Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 ноября 2011 г. N Ф09-7338/11 по делу N А07-21290/2010

Екатеринбург

17 ноября 2011 г.

N Ф09-7338/11 Дело N А07-21290/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10 ноября 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Мындря Д.И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-КУРС" (ИНН: 0265011777, ОГРН: 1020201931420; далее - общество "ГЕО-КУРС") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2011 по делу N А07-21290/2010 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Ходатайство общества "ГЕО-КУРС" о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие его представителя рассмотрено судом кассационной инстанции и удовлетворено на основании ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Муниципальное образование городской округ город Октябрьский Республики Башкортостан в лице администрации городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан (ИНН: 0265025226, ОГРН: 1040203314381; далее - администрация) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу "ГЕО-КУРС" о взыскании 750 307 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате и 135 459 руб. 75 коп. пени по договору аренды земельного участка от 06.04.2010 N РБ-57-5223.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2011 (судья Кручинина Н.Е.) исковые требования удовлетворены. С общества "ГЕО-КУРС" в пользу муниципального образования городской округ город Октябрьский взыскано 750 307 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2006 по 01.10.2010 и 135 459 руб. 75 коп. пени за период с 06.04.2010 по 01.10.2010.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда 27.07.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Пивоварова Л.В.) решение суда изменено, исковые требования удовлетворены частично. С общества "ГЕО-КУРС" в пользу муниципального образования городской округ город Октябрьский взыскано 698 601 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 07.05.2006 по 31.12.2010 и 29 607 руб. 84 коп. пени за период с 11.05.2010 по 25.11.2010. В удовлетворении остальной части иска судом отказано.

В кассационной жалобе общество "ГЕО-КУРС" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает неправомерным взыскание с него задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из целевого назначения земельного участка - для обслуживания административного здания, полагая, что администрация неправомерно в одностороннем порядке изменила целевое назначение этого земельного участка без уведомления арендатора, в то время как земельный участок предоставлялся в аренду и фактически используется для размещения объектов торговли и общественного питания, что подтверждается, в том числе кадастровым паспортом от 25.03.2009.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 07.03.2006 N 1/2006 за обществом "ГЕО-КУРС" 07.05.2006 зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 422,5 кв. м, расположенное в здании по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 21 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АА N 370116).

На основании договора аренды с правом выкупа от 14.04.2006 N 3/2006 и акта приема-передачи от 06.02.2008 за ответчиком 23.04.2008 зарегистрировано право собственности на объект недвижимости общей площадью 1879,3 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 21 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04АБ N 252418).

Между администрацией (арендодатель) и обществом "ГЕО-КУРС" (арендатор) 06.04.2010 заключен договор N РБ-57-5223 аренды земельного участка общей площадью 2600 кв. м (кадастровый номер 02:57:030504:224), расположенного по адресу: Республики Башкортостан, г. Октябрьский, ул. Северная, д. 21, сроком действия с 07.05.2006 по 01.07.2012 для обслуживания административного здания.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.04.2010.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2010.

В соответствии с п. 2.2 условия договора на основании ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения.

В пункте 3.1 названного договора стороны согласовали, что арендная плата исчисляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования земель.

Согласно п. 3.2 договора аренды на момент подписания договора удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 5676,08 руб./кв. м; процентная ставка арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования земель равна 2,5 %.

В силу п. 3.3 данного договора размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае изменения процентных ставок арендной платы, учитывающих вид использования земель, площади участка, изменения кадастровой стоимости, либо в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.

Арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца оплачиваемого квартала путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан (п. 3.4 договора аренды от 06.04.2010 N РБ-57-5223).

Согласно п. 5.2.1 указанного договора за нарушение срока оплаты по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Администрация, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы за период с 07.05.2006 по 01.01.2011 в размере 750 307 руб. 30 коп., обратилась в суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требования истца в заявленном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии между сторонами арендных отношений по использованию земельного участка площадью 2600 кв. м в спорный период и, соответственно, обязанности у ответчика по уплате в данный период арендной платы. Расчет задолженности, произведенный истцом за период фактического пользования земельным участком, предшествующий заключению договора, на основании удельных показателей кадастровой стоимости и процентных ставок арендной платы, утвержденных Решениями Совета городского округа город Октябрьский на 2006, 2007, 2008, 2009 годы, а также расчет пени, начисленной за период после регистрации договора аренды исходя из общей суммы задолженности, признаны судом обоснованными.

Апелляционный суд, изменяя решение суда и удовлетворяя требования частично, исходил из того, что размер арендной платы за землю, в том числе за период, предшествующий заключению договора аренды, в соответствии с его условиями должен определяться с учетом ставок арендной платы установленных законодательством в соответствующий период. При этом, учитывая, что в период с 07.05.2006 по 23.04.2008 ответчик являлся собственником лишь части здания, расположенного на спорном земельном участке, суд пришел к выводу о том, что размер платы за пользование земельным участком в этот период подлежит расчету пропорционально площади находившихся в собственности помещений. Судом сделан вывод об отсутствии оснований для взыскания договорной неустойки за период, предшествующий заключению договора, в силу чего произведен перерасчет пени с 11 числа второго месяца оплачиваемого квартала исходя из суммы квартальной арендной платы по договору.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в силу следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Оценив представленный в материалы дела договор аренды от 06.04.2010 N РБ-57-5223, суды установили отсутствие у него признаков незаключенности либо недействительности, в силу чего пришли к выводу о наличии между сторонами арендных отношений по использованию спорного земельного участка.

При этом, учитывая, что условия данного договора распространены сторонами на отношения пользования земельным участком, возникшие с 07.05.2006, факт пользования земельным участком ответчиком не оспаривается, доказательств внесения арендных платежей в материалы дела не представлено, суды правомерно указали на наличие оснований для взыскания образовавшейся задолженности в заявленный период с учетом ставок арендной платы, установленных законодательством на соответствующий период.

Проверяя расчет истца, выполненный применительно к площади земельного участка в размере 2600 кв. м, суд апелляционной инстанции, установил, что этот земельный участок сформирован для эксплуатации административного здания площадью 2301,8 кв. м, в то время как ответчик в период с 07.05.2006 по 23.04.2008 являлся собственником лишь части указанного здания площадью 422,5 кв. м. Учитывая данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции правильно рассчитал размер задолженности в указанный период пропорционально площади находившихся в собственности истца помещений на основании удельных показателей кадастровой стоимости и процентных ставок арендной платы, утвержденных Решениями Совета городского округа город Октябрьский на 2006, 2007, 2008, 2009 года с учетом вида разрешенного использования земельного участка - для обслуживания административного здания.

Отклоняя довод ответчика о необходимости исчисления размера подлежащей взысканию задолженности с применением иного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования - под объекты общественного питания и производственную деятельность, апелляционный суд обоснованно исходил из того, вид разрешенного использования спорного земельного участка - для обслуживания административного здания, определен и внесен в Государственный кадастр недвижимости в соответствии с постановлением администрации городского округа город Октябрьский от 02.11.2009 N 3429 о предоставлении данного участка в аренду обществу "ГЕО-КУРС", названное постановление, а также действия по внесению сведений в Государственный кадастр недвижимости, в установленном порядке не оспорены, недействительными не признаны, этот вид разрешенного использования указан в договоре аренды земельного участка от 06.04.2010 N РБ-57-5223, подписанном ответчиком без протокола разногласий, изменения в договор аренды также не внесены.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции обоснованно удовлетворены требования администрации в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 07.05.2006 по 31.12.2010 в размере 698 601 руб. 66 коп. и 29 607 руб. 84 коп. пени за период с 11.05.2010 по 25.11.2010.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции и отклонены им. Оснований для переоценки доказательств и установленных судами обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного постановление апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2011 по делу N А07-21290/2010 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГЕО-КУРС" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Д.И. Мындря