Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2011 г. N 18АП-8591/11

г. Челябинск

05 сентября 2011 г.

N 18АП-8591/2011 Дело N А76-489/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2011 по делу N А76-489/2011 (судья Воронин А.Г.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска - Топилин В.Ю. (доверенность от 20.07.2011 N 14989);

индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны - Чипиног С.В. (лично на основании паспорта), Коршунов А.Г. (доверенность от 21.06.2011 N 1Д-316).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г.Челябинска (далее - КУИиЗО г. Челябинска, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Чипиног Светлане Владиславовне (далее - ИП Чипиног С.В., предприниматель, ответчик) о выселении ответчика из нежилого помещения площадью 30,8 кв.м, расположенного по адресу: г.Челябинск, ул. Курчатова, 16; взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 154 045 руб. 94 коп. за период с 10.08.2007 по 17.06.2011; суммы неустойки в размере 53 968 руб. 10 коп., по договорам N 5-8691 от 30.03.2007 и 07.04.2008; суммы процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 16 400 руб. 70 коп. за период с 08.07.2009 по 17.06.2011 - всего 224 414 руб. 74 коп. (с учётом уточнений заявленных требований, принятых судом в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 61-62, 94; т. 2, л.д. 5-7).

ИП Чипиног С.В. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к КУИиЗО г. Челябинска о признании недействительными (ничтожными) договора аренды N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 78,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16 - заключенного 30.03.2007 между комитетом и предпринимателем; договора аренды N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 30,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16 - заключенного 07.04.2008 между комитетом и предпринимателем; а также о взыскании с комитета суммы неосновательного обогащения в размере 9 000 руб. (т. 1, л.д. 103-105).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью управляющая компания "Созвездие" (далее - ООО УК "Созвездие", третье лицо).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2011 в удовлетворении требований КУИиЗО г. Челябинска отказано, встречный иск предпринимателя удовлетворён в полном объёме (т. 2, л.д. 47-58).

Не согласившись с указанным судебным актом, КУИиЗО г. Челябинска (далее также - податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.06.2011 отменить, исковые требования комитета удовлетворить (т. 2, л.д. 64-68).

В обоснование доводов жалобы комитет ссылается на следующее:

- по мнению подателя жалобы, выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела (п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Как полагает податель жалобы, истцом в материалы настоящего дела представлены надлежащие правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие права собственности на переданное в аренду спорное нежилое помещение, а именно - Решение Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность", на основании которого спорное помещение было передано в собственность муниципального образования "город Челябинск" и включено в реестр муниципальной собственности приказом Комитета от 04.03.1994 N 68, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 07.11.2010 N ОМС/700. Кроме того, КУИиЗО г. Челябинска обращает внимание апелляционного суда на то обстоятельство, что основание возникновения права ответчиком не оспаривалось, а срок исковой давности для предъявления такого требования истёк. Также комитет отмечает, что невозможно сделать однозначный вывод о судьбе спорного помещения на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме N 16 по улице Курчатова в г. Челябинске.

Податель жалобы полагает, что факт принадлежности спорного помещения к общему имуществу многоквартирного жилого дома не доказан, т.к. согласно техническому паспорту (по состоянию на 1997 год) переданное в аренду ответчику нежилое помещение предназначено для торговли и складирования. Указанное, по мнению апеллянта, свидетельствует о том, что имеет место недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными (п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Кроме того, по мнению комитета, судом первой инстанции применён закон, не подлежащий применению (п. 2 ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а именно положения распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 N 217-р "Об упорядочении процесса учёта и разграничения собственности на нежилые помещения". Ссылясь на постановление Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1, распоряжение Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп, Указ Президента РФ от 05.11.1991 N166 "О первоочередных мерах по обеспечению деятельности органов управления российских городов" апеллянт отмечает, что разграничение собственности осуществлялось с соответствии с данными нормативными правовыми актами, иного порядка передачи в муниципальную собственность объектов нежилого назначения на момент передачи спорного нежилого помещения предусмотрено не было. При названных обстоятельствах, по мнению подателя жалобы, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных КУИиЗО требований является ошибочным.

ИП Чипиног С.В. представила письменный отзыв на апелляционную жалобу КУИиЗО г. Челябинска. Предприниматель отмечает, что в Решении Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность" спорное нежилое помещение как обособленный объект недвижимости не указано; правовой режим подвальных помещений должен определяться на дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме, то есть в данном случае на 05.02.1992. Ответчик просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах жалобы настаивал, изложив их в тезисной форме.

Представитель ИП Чипиног С.В. с доводами жалобы не согласился, полагая решение законным и обоснованным.

С учётом мнения представителей комитета и предпринимателя и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей ООО УК "Созвездие".

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, усматривает наличие оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов настоящего дела следует, что по Решениям Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м, от 17.12.1992 N 327/15-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г.Челябинска" в муниципальную собственность г.Челябинска переданы объекты согласно приложениям на основании перечней объектов, утвержденных решениями Челябинского городского Совета народных депутатов и зарегистрированных в областном Комитете по управлению госимуществом 03.11.1992 и 07.12.1992, в том числе жилищный фонд Советского района, принадлежащий Совету народных депутатов, согласно адресному перечню, в том числе, жилой дом по ул. Курчатова, 16 (т. 1, л.д. 135-141; т. 2, л.д. 8-9, 25-32).

На основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м нежилое помещение (подвал) площадью 78,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16 - включено в реестр муниципальной собственности 04.03.1994, объекту присвоен реестровый номер 36.05.П.000.000.16479. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Реестра муниципальной собственности по состоянию на 18.11.2010 (т. 1, л.д. 26).

30 марта 2007 года между КУИиЗО г. Челябинска (арендодатель) и ИП Чипиног С.В. (арендатор) заключен договор аренды N 5-8691 в соответствии с которым в аренду сроком с 01.04.2007 по 15.03.2008 передан объект нежилого фонда: нежилые помещения по адресу: ул.Курчатова, 16 - суммарной площадью 78,2 кв.м., подвал, назначение помещения - бытовые услуги, торговля непродовольственными товарами (т. 1, л.д. 13-14, 18, 110-111, 114). Переданное в аренду помещение индивидуализировано сторонами в приложении N 2 к договору аренды, являющемуся неотъемлемой частью договора N 5-8691 (т. 1, л.д. 23-25)

Передача помещения оформлена актом сдачи-приемки нежилого помещения от 01.04.2007 (л.д.18).

По условиям договора арендную плату арендатор обязан уплачивать авансом до десятого числа текущего месяца путём перечисления суммы согласно приложенному расчёту (приложение N 1), на расчётный счёт, указанный в пункте 1 настоящего договора (пункты 4.2.3, 5.1). Датой оплаты арендатором указанных платежей считается дата поступления денежных средств на данный расчётный счёт (п. 5.1), в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 6.6).

01.04. 2007 года истец и ответчик подписали соглашение к договору аренды от 30.03.2007 N 5-8691, согласно которому на основании отказа арендатора (заявление от 30.03.2007 N 6753) от части арендуемых помещений, стороны согласовали возврат арендатором арендодателю нежилого помещения площадью 47,4 кв.м., обозначенного в характеристике помещения (плане строения) как комнаты под номерами 33, 34, 35, 37 (т. 1, л.д. 17, 112).

По акту приёма-передачи от 01.04.2007 предприниматель-арендатор возвратила комитету-арендодателю часть полученных по договору аренды помещений - всего 47,4 кв.м. (т. 1, л.д. 115).

Таким образом, суммарная площадь переданных в аренду ИП Чипиног С.В. помещений с 01.04.2007 составила 30,8 кв.м. (78,2 кв.м. - 47,4 кв.м.).

Сторонами согласован расчет арендной платы за период с 01.04.2007 по 15.03.2008: общая сумма по договору аренды за указанный период составила 49 871 руб. 40 коп., ежемесячная арендная плата составила 3 521 руб. 99 коп. (т. 1, л.д. 15, 113).

Согласно подписанному сторонами расчету арендной платы на период с 01.01.2008 по 15.03.2008 общий размер аренды за указанный период составил 55 292 руб. 16 коп., ежемесячная арендная плата составила 3 904 руб. 81 коп. (т. 1, л.д. 16).

07.01.2008 года комитет и предприниматель подписали новый договор аренды N 5-8691 на аналогичных договору от 30.03.2007 условиях сроком с 16.03.2008 по 31.12.2008 (т. 1, л.д. 19-20, 116-117).

Письмом от 22.06.2009 N 6953 КУИиЗО г. Челябинска со ссылкой на пункт 6.8 договора аренды от 07.04.2008 N 5-8691 сообщило ИП Чипиног С.В. об отказе от дальнейшего исполнения указанного договора (т. 1, л.д. 21-22, 109).

Полагая, что ИП Чипиног С.В. ненадлежаще исполняет договорные обязательства, не оплачивает либо несвоевременно оплачивает аренду спорного нежилого помещения, а также необоснованно не освобождает указанное помещение, КУИиЗО г. Челябинска обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.

ИП Чипиног С.В. полагая, что у комитета отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности, поскольку истец не является собственником спорного помещения, обратилась в арбитражный суд со встречным иском к КУИиЗО г. Челябинска об оспаривании договоров аренды от 30.03.2007 и от 07.04.2008, а также о взыскании неосновательного обогащения.

Отказывая в удовлетворении заявленных комитетом требований, арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договоры аренды N 5-8691 от 03.03.2007 и от 07.04.2008 не соответствуют пункту 1 статьи 247, статьям 422, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс), статье 36, пункту 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) и являются недействительными (ничтожными). Суд указал, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного жилого дома N 16 по ул. Курчатова в г.Челябинске, а документы, подтверждающие право комитета на обращение в арбитражный суд с настоящим иском в пользу всех собственников помещений указанного дома в материалы дела не представлены.

Таким образом, суд признал обоснованными и подлежащими удовлетворению требования ИП Чипиног С.В. В том числе, суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения, возникшего на стороне КУИиЗО г. Челябинска.

Оценив в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, все имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Право передавать иным лицам права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, принадлежит собственнику соответствующего имущества (ст. 209 Кодекса).

Учитывая положения статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), а также встречное исковое заявление ИП Чипиног С.В., в предмет доказывания по настоящему делу входит наличие у КУИиЗО г. Челябинска как органа муниципального образования полномочий на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, то есть в данном случае права собственности муниципалитета в отношении нежилого помещения площадью 30,8 кв.м., расположенного в подвале многоквартирного жилого дома N 16 по улице Курчатова в городе Челябинске.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

При этом права на имущество, подлежащие государственной регистрации (здания, строения, сооружения и другое недвижимое имущество), возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (статьи 8, 219 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее также - Федеральный закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, а также единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В то же время согласно части 1 статьи 6 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Из материалов дела следует, что спорный объект недвижимости - помещение подвала, площадью 78,2 кв.м. включен в состав муниципальной собственности на основании Решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска".

Данное решение в части включения указанного объекта в состав муниципальной собственности, оспорено, либо признано недействительным в ином установленном законом порядке не было, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии у муниципального образования г. Челябинск на момент обращения с иском ранее возникшего права собственности на спорное нежилое помещение.

Содержащейся в выписке из реестра муниципальной собственности города Челябинска информацией подтверждается присвоение нежилому подвальному помещению по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 16, общей площадью 78,2 кв.м. (физические границы которого указаны в техническом паспорте) - определённого реестрового номера (36.05.П.000.000.16479), в силу чего судебная коллегия приходит к выводу об идентификации спорного помещения в соответствии с требованиями распоряжения Госкомимущества Российской Федерации от 05.02.1993 N 217р "Об упорядочении процесса учёта и разграничения прав собственности на нежилые помещения", Решения Челябинской городской Думы от 23.05.2000 N55/8 "Об утверждении Положения о реестре муниципальной собственности города Челябинска".

Судебная коллегия усматривает, что заявленные во встречном иске ИП Чипиног С.В. требования о признании договоров аренды недействительными мотивированы отсутствием у арендодателя прав собственника переданного в аренду имущества. В силу чего по существу требования предпринимателя направлены на оспаривание вещного права муниципального образования "город Челябинск".

В соответствии с п.1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно ст. 11 Гражданского кодекса Российской Федерации правом на судебную защиту обладают лица, чьи права и законные интересы нарушены.

Изложенные нормы законодательства позволяют сделать вывод о том, что правом на обращение в арбитражный суд обладают лица, права и законные интересы которых нарушены или оспариваются, а удовлетворение исковых требований повлечет за собой их восстановление.

Применительно к заявленным ИП Чипиног требованиям указанные нормы законодательства обязывают предпринимателя представить доказательства свидетельствующие о том, что фактом включения спорного имущества в состав собственности муниципального образования, нарушено принадлежащее ей субъективное право в отношении спорного объекта недвижимости, и удовлетворение требований о признании вещного права истца отсутствующим приведет к восстановлению нарушенных вещных прав ответчика в отношении объекта .

Тем самым предприниматель должен доказать, наличие у него оснований полагать себя обладателем соответствующего вещного права в отношении спорной вещи.

Между тем из материалов дела усматривается, что ИП Чипиног С.В. не имеет иных полномочий в отношении нежилого помещения площадью 30,8 кв.м. (часть помещения общей площадью 78,2 кв.м.) кроме основанных на договоре аренды от 07.04.2008 и ч. 2 ст. 621 ГК РФ права временного владения и пользования соответствующей недвижимой вещью.

Соответственно, предприниматель в данном случае не может быть признан субъектом, обладающим процессуальным правом оспорить вещное право муниципального образования "город Челябинск" применительно к положениям гл. 20 ГК РФ.

Тем самым ИП Чипиног не может быть признана надлежащим истцом по иску, в части требований об оспаривании вещных прав муниципального образования на переданный в аренду объект недвижимости.

В рассматриваемой ситуации суд первой инстанции неправомерно вышел за рамки правоотношений КУИиЗО г. Челябинска и ИП Чипиног С.В., фактически рассмотрев несуществующий спор о праве на объект недвижимого имущества.

Поскольку основания возникновения права муниципального образования г. Челябинск на момент обращения с настоящим иском не оспорены, а предприниматель не является уполномоченным представителем общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома N 16 по улице Курчатова в г. Челябинске, не обладает надлежащим титулом в отношении спорного объекта недвижимости, коллегия судей не может согласиться с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для признания договоров аренды от 30.03.2007 и от 07.04.2008 недействительными (ничтожными) сделками применительно к положениям статей 168, 247 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ.

Доказательств наличия иных оснований недействительности оспариваемых договоров аренды, предпринимателем не представлено, суд апелляционной инстанции таких оснований не усматривает.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд находит встречные исковые требования ИП Чипиног С.В. не подлежащими удовлетворению.

Соответственно, первоначально заявленный иск КУИиЗО г. Челябинска о взыскании с ИП Чипиног С.В. задолженности из договоров аренды от 30.03.2007 и от 07.04.2008, а также о выселении предпринимателя из занимаемого нежилого помещения, подлежит рассмотрению по существу.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договоры аренды N 5-8691 от 30.03.2007 и от 07.04.2008 следует признать заключенными, поскольку комитетом и предпринимателем согласованы существенные условия. Подлежащий передаче в аренду ИП Чипиног С.В. объект недвижимости идентифицирован в приложении N 2 к договорам аренды (т. 1, л.д. 23-25) и представляет собой помещения (комнаты) под номерами 36, 36а, 38, 39, расположенные в подвале дома N 16 по улице Курчатова в г. Челябинске (ч. 3 ст. 607 ГК РФ). Срок аренды по договорам от 30.03.2007 и от 07.04.2008 менее 1 года, соответственно, государственная регистрация поименованных договоров законом не требовалась (ч. 2 ст. 609, ч. 2 ст. 651 ГК РФ). Размер арендной платы согласовывался сторонами в письменной форме на период действия каждого договора аренды - представленные расчёты аренды содержат подписи и печати представителя арендодателя и арендатора (т. 1, л.д. 14-16, 20, 113).

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из представленных расчётов арендной платы (т. 1, л.д. 14-16, 20, 113) следует, что сторонами были согласованы следующие ежемесячные размеры арендной платы:

- на период с 01.04.2007 по 15.03.2008 (фактически, с учётом изменения - по 31.12.2007) - 3 521 руб. 99 коп., соответственно, за период владения спорным помещением с 01.04.2007 по 31.12.2007 арендатор должен был заплатить арендодателю сумму в размере 31 697 руб. 91 коп. (3521,99 * 9).

- на период с 01.01.2008 по 15.03.2008 - 3 904 руб. 81 коп., соответственно, за указанный период предприниматель должна была перечислить комитету 9 762 руб. 02 коп. (3904,81 * 2,5).

- на период с 16.03.2008 по 31.12.2008 - 3 904 руб. 81 коп., соответственно, общий размер денежного обязательства на стороне ИП Чипиног С.В. за данный период времени составил 37 095 руб. 70 коп. (3904,81 * 9,5).

Принимая во внимание положения части 2 статьи 621 ГК РФ, действительную волю сторон (эксплуатация спорного помещения ответчиком после 31.12.2008, а также направление истцом в адрес ответчика уведомления от 22.06.2009 N 6953 со ссылкой на пункт 6.8 договора аренды от 07.04.2008 - т. 1, л.д. 21), а также учитывая административное регулирование размера арендной платы органом местного самоуправления, апелляционный суд полагает, что к отношениям сторон в период аренды с 01.01.2009 по 17.06.2011 должен быть применён размер ежемесячной арендной платы равный 3 904 руб. 81 коп. Соответственно, за период с 01.01.2009 по 17.06.2011 арендатор должен был перечислить арендодателю сумму в размере 115 452 руб. 22 коп. (3904,81 * 29 + 3904,81 * 17 / 30).

Таким образом, общий размер денежного обязательства ИП Чипиног С.В. в пользу КУИиЗО г. Челябинска за период с 01.04.2007 по 17.06.2011 составляет 194 007 руб. 85 коп.

Из материалов настоящего дела следует, что предприниматель перечислила в муниципальную казну в оплату аренды по договорам N 5-8691 сумму в размере 41 654 руб. (т. 1, л.д. 62-71, 130-133). Доказательств оплаты аренды спорного помещения в полном объёме в соответствии с требованиями договора предприниматель арбитражным судам не представила.

ИП Чипиног С.В. не исполнила договорные обязательства, что привело к возникновению задолженности в размере 152 353 руб. 85 коп. (194 007 руб. 85 коп. - 41 654 руб.). В уточнённом исковом заявлении комитет ошибочно включил в расчёт задолженности за июнь 2011 года полный месяц, в то время как требование заявлено по 17.06.2011, соответственно, требование в части основного долга, превышающее 152 353 руб. 85 коп. удовлетворено быть не может.

Согласно статьям 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно части 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения (ч. 1 ст. 330 ГК РФ).

Пунктом 6.6 договоров аренды участниками настоящего спора согласовано следующее положение: в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные настоящим договором, комитет имеет право требовать пени в размере 0,3 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом в материалы дела представлен расчёт суммы пени (т. 1, л.д. 10-11). Период, за который начислены пени, установлен с 10.04.2007 по 07.07.2009 (расчёт произведён нарастающим итогом с учётом положений пункта 5.1 договора аренды и сроков и сумм перечисления денежных средств арендатором). Итоговая сумма договорной неустойки составила 53 968 руб. 10 коп.

Контррасчёт ответчиком не представлен.

Руководствуясь разъяснениями Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 42 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 от 01.07.1996, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в информационном письме от 14.07.1997 N 17, правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 21.12.2000 N 263-О, учитывая компенсационный характер неустойки, принцип соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения права, принимая во внимание чрезмерно высокий процент неустойки (0,3 %), арбитражный апелляционный суд полагает возможным применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить сумму пени на 2/3 (применить вместо ставки 0,3 % ставку 0,1 %), то есть до суммы 17 989 руб. 36 коп. Данная сумма является справедливой, достаточной и соразмерной компенсацией нарушения сроков внесения арендной платы.

КУИиЗО г. Челябинска также предъявило требование о взыскании с ИП Чипиног С.В. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2009 (дата прекращения договорных обязательств сторон в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, пунктом 6.8 договора N 5-8691, уведомлением от 22.06.2009 N 6953 - т. 1, л.д. 21, 109) по 17.06.2011 в общей сумме 16 400 руб. 70 коп. Представлен расчёт суммы процентов (т. 2, л.д. 7).

Расчёт судом апелляционной инстанции проверен, установлено наличие ошибок при определении итоговой суммы процентов.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 разъяснено, что при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования Центрального банка Российской Федерации число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон, обязательными для сторон правилами, а также обычаями делового оборота.

Апелляционным судом произведён перерасчёт суммы процентов с учётом подлежащей взысканию с арендатора за неполный месяц аренды - июнь 2011 года - задолженности в размере 2 212 руб. 72 коп. В результате сумма процентов за пользование предпринимателем чужими денежными средствами за период с 08.07.2009 по 17.06.2011 составила 16 177 руб. 40 коп.

Таким образом, согласно статьям 309-310, 329-330, 395, 606, 614 ГК РФ, а также пункту 39 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, требования КУИиЗО г. Челябинска о взыскании с ИП Чипиног С.В. основного долга в размере 152 353 руб. 85 коп. (за период с 10.08.2007 по 17.06.2011), пени в сумме 17 989 руб. 36 коп. (за период с 10.04.2007 по 07.07.2009) и процентов в размере 16 177 руб. 40 коп. (за период с 08.07.2009 по 17.06.2011) правомерны и подлежат удовлетворению.

Поскольку срок действия договора аренды от 07.04.2008 N 5-8691 (возобновлённого сторонами на тех же условиях с 01.01.2009 в соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ) истёк согласно пункту 6.8 договора по истечении 15 дней с момента отправки комитетом предпринимателю уведомления об одностороннем расторжении договора аренды (то есть 08.07.2009), ИП Чипиног С.В. утратила законное право временного владения и пользования нежилым помещением площадью 30,8 кв.м., расположенным по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, подвал - в связи с чем в соответствии со статьей 622 ГК РФ, предприниматель обязана освободить указанное помещение и передать его во владение КУИиЗО г. Челябинска.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд находит исковые требования КУИиЗО г. Челябинска правомерными и подлежащими частичному удовлетворению.

Решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене применительно к пункту 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы подлежат распределению между КУИиЗО г.Челябинска и ИП Чипиног С.В. в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить, решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.06.2011 по делу N А76-489/2011 отменить.

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска сумму основного долга за период с 10.08.2007 по 17.06.2011 в размере 152 353 руб. 85 коп., пени за период с 10.04.2007 по 07.07.2009 в сумме 17 989 руб. 36 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 08.07.2009 по 17.06.2011 в размере 16 177 руб. 40 коп.

Выселить индивидуального предпринимателя Чипиног Светлану Владиславовну из нежилого помещения площадью 30,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, подвал.

В удовлетворении остальной части исковых требований Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны отказать в полном объёме.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Чипиног Светланы Владиславовны в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7424 руб. 38 коп. и по апелляционной жалобе в размере 2000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова