Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 15 сентября 2011 г. N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010

15 сентября 2011 г.

N Ф09-5176/11 Дело N А76-21890/2010

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 декабря 2012 г. N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010

См. также Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2012 г. N 18АП-8739/12

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" в лице Златоустовского отделения N 35 (далее - Сбербанк) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2011 по делу N А76-21890/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель Сбербанка - Истомин А.С. (доверенность от 08.11.2010).

Поступившие в адрес Федерального арбитражного суда Уральского округа от муниципального учреждения "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - комитет), общества с ограниченной ответственностью "Ассорти" (далее - общество "Ассорти") ходатайства о рассмотрении жалобы в отсутствие их представителей судом кассационной инстанции рассмотрены и удовлетворены на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Сбербанку о взыскании 1 297 600 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.07.2005 по октябрь 2010 года, 1 414 030 руб. 36 коп. пени за период с 11.08.2005 по сентябрь 2010 года.

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 21.12.2010, 22.02.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество "Ассорти", открытое акционерное общество "Уральский банк реконструкции и развития" (далее - Банк).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2011 (судья Первых Н.А.) исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 553 939 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате за период с 29.10.2007 по 29.10.2010, 150 000 руб. пени за период с 11.11.2007 по 11.10.2010. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 (судьи Карпачева М.И., Ермолаева Л.П., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Сбербанк просит обжалуемые судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на неприменение подлежащего применению п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель отмечает, что согласно сведениям, содержащимся в технических паспортах нежилых помещений в здании по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), помещения, принадлежащие Сбербанку, находятся на первом этаже здания, под ними расположены помещения в цокольном этаже, занимаемые другими собственниками. Сбербанк указывает, что находящееся в муниципальной собственности помещение, расположенное на цокольном этаже названного здания под офисом заявителя, передано в аренду обществу "Ассорти". Заявитель считает договор аренды от 28.06.2005 N 3915, в соответствии с которым Сбербанк является единственным арендатором земельного участка, недействительной (ничтожной) сделкой. Поскольку земельный участок площадью 352 кв. м используется несколькими собственниками помещений в здании, оснований для возложения на ответчика обязанности внесения платы за пользование всей площадью земельного участка не имеется.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Ассорти" соглашается с изложенными в ней доводами и подтверждает факт нахождения арендуемых им помещений на цокольном этаже здания, в котором расположены помещения ответчика.

Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).

Земельный участок передается арендодателем арендатору во временное владение и пользование на срок с 01.01.2005 по 01.07.2005 (п. 2.1 договора).

Согласно п. 3.1 договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в договоре. Размер арендной платы за земельный участок определяется в приложении N 2 к договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежемесячной арендной платы устанавливается в 2005 году в размере 24 288 руб.

Земельный участок передан Сбербанку по акту сдачи-приемки земельного участка от 28.06.2005 (т. 1, л.д. 17).

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.04.2000, что подтверждается кадастровым паспортом от 14.09.2009 N 7425/204/09-1133 (т. 1, л.д. 22-25).

Ранее указанный земельный участок был предоставлен ответчику по договору аренды от 11.08.2000 N 365 сроком с 01.01.2000 по 31.12.2004 (т. 1, л. д. 18, 19).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.07.2010 договор аренды земельного участка зарегистрирован 29.12.2001 сроком по 31.12.2004 (т. 1, л.д. 21).

Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107-110).

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 24.09.2009 N 3203 с требованием оплатить задолженность за пользование земельным участком и пени в течение 7 дней после получения претензии (т. 1, л. д. 59).

Письмом от 14.10.2009 Сбербанк в адрес комитета направил ответ на претензию, в котором ответчик указал на отсутствие правовых оснований для внесения арендных платежей по договору аренды от 28.06.2005 N 3915/1957 (т. 1, л. д. 60).

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды указали на отсутствие доказательств внесения ответчиком арендной платы по договору аренды от 28.06.2005 N 3915/1957. Отметив, что расчет задолженности по арендной плате произведен истцом без учета сумм земельного налога, перечисленного ответчиком в местный бюджет, суды, применив сроки исковой давности к требованиям о взыскании долга за период до 29.10.2007, уменьшили размер подлежащей взысканию задолженности на сумму уплаченного налога. Установив факт ненадлежащего исполнения Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, суды пришли к выводу о наличии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера подлежащей взысканию пени.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.

Отклоняя названный довод, суд первой инстанции указал, что арендаторы и собственники помещений в названном здании имеют обособленные и отдельно сформированные земельные участки, в договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957 изменения относительно площади земельного участка не вносились, Сбербанк не обращался к комитету с предложениями внести соответствующие изменения в данный договор в отношении площади земельного участка или субъектного состава на стороне арендатора.

Однако ответчик ссылался на наличие иных землепользователей земельным участком, на котором расположены принадлежащие ему помещения, а не другими отдельно сформированными земельными участками.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Между тем суды не исследовали вопрос о том, является ли собственником иных помещений в здании, расположенном на указанном земельном участке, муниципальное образование.

Данное обстоятельство является значимым для определения размера подлежащей взысканию с ответчика платы за пользование земельным участком.

В случае установления судом принадлежности иных помещений муниципальному образованию, необходимо решить вопросы о возможности возникновения множественности лиц на стороне арендатора с участием данного лица, являющегося одновременно и арендодателем земельного участка, и, соответственно, о наличии оснований считать ответчика солидарным должником.

Кроме того, в обоснование своих возражений ответчик утверждал о том, что принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию нежилое помещение передано в аренду обществу "Ассорти". Данное лицо привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В материалах дела имеется договор аренды от 03.06.2008, заключенный между комитетом и обществом "Ассорти", по условиям которого последнему предоставлено в аренду принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию нежилое помещение площадью 137, 6 кв. м, расположенное в здании по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (т. 1 , л.д. 111).

Согласно ст. 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.

Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.

Вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Учитывая положения п. 2 ст. 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, муниципальное образование, передавшее в аренду нежилое помещение, является получателем в составе платы за пользование названными объектами недвижимости платы за пользование земельным участком, на котором они расположены.

Таким образом, удовлетворение требований о взыскании с ответчика платы за пользование земельным участком, рассчитанной из всей его площади, может повлечь возникновение на стороне арендодателя неосновательного обогащения в связи с получением одновременно от арендаторов помещений в здании, находящемся на указанном земельном участке, в составе арендной платы за пользование названными объектами недвижимости платы за пользование данным земельным участком.

Поскольку имеющие существенное значение для правильного разрешения данного спора обстоятельства не установлены, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить изложенные недостатки, установить все фактические обстоятельства дела, дать оценку доводам ответчика и представленным в обоснование данных доводов доказательствам и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.04.2011 по делу N А76-21890/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров