Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2011 г. N Ф09-7324/11 по делу N А76-489/2011

Екатеринбург

25 ноября 2011 г.

Дело N А76-489/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны и общества с ограниченной ответственностью "Созвездие" (далее - общество "Созвездие") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А76-489/2011 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие:

представитель муниципального образования г. Челябинск в лице Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) - Топилин В.Ю. (доверенность от 20.07.2011 N 14989);

предприниматель Чипиног С.В. и ее представитель - Коршунов А.Г. (доверенность от 21.06.2011, удостоверение адвоката N 1676).

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Чипиног С.В. о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 30,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16; взыскании 154 045 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.08.2007 по 17.06.2011, 53 968 руб. 10 коп. неустойки по договорам аренды от 30.03.2007 и 07.04.2008 N 5-8691; 16 400 руб. 70 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2009 по 17.06.2011 (с учётом принятого арбитражным судом увеличения размера исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Предприниматель Чипиног С.В. обратилась в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 30.03.2007 N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 78,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, заключенного между комитетом и предпринимателем; договора аренды от 07.04.2008 N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 30,8 кв. м, расположенного по указанному адресу, заключенного между комитетом и предпринимателем, а также о взыскании 9 000 руб. неосновательного обогащения.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 31.05.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "Созвездие".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2011 (судья Воронин А.Г.) в удовлетворении требований по первоначальному иску отказано, встречный иск предпринимателя удовлетворён.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда первой инстанции отменено. Исковые требования комитета удовлетворены частично. С предпринимателя Чипиног С.В. в пользу комитета взыскано 152 353 руб. 85 коп. основного долга за период с 10.08.2007 по 17.06.2011, 17 989 руб. 36 коп. пени за период с 10.04.2007 по 07.07.2009, 16 177 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2009 по 17.06.2011. Предприниматель Чипиног С.В. выселена из нежилого помещения площадью 30,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, подвал. В удовлетворении остальной части исковых требований комитета отказано. В удовлетворении встречных исковых требований предпринимателя Чипиног С.В. отказано.

В кассационных жалобах предприниматель Чипиног С.В. и общество "Созвездие" просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 37, 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" (далее - постановление от 27.12.1991 N 3020-1), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявители считают, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 16 по ул. Курчатова в г. Челябинске. По их мнению, суд апелляционной инстанции фактически разрешил спор о праве собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Предприниматель Чипиног С.В. и общество "Созвездие" отмечают, что в решениях Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м, от 17.12.1992 N 327/15-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска" спорное нежилое помещение как обособленный объект недвижимости не указано. Заявители полагают, что правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме (первый договор безвозмездной передачи квартиры в собственность граждан в названном жилом доме заключен 05.02.1992).

В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании решений Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м, от 17.12.1992 N 327/15-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска" в муниципальную собственность г. Челябинска переданы объекты согласно приложениям на основании перечней объектов, утвержденных решениями Челябинского городского Совета народных депутатов и зарегистрированных в областном Комитете по управлению госимуществом 03.11.1992 и 07.12.1992. В названные перечни включен жилищный фонд Советского района, принадлежащий Совету народных депутатов, в том числе жилой дом по ул. Курчатова, 16 (т. 1, л.д. 135-141; т. 2, л.д. 8, 9, 25-32).

На основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м нежилое помещение (подвал) площадью 78,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, включено в реестр муниципальной собственности 04.03.1994, объекту присвоен реестровый номер 36.05.П.000.000.16479. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности по состоянию на 18.11.2010 (т. 1, л.д. 26).

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Чипиног С.В. (арендатор) заключен договор аренды от 30.03.2007 N 5-8691, в соответствии с которым в аренду сроком с 01.04.2007 по 15.03.2008 передан объект нежилого фонда: нежилые помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16 - суммарной площадью 78,2 кв. м, подвал, назначение помещения - бытовые услуги, торговля непродовольственными товарами (т. 1, л.д. 13, 14). Переданное в аренду помещение индивидуализировано сторонами в приложении N 2 к договору аренды, являющемуся неотъемлемой частью данного договора (т. 1, л.д. 23-25).

Передача помещения оформлена актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.04.2007 (т. 1, л.д.18).

Согласно п. 4.2.3, 5.1 договора арендную плату арендатор обязан уплачивать авансом до десятого числа текущего месяца путём перечисления суммы согласно приложенному расчёту (приложение N 1) на расчётный счёт, указанный в п. 1 настоящего договора. Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчётный счёт.

В случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6 договора).

Комитетом и предпринимателем Чипиног С.В. подписано соглашение от 01.04.2007 к договору аренды от 30.03.2007 N 5-8691, согласно которому в связи с отказом арендатора (заявление от 30.03.2007 N 6753) от части арендуемых помещений стороны согласовали возврат арендатором арендодателю нежилого помещения площадью 47,4 кв. м, обозначенного в характеристике помещения (плане строения) как комнаты N 33, 34, 35, 37 (т. 1, л.д. 17, 112).

По акту сдачи-приемки от 01.04.2007 предприниматель-арендатор возвратила комитету-арендодателю часть полученных по договору аренды помещений площадью 47,4 кв. м (т. 1, л.д. 115).

Сторонами согласован расчет арендной платы за период с 01.04.2007 по 15.03.2008: общая сумма по договору аренды за указанный период составила 49 871 руб. 40 коп., ежемесячная арендная плата - 3 521 руб. 99 коп. (т. 1, л.д. 15, 113).

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы на период с 01.01.2008 по 15.03.2008 общий размер аренды за указанный период составил 55 292 руб. 16 коп., ежемесячная арендная плата - 3 904 руб. 81 коп. (т. 1, л.д. 16).

Комитетом и предпринимателем Чипиног С.В. подписан новый договор аренды от 07.04.2008 N 5-8691 на аналогичных договору аренды от 30.03.2007 условиях сроком с 16.03.2008 по 31.12.2008 (т. 1, л.д. 19, 20).

Письмом от 22.06.2009 N 6953 комитет со ссылкой на п. 6.8 договора аренды от 07.04.2008 N 5-8691 сообщил предпринимателю об отказе от дальнейшего исполнения указанного договора (т. 1, л.д. 21, 22).

Комитет, ссылаясь на неисполнение предпринимателем надлежащим образом обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды спорного нежилого помещения, а также на неосвобождение последним указанного помещения, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском о выселении ответчика из нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Предприниматель Чипиног С.В., полагая, что у комитета отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности, поскольку последний не является собственником данного помещения, обратилась в арбитражный суд с встречным иском о признании недействительными договоров аренды от 30.03.2007 и 07.04.2008 N 5-8691, взыскании неосновательного обогащения.

Отказывая в удовлетворении заявленных комитетом требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договоры аренды от 30.03.2007 и 07.04.2008 N 5-8691 не соответствуют п. 1 ст. 247, ст. 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса Российской Федерации и являются недействительными (ничтожными). При этом суд первой инстанции исходил из того, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 16 по ул. Курчатова в г. Челябинске, а документов, подтверждающих право комитета на обращение в арбитражный суд с настоящим иском от имени всех собственников помещений указанного дома, в материалы дела не представлено.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В силу ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения права и приводить к его восстановлению.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 30.03.2007 и 07.04.2008 N 5-8691, предприниматель Чипиног С.В. ссылалась на отсутствие права муниципальной собственности на спорное имущество и, соответственно, правовых оснований для взыскания комитетом задолженности по арендной плате.

Учитывая, что предприниматель Чипиног С.В. является арендатором нежилого помещения площадью 30,8 кв. м (часть помещения общей площадью 78,2 кв. м), не обладает вещным правом на данное помещение, и не заявляет о наличии у нее такого права, суд апелляционной инстанции указал, что предприниматель не может быть признана заинтересованным лицом в оспаривании права собственности муниципального образования на переданный в аренду объект недвижимости.

Поскольку основания возникновения права муниципального образования на названное имущество на момент обращения с настоящим иском не оспорены, а предприниматель не является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного жилого дома N 16 по улице Курчатова в г. Челябинске, доказательств наличия иных оснований недействительности оспариваемых договоров аренды истцом по встречному иску не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды от 30.03.2007, 07.04.2008 N 5-8691 недействительными (ничтожными) сделками в соответствии со ст. 168, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по иску данного лица.

Рассматривая исковые требования комитета к предпринимателю, суд апелляционной инстанции оценил в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, и пришел к выводу об их частичном удовлетворении.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе передавать иным лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный объект недвижимости - помещение подвала площадью 78,2 кв. м включено в состав муниципальной собственности на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска".

Право собственности муниципального образования в установленном порядке не оспорено, решение Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска" в части включения указанного объекта в состав муниципальной собственности недействительным не признано. Следовательно, комитет подтвердил свое право на обращение в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Чипиног С.В. обязанности по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 152 353 руб. 85 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пунктом 6.6 договоров аренды предусмотрено, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Проверив произведенный комитетом расчет пени за просрочку внесения арендной платы, суд указал на чрезмерно высокий процент неустойки (0,3%) и на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшил сумму пени до 17 989 руб. 36 коп.

Суд апелляционной инстанции также произвел перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами и пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения названных требований в размере 16 177 руб. 40 коп.

Установив, что договор аренды от 07.04.2008 N 5-8691, возобновлённый сторонами в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, прекратил свое действие по истечении 15 дней с момента отправки комитетом предпринимателю уведомления об одностороннем расторжении договора аренды (п.6.8 договора аренды), суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования комитета о выселении предпринимателя Чипиног С.В. из спорного нежилого помещения.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что названное нежилое помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме N 16 по ул. Курчатова в г. Челябинске, отклоняется. Суд апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела не разрешал спор о праве в отношении спорного имущества. Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что предприниматель не может быть признана заинтересованным лицом в части требований об оспаривании вещных прав муниципального образования на переданный в аренду объект недвижимости, а право собственности муниципального образования на спорное имущество в установленном порядке надлежащим лицом не оспорено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не имеется, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А76-489/2011 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны и общества с ограниченной ответственностью "Созвездие" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Э.М. Маликова