,5 кв.м., склад металлический общей площадью 641,3 кв.м., утепленный склад общей площадью 112,8 кв.м. (т. 1 л.д. 102-105, 113).

18.06.2007 между Миасским городским округом (арендодатель) и ООО "Эко-Сервис" (арендатор) заключен договор аренды N 5381 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807006:0024, находящийся по Тургоякскому шоссе в г. Миассе для производственных целей под размещение производственной базы. В п. 1.2 договора содержится указание о том, что на земельном участке имеется: нежилое здание административно-бытового корпуса; нежилое здание дома сторожа с проходной; нежилое здание административно-бытового корпуса зеленого хозяйства; нежилое здание теплого перехода к АБК зеленого хозяйства; нежилое здание металлического склада; нежилое здание утепленного склада; три объекта недвижимости заняты КН строением (т. 1 л.д. 91-93).

Указанный в договоре земельный участок 18.06.2007 передан ООО "Эко-Сервис" по акту сдачи приемки земельного участка (т. 1 л.д. 94).

Постановлением администрации Миасского городского округа от 30.12.2009 N 2562 утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории Миасского городского округа площадью SУ1=1682 кв.м., площадью SУ2=2047 кв.м., площадью SУ3=259 кв.м., площадью SУ4=11965 кв.м., образованных при разделении земельного участка с кадастровым номером 74:34:0807006:0024, сформированного для производственных целей под размещение производственной базы из земель населенных пунктов по Тургоякскому шоссе в г. Миассе. Постановлено внести изменение в договор аренды земельного участка N 5381 от 18.06.2007 после постановки земельных участков на кадастровый учет, заключив с ООО "Эко-Сервис" дополнительное соглашение к договору (т. 1 л.д. 88).

03.02.2010 земельный участок 74:34:0807006:24 (предыдущий номер) преобразован и в государственный кадастр недвижимости внесен номер земельного участка 74:34:0807006:34, расположенного в Челябинской области, г. Миасс, ш. Тургоякское, площадью 11963.000+15.000 кв.м. земель населенных пунктов с разрешенным использованием для производственных целей под размещение производственной базы. В сведениях о частях земельного участка и обременениях указано ограничение на использование земельного участка в части беспрепятственного прохода и проезда смежных землепользователей собственников и арендаторов объектов недвижимости для эксплуатации своих объектов (т.1 л.д. 24-25).

12.04.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о праве собственности ООО "Эко-Сервис" на здание газовой котельной, производственного назначения общей площадью 14,6 кв.м., расположенного в Челябинской области г. Миасс, по Тургоякскому шоссе (т. 1 л.д. 26).

Администрация Миасского городского округа 22.06.2010 постановлением N 892-5 на основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, Закона Челябинской области "О земельных отношениях", руководствуясь Федеральным законом N 131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации, Устава Миааского городского округа постановила продать ООО "Эко-Сервис" земельный участок общей площадью 11963 кв.м., с кадастровым номером 74:34:0807006:34 из земель населенных пунктов для производственных целей под размещение производственной базы в г. Миассе, Тургоякское шоссе.

Названным постановлением предписано с момента регистрации перехода права собственности на земельный участок из пункта 1.1 договора аренды N 5381 от 18.06.2007 названный земельный участок исключить, заключив с ООО "Эко-Сервис" дополнительное соглашение к указанному договору аренды земельного участка (т. 1 л.д. 21).

22.06.2010 между Администрацией Миасского городского округа (продавец) и ООО "Эко-Сервис" (покупатель) заключен договор N 800 купли-продажи земельного участка, на котором расположены принадлежащие гражданину или юридическому лицу здания, строения и сооружения (т. 1 л.д. 22-23).

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:34:0807006:34 местоположением: Челябинская область, Тургоякское шоссе в г. Миассе под размещение производственной базы в границах, указанных в кадастровой карте участка прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 11963 кв.м.. На участке имеются здание - газовая котельная, назначение производственное, общая площадь 14,6 кв.м. (п. 1.1, 1.2).

Указанное в договоре имущество 22.06.2010 передано ООО "Эко-Сервис" по акту приема-передачи земельного участка (т. 1 л.д. 84).

Право собственности ООО "Эко-Сервис" на земельный участок 74:34:0807006:34 местоположением: Челябинская область, Тургоякское шоссе в г. Миассе, площадью 11963 кв.м. зарегистрировано 27.07.2010 (т. 1л.д. 80).

26.08.3010 между ООО "Эко-Сервис" (продавец) и ООО "Промэлектроснаб" (покупатель) с учетом дополнительного соглашения от 24.09.2010 заключен договор купли-продажи N 8, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность земельный участок, общей площадью 11963 кв.м., категория земельного участка: земли населенных пунктов - для производственных целей под размещение производственной базы, расположенный по адресу: Челябинская область, Тургоякское шоссе, кадастровый номер 74:34:08-7006:0034 и здание газовой котельной, назначение производственное, площадью 14,6 кв.м., расположенное по адресу: Челябинская область, г. Миасс, по Тургояскому шоссе в г. Миассе (т. 1 л.д. 138, 139-140)

Указанное в договоре и дополнительном соглашении имущество 26.08.2010, 24.09.2010, соответственно, передано ООО "Промэлектроснаб" по актам передачи (т. 1 л.д. 141, 142).

Право собственности ООО "Промэлектроснаб" на указанное имущество зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.10.2010 (т. 2 л.д. 45, 46).

Полагая, что в нарушение ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, площадь земельного участка проданного по договору купли-продажи от 22.06.2010 N 800 значительно превышает площадь объекта расположенного на нем, не соразмерна ей, на участке имеются иные объекты недвижимого имущества, принадлежащие муниципалитету на праве собственности, а также со ссылкой на ст. ст. 167, 168, 301, 302, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда N 10/22, указывая на недобросовестность ООО "Промэлектроснаб", истец обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на:

- соглашение об инвестиционном сотрудничестве, подписанном 08.04.2008 между Правительством Челябинской области. Администрацией городского округа и ООО "Эко-Сервис" (т. 1 л.д. 69-71);

- архитектурно-планировочное задание, утвержденное 13.10.2009 управлением архитектуры и градостроительства Администрации Миасского городского округа, на разработку проекта строительства газовой котельной на территории предприятия ООО "Эко-Сервис" по Тургоякскому шоссе в г. Миассе, согласно которому общая площадь земельного участка на территории предприятия, отведенного под строительство котельной, ориентировочно составляет 72 кв.м. (т. 1 л.д. 29-33);

- кадастровый паспорт здания от 17.03.2010 - газовой котельной, расположенное в Челябинской области г. Миассе по Тургоякскому шоссе, согласно которого общая площадь здания составляет 14,6 кв.м., расположен в пределах земельного участка 74:34:0807006:34 (т. 1 л.д. 27-28);

- справка ОГУП "ОЦТИ", из которой следует, что по архивным данным и результатам технической инвентаризации здание административно-бытового корпуса (литер А, А1, А2, А3), сооружение склад открытый N 4 (литер Ж), нежилое здание - утепленный склад (литер Д), нежилое здание - склад металлический на базе ЖКУ (литер В), расположены по адресу г. Миасс, Тургоякское шоссе, 03.03.3011 постановлением N 880 администрации указанным объектам капитального строительства присвоены адреса (т. 3 л.д. 26, 27);

- отчет о рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Миасс, Тургояское шоссе, кадастровый номер 74:34:0807006:34 (т. 3 л.д. 88-152)

- договор N 16/1, заключенный 12.10.2010 между ООО "Промэлектроснаб" (арендодатель) и ООО "Эко-Сервис" (арендатор) аренды земельного участка общей площадью 11963 кв.м., расположенный по адресу: г. Миасс Челябинской области, Тургоякское шоссе, кадастровый номер земельного участка 74:34:0807006:0034 (т. 4 л.д. 127)

- акт от 12.10.2010 передачи недвижимого имущества по договору аренды N 16/1 от 12.10.2010 (т. 4 л.д. 128).

Ответчиком ООО "Эко-Сервис" в возражение заявленных требований представлено заключение, составленное ООО "Техническая эксплуатация зданий и сооружений", согласно которому земельный участок N 74:34:0807006:34, площадью 11936 кв.м. и расположенные на нем здания, сооружения, площадки для временного хранения и автомобильные дороги являются единым технологическим комплексом по транспортировке, приемке и временному хранению отходов с территории Миасского городского округа. Градостроительный план земельного участка составлен в соответствии с генеральным планом, утвержденным решением собрания депутатов Миасского городского округа от 10.06.2008 N 46. При определении необходимой площади земельного участка учтены в совокупности сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Здание газовой котельной является неотъемлемой частью общего производственного комплекса предприятия. Планировка земельного участка обеспечивает необходимые условия для осуществления производственного процесса ООО "Эко-Сервис" в соответствии с конкретными видами деятельности общества, учитывает санитарно-гигиенические и противопожарные требования, рациональные производственные транспортные и инженерные связи, экономное использование земельного участка (т. 4 л.д. 80-83).

Частично удовлетворяя заявленные требования суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи не соответствует требованиям земельного законодательства, поскольку представленный ответчиком1 кадастровый паспорт земельного участка не мог служить основанием для подтверждения границ и площади испрашиваемого в собственность земельного участка, необходимой для эксплуатации здания газовой котельной в отношении земельного участка, подлежащего передаче в собственность ответчику1 по правилам ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок продан ответчику2 через месяц после регистрации права собственности ответчика1 на участок. Поскольку основание возникновения соответствующего права ответика1 порочно, то последний не вправе был отчуждать участок ответчику2. Оснований для удовлетворения требований о погашении записи о регистрации права собственности ООО "Эко-Сервис" не имеется, поскольку запись о наличии прав предшественника погашается при регистрации нового собственника. Факт добросовестности ООО "Промэлектроснаб" материалами дела не подтверждается. Поскольку имущество, приобретенное ответчиком2 находится в аренде ответчика1, иск об истребовании имущества к обоим ответчикам предъявлен правомерно. Так как сделка, являющаяся основанием для государственной регистрации права собственности за ответчиком2 признана недействительной, то зарегистрированное за ним право собственности, основанное на этой сделке, не может быть сохранено, в связи с чем требования о признании недействительным зарегистрированного права собственности на спорный земельный участок подлежат удовлетворению. Вместе с тем требования о погашении записи о регистрации права к ответчику2 нормативно необоснованно.

Изучив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим изменению.

В соответствии с ч. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе Российской Федерации. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Как предусмотрено частью 7 статьи 36 названного Кодекса, границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Согласно части 4 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" земельный участок отчуждается в границах, определяемых на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Таким образом, собственники зданий, строений и сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельного участка в границах, определяемых с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Судом установлено, что ответчик1 являлся собственником объекта недвижимого имущества - здание газовой котельной площадью 14,6 кв.м., расположенном на земельном участке 74:34:0807006:34.

Предметом оспариваемого договора купли-продажи, заключенного между истцом и ответчиком1 в порядке ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, явился земельный участок, на котором расположен названный объект недвижимости, площадью 11963 кв.м.

Доказательств расположения на земельном участке 74:34:0807006:34 иных объектов недвижимости, в том числе производственной базы, принадлежащих ответчику1, материалы дела не содержат.

Из представленных в материалы дела доказательств (архитектурно планировочного задания от 13.10.2009, градостроительного плана от 17.02.2010, кадастрового паспорта здания, служебной записки от 14.10.2010, кадастрового паспорта участка 74:34:0807006:34) усматривается, что для эксплуатации объекта недвижимости - газовой котельной требуется земельный участок меньшей площади, чем 11963 кв.м.

Таким образом, кадастровый паспорт земельного участка 74:34:0807006:34 не мог служить основанием для подтверждения границ и площади испрашиваемого в собственность ответчиком1 земельного участка, необходимого для эксплуатации здания газовой котельной. Доказательств осуществления кадастрового учета в отношении земельного участка, подлежащего передаче в собственность ответчку1 в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не представлено.

Оценив указанные обстоятельства в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о продаже ответчику1 земельного участка размером превышающим размеры участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ответчику1 на праве собственности объекта недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке, что не соответствует требованиям, предъявляемым ст. ст. 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом, судом установлено наличие на земельном участке 74:34:0807006:34 иных объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности истцу, а именно сооружения - склад открытый N 4 литер Ж (инвентарный номер по техпаспорту 19521), обозначенного на схеме размещения предприятия под N 5 (л.д. 87 т. 4). Факт нахождения указанного на данной схеме под N 5 сооружения, именуемого ответчиком кран-балка в отношении которого составлен технический паспорт от 13.09.2010 (л.д.51-56 т.3) ответчиком не оспаривается. Как установлено из пояснений представителя истца, на данное сооружение зарегистрировано право муниципальной собственности, основанием возникновения которого являются распоряжения Челябинского областного комитета по управлению госимуществом от 21.03.1993, акты передачи от 21.03.1996).

Земельным кодексом Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

Наличие на спорном земельном участке объектов недвижимости принадлежащих иным лицам в силу положений п. 1 ст.36 Земельного кодекса Российской Федерации исключают возможность продажи земельного участка в собственность одного лица.

При изложенных обстоятельствах вывод суда о несоответствии сделки купли продажи земельного участка N 800 от 22.06.2010 г. требованиям земельного законодательства является верным.

Суд первой инстанций на основе полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела и оценки имеющихся в деле доказательств, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, руководствуясь ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признал договор купли продажи от 22.06.2010 N 800 недействительным.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Вместе с тем из материалов дела следует, что спорный земельный участок на момент рассмотрения спора не находится в собственности ООО "Эко-Сервис", т.к. передан по договору купли-продажи N 8 от 26.08.2010 в собственность ООО "Промэлектроснаб". Нахождение полученного по недействительной сделке имущества в собственности другого лица влечет невозможность возврата сторон в первоначальное положение путем применения двусторонней реституции. Вместе с тем судом в порядке применения реституции на администрацию г. Миасса возложена обязанность по возврату обществу "Эко-Сервис" денежных средств в сумме 311 152, 24 руб. В указанной части требования истца удовлетворены судом в отсутствие правовых оснований.

Учитывая, что реституция в силу отчуждения имущества применена быть не может надлежащим способом защиты, при котором восстанавливаются права истца и обеспечивается соединение права и владения является виндикационный иск.

Оценив заявленные истцом требования к ООО "Эко-Сервис" об обязании возвратить участок из незаконного владения и к ООО "Промэлектроснаб" об истребовании имущества и обязании передать истцу земельный участок в течение 10 дней со дня вступления решения в законную силу, которые по существу являются требованиями о виндикации имущества, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии оснований для их удовлетворения.

Недействительность сделки купли-продажи, заключенной Администрацией Миасского городского округа с обществом "Эко-Сервис" обуславливает порочность сделки, заключенной последним с ООО "Промэлектроснаб", в силу отсутствия у продавца права на отчуждение спорного земельного участка.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Данная норма применяется с учетом положений ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Доводы ООО "Промэлектроснаб" о наличии у него статуса добросовестного приобретателя обоснованно отвергнуты судом первой инстанции.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 38 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд установил, что сделка купли-продажи земельного участка, приобретавшегося ООО "Эко-Сервис" в целях осуществления основного вида предпринимательской деятельности, на занятие которой обществом получена специальная лицензия, заключена последним через месяц после приобретения участка, первоначальные условия договора не содержали условия о передаче в собственность ООО "Промэлектроснаб" находящегося в собственности продавца недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Материалами дела подтверждено нахождение на участке иных объектов недвижимости, о существовании которых ООО "Промэлектроснаб" не могло не знать при заключении сделки, в силу чего, действуя добросовестно и разумно, имело все основания усомниться в наличии у продавца права на отчуждение земельного участка.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у последнего статуса добросовестного приобретателя и соответственно отсутствии препятствий для истребования спорного земельного участка по данному основанию.

Из материалов дела следует, что на момент рассмотрения спора земельный участок передан обществом "Помэлектроснаб" обществу "Эко-Сервис" во временное владение на основании договора аренды N 16/1 от 12.10.2010.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 Гражданско-процессуального кодекса РФ или части 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика (п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Во исполнение указанных требований законодательства суд обоснованно признал, в том числе, ООО "Эко-Сервис" надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 52 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 г.. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22) разрешение спора о праве на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав (далее - ЕГРП).

Суд апелляционной инстанции усматривает, что решение суда об истребовании имущества исключительно из владения арендатора не может явиться основанием внесения в ЕГРП записи о прекращении права собственности ООО "Промэлектроснаб" на земельный участок.

При этом судебная коллегия полагает, что передача имущества во временное владение другого лица не означает утрату правомочия владения, как одного из правомочий собственника, поименованных в ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно возложил обязанность по возврату земельного участка истцу на обоих ответчиков.

Поскольку виндикационный иск является способом защиты нарушенных прав собственника, при котором обеспечивается соединение права и владения имуществом, и решение по которому является основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении зарегистрированных прав ответчика на имущество, предъявления дополнительного требования о признании недействительным зарегистрированного права ООО "Промэлектроснаб" не требуется.

Вместе с тем, судебная коллегия усматривает, что удовлетворение заявленного истцом дополнительного требования не привело к принятию неверного судебного акта, поскольку виндикационный иск является одним из способов оспаривания зарегистрированного права.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, а также тот факт, что удовлетворение виндикационного иска влечет погашение записи в ЕГРП о наличии прав ответчиков на спорный земельный участок, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", обоснованно отказал в удовлетворении требований о погашении в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи 74-74-34/054/2010-275 от 27.07.2010 о регистрации права собственности ООО "Эко-Сервис" на земельный участок 74:34:0807006:34. Указанные требования к Управлению Росреестра в Челябинской области в качестве способа восстановления нарушенных прав при обжаловании действий последнего истцом не выдвигались, а при рассмотрении виндикационного иска не имеют самостоятельного материально-правового характера.

Довод жалобы, согласно которым, суд, приняв объяснения, представленные в порядке ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, фактически изменяющие основание иска, нарушил нормы процессуального права, так как ответчики были лишены возможности представить дополнительные доказательства по новым основаниям, подлежит отклонению. Как следует из письменных материалов дела, истцом на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации заявлено требование о признании сделки недействительной, как несоответствующей требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Судом первой инстанции удовлетворены заявленные требования, оспариваемая сделка признана недействительной, как несоответствующая требованиям ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Доводы истца о наличии на земельном участке не принадлежащих ответчику ОООО "Эко-сервис" объектов недвижимости относятся к обстоятельствам, на которых истец основывает заявленные требования. Представив письменные объяснения, истец реализовал свое право, предусмотренное ст. 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Возможность ознакомления и представления возражений по указанным объяснениям у ответчиков имелась, т.к. судом объявлялся перерыв в судебном заседании для возможности представления сторонами дополнительных доказательств по делу (л.д.136 т.4).

Ссылка подателя жалобы на несостоятельность выводов о наличии на земельном участке принадлежащих истцу объектов недвижимости подлежит отклонению, поскольку опровергается представленными в дело доказательствами наличия на участке объекта - склад открытый, литер Ж, на который зарегистрировано право муниципальной собственности. Право муниципальной собственности так же подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности и документами, подтверждающими передачу включенных в Выписку объектов в ведение муниципалитета. Кроме того, наличие оснований возникновения права муниципальной собственности не является предметом рассмотрения по настоящему делу.

Нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих муниципалитету, подтверждается совокупностью доказательств, исследованных судом (т. 3 л.д. 12-25, 28-50, 58, 27, т. 1 л.д. 102-108,91-93, 94, 96, 88-90, 95-96 72-78, 29).

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что оспариваемый договор является недействительным в силу несоответствия ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиками не доказано нахождение на спорном земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих ответчику1, для обслуживания которых необходим земельный участок в размере 1196 кв.м. В данном случае судом установлено наличие на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, право собственности на которые ответчиками не подтверждено.

То обстоятельство, что вопрос о наличии на земельном участке с кадастровым номером 74:34:0807006:0024 объектов недвижимости, принадлежащих муниципалитету, являлся предметом исследования по делу А76-27306/2007, не может быть принято во внимание, поскольку указанное решение в силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеет преюдициального значения для рассмотрения настоящего спора по существу. Кроме того, вопрос о наличии или отсутствии на данном земельном участке иных принадлежащих муниципалитету объектов предметом названного спора не являлся.

Доводы жалобы, о несоответствии обстоятельствам дела выводов суда относительно площади необходимого для использования газовой котельной земельного участка подлежат отклонению, поскольку направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, правильность которых установлена в настоящем решении.

Доводы жалобы о том, что на спорном земельном участке расположена производственная база ООО "Эко-Сервис" и о том, что судом не приняты во внимание документы, подтверждающие данное обстоятельство (л.д. 132-137 т. 1, л.д. 82-87 т. 3) не смотря на то, подлинники указанных документов представлялись суду для обозрения, не состоятельны.

Факт размещения производственной базы на спорном участке сторонами не оспаривается.

Вместе с тем, доказательств, подтверждающих право собственности ООО "Эко-Сервис", предусмотренных действующим законодательством (ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") материалы дела не содержат. Представленные ответчиком счета-фактуры и акты приема-передачи зданий обосновано, оценены судом в качестве недопустимых доказательств для подтверждения факта наличия вещных прав на перечисленное в них имущество (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы жалобы, о том, что обстоятельства, связанные с размером приобретаемого земельного участка, необходимого для обслуживания недвижимости, не могут повлечь выводов о ничтожности сделки по приобретению земельного участка, не основаны на нормах права (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Также подлежит отклонению довод жалобы о том, что земельный участок, площадью не менее 11963 кв.м. необходим для осуществления видов деятельности ООО "Эко-Сервис", т.к. из материалов дела следует, что земельный участок ответчиком1 продан в собственность иного лица, не имеющего специальной лицензии на осуществления соответствующих видов деятельности. Иные доводы жалобы, в том числе об отсутствии недобросовестности ООО "Промэлектроснаб" и о достоверности данных отчета об оценки земельного участка направлены на переоценку вывода суда первой инстанции, правильность которых установлена настоящим постановлением.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в части удовлетворенного судом требования о применении последствий недействительности сделки купли-продажи земельного участка по договору N 800 от 22.06.2010, заключенному между администрацией Миасского городского округа и ООО "Эко-Сервис".

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы ООО "Эко-Строй" уплаченная обществом государственная пошлина в сумме 2000 рублей подлежит взысканию с администрации Миасского городского округа в пользу общества.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-21097/2010 изменить в части требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В удовлетворении требований администрации Миасского городского округа о применении последствий недействительности ничтожной сделки и обязании администрации Миасского городского округа возвратить ООО "Эко-Сервис" денежные средства в сумме 311 152,24 руб. отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.03.2011 по делу N А76-21097/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Промснабсервис", общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" - без удовлетворения.

Взыскать с администрации Миасского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эко-Сервис" в возмещение расходов по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайтах Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru либо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по адресу http://rad.arbitr.ru.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

Л.В.Пивоварова В.В.Баканов