Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23 апреля 2015 г. N Ф09-1405/15 по делу N А76-14735/2014

Екатеринбург

23 апреля 2015 г.

Дело N А76-14735/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2015 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 апреля 2015 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Рябовой С.Э.,

судей Купреенкова В.А., Столярова А.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Милар" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2014 по делу N А76-14735/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Милар" - Гончаревич О.В. (доверенность от 20.01.2015).

Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Милар" (далее - общество ПКФ "Милар") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании недействительным постановления от 06.06.2014 N 1748 "Об отмене постановления от 07.05.2014 N 1316 "Об уточнении ООО ПКФ "Милар" разрешенного использования земельного участка под размещение платной автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта по бульвару Гайдара, 14а, в городе Озерске" и обязании исполнить постановление от 07.05.2014 N 1316.

Протокольными определениями от 31.07.2014 и от 06.10.204 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество "О-Мега" (далее - общество "О-Мега") и Управление имущественных отношений администрации Озерского городского округа Челябинской области (далее - Управление имущественных отношений).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2014 (судья Бастен Д.А.) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, общество ПКФ "Милар" обратилось в суд с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суды необоснованно отказали в признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, поскольку данный акт нарушает его право на использование земельного участка в соответствии с измененным видом разрешенного использования. Заявитель считает, что положения ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат применению в рассматриваемом случае, поскольку правоотношения сторон по поводу предоставления в аренду спорного земельного участка обществу ПКФ "Милар" сложились в 1992-1996 г.г., то есть до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, названная статья введена в действие Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" с целью установить особенности представления земельных участков для жилищного строительства и вступила в силу с 01.10.2005. Общество ПКФ "Милар" также указывает, что у него имеется исключительное право на использование спорного земельного участка в связи с нахождением на нем принадлежащих обществу объектов недвижимости - пункта заправки легкового автотранспорта и платной автостоянки. Кроме того, заявитель ссылается на ошибочность применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, указывая на иные фактические обстоятельства по отношению к данному спору.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству администрации Озерского городского округа Челябинской области (арендодатель) с обществом ПКФ "Милар" (арендатор) 18.05.2007 заключен договор аренды N 7300 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:25, площадью 9 237 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Озерск, бульвар Гайдара,14а.

В разделе I названного договора указано, что земельный участок свободен от застройки, на нем имеются инженерные коммуникации (п. 1.1), предоставляется под размещение платной автостоянки пункта заправки легкового автотранспорта без вырубки деревьев (п. 1.3).

Договор заключен сторонами на срок до 01.08.2009 (п. 2.1), зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 09.11.2007.

Дополнительным соглашением от 14.05.2010 N 912 срок действия договора от 18.05.2007 N 7300 продлен до 01.08.2015. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 21.06.2010.

Дополнительным соглашением от 18.10.2012 N 1002 в договор внесены, в числе прочего, изменения в части указания арендодателя - Управления имущественных отношений (преамбула договора), а также в части указания расположенных на земельном участке сооружений - платной автостоянки, пункта заправки легкового автотранспорта на автостоянке, инженерных коммуникаций (п. 1.1 договора). Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 19.11.2012.

По состоянию на 30.06.2014 в ЕГРП в отношении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:25 имеются записи об ограничении (обременении) - аренде в пользу общества ПКФ "Милар" на срок по 01.08.2015.

На основании заявления общества ПКФ "Милар" Администрацией 07.05.2014 принято постановление N 1316, на основании которого уточнено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 74:41:0101051:25, а именно: разрешенное использование - "под размещение платной автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта" изменено на разрешенное использование - "под размещение автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта (имеющихся на земельном участке объектов недвижимости) до момента их ликвидации, строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома" (п. 1 постановления); Управлению имущественных отношений предписано представить в орган кадастрового учета необходимые документы для проведения учета изменений в государственном кадастре недвижимости в отношении уточненного разрешенного использования земельного участка в целях оформления дополнительного соглашения к договору от 18.05.2007 N 7300, а также внести соответствующие изменения в договор от 18.05.2007 N 7300 (п. 2 постановления).

Согласно кадастровой выписке от 02.07.2014 N 7400/101/14-481958 земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101051:25 поставлен на государственный кадастровый учет 10.07.2007, занят объектом недвижимости - пунктом заправки легкового автотранспорта, имеет разрешенное использование - "под размещение автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта (имеющихся на земельном участке объектов недвижимости) до момента их ликвидации, строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома".

Постановлением Администрации от 06.06.2014 N 1748 отменено указанное постановление от 07.05.2014 N 1316 со ссылкой на положения ст. 29, 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Ссылаясь на то, что постановление от 06.06.2014 N 1748 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества ПКФ "Милар" в сфере предпринимательской деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что постановление Администрации от 07.05.2014 N 1316 принято с нарушением требований действующего законодательства, поскольку предоставление земельных участков для жилищного строительства производится с учетом особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, которые в данном случае не были соблюдены, а потому обоснованно и правомерно отменено постановлением Администрации от 06.06.2014 N 1748.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, указал также на то, что изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет необходимость внесения соответствующих изменений в договор, процедура которого установлена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2, 3 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказать соответствие обжалуемых ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону лежит на принявшим их государственном органе, органе местного самоуправления, ином органе, должностном лице.

В соответствии с ч. 4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 48 названного Закона муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

В силу указанных норм, учитывая необходимость контроля за соблюдением действующего законодательства при осуществлении публичных функций, компетентный орган местного самоуправления в порядке самоконтроля вправе отменить ранее принятый им правовой акт.

Статья 63 Устава муниципального образования "Озерск" также предусматривает полномочия органов местного самоуправления по отмене соответствующих муниципальных правовых актов.

Судами установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером 74:41:0101051:25 изначально предоставлен обществу ПКФ "Милар" в аренду без проведения соответствующих торгов для целей, не связанных с жилищным строительством, а именно: под размещение платной автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта.

В силу пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Оценив постановление Администрации от 07.05.2014 N 1316, суды пришли к выводу о том, что правовым последствием принятия данного постановления является предоставление обществу ПКФ "Милар" спорного земельного участка для целей жилищного строительства.

Следовательно, в связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает за собой изменение соответствующего договора и невозможно без такого изменения.

Статьи 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Из правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда от 25.06.2013 N ВАС-1756/13, следует, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид разрешенного использования земельного участка по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке. Равным образом арендодатель не имеет права в одностороннем порядке изменять вид разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены в ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату принятия Администрацией постановления от 07.05.2014 N 1316) продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенные положения, установив, что спорный земельный участок предоставлен заявителю без проведения торгов, для целей, не связанных с жилищным строительством, суды пришли к верному выводу о том, что поскольку порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства, установленный ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, не соблюден, изменение существующего вида его разрешенного использования на вид "под размещение автостоянки и пункта заправки легкового автотранспорта (имеющихся на земельном участке объектов недвижимости) до момента их ликвидации, строительства и последующей эксплуатации многоквартирного жилого дома" без соблюдения особенностей, предусмотренных ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, недопустимо.

При таких обстоятельствах суды правомерно признали постановление Администрации от 06.06.2014 N 1748, принятое в пределах компетенции органа местного самоуправления в порядке самоконтроля, соответствующим требованиям законодательства и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций необоснованно применили ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так как данная норма, предусматривающая проведение аукциона при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, вступила в действие с 01.10.2005, в то время как право на спорный земельный участок у общества возникло до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, отклоняется судом кассационной инстанции.

Согласно материалам дела, на момент принятия постановления от 07.05.2014 N 1316 и от 06.06.2014 N 1748 действующим договором, регулирующим арендные отношения между сторонами, является договор аренды от 18.05.2007 N 7300. Соответственно изменение вида разрешенного использования земельного участка повлечет за собой изменение именно данного договора. Отношения из этого договора возникли после вступления в законную силу Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ, которым введена ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005 (даты вступления в силу ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно до 01.03.2007, если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005 либо до 30.12.2007 при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004.

Таким образом, законодательством установлены предельные сроки предоставления земельных участков для жилищного строительства без проведения аукциона, по истечении которых земельные участки могут быть предоставлены для указанной цели только при условии соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 30.1 и 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем, ссылка судов на положения названной статьи является правомерной и обоснованной.

Довод общества ПКФ "Милар" об ошибочности применения правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 1756/13, не принимается судом кассационной инстанции, поскольку основан на неверном толковании норм материального права.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанции, и судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обстоятельства настоящего дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством с учетом предмета заявленных требований, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 3, 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 10.11.2014 по делу N А76-14735/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.01.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Милар" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

С.Э. Рябова

Судьи

В.А. Купреенков А.А. Столяров