Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 21 ноября 2011 г. N Ф09-7248/11 по делу N А07-1212/2011

Екатеринбург

21 ноября 2011 г.

Дело N А07-1212/2011

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 14 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Мындря Д. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" (далее - общество "МедиаХолдингДело") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2011 по делу N А07-1212/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

Участие в судебном заседании приняли представители:

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по г. Нефтекамску Республики Башкортостан (далее - комитет) - Ибрагимов Э.М. (доверенность от 04.08.2011 N 1718);

общества "МедиаХолдингДело" - Камалитдинова Э.Х. (доверенность от 01.08.2011).

Общество "МедиаХолдингДело" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к комитету об обязании освободить истца от арендной платы на период реконструкции с 01.03.2008 по 15.06.2009 (до даты ввода в эксплуатацию) и фактического неиспользования объекта аренды по назначению (с учетом изменения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 21.06.2011 (судья Салиева Л.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 (судьи Соколова И.Ю., Карпачева М.И., Пивоварова Л.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "МедиаХолдингДело" просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами ст. 341, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, неполное выяснение обстоятельств дела и несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам. Как указывает заявитель, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что общая продолжительность реконструкции здания составила 16 месяцев и в течение этого срока у общества "МедиаХолдингДело" не имелось возможности использовать его по назначению. В связи с этим заявитель полагает правомерным применение при расчете арендной платы коэффициента разрешенного использования К2=0. Заявитель ссылается на то, что приложением N 2 к Методике определения годовой арендной платы за пользование имуществом городского округа г. Нефтекамск, утвержденной решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/10, применение данного коэффициента предусмотрено при проведении арендаторами реконструкции арендованного помещения. Однако комитетом неоднократные обращения общества "МедиаХолдингДело" с просьбами освободить его от арендной платы были оставлены без ответа. Заявитель не согласен с выводами судов о том, что истцом выбран неверный способ защиты, поскольку для применения данного коэффициента отсутствует необходимость вносить изменения в условия договора.

В отзыве на кассационную жалобу комитет ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, на основании договора аренды от 31.10.2006 N 2530, заключенного с комитетом, обществу "МедиаХолдингДело" во временное владение и пользование передано нежилое здание общей площадью 5145,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17, на срок с 01.11.2006 по 25.10.2007.

Постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск от 14.11.2006 N 2966 обществу "МедиаХолдингДело" разрешено проведение реконструкции указанного здания под бизнес-центр.

В отношении того же объекта недвижимого имущества между комитетом (ссудодатель) и обществом "МедиаХолдингДело" (ссудополучатель) подписан договор от 15.03.2007 N 39 о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование на срок с 15.03.2007 по 01.03.2008. Согласно п. 7.4 договора на ссудополучателя возложена обязанность провести реконструкцию полученного по договору нежилого здания на основании постановления главы администрации городского округа г. Нефтекамска от 14.11.2006 N 2966.

Обществом "МедиаХолдингДело" получены согласованное с администрацией городского округа г. Нефтекамск разрешение на строительство от 27.06.2007 N RU 03303000-112 на проведение первого подготовительного этапа реконструкции и разрешение на строительство от 30.01.2008 N RU 03303000- 14 на реконструкцию нежилого здания под бизнес-центр.

Срок действия разрешения N RU 03303000-14, выданного до 01.04.2008, продлевался до 01.10.2008, до 31.12.2008, до 01.07.2009.

Администрацией городского округа г. Нефтекамск принято постановление от 18.02.2008 N 446 о предоставлении обществу "МедиаХолдингДело" нежилых помещений в здании Дома быта по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17, в аренду сроком на 11 месяцев. В постановлении подтверждено разрешение на проведение обществом реконструкции арендуемых нежилых помещений, комитету поручено заключить с обществом "МедиаХолдингДело" договор аренды и соглашение на реконструкцию.

На основании данного постановления между комитетом и обществом "МедиаХолдингДело" заключен договор от 01.03.2008 N 2731 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа. По условиям договора арендатору во временное владение и пользование передается отдельно стоящее здание дома быта, общей площадью 5149,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17, для использования в целях бытового обслуживания населения. Передача помещения произведена по акту приема-передачи от 01.03.2008.

В пункте 1.3 договора указано, что стороны надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора.

К договору аренды 08.03.2008 сторонами подписан протокол разногласий, согласно которому пункт 2.3.5 договора принят в редакции арендатора, предусматривающей производство арендатором неотделимых улучшений арендуемого объекта после согласования с арендодателем и балансодержателем и возмещение стоимости таких улучшений, произведенных арендатором, в порядке п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектом муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно расчету арендной платы, оформленному как приложение к договору от 01.03.2008, на момент его заключения ежеквартальная арендная плата за пользование спорным объектом составила 177 229 руб. 42 коп.

Срок действия договора определен по 25.02.2009. Изменениями от 29.01.2009 N 1 и от 18.02.2010 N 2 к договору срок его действия продлевался до 25.11.2009 и до 25.10.2010.

Нежилое здание бизнес-центра, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17, принято и введено в эксплуатацию после реконструкции по акту приемки от 15.06.2009. Названный акт утвержден постановлением администрации городского округа г. Нефтекамск от 13.07.2009 N 1823.

Обществу "МедиаХолдингДело" выдано разрешение от 16.07.2009 N RU03303000-83 на ввод данного объекта в эксплуатацию.

Общество "МедиаХолдингДело", полагая, что на период реконструкции объекта аренды с 01.03.2008 по 15.06.2009 комитет должен освободить арендатора от внесения арендных платежей, предусмотренных договором от 01.03.2008 N 2731, и ссылаясь на уклонение комитета от ответа на соответствующие обращения, обратилось в суд с соответствующими требованиями.

Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что оснований для освобождения арендатора от внесения арендной платы не имеется.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта (реконструкции) предоставленного в аренду имущества с соответствующим несением расходов по ее проведению лежит на арендодателе. В случае проведения капитального ремонта арендатором, он вправе получить от арендодателя возмещение расходов одним из предусмотренных пунктом 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации способов по выбору арендатора. При этом одновременное взыскание с арендодателя стоимости ремонта и уменьшение арендной платы законом не предусмотрено.

Как установлено судами, капитальный ремонт (реконструкция) изношенного на 51 % здания дома быта проведен обществом "МедиаХолдингДело" по согласованию с администрацией г. Нефтекамска.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2008 по делу N А07-14368/2008 удовлетворены требования общества "МедиаХолдингДело" о взыскании с администрации 125 500 000 руб. стоимости произведенных работ по реконструкции отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17.

Поскольку обществом "МедиаХолдингДело" реализовано право на взыскание с арендодателя стоимость ремонта, суды верно указали на отсутствие у него оснований требовать возмещения затрат на реконструкцию иным способом, в том числе путем уменьшения арендной платы.

Судами также рассмотрены и обоснованно отклонены доводы истца о необходимости уменьшения размера арендной платы в связи с существенным ухудшением состояния здания (п. 1 ст. 612, п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы в соответствии с указанными нормами может являться ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Учитывая наличие договорных отношений сторон по использованию здания дома быта до заключения договора аренды от 01.03.2008 и содержание акта приема-передачи объекта, оснований для вывода о том, что истцу не было известно о состоянии здания, как и о том, что состояние здания изменилось в период действия договора аренды, у судов не имелось.

Судами также указано на отсутствие оснований для применения при расчете арендной платы за спорное здание коэффициента разрешенного использования К2=0, применяемого на срок проведения арендатором ремонта или реконструкции арендованного помещения.

Поскольку при заключении договора аренды от 01.03.2008 N 2731 сторонами согласован порядок расчета арендной платы, в котором коэффициент разрешенного использования установлен К2=0,2, соответствующий виду использования арендуемого здания - в целях бытового обслуживания населения, судами сделан верный вывод о том, что в данном случае изменение коэффициента возможно в порядке внесения изменений в условия договора (ст. 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, суды указали на имеющиеся в материалах дела доказательства использования обществом "МедиаХолдингДело" арендуемых помещений для осуществления торговой деятельности с сентября 2008 года, т.е. до ввода объекта в эксплуатацию, что опровергает доводы заявителя кассационной жалобы на отсутствие у него возможности пользоваться зданием в период с 01.03.2008 по 15.06.2009 в связи с проведением строительных работ.

При совокупности изложенных обстоятельств судами в удовлетворении требований общества "МедиаХолдингДело" правомерно отказано.

Ссылки заявителя на отсутствие оснований для внесения изменений в условия договора аренды для применения при расчете арендной платы иного коэффициента разрешенного использования, подлежат отклонению, поскольку в рассматриваемом случае такое изменение невозможно без согласования его сторонами договора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2011 по делу N А07-1212/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Т.В. Сулейменова Д.И. Мындря