Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2014 г. N 18АП-1324/14

г. Челябинск

03 марта 2014 г.

Дело N А07-19651/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2014 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-19651/2012 (судья Насыров М.М.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" - Кошелева Людмила Ивановна (доверенность от 18.02.2014 б/н);

администрации городского округа г. Салават - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность N 02-1-670 от 31.07.2013);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату - Калимуллин Рамиль Рустамович (доверенность N 5 от 14.08.2013).

Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани" (далее - истец, ООО "Инвест-Компани", общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан (далее - администрация, ответчик) о понуждении к пролонгации договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем (т. 1 л.д. 6-12).

Администрация обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан со встречным иском к ООО "Инвест-Компани" о применении последствий прекращения срока действия договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем, обязании ООО "Инвест-Компани" освободить земельный участок, расположенный по адресу: РБ, г. Салават, б. С. Юлаева, 8Б, общей площадью 6484,0 кв.м., с кадастровым номером 02:59:070311:0069 и передать его Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават Республики Башкортостан по акту приема-передачи (с учетом отказа от исковых требований в части признания соглашений о продлении срока действия договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем от 19.04.2010 и от 08.04.2011 недействительными (ничтожными), применении последствий недействительности ничтожных сделок, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) - т.2 л.д.137).

Определениями Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.02.2013 и 04.06.2013 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салават Республики Башкортостан (далее - Комитет, третье лицо), Шапченко Галина Салаватовна (далее - Шапченко Г.С., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 (резолютивная часть от 11.12.2013) в удовлетворении иска ООО "Инвест-Компани" отказано. Ходатайство администрации об отказе от части иска удовлетворено, принят отказ от части иска. Производство по делу N А07-19651/2012 в части встречного требования о признании ничтожными соглашений от 19.04.2010 и 08.04.2011 о продлении срока договора аренды от 12.03.2007 прекращено. Встречный иск администрации городского округа удовлетворен. Суд обязал ООО "Инвест-Компани" в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего решения, освободить земельный участок площадью 6484 кв. м с кадастровым номером 02:59:070311:069, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, бульвар С. Юлаева, 8Б, и передать его Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по г. Салавату Республики Башкортостан по акту приема-передачи (т. 2 л.д. 147-154).

В апелляционной жалобе ООО "Инвест-Компани" (далее также - податель жалобы, апеллянт) просило решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований общества о понуждении к пролонгации договора аренды земельного участка (т. 3 л.д. 4-9).

Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Основаниями для отказа в удовлетворении исковых требований общества явились:

- отсутствие сведений о продлении срока действия разрешения на проектирование;

- отсутствие объекта строительства на спорном земельном участке;

- принятие в качестве доказательства не освоения земельного участка акта проверки целевого использования земельного участка N 14 от 05.10.2012;

- непринятие обществом действий по государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

По мнению подателя жалобы, если земельный участок был предоставлен в аренду под строительство, но срок договора аренды истек, а на земельном участке располагается объект незавершенного строительства, есть основания для обязания арендодателя заключить договор аренды на новый срок в том случае, если применимо правило о преимущественном праве на заключение нового договора аренды.

Апеллянт полагает, что ответчик необоснованно отказал в продлении договора аренды земельного участка, поскольку имелось разрешение на строительство; на земельном участке находится объект незавершенного строительства; акт нецелевого использования составлен ненадлежащим лицом, кроме этого, все цели общества были направлены на достижение цели договора аренды (строительство II очереди Универсального торгового центра), что подтверждается всеми письменными доказательствами, имеющимися в материалах дела); общество пыталось зарегистрировать объект незавершенного строительства; общество имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка, предусмотренное п. 4.3.3. договора аренды земельного участка, а также в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

К дате судебного заседания администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала, что с доводами апелляционной жалобы не согласна, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия Шапченко Г.С.

В судебном заседании представитель ООО "Инвест-Компани" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Представитель администрации возражал относительно доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением администрации города Салавата от 13.03.2001 N 3/312 ООО "Инвест-Компани" был предоставлен земельный участок по бульвару С. Юлаева в г. Салавате общей площадью 2,8 га, для проектирования и строительства двух очередей "Универсального Торгового Центра "Велес" (л. д. 32 т. 1).

На основании постановления администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан (л. д. 30 т. 1) от 29.12.2006 N 12/2155 "Об утверждении проекта границ по разделению земельного участка и предоставлении ООО "Инвест-Компани" в аренду земельного участка" между Комитетом и ООО "Инвест-Компани" был заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2007 (л. д. 16-18 т. 1) N 111-07-57зем (далее - договор), в соответствии с которым обществу был передан земельный участок, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, б. С. Юлаева, 8 Б, общей площадью 6484,0 кв.м., с кадастровым N 02:59:07 03 11:0069, для строительства 2 очереди "Универсального Торгового Центра "Белее", с установленным сроком аренды с 01.12.2006 по 31.10.2007. Указанный земельный участок был передан обществу по акту приема-передачи от 12.03.2007 (л. д. 21).

Соглашением от 28.08.2007 срок действия договора был продлен с 01.11.2007 по 30.09.2008 (л. д. 47 т. 1).

Соглашением от 22.09.2008 срок действия договора был продлен с 01.10.2008 по 31.12.2008 (л. д. 48 т. 1).

Соглашением от 26.12.2008 срок действия договора был продлен с 01.01.2009 по 30.06.2009 (л. д. 49 т.1).

Соглашением от 21.07.2009 срок действия договора был продлен с 01.07.2009 по 31.05.2010 (л. д. 50 т.1).

ООО "Инвест-Компани", считая действие администрации, выразившееся в отказе в продлении договора аренды земельного участка N 111-05-57зем от 12.03.2007 незаконным, обратилось с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Возражая против заявленных требований и, мотивируя встречные, администрация указала на отсутствие оснований для продления срока договора и обязанности органа местного самоуправления на такое продление, ненадлежащее исполнение арендатором условий договора, неиспользование его по назначению.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что действия общества "Инвест-Компани", несмотря на неоднократное продление срока действия договора, не направлены на надлежащее использование земельного участка и на достижение цели договора, в связи с чем, у администрации имелись основания для отказа в продлении договора аренды от 12.03.2007.

Удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что действие спорного договора аренды прекращено, у ответчика по встречному иску отсутствуют основания для удержания земельного участка. Кроме того, суд указал, что на спорном земельном участке отсутствуют объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности, а также иные обстоятельства, препятствующие освобождению земельного участка.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельного участка для строительства осуществляется на основании решения исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, которое в свою очередь является основанием для заключения договора аренды (пункт 7 статьи 30 данного Кодекса).

Поскольку земельным законодательством не определен срок, на который земельный участок предоставляется для строительства, при определении срока договора аренды земельного участка учитываются соответствующие положения ГК РФ, ЗК РФ, а также Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), регламентирующих вопросы, связанные со строительством объектов недвижимости.

Так, в соответствии с частью 19 статьи 51 ГрК РФ документом, подтверждающим право застройщика осуществлять строительство, является разрешение на строительство. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Пунктом 1 статьи 621 ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При заключении договора аренды с другим лицом арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 названного Кодекса.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (данная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08).

С учетом изложенного арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в исковом порядке требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлялось на законных основаниях.

Однако подателем жалобы не учтено следующее.

Условиями спорного договора аренды земельного участка предусмотрено использование участка для проектирования и строительства второй очереди "Универсального торгового центра "Велес".

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из материалов дела следует, что за период действия договора с 2007 года арендатором в целях освоения земельного участка подготовлены архитектурно-планировочные задания (л. д. 22-27, 36-39, 41-44 т. 1), согласован с отделом архитектуры и градостроительства эскизный проект на строительство (л. д. 45 т. 1), заключен договор на выполнение проектных работ (л. д. 46 т.1), заказаны услуги по разработке мероприятий по охране окружающей среды, гражданской обороне, противопожарной безопасности (л. д. 51-54 т.1), получены технические условия на подключение к тепловым сетям и сетям водоснабжения и водоотведения (л. д. 55, 56, 57, 59 т. 1) и разрешение на проектирование (л. д. 35 т. 1).

На основании ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", а также в силу ст. 51 ГрК РФ строительство объектов капитального строительства должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления (ст. 8 ГрК РФ).

Сведений о получении истцом разрешения на строительство материалы дела не содержат, срок действия разрешения на проектирование истек, за его продлением общество не обращалось.

Вступившим в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 25.07.2013 по делу N 33-9055/2013 установлено, что на день обращения Шапченко Г.С. в суд с иском к ООО "Ивест-Компани" о признании права собственности на объект незавершенного строительства второй очереди "Универсального торгового центра", расположенный по адресу: г.Салават б. Салавата Юлаева 8Б 14.11.2012 срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:0703:11:0062, площадью 6484 кв.м, сторонами которого являются застройщик в лице ООО "Ивест-Компани"и Комитет истек в марте 2012 года. Также судебная коллегия в указанном апелляционном определении пришла к выводу о том, что технический план объекта незавершенного строительства от 18.12.2012составлен без указания заказчика кадастровых работ в частном порядке работником ООО "Геостройинжиниринг" и противоречит не только ранее указанному техническому плану, но и кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства, составленного 14.11.2012 и не оспоренного истцом.

Согласно части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Указанная выше норма не предусматривает необходимость совпадения предмета заявленных требований для определения преюдициального характера судебного акта. При этом свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Под обстоятельствами, которые могут быть установленными, следует понимать обстоятельства, имеющие правовое значение. Правовое значение обстоятельств выявляется и устанавливается в результате правовой оценки доказательств их существования и смысла. Обстоятельства, существование и правовое значение которых установлено с соблюдением установленного законодательством порядка, в случаях, предусмотренных законом, не нуждаются в повторном доказывании и должны приниматься, как доказанные.

Обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебным актом по делу N 33-9055/2013 в силу ст. 69 АПК РФ не требуют дополнительного доказывания.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о понуждении к пролонгации договора аренды земельного участка от 12.03.2007 N 111-07-57зем.

Истцом по встречному иску заявлено требование об обязании ООО "Инвест-Компани" освободить земельный участок, расположенный по адресу: РБ, г. Салават, б. С. Юлаева, 8Б, общей площадью 6484,0 кв.м., с кадастровым номером 02:59:070311:0069 и передать его Комитету по акту приема-передачи.

Истец в подтверждение факта ненадлежащего использования земельного участка представил Акт проверки целевого использования земельного участка от 05.10.2012 г. N 14 (л. д. 108 том 1), согласно которому земельный участок ООО "Инвест-Компани" не освоен, строительные работы не производятся, на земельном участке в хаотичном порядке забиты сваи в количестве 7 штук.

Оценив указанный акт, суд первой инстанции пришел к выводу о достаточности оснований для удовлетворения требований Администрации по встречному иску об освобождении земельного участка.

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о достаточности оснований для удовлетворения требований Администрации.

Согласно ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст.130 ГК РФ).

Из материалов дела следует и подтверждается также обстоятельствами, установленными вступившим в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 25.07.2013 по делу N 33-9055/2013, что на спорном земельном участке, а также на смежном с ним земельном участке с кадастровым номером 02:59:07311:99 расположен незавершенный строительством объект.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции от 25.01.2013 "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Из представленных в материалы дела документов, в том числе Технического плана объекта незавершенного строительства от 18.12.2012 и Технического паспорта от 17.08.2010 следует, что объект незавершенного строительства имеет степень готовности 4% (л.д.29).

Из обстоятельств, установленных вступившим в законную силу апелляционным определением Верховного суда Республики Башкортостан от 25.07.2013 по делу N 33-9055/2013, следует, что на спорном земельном участке в хаотичном порядке забиты сваи в количестве 7 штук.

Учитывая изложенную выше правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, апелляционный суд полагает, что, поскольку расположенные в хаотичном порядке строительные сваи не свидетельствуют о завершении фундаментных работ, требование Администрации об освобождении земельного участка подлежит удовлетворению.

В силу части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является законным и обоснованным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как неосновательные по приведенным выше мотивам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по делу, распределяются между сторонами по правилам, установленным ст. 110 АПК РФ, и в связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, подлежат отнесению на ООО "Инвест-Компани".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 19.12.2013 по делу N А07-19651/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Компани"- без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина