Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 августа 2011 г. N 18АП-7788/11

г. Челябинск

26 августа 2011 г.

N 18АП-7788/2011 Дело N А07-1212/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 августа 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2011 по делу N А07-1212/2011 (судья Салиева Л.В.),

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" - Камалитдинова Э.Х. (доверенность от 01.08.2011);

Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Нефтекамску Республики Башкортостан - Галимов В.В. (доверенность от 04.08.2011 N 1717), Ибрагимов Э.М. (доверенность от 04.08.2011 N 1718);

общество с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" (далее - ООО "МедиаХолдингДело", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Нефтекамску Республики Башкортостан (далее - Комитет, ответчик), согласно которому просит обязать Комитет освободить истца от арендной платы на период реконструкции с 01.03.2008 по 15.06.2009 (до даты ввода в эксплуатацию) и фактического неиспользования объекта аренды по назначению (требования изложены с учетом изменения их предмета, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, на основании ходатайства истца (т. 2, л. д. 45-48).

Решением суда от 21.06.2011 (резолютивная часть от 14.06.2011) в удовлетворении исковых требований отказано.

С вынесенным решением не согласился истец и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "МедиаХолдингДело" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

Податель апелляционной жалобы указал на установление обстоятельств невозможности фактического использования арендованного имущества и необходимость проведения реконструкции здания, износ которого составляет более 51 %, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республика Башкортостан по делу N А07-14368/2008. Считает, что проведение реконструкции определено соглашением сторон.

Не согласен с выводом суда об использовании помещений до официального ввода объекта в эксплуатацию, а также неприменение коэффициента разрешенного использования равного нулю, при проведении арендатором реконструкции арендуемого помещения.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель ответчика возражал по доводам жалобы.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, нежилое здание общей площадью 5 145,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17, было передано ООО "МедиаХолдингДело" в аренду по договору от 31.10.2006 N 2530 на срок с 01.11.2006 по 25.10.2007 (т. 1, л. д. 118-122).

Постановлением Администрации городского округа г. Нефтекамск от 14.11.2006 N 2966 (т. 1, л. д. 12) обществу разрешено проведение реконструкции указанного здания под бизнес-центр.

В отношении того же объекта недвижимого имущества между Комитетом (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель) 15.03.2007 подписан договор N 39 о передаче муниципального имущества в безвозмездное пользование на срок с 15.03.2007 по 01.03.2008 (т. 1, л. д. 127-133). В пункте 7.4 договора оговорена обязанность ссудополучателя провести реконструкцию полученного по договору нежилого здания на основании Постановления главы администрации городского округа г. Нефтекамск от 14.11.2006 N 2966.

27.06.2007 истцом получено согласованное с Администрацией городского округа г. Нефтекамск разрешение на строительство N RU 03303000-112 (т. 1, л. д. 134,) на проведение первого, подготовительного этапа реконструкции; 30.01.2008 - разрешение на строительство N RU 03303000- 14 (т. 1, л. д. 34,). Срок действия разрешения N RU 03303000-14, выданного до 01.04.2008, продлевался до 01.10.2008, до 31.12.2008, до 01.07.2009.

18.02.2008 Администрацией городского округа г. Нефтекамск принято постановление N 446 от 18.02.2008 (т. 1, л. д. 41,) о предоставлении ООО "МедиаХолдингДело" нежилых помещений в здании Дома быта по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17, в аренду сроком на 11 месяцев. В постановлении подтверждено разрешение на проведение обществом реконструкции арендуемых нежилых помещений, Комитету поручено заключить с ООО "МедиаХолдингДело" договор аренды и соглашение на реконструкцию.

На основании данного постановления, 01.03.2008 между Комитетом и обществом был заключен договор N 2731 о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа (т. 1, л. д. 29-33).

По условиям договора, арендатору во временное владение и пользование передается отдельно стоящее здание Дома быта, расположенное по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17, общей площадью 5 149,9 кв. м, для использования в целях бытового обслуживания населения.

В пункте 1.3 договора указано на признание сторонами того, что они надлежащим образом ознакомлены с состоянием объекта и находят его пригодным для использования в соответствии с условиями настоящего договора (пункт 1.3).

К договору аренды 08.03.2008 подписан протокол разногласий, согласно которому пункт 2.3.5 договора принят в редакции арендатора, предусматривающей производство арендатором неотделимых улучшений арендуемого объекта после согласования с арендодателем и балансодержателем и возмещение стоимости таких улучшений, произведенных арендатором, в порядке пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 2, л. д. 138).

Согласно пункту 3.1 договора, расчет арендной платы за владение и пользование объектом муниципального нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом городского округа г. Нефтекамск, оформляется в виде приложения к договору и является его неотъемлемой частью. Арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы. Арендная плата вносится арендатором за каждый квартал вперед, с оплатой до десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства Министерства финансов Российской Федерации по Республике Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

Согласно расчету арендной платы, оформленному как приложение к договору N 2731 (т. 1, л. д. 31), на момент его заключения ежеквартальная арендная плата за пользование спорным объектом установлена в размере 177 229 руб. 42 коп.

Срок действия договора определен по 25.02.2009 (пункт 1.2). Изменениями от 29.01.2009 N 1 и от 18.02.2010 N 2 срок действия договора продлевался сначала до 25.11.2009, затем до 25.10.2010 (т. 1, л. д. 140, 145).

Передача помещения произведена по акту приема-передачи от 01.03.2008 (т. 1, л. д. 32).

15.06.2009 подтвержден факт приемки и ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией нежилого здания бизнес-центра по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17 (акт приемки на л. д. 13-15, т. 1). Названный акт утвержден постановлением Администрации городского округа г. Нефтекамск N 1823 от 13.07.2009 (т. 1, л. д. 36).

16.07.2009 ООО "МедиаХолдингДело" выдано разрешение N RU 03303000-83 на ввод данного объекта в эксплуатацию (т. 1, л. д. 35).

Полагая, что на период реконструкции объекта аренды - с 01.03.2008 по 15.06.2009, Комитет должен освободить ООО "МедиаХолдингДело" от уплаты арендных платежей, предусмотренных договором о передаче объектов муниципального нежилого фонда в аренду без права выкупа от 01.03.2008 N 2731 и не получив ответа на соответствующие обращения (т. 1, л. д. 38-40), истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими требованиями.

Принимая обжалуемое решение об отказе в удовлетворении исковых требований предпринимателя, суд первой инстанции указал на возмездный характер договора аренды нежилого помещения и его исполнение сторонами, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств освобождения либо возврата помещения арендодателю. Оценивая приведенные истцом положения статей 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы может служить ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом, названные нормы не предусматривают возможности полного освобождения арендатора от обязанности по уплате арендной платы за пользование переданным по договору аренды имуществом.

Суд также пришел к выводу о том, что освобождение от арендной платы на время реконструкции арендуемого объекта не предусмотрено Методикой определения годовой арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда утвержденной Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/0 (далее - Методикой). Указал на выбор истцом ненадлежащего способа защиты права.

Оценив, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции считает, что принятое судом первой инстанции решение является правильным, соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Анализ правоотношений сторон правомерно произведен судом применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку они основаны на договоре аренды.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 57 от 23.07.2009 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд, независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Факт согласования предмета аренды следует из пункта 1.1 договора. Договор имеет ссылку на технический паспорт (выкопировку) от 01.01.2007 N 3041.

Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Анализируемый договор заключен сроком менее одного календарного года, следовательно, в силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежал обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы, договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Порядок определения размера арендной платы и ее оплаты установлен в пункте 3.1 договора аренды.

Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного судом не установлено.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Совокупность имеющихся в деле доказательств свидетельствует о том, что капитальный ремонт (реконструкция) изношенного на 51 % здания дома быта, по согласованию сторон проведена ответчиком (арендатором) здания.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из содержания приведенных норм следует, что по общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта (реконструкции) предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе. Осуществление таких действий влечет право арендатора на возмещение расходов одним из предусмотренных пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации способов, по выбору арендатора. При этом, одновременное взыскание с арендодателя стоимости ремонта и уменьшение арендной платы законом не предусмотрено.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 10.12.2008 по делу N А07-14368/2008 удовлетворены требования общества о взыскании с администрации 125 500 000 руб. стоимости произведенных работ по реконструкции отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Нефтекамск, ул. Ленина, д. 17 (т. 1, л. д. 9-10). Таким образом, ООО "МедиаХолдингДело" реализовано право на взыскание с арендодателя стоимость ремонта, что исключает возможность требования по тому же основанию иного способа материального возмещения. В этой связи, сам по себе факт проведения обществом работ по реконструкции здания в течение 2008-2010 гг. не может служить основанием для удовлетворения исковых требований.

При оценке доводов истца о необходимости уменьшения размера арендной платы, основанных на применении положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса и пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные положения могут служить основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы, лишь в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Учитывая наличие договорных отношений сторон по использованию здания дома быта, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17, до заключения договора аренды от 01.03.2008 и содержание акта приема-передачи объекта, оснований для вывода о том, что истцу не было известно о состоянии здания, как и о том, что состояние здания изменилось в период действия договора аренды, у суда не имеется.

Не имеется оснований и для применения положений пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющего стороне право не производить исполнение денежного обязательства, в случае непредоставления встречного исполнения (предоставления имущества в пользование). Предоставление истцу арендованного имущества было произведено, что следует из акта приема-передачи помещения и осуществления в нем реконструкции.

Довод истца о необходимости применения подпункта "и" пункта 2.1 Методики определения годовой арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда, утвержденной Решением Совета городского округа г. Нефтекамск от 20.02.2008 N 1-24/0, не может служить основанием для освобождения истца от уплаты арендной платы.

Указанной Методикой предусмотрено, что размер годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда рассчитывается по следующей формуле: Апл = Сс х S х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6 х К7 х К8 х (1 + Кндс), где Апл - арендная плата; Сс - размер стоимости нового строительства; S - площадь арендуемого объекта; К1 - коэффициент, учитывающий территориально-экономическую зону расположения арендуемого объекта; К2 - коэффициент разрешенного использования; К3 - коэффициент расположения арендуемого объекта в здании (строении); К4 - коэффициент использования место общего пользования; К5 - коэффициент типа здания (строения); К6 - коэффициент качества строительного материала; К7 - коэффициент инфляции; К8 -коэффициент износа; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС 18 %.

Согласно подпункту "и" раздела 2 Методики, при использовании объектов муниципального нежилого фонда арендаторами, ведущими капитальный ремонт или реконструкцию арендованного помещения, на срок проведения ремонта или реконструкции в соответствии с нормативными сроками производства работ согласно утвержденной проектно-сметной документации, к расчету принимается коэффициент разрешенного использования К2=0.

Соответственно, применение названного коэффициента влечет определение размера арендной в нулевом размере. В этой связи, вывод суда первой инстанции о том, что Методикой не предусмотрено освобождение от уплаты арендной платы, необоснован.

Вместе с тем, при заключении договора, сторонами согласовано применение коэффициента К2=0,7, установленного для осуществления торговой деятельности. Названный коэффициент, в совокупности с иными показателями, повлек определение и согласование сторонами размера арендной платы в сумме 836 522 руб. 87 коп. в год.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, размер арендной платы относится к существенным условиям договора аренды.

Изменение условий договора осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 450-452 Гражданского кодекса Российской Федерации, которому предшествует соблюдение досудебного порядка урегулирования.

В пункте 3.2 договора сторонами согласовано условие о том, что размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной сторон в случаях, предусмотренных законодательством.

Поскольку требование об освобождение арендатора от уплаты арендных платежей основано истцом, в том числе, на необходимости применения одной из составляющих формулы расчета арендной платы, не предусмотренной соглашением сторон, такое требование, должно быть заявлено в качестве требования об изменении условий договора аренды. В этой связи, вывод суда первой инстанции о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, является обоснованным.

Судебной коллегией также отмечает недоказанность довода ООО "МедиаХолдингДело" о невозможности использовании арендуемого помещения в период с 01.03.2008 по 15.06.2009.

01.08.2008 между ООО "МедиаХолдингДело" и предпринимателем Юнусовой М.Р. заключен агентский договор, по условиям которого общество поручило предпринимателю поиск контрагентов, имеющих намерение использовать нежилые помещения, расположенные в здании Бизнес-Центра, расположенного по адресу: г. Нефтекамск, ул. Ленина, 17; организацию совместного использования нежилого помещения с контрагентами и сбор денежных средств за использованием нежилых помещений (т. 1, л. д. 63-70).

Начиная с сентября 2008 между Юнусовой М.Р. и иными предпринимателями были заключены соглашения о возмездном использовании помещении в здании Бизнес-Центра (т. 1, л. д. 71-98). Обстоятельство использования помещений 21 предпринимателем в целях осуществления торговой деятельности до ввода объекта в эксплуатацию, отражено в представлении об устранении нарушений требований гражданского законодательства, вынесенного 03.12.2008 Прокуратурой г. Нефтекамска (т. 1, л. д. 107-109), а также актами проверки целевого использования здания от 05.12.2008 (т. 1, л. д. 61). Совокупность названных доказательств, а также изложенные в публикации от 06.09.2008 в газете "Красное знамя" сведения об открытии первой линии здания Дома быта (т. 1, л. д. 60), исключают обоснованность доводов подателя апелляционной жалобы об одностороннем характере составления акта проверки целевого использования здания от 05.12.2008.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции, не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.06.2011 по делу N А07-1212/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "МедиаХолдингДело" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

М.И. Карпачева Л.В.Пивоварова