Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 ноября 2011 г. N Ф09-7422/11 по делу N А07-3463/2011

Екатеринбург

23 ноября 2011 г.

N Ф09-7422/11 Дело N А07-3463/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2011 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А.А.,

судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу N А07-3463/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещенных надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Комитет (ОГРН 1050204343870) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к закрытому акционерному обществу "Башмедфарм" (ОГРН 1020202561433; далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 515 220 руб. 30 коп., пени в сумме 58 112 руб. 71 коп., расторжении договора аренды от 26.06.2009 N 23379, выселении из занимаемого помещения площадью 189,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллиннская, д. 4, корп. а.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что общество воспользовалось правом, предоставленным ему ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, попросив о возмещении расходов на проведение ремонта путем их удержания из арендной платы, в связи с чем между сторонами было заключено соглашение об освобождении общества от арендной платы на период с 01.02.2010 по 31.07.2010. В связи с чем, как полагает комитет, по истечении указанного периода общество обязано вносить арендные платежи по спорному договору. Данная обязанность, по мнению заявителя, не прекратилась вследствие невозможности использовать арендованное имущество.

При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллиннская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.

Данный договор зарегистрирован 17.09.2009.

В 03 час. 53 мин. 25.06.2009 в названном здании произошел пожар.

В техническом заключении от 02.07.2009 N 373-250-06, подготовленном государственным учреждением "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Башкортостан" указано, что в результате пожара значительные термические повреждения имеют строительные конструкции пристроя кафе "7 футов", остальные помещения имеют незначительные термические повреждения, выраженные в виде обугливания и закопчения строительных конструкций.

Представителями комитета и общества составлен акт от 01.07.2009, согласно которому в результате пожара пришло в негодность около 70% кровли, стены знания закопчены, отсутствует оконный проем, частично повреждены внутренние перегородки; для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ.

Общество обратилось к комитету с заявлением о проведении ремонтных работ, с зачетом их стоимости в счет арендной платы.

В письме от 13.07.2009 N КС-16249 комитет указал, что не возражает против проведения обществом работ по восстановлению арендованного объекта с оформлением разрешительной документации в установленном порядке, предложил для освобождения от арендной платы представить дефектную ведомость видов и объемов работ и проектно-сметную документацию с нормативным графиком продолжительности капитального ремонта, выполненного проектной лицензированной организацией.

Общество заключило с закрытым акционерным обществом "ПИК "Инновацпроект" договор на выполнение проектных работ от 01.10.2009 N 77 БМФ, согласно которому последнее обязалось разработать рабочую документацию на проект: капитальный ремонт здания кафе "7 футов", расположенного по ул. Таллиннская, д. 4, корп. а, в Демском районе г. Уфы.

Данный проект подготовлен, представлен обществом в материалы дела (т. 1, л. д. 63-78).

После предоставления обществом необходимого пакета документов для согласования проекта реконструкции арендованного строения между комитетом и обществом было заключено дополнительное соглашение от 29.03.2010 к договору аренды от 26.06.2009 N 23379, согласно которому общество освобождается от арендной платы на период проведения ремонтных работ в арендуемом помещении сроком на шесть месяцев с 01.02.2010 по 31.07.2010.

В связи с тем, что по истечении указанного в названном дополнительном соглашении срока общество не вносило арендные платежи, комитет обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до передачи спорного здания обществу в нем произошел пожар; актом от 01.07.2009, составленном представителями комитета и общества, подтверждено, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт; обществом по собственной инициативе предприняты меры, направленные на восстановление здания, в частности, получено согласие комитета на подготовку проекта и осуществление ремонта, заключен договор на разработку проектной документации, подготовлен проект капитального ремонта названного здания; до момента рассмотрения настоящего спора ремонтные работы не проведены, спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379 назначению.

Исходя из указанного суды пришли к правильным выводам о том, что комитетом не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, соответствующего требованиям закона, договора аренды и пригодного для эксплуатации по назначению в целях, предусмотренных в договоре от 26.06.2009 N 23379, при этом вина общества в повреждении имущества отсутствует.

Суды также верно указали, что намерение общества произвести ремонт в упомянутом здании не может быть квалифицированно как принятие имущества с недостатками, а освобождение общества от арендной платы в период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до начала этого периода и по его окончании спорное имущество было пригодно для эксплуатации по согласованному комитетом и обществом назначению.

При таких обстоятельствах, приняв во внимание положения ст. 328, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворении исковых требований.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов апелляционного суда, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу N А07-3463/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А. Столяров

Судьи

Т.В. Сулейменова Д.И. Мындря