Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10 апреля 2015 г. N Ф09-191/15 по делу N А60-24385/2014

Екатеринбург

10 апреля 2015 г.

Дело N А60-24385/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 06 апреля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Лазарева С.В., Беляевой Н.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - регистрирующий орган) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2014 по делу N А60-24385/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, состоявшемся 01.04.2015, приняли участие представители:

регистрирующего органа - Завьялова Е.М. (доверенность от 18.12.2014 N 08-17/256),

закрытого акционерного общества "Тандер" (далее - общество) - Гладких А.Н. (доверенность от 06.02.2015 N 2-4/59).

В судебном заседании объявлен перерыв до 06.04.2015 до 09 ч 15 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей.

Общество обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным сообщения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2014 N 02/660/2014-450, обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды N Нтгф/149/13, заключенного между обществом и индивидуальным предпринимателем Алексеевой Людмилой Николаевной, с выдачей регистрирующим органом обществу дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды N Нтгф/149/13, заключенного между обществом и индивидуальным предпринимателем Алексеевой Людмилой Николаевной, с отметкой о государственной регистрации.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии" по Свердловской области, индивидуальный предприниматель Алексеева Людмила Николаевна.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2014 (судья Сидорская Ю.М.) заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 (судьи Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л., Макаров Т.В.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе регистрирующий орган просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 12, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1999 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав), ст. 7, 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре), несоответствие выводов судов обстоятельствам дела. Как указывает заявитель, у регистрирующего органа не имелось оснований для государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) содержится запись о нежилом помещении, общей площадью 1188,6 кв.м, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Каляева д.31 с условным номером 66-66-04/026/2005-253. Данный объект является ранее учтенным объектом недвижимости, в отношении него зарегистрировано право собственности Алексеевой Л.Н. и договор аренды от 08.03.2013 N Нтгф/149/13. Данному объекту был присвоен кадастровый номер 66:61:0210007:1570. Согласно материалам кадастрового дела нежилое помещение под кадастровым номером 66:61:0210007:1560 площадью 1166,7 кв.м поставлено на кадастровый учет как вновь созданный объект, а не как ранее учтенный. Из представленных обществом на регистрацию документов правовая связь, указанного в дополнительном соглашении объекта с объектом под условным номером 66-66-04/026/2005-253, являющимся ранее учтенным, не усматривалась. Документы, подтверждающие изменение площади нежилого помещения в связи с реконструкцией объекта, также как и документы, предусмотренные законодательством в области градостроительства, не представлялись ни на кадастровый учет, ни на государственную регистрацию дополнительного соглашения. Регистрирующий орган ссылается на то, что судебные акты не содержат выводов судов относительно несоответствия оспариваемых действий регистрирующего органа закону. Как отмечает заявитель, государственным регистратором выявлено несоответствие сведений об арендуемом объекте, содержащихся в дополнительном соглашении и приложенном к нему кадастровом паспорте, сведениям об объекте, содержащимся в ЕГРП, что является основанием для отказа в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на несостоятельность доводов заявителя, считает выводы судов законными и обоснованными, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предприниматель Алексеева Л.Н. является собственником нежилого помещения, общей площадью 1188,6 кв. м, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Каляева, д. 31, условный номер 66-66-04/026/2005-253, о чем в ЕГРП 30.10.2006 сделана запись регистрации N 66-66-04/056/2006-108 (свидетельство о государственной регистрации права от 30.10.2006 серии 66 АВ N 386108).

Между предпринимателем Алексеевой Л.Н. (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 08.03.2013 N Нтгф/149/13, в соответствии с которым в аренду обществу передано нежилое помещение общей площадью 1188,6 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Каляева, д. 31, условный номер 66-66-04/026/2005-253.

Договор аренды прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию 11.06.2013, о чем имеется отметка на договоре.

Предпринимателем Алексеевой Л.Н. и обществом подписано дополнительное соглашение от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества от 08.03.2013 N Нтгф/149/13, которым в п. 1.1. договора внесены изменения в части описания объекта аренды, а именно указано, что в аренду передано нежилое помещение площадью 1166,7 кв. м с кадастровым номером 66:61:0210007:1560, расположенное на первом этаже здания с кадастровым номером 66:61:0210007:114, местоположение: Свердловская область, г. Серов, ул. Каляева, д. 31, согласно кадастровому паспорту от 30.12.2013 N 66/301/13-610482.

Как пояснили общество и Алексеева Л.Н. изменение площади нежилого помещения, переданного в аренду, произошло в результате реконструкции, произведенной обществом.

На основании заявления общества нежилое помещение площадью 1166,7 кв.м по адресу: Свердловская область, г. Серов, ул. Каляева, д. 31, поставлено на кадастровый учет с кадастровым номером 66:61:0210007:1560, выдан кадастровый паспорт от 30.12.2013 N 66/301/13-610482, в котором предыдущий кадастровый (условный) номер объекта не указан.

Общество 23.01.2014 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды недвижимого имущества от 08.03.2013 N Нтгф/149/13, представив с заявлением кадастровый паспорт помещения от 30.12.2013 N 66/301/13-610482, дополнительное соглашение к договору аренды, доверенность, платежное поручение. В графе 1.1 заявления в качестве объекта недвижимости указано нежилое помещение, кадастровый номер 66:61:0210007:1560, адрес: Свердловская обл., г. Серов, ул. Каляева, д. 31, пом. 1, площадь 1166,7 кв. м.

Регистрирующим органом принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.02.2014 N 02/660/2014-450 в связи с отсутствием информации о принадлежности Алексеевой Л.Н. передаваемого в аренду помещения с кадастровым номером 66:61:0210007:1560 площадью 1166,7 кв.м. В представленном обществом кадастровом паспорте в качестве предыдущего не указан условный номер объекта. В уведомлении о приостановлении также указано, что в соответствии с полученным в порядке межведомственного взаимодействия кадастровым паспортом от 01.02.2014 N 66/301/14-37938 помещению с условным номером 66-66-04/026/2005-253 площадью 1188,6 кв.м, собственником которого является Алексеева Л.Н., присвоен кадастровый номер 66:61:02010007:1570.

Поскольку причины, препятствующие государственной регистрации, не были устранены, регистрирующим органом принято решение от 07.03.2014 N 02/660/2014-450 об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по основаниям, предусмотренным абз. 4, 6, 10 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав.

Общество, полагая, что отказ в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды является незаконным, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Суды, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что причиной отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 08.03.2013 N Нтгф/149/13 явилась техническая ошибка, допущенная при внесении сведений о кадастровом номере объекта в государственный кадастр недвижимости, которая могла и должна была быть выявлена государственным регистратором при осуществлении регистрационных действий. При этом обществом при постановке объекта на кадастровый учет были соблюдены требования действующего законодательства.

Суд кассационной инстанции считает, что данные выводы судов основаны на неверном применении норм материального права.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 3 ст. 12 Закона о регистрации прав разделы ЕГРП, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с законом о кадастре его государственного учета (кадастровый номер). Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в ЕГРП осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Как следует из п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав, ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы ЕГРП располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества.

Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В подразделе I содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП. При этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП.

В подраздел II вносятся записи о подлежащих государственной регистрации праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, о существенных и об иных условиях сделки об отчуждении, сведения о правообладателе, о правоустанавливающих документах в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись.

В подраздел III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество, о документах, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, о существенных и об иных условиях сделки, на основании которой возникают ограничения (обременения) прав, в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП, а также дата внесения и номер записи, имя государственного регистратора и его подпись.

Пунктом 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), действующих на момент принятия оспариваемого отказа, предусмотрено, что внесение изменений в сведения ЕГРП в части сведений об объекте недвижимого имущества осуществляется, когда такие изменения не влекут за собой существенного изменения объекта. К таким сведениям относятся изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта (например, при переводе жилого помещения в нежилое, изменении категории земельного участка), изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта, и т.п.

Согласно п. 44, 45 названных правил записи об ограничениях (обременениях) вещных прав вносятся в подраздел III. В подраздел III-1, предусмотренный для записей об аренде, заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части. Если объект недвижимости арендуется целиком, то в графе "Описание объекта аренды" пишется "Весь объект".

При изменении договора аренды на основании соглашения сторон договора заполняются лист подраздела III-4 Единого государственного реестра прав, а также лист записи об изменениях в подраздел III-1 Единого государственного реестра прав (п. 19 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста Российской Федерации от 06.08.2004 N 135).

Необходимо отметить, что по общему правилу государственная регистрация прав проводится на основании соответствующих заявлений правообладателя, сторон договора и иных лиц, указанных в данной норме, за исключением случаев прямо предусмотренных действующим законодательством (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации прав).

Таким образом, сведения об изменении характеристик объекта недвижимого имущества, в том числе об изменении его площади в результате реконструкции, не влекущей за собой существенного изменения объекта, вносятся в подраздел I ЕГРП на основании соответствующего заявления правообладателя. В случае обращения с таким заявлением, регистрирующий орган осуществляет проверку, не повлечет ли внесение изменений в сведения об объекте недвижимости его существенного изменения, а также прекращения либо перехода права на него.

Регистрационные записи о соглашениях, изменяющих договор аренды, вносятся в подраздел III-1 ЕГРП. С заявлением о внесении такой записи может обратиться как правообладатель объекта недвижимости, так и арендатор. Дополнительное соглашение об изменении договора аренды является неотъемлемой частью зарегистрированного договора аренды и изменяет лишь содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения самого объекта аренды.

Как следует из материалов дела, общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды от 08.03.2013 N Нтгф/149/13, в соответствии с условиями которого в п. 1.1 договора внесены изменения в части описания арендуемого объекта, а именно указано, что в аренду передается нежилое помещение площадью 1166,7 кв. м с кадастровым номером 66:61:0210007:1560, расположенное в здании, находящемся по адресу: г. Серов, ул. Каляева, д. 31.

Судами установлено, что изменение характеристик объекта аренды в части площади возникло в результате его реконструкции, осуществленной обществом с согласия арендодателя - предпринимателя Алексеевой Л.Н.

При этом с заявлением о внесении изменений о площади объекта недвижимого имущества в результате его реконструкции в подраздел I ЕГРП, ни собственник, ни арендатор не обращались, документов, подтверждающих осуществление реконструкции и ее правомерность не представляли.

Принимая во внимание, что на момент обращения общества с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды сведения об изменении объекта недвижимости, арендуемого обществом, в части изменения его площади в результате реконструкции, не были внесены в раздел I ЕГРП, доказательств обращения правообладателя с соответствующим заявлением в материалы дела не представлено, у регистрирующего органа не имелось законных оснований для регистрации названного дополнительного соглашения, которым был изменен арендуемый объект, поскольку сведения об объекте аренды, содержащиеся в разделе III ЕГРП, не могут противоречить сведениям об этом объекте как объекте права, содержащимся в разделе I ЕГРП.

С учетом изложенного регистрирующий орган правомерно отказал в государственной регистрации дополнительного соглашения от 20.01.2014 к договору аренды от 08.03.2013 N Нтгф/149/13, требования общества о признании данного отказа незаконным удовлетворению не подлежали.

Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене на основании ч. 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Поскольку обстоятельства дела были установлены судами первой и апелляционной инстанций в полном объеме, однако выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права, суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять свой судебный акт по данному спору и отказать в удовлетворении требований общества о признании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07.03.2014 N 02/660/2014-450 незаконным.

В соответствии со ст. 325 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации поворот исполнения решения суда надлежит осуществить суду первой инстанции.

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 08.09.2014 по делу N А60-24385/2014 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по тому же делу отменить.

В удовлетворении заявления закрытого акционерного общества "Тандер" отказать.

Поворот исполнения произвести Арбитражному суду Свердловской области при предоставлении доказательств исполнения судебных актов.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

С.В. Лазарев Н.Г. Беляева