Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2011 г. N Ф09-6843/11 по делу N А47-9707/2010

Екатеринбург

17 ноября 2011 г.

N Ф09-6843/11 Дело N А47-9707/10

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Сулейменовой Т. В., Семеновой З. Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Города Орска" Оренбургской области (далее - администрация) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2011 по делу N А47-9707/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, участие в судебном заседании не приняли.

Администрация обратилась с ходатайством о рассмотрении кассационной жалобы без участия ее представителей. Данное ходатайство в силу ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит удовлетворению.

Индивидуальный предприниматель Саттарова Татьяна Кирилловна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к администрации о взыскании 267 072 руб. 34 коп. неосновательно полученной арендной платы по незаключенному договору аренды земельного участка от 29.12.2001 N 2247 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрация обратилась к предпринимателю со встречным иском о взыскании 174 111 руб. 98 коп. платы за фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, в период с 01.01.2008 по 31.12.2010 (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением суда первой инстанции от 22.04.2011 (судья Бабина О.Е.) первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объеме. С администрации в пользу предпринимателя взыскано 267 072 руб. 34 коп. неосновательного обогащения. В удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 (судьи Соколова И.Ю., Румянцев А.А., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", ст. 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", неполное выяснение обстоятельств дела, имеющих существенное значение. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что земельный участок, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома с 27.12.2005 - даты внесения в государственный кадастр сведений об этом земельном участке. По мнению заявителя, датой возникновения права общей долевой собственности на этот земельный участок следует считать 13.01.2011, т.е. дату внесения в государственный кадастр сведений о возникновении этого права в силу закона. Как считает заявитель, до указанного момента земельный участок находился в государственной собственности.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ссылается на несостоятельность доводов заявителя, просит судебные акты оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами, предпринимателю на праве собственности принадлежат встроено-пристроенное помещение N 1 площадью 505,9 кв. м, расположенное на первом этаже, и помещение подвала площадью 380,2 кв. м, находящиеся в девятиэтажном дом по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.08.1999 сделана запись о регистрации N 56-01/23-26/1999-656 (свидетельство о регистрации права от 29.11.2004).

На основании распоряжения администрации от 29.12.2001 N 3212-р администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 29.12.2001 N 2247, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 979 кв. м, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, для размещения магазина, сроком с 01.01.2001 по 31.12.2010.

Согласно пункту 2.2 договора арендатор производит арендные платежи в соответствии с расчетом арендодателя, который является неотъемлемой частью данного договора.

В соответствии с п. 2.5 договора арендная плата вносится ежеквартально, равными частями, не позднее 5-го числа первого месяца квартала.

Администрацией и предпринимателем подписано дополнительное соглашение от 06.04.2006 N 79, согласно которому сторонами изменены условия о размере, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы. Согласно расчету, который является неотъемлемой частью данного соглашения и договора, размер арендной платы в 2006 году (с 01.01.2006) за участок составляет 7750,42 руб. в месяц. Арендная плата уплачивается не позднее 5 числа текущего месяца.

Во исполнение данного договора аренды предпринимателем в 2007-2010 годах по платежным поручениям перечислены денежные средства на общую сумму 267 072 руб. 34 коп.

Предприниматель, ссылаясь на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием его государственной регистрации и полагая, что перечисленные администрации по указанному договору денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, обратился в суд с соответствующими требованиями.

Администрация обратилась со встречным иском о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в виде платы за фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, в период с 01.01.2008 по 31.12.2010.

Согласно расчету администрации размер платы за фактическое пользование спорным земельным участком за 2008 год составил 124 364 руб. 65 коп., за 2009 год - 150 269 руб. 46 коп., за 2010 год - 166 550 руб. 21 коп., в целом - 441 184 руб. 32 коп. С учетом частичной оплаты, поступившей от предпринимателя - 267 072 руб. 34 коп., сумма задолженности, которую просит взыскать истец по встречному иску составила 174 111 руб. 98 коп.

Суды, удовлетворяя первоначальные требования и отказывая в удовлетворении встречного иска, исходили из того, что используемый предпринимателем земельный участок с 27.12.2005 перешел в общую долевую собственность собственников помещений в жилом многоквартирном доме, в связи с чем у предпринимателя отсутствует обязанность вносить арендную плату за пользование спорным земельным участком. При этом внесенная предпринимателем арендная палата является неосновательным обогащением на стороне администрации.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объектом договора аренды земли является земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей на дату подписания договора аренды).

Из положений ст. 1, 5, 7, 38 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", действующих на момент подписания договора аренды, следует, что индивидуальные признаки земельный участок как объект гражданских прав приобретает после установления его координат, присвоения кадастрового номера, внесения таких сведений в государственный кадастр недвижимости.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" статья 38 отсутствует

Суды, установив, что на момент заключения договора аренды от 29.12.2001 N 2247 земельный участок площадью 979 кв. м, расположенный по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, не был поставлен на кадастровый учет, пришли к выводу об отсутствии индивидуализации объекта аренды, позволяющей считать условия договора о его предмете согласованными.

Поскольку срок названного договора аренды установлен 10 лет, однако доказательств его государственной регистрации в материалы дела не представлено, суды, принимая во внимание несогласованность существенных условий договора, обоснованно признали его незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований временно пользовалось чужим имуществом (приобретатель), без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названным Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Плательщиками земельного налога по смыслу п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации являются лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо на праве пожизненного наследуемого владения.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу ч. 3 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В данном случае право общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (п. 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает, в силу закона, с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

Как установлено судами, принадлежащие предпринимателю встроенно-пристроенные помещения имеют с многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, общую стену, часть подвального помещения, общие инженерные коммуникации, перекрытия, фундамент, т.е. входят в состав этого жилого дома. С учетом этого обстоятельства, а также исходя из приведенных норм права, суды сделали верный вывод о том, что возникновение права общей долевой собственности предпринимателя на земельный участок связано с моментом проведения кадастрового учета этого участка, занятого многоквартирным домом.

Указанный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 56:43:0201044:56, сведения о котором, как следует из пояснений федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области, были внесены в государственный кадастр недвижимости 27.12.2005 на основании оценочной описи земельных участков кадастрового квартала 56:43:02 01 044. Согласно данной описи земельный участок с кадастровым номером 56:43:0201044:56, декларированной площадью 1221 кв. м, является ранее учтенным и имеет вид разрешенного использования - для размещения жилого дома.

Из материалов дела следует, что 13.01.2011 в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении названного земельного участка на основании межевого плана от 07.12.2010 и постановления администрации от 23.11.2010 N 9423-п внесены уточнения в части площади, которая составила 2358 кв. м, а также разрешенного использования - эксплуатация многоквартирных жилых домов. Кроме того, в государственный кадастр внесены сведения о возникшем в силу закона праве общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома. Ранее внесенные сведения о государственной собственности переведены в статус "архивный".

Основываясь на указанных доказательствах и руководствуясь положениями ст. 1 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, суды пришли к выводу, что используемый предпринимателем земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе предпринимателя, с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка под многоквартирным жилым домом - 27.12.2005.

С учетом изложенных обстоятельств, а также того, что в материалах дела отсутсвуют сведения о наличии споров относительно границ названного земельного участка, либо о нахождении принадлежащих предпринимателю встроенно-пристроенных помещений на ином земельном участке, указанный вывод судов следует признать верным.

Ссылки заявителя кассационной жалобы на то, что право общей долевой собственности на спорный земельный участок возникло с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об этом праве - 13.01.2011, не принимаются как основанные на неверном толковании закона.

Поскольку предприниматель в силу закона является собственником земельного участка, и, следовательно, плательщиком земельного налога, суды верно указали на отсутствие оснований для внесения им платы за землю, исходя из ставок арендной платы.

Таким образом, требования администрации о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в виде неуплаченных платежей за фактическое использование земельного участка, расположенного по адресу: г. Орск, ул. Вяземская, д. 24а, за период с 01.01.2008 по 31.12.2010 в сумме 174 111 руб. 98 коп., судами обоснованно отклонены.

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

С момента проведения государственного кадастрового учета земельного участка и возникновения права общей долевой собственности на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме, действие договора аренды прекращается ввиду совпадения должника и кредитора в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суды правомерно признали, что у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей в 2007-2010 годах, а у администрации - права на их получение, что свидетельствует о возникновении на стороне администрации неосновательного обогащения в размере внесенных за указанный период арендных платежей 267 072 руб. 34 коп.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 22.04.2011 по делу N А47-9707/10 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу администрации муниципального образования "Города Орска" Оренбургской области - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

Т.В.Сулейменова З.Г.Семенова