Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 июня 2014 г. N Ф09-3442/14 по делу N А07-19651/2012

Екатеринбург

17 июня 2014 г.

Дело N А07-19651/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2014 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 июня 2014 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Купреенкова В.А., Лазарева С.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" (далее - общество) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-19651/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации городского округа город Салават (далее - администрация), Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату (далее - комитет)- Калимуллин Р.Р. (доверенности от 31.07.2013 N 02-Г-670, от 14.08.2013 N 5).

Общество "Инвест-Компани" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации о понуждении к пролонгации договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском к обществу о применении последствий прекращения срока действия договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем, обязании общество освободить земельный участок, расположенный по адресу: г. Салават, бульвар Салавата Юлаева, д. 8Б, общей площадью 6484,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:070311:0069 и передать его комитету по акту приема-передачи (с учетом отказа от исковых требований в части признания соглашений о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем от 19.04.2010 и от 08.04.2011 недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности ничтожных сделок, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2013 и 04.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет, Шапченко Галина Салаватовна.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 (судья Курчинина Н.Е.) в удовлетворении иска общества отказано. Производство по делу в части встречного требования о признании ничтожными соглашений от 19.04.2010 и 08.04.2011 о продлении срока договора аренды от 12.03.2007 прекращено. Встречный иск администрации городского округа удовлетворен. На общество возложена обязанность в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, освободить земельный участок площадью 6484 кв. м с кадастровым номером 02:59:070311:069, расположенный по адресу: г. Салават, бульвар С. Юлаева, д. 8Б, и передать его комитету по акту приема-передачи.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Суспицина Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 552, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов представленным в материалы дела доказательствам. Заявитель указывает на совершение обществом действий по подготовке и согласованию проектной документации, проведение подготовительных работ для строительства, а также обращение за государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства. По мнению заявителя, данные обстоятельства свидетельствуют об использовании земельного участка по назначению и отсутствии оснований для расторжения договора аренды этого участка.

В отзыве на кассационную жалобу администрация указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов основанными на полном исследовании доказательств по делу, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, постановлением администрации от 13.03.2001 N 3/312 обществу для проектирования и строительства двух очередей "Универсального Торгового Центра "Велес" предоставлен земельный участок общей площадью 2,8 га, находящийся по адресу: г. Салават, бульвар С. Юлаева.

На основании постановления администрации от 29.12.2006 N 12/2155 "Об утверждении проекта границ по разделению земельного участка и предоставлении обществу в аренду земельного участка" между комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем, в соответствии с условиями которого обществу был передан земельный участок, расположенный по адресу: г. Салават, бульвар С. Юлаева, д. 8Б, общей площадью 6484,0 кв. м, с кадастровым номером 02:59:07 03 11:0069, для строительства 2 очереди "Универсального Торгового Центра "Велес", с установленным сроком аренды с 01.12.2006 по 31.10.2007. Указанный земельный участок передан обществу по акту приема-передачи от 12.03.2007.

Соглашением от 28.08.2007 срок действия договора продлен с 01.11.2007 по 30.09.2008.

Соглашением от 22.09.2008 срок действия договора был продлен с 01.10.2008 по 31.12.2008.

Соглашением от 26.12.2008 срок действия договора был продлен с 01.01.2009 по 30.06.2009.

Соглашением от 21.07.2009 срок действия договора был продлен с 01.07.2009 по 31.05.2010.

Общество, считая действие администрации, выразившееся в отказе в продлении договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-05-57зем, незаконным, обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.

Возражая против заявленных требований и, мотивируя встречные, администрация указала на отсутствие оснований для продления срока договора в связи с ненадлежащим исполнение арендатором условий договора и неиспользованием земельного участка по назначению.

Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований общества и удовлетворяя встречный иск администрации, исходили из того, что у администрации имелись основания для отказа в продлении договора аренды в связи с надлежащим использованием обществом земельного участка в течение длительного времени. Поскольку действие спорного договора прекращено, у общества не имеется оснований удержания земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу ст. 32 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (п. 7 ст. 30 данного Кодекса).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором

В соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

В силу п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 названного Кодекса.

В силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (правовая позиция, приведенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

По смыслу приведенных норм обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Как установлено судами, в период действия договора аренды с 2007 г. обществом предприняты меры по подготовке к строительству, в частности получены архитектурно-планировочные задания от 06.09.2007, от 27.02.2008, проведено согласование с отделом архитектуры и градостроительства эскизного проекта на строительство 16.01.2008, заключен договор на выполнение проектных работ от 05.02.2007, заказаны услуги по разработке мероприятий по охране окружающей среды, гражданской обороне, противопожарной безопасности в мае 2009 г., получены разрешение на проектирование 19.02.2008 и технические условия на подключение к тепловым сетям и сетям водоснабжения и водоотведения в ноябре-декабре 2011 г., обращение за подготовкой градостроительного плана земельного участка 19.12.2011.

Согласно акту проверки целевого использования земельного участка от 05.10.2012 N 14, представленному администрацией, земельный участок обществом не освоен, строительные работы не производятся, на земельном участке в хаотичном порядке забиты сваи в количестве 7 штук.

Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о том, что предпринятые обществом в период действия договора аренды с 2007 г. меры по подготовке к строительству при условии отсутствия согласованной проектной документации на строительство, действующего разрешения на строительство и государственной регистрации права собственности общества на объект незавершенного строительства, представляющий собой земельный участок с расположенными на нем без видимой закономерности сваями в количестве 7 штук, не свидетельствуют о надлежащем использовании обществом спорного земельного участка, направленном на достижение цели договора - проектирование и строительство торгового центра.

С учетом изложенного суды правомерно признали, что в рассматриваемом случае основания для понуждения администрации к продлению договора аренды от 12.03.2007 N 111-07-57зем отсутствуют.

Поскольку названный договор прекращен по истечении срока его действия, при этом из представленных в материалы дела документов, в том числе технического плана объекта незавершенного строительства от 18.12.2012 и технического паспорта от 17.08.2010, акта проверки целевого использования земельного участка от 05.10.2012 N 14, следует, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 4 % и представляет собой земельный участок площадью 6484 кв. м с забитыми в него в хаотичном порядке семью сваями, суды, признав, что данные доказательства не свидетельствуют о завершении фундаментных работ и, следовательно, о существовании объекта недвижимости, правомерно удовлетворили требования администрации об освобождении земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя о том, что совершенные обществом действия подтверждают факт надлежащего использования земельного участка, а нахождение на данном участке объекта незавершенного строительства является основанием для продления срока действия договора аренды земельного участка подлежат отклонению с учетом вышеизложенного. Выводы судов основаны на исследовании и оценке доказательств в их совокупности и не противоречат установленным обстоятельствам дела. В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в компетенцию суда кассационной инстанции переоценка доказательств и установление новых обстоятельств дела не входит.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-19651/2012 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

В.А. Купреенков С.В. Лазарев