Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 сентября 2011 г. N 18АП-8346/11

г. Челябинск

05 сентября 2011 г.

N 18АП-8346/2011 Дело N А07-3463/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 сентября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Пивоваровой Л.В., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу N А07-3463/2011 (судья Шагабутдинова З.Ф.).

Комитет по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа (далее - КУМС г. Уфа, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Башмедфарм" (далее - ЗАО "Башмедфарм", общество, ответчик) о взыскании 573 333 руб. 01 коп., в том числе 515 220 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и 58 112 руб. 71 коп. пени, а также о расторжении договора аренды от 26.06.2009 N 23379 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 189,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Таллиннская, д. 4, корп. А, литер А.

Решением арбитражного суда первой инстанции от 24.06.2011 в удовлетворении исковых требований КУМС г. Уфа отказано (т. 3, л.д. 15-20).

Не согласившись с указанным судебным актом, комитет (далее также - податель жалобы) обратился в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 24.06.2011 отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 3, л.д. 25-27).

В обоснование доводов жалобы КУМС г. Уфа ссылается на следующее:

- общество "Башмедфарм" (арендатор) воспользовалось правом, предусмотренным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации - ответчик обратился к истцу с просьбой о назначении технического обследования здания, производства реконструкции и ремонта с зачетом затрат в счёт арендной платы. Комитет согласился с проведением ремонта в счёт арендной платы и освободил общество от внесения аренды на период с 01.02.2010 по 31.07.2010. В связи с этим, податель жалобы полагает, что начисление аренды с 01.08.2010 является правомерным.

- об отказе от договора аренды, о производстве ремонта арендодателем, о продлении срока освобождения от арендной платы ЗАО "Башмедфарм" в КУМС г. Уфа не обращалось. Кроме того, арендатором производилась оплата по договору аренды в период с 01.06.2009 по 14.12.2009.

- ответчик-арендатор должен своевременно вносить арендную плату, данная обязанность не прекратилась в связи с невозможностью использования объекта аренды.

- согласование проектной документации по реконструкции и проведению капитального ремонта с Администрацией Демского района г. Уфы, по мнению подателя жалобы, не требовалось.

- дело N А07-3088/2011 не имеет преюдициального значения для настоящего спора.

Таким образом, КУМС г. Уфа настаивает на удовлетворении заявленных исковых требований.

ЗАО "Башмедфарм" с доводами апелляционной жалобы не согласилось и представило письменный отзыв. Общество обращает внимание апелляционного суда на следующее. Акт приёма-передачи спорного нежилого помещения (отдельно стоящего здания) от 26.06.2009 был подписан ответчиком без выезда на место, поскольку администрацией Демского района было предъявлено требование о необходимости подписания договора аренды одновременно с актом приёма-передачи и в срок не позднее 29.06.2009. Общество получило ключи от спорного помещения лишь 29.06.2009 - после чего арендатор узнал о том, что в здании произошёл пожар. В результате пожара помещение получило серьёзные повреждения, без устранения которых ЗАО "Башмедфарм" не имело возможности использовать переданный комитетом объект недвижимости по указанному в договоре аренды назначению - "торговля, ресторан, кафе". В ходе согласования проекта реконструкции поврежденного помещения администрация Демского района г. Уфы своими действиями (бездействием) препятствовала своевременному проведению ремонтных работ. В подтверждение данного обстоятельства общество ссылается на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.07.2011 по делу N А07-3088/2011. После истечения срока, в течение которого общество было освобождено от внесения аренды, ответчик (письмо от 22.06.2010 N 450-Н) обращался к истцу с просьбой освободить от уплаты арендных платежей. В обоснование оплаты аренды за период с 01.06.2009 по 14.12.2009 общество ссылается на то, что условием согласования проекта реконструкции являлось частичное перечисление аренды.

Таким образом, ЗАО "Башмедфарм" просит оспариваемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей не обеспечили. В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей общества и комитета.

Законность и обоснованность судебного акта проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 26.06.2009 КУМС г. Уфа и ЗАО "Башмедфарм" заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 23379, в соответствии с которым комитет на основании протокола об итогах аукциона (конкурса) N 3 от 29.05.2009 принял на себя обязательство передать обществу "Башмедфарм" во временное владение и пользование объект нежилого фонда, отдельно стоящее одноэтажное здание по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, д. 4, корп. А, литера А - общей площадью 189,3 кв.м., для использования под торговлю, ресторан, кафе, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 (т. 1, л.д. 14-19).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 17.09.2009, что подтверждается штампом на последней странице договора (т. 1, л.д. 19).

По акту приема-передачи от 26.06.2009 истец передал ответчику поименованное в договоре здание (т. 1, л.д. 20).

Между тем, 25 июня 2009 года в 03 часа 53 минуты в указанном здании N 4 по улице Таллиннская города Уфы произошел пожар.

Согласно техническому заключению N 373-250-06 от 02.07.2009 государственного учреждения "Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы "Испытательная пожарная лаборатория" по Республике Башкортостан в результате пожара некоторые строительные конструкции помещения имеют значительные термические повреждения (т. 1, л.д. 53-56).

Комиссией в составе представителей арендодателя и арендатора 01.07.2009 составлен акт осмотра спорного одноэтажного здания (г. Уфа, ул. Таллинская, 4, корп. А, литера А), в котором указано, что в результате пожара пришла в негодность кровля около 70%, для дальнейшего использования помещения необходимо проведение ремонтных работ (т. 1, л.д. 61).

ЗАО "Башмедфарм" обратилось в КУМС г. Уфа с заявлением о проведении ремонтных работ в счёт арендной платы.

Комитет заявил, что не возражает против проведения обществом работ по восстановлению арендованного объекта с оформлением разрешительной документации в установленном порядке, предложил для освобождения от арендной платы представить дефектную ведомость видов и объемов работ и проектно-сметную документацию с нормативным графиком продолжительности капитального ремонта, выполненного проектной лицензированной организацией (т. 1, л.д. 142).

Ответчик заключил с ЗАО "ПИК "Инновацпроект" договор от 01.10.2009 N 77БМФ на выполнение проектных работ по капитальному ремонту арендованного здания (т. 1, л.д. 165-166).

После того как арендатор-ответчик предоставил арендодателю-истцу необходимый пакет документов для согласования проекта реконструкции арендованного строения, стороны 29.03.2010 заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 23379 от 26.06.2009. Согласно данному соглашению арендатор освобождается от уплаты аренды на период проведения ремонтных работ в нежилом помещении по адресу: г. Уфа, ул. Таллинская, 4, корп. А, литера А - на шесть месяцев, с 01.02.2010 по 31.07.2010 (т. 1, л.д. 21).

Полагая, что ЗАО "Башмедфарм" ненадлежаще исполняет договорные обязательства, несвоевременно и не в полном объёме перечисляет арендную плату, КУМС г. Уфы обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании задолженности в размере 515 220 руб. 30 коп. за период с 01.08.2010 по 25.02.2011, пени в размере 58 112 руб. 71 коп. за период с 14.10.2009 по 25.02.2011, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендованного помещения.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что истец-арендодатель не выполнил обязанность по передаче ответчику-арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Суд указал, что ЗАО "Башмедфарм" предприняло необходимые меры для восстановления помещения, вина данного общества в не проведении ремонтных работ отсутствует. В связи с этим, суд пришёл к выводу о том, что КУМС г. Уфы не имеет права на взыскание спорной задолженности, а также о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

Выводы суда первой инстанции являются правильными, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также требованиям материального и процессуального права.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является полное и своевременное внесение арендной платы.

Обязательства в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Из этих норм следует, что основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование.

Согласно ч. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1.1 договора аренды закреплена обязанность КУМС г. Уфы передать ЗАО "Башмедфарм" одноэтажное нежилое здание площадью 189,3 кв.м., предназначенное для использования в целях торговли, организации ресторанной деятельности либо кафе (т. 1, л.д. 14).

Материалами настоящего дела подтверждается, что в указанном помещение до момента его передачи ответчику (то есть до 26.06.2009 - т. 1, л.д. 20) произошёл пожар, в результате которого здание получило существенные повреждения. Последствия пожара описаны, в том числе, в техническом заключении от 02.07.2009 (т. 1, л.д. 53-58).

В акте от 01.07.2009, подписанном представителем КУМС г. Уфы Тукубаевой Г.Ф. и представителем ответчика, указано, что в результате пожара 70% кровли пришло в негодность, стены закопчены, частично повреждены внутренние перегородки (т. 1, л.д. 61).

Более того, в акте от 01.07.2009 стороны подтвердили, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт.

Из материалов дела также следует, что общество "Башмедфарм", несмотря на положения части 1 статьи 616 ГК РФ, предприняло возможные меры для восстановления арендованного здания. В частности, общество получило от комитета согласие на подготовку проекта и осуществление ремонта спорного помещения (т. 1, л.д. 142), заключило договор на подготовку проектной документации (т. 1, л.д. 145-146), подготовило проект капитального ремонта кафе по ул. Таллиннской 3 в Демском районе г. Уфы (т. 1, л.д. 63-78).

Между тем на сегодняшний день спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре назначению, ремонтные работы не проведены. Доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Частью 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено следующее: встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.

В случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков (ч. 2 ст. 328 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации имеет место наличие встречных обязательств у сторон договора аренды. Как указано выше обязанность по внесению арендной платы с учётом требований статей 606-607, 611, 614 ГК РФ возникает у арендатора (ЗАО "Башмедфарм") лишь после исполнения арендодателем (КУМС г. Уфа) обязанности передать поименованное в договоре имущество, соответствующее условиям договора, а также требованиям закона.

Поскольку с момента пожара (25.06.2009), произошедшего до фактической передачи здания ответчику, и по настоящее время спорное помещение не может быть признано пригодным для эксплуатации по назначению "торговля, ресторан, кафе" в силу не проведения ремонтных работ, правовые основания для предъявления арендодателем арендатору требований об уплате арендных платежей, пени, а также о расторжении договора аренды в связи с не перечислением денежных средств за владение и пользование спорным зданием, отсутствуют.

Апелляционный суд отмечает, что обязанность по проведению ремонтных работ не может быть возложена на арендатора, поскольку вина последнего в повреждении имущества отсутствует. В то же время желание арендатора произвести ремонт здания в счёт арендной платы не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками.

То обстоятельство, что приказом от 23.03.2010 КУМС г. Уфы (т. 1, л.д. 33) освободил ЗАО "Башмедфарм" от оплаты аренды на период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до указанного периода, а также после 31.07.2010, подлежащее передаче по договору аренды здание было пригодно для эксплуатации по согласованному участниками настоящего спора назначению.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации комитет не представил арбитражным судам надлежащих доказательств в обоснование заявленных исковых требований, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению, не подлежат.

Безусловных оснований для отмены судебного акта не установлено (ч. 4 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 по делу N А07-3463/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа г. Уфа - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

Л.В. Пивоварова И.Ю. Соколова