Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2011 г. N 18АП-4836/11

г. Челябинск

27 июля 2011 г.

Дело N А07-21290/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2011 г.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2011 г. по делу N А07-21290/2010 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" - Идрисов Р.У. (доверенность N 24 29.06.2011).

Муниципальное образование городского округа г. Октябрьский в лице Администрации городского округа г. Октябрьский (далее по тексту - Муниципальное образование, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к обществу с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" (далее по тексту - ООО "Гео-Курс", ответчик) с иском о взыскании задолженности арендной платы по договору аренды земельного участка в сумме 750 307 руб. 30 коп. основного долга и пени в размере 135 459 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2011 исковые требования Муниципального образования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Гео-Курс" (далее так же - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на нарушение судом норм процессуального права, повлекшее ущемление прав ответчика, как стороны спора. Как полагает податель жалобы, судом не были приняты надлежащие меры, обеспечивающие равноправие сторон в процессе судопроизводства. Представителем истца в адрес судьи была направлена телефонограмма, содержащая просьбу об отложении судебного разбирательства в связи с нахождением его в командировке в г. Ижевске, однако судебное заседание было проведено без участия представителя ответчика, что не позволило последнему представить суду доказательства оплаты части задолженности в сумме 300 000 рублей, а так же предъявить встречный иск о признании договора аренды земельного участка N РБ-57-5223 от 06.04.2010 недействительным, по мотиву изменения истцом при составлении договора целевого назначения земельного участка, что существенно повлияло на размер арендной платы в сторону его увеличения.

Лица, участвующие в деле о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представитель истца в судебное заседание не явился.

Податель жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, изложив их в тезисной форме.

В соответствии со ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей истца, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом, и подтверждено материалами дела,

06.04.2010 между Муниципальным образованием "Городской округ г. Октябрьский" в лице Администрации городского округа (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" (арендатор) заключен договор N РБ-57-5223 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал в аренду, а арендатор принял земельный участок, общей площадью 2600 кв. м., с кадастровым номером 02:57:030504:224, расположенный по адресу: г.Октябрьский, ул. Северная, 21, для обслуживания административного здания, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющийся его неотъемлемой частью (л. д. 11-14).

Срок действия договора установлен с 07.05.2006 по 01.07.2012 (пункт 2.1).

В соответствии с пунктом 2.2 условия договора в порядке ст. 425 Гражданского кодекса РФ применяются к отношениям, фактически возникшим между сторонами до его заключения.

Арендная плата по договору согласно пункту 3.1 исчисляется путем умножения площади земельного участка на удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с учетом вида разрешенного использования земель.

В силу пункта 3.3 размер арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год в случае изменения процентных ставок арендной платы, учитывающих вид использования земель, площади участка, изменения кадастровой стоимости, либо в других случаях, предусмотренных правовыми актами Российской Федерации и Республики Башкортостан.

В соответствии с п. 3.4 договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно от указанной в п. 4.2 суммы, в срок до 10 числа следующего месяца. За последний месяц календарного года - не позднее 25 декабря.

За нарушение срока оплаты по договору арендатор уплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (п. 5.2.1).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем свидетельствует уведомление Управления Росреестра по РБ (л. д. 21).

Актом приема-передачи от 06.04.2010 арендованный земельный участок передан арендатору (л. д. 17).

Указывая, что ответчиком оплата за период пользования участком с 07.05.2006 по 01.01.2011 в размере 750 307 руб. 30 коп. не произведена, в силу чего истцом начислена пеня за период с 17.04.2010 по 25.11.2010 в размере 135 459 руб. 75 коп. последний обратился в суд с настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выслушав пояснения участвующих лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства полагает судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии со ст.ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ч. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, проанализировав условия подписанного договора аренды, пришел к правильному выводу о согласованности сторонами всех существенных условий договора, а так же о соблюдении сторонами условия о форме и регистрации договора передачи имущества в аренду на срок более года, в силу чего пришел к верному выводу о заключенности договора и отсутствии признаков его недействительности.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является полное и своевременное внесение арендной платы.

Обязательства в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку доказательств внесения арендных платежей ответчиком в материалы дела не представлено, судом сделан правильный вывод о наличии оснований взыскания с ответчика образовавшейся задолженности.

Определяя размер подлежащих взысканию платежей, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Учитывая, что условия договора, заключенного 06.04.2010 распространены сторонами на отношения пользования земельным участком, возникшие с 07.05.2006, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что размер арендной платы за землю, должен определяться с учетом ставок арендной платы установленных законодательством на соответствующий период.

Доводы подателя жалобы о необходимости исчисления размера подлежащей взысканию задолженности с применением иного коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, не "для обслуживания административного здания" как указано в договоре аренды, а исходя из указанного в кадастровом паспорте от 25.03.2009 разрешенного использования - "под объекты общественного питания и производственную деятельность" подлежат отклонению.

Из материалов дела следует, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 02:57:030504:224 определен на основании постановления администрации городского округа г. Октябрьский N 3429 от 02.11.2009 о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" данного участка в аренду (л.д.108).

Как следует из ответа Управления Росреестра по Республике Башкортостан, на основании названного постановления, поступившего в регистрирующий орган в порядке информационного взаимодействия, Управлением в соответствии с требованиями п. 6 ст. 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" внесены изменения в сведения Государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в части вида разрешенного использования спорного участка.

Постановление администрации городского округа г. Октябрьский N 3429 от 02.11.2009, а так же содержащиеся в ГКН сведения о разрешенном использовании земельного участка в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Вид разрешенного использования указан в договоре аренды, подписанным ООО "Гео-Курс" без протокола разногласий. Изменения в договор аренды в установленном законом порядке сторонами не внесены. В силу изложенного основания для применения иных коэффициентов при расчете размера задолженности у суда отсутствовали.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что из представленного истцом предварительного расчета размера арендной платы (л.д.135-143) следует, что рассчитанный с учетом вида разрешенного использования - "под объекты общественного питания" с применением коэффициента 5 размер годовой арендной платы за 2006, 2007, 2008 превышает согласованный договором размер арендной платы.

В соответствии с п.2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Соответствующее условие содержится в п. 2.2 договора аренды, согласно которому ответчик принял на себя обязательство оплатить пользование земельным участком, имевшее место до заключения договора аренды, на установленных договором условиях.

Вместе с тем, определяя размер задолженности, суд первой инстанции не учел следующего.

В силу ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с кадастровым паспортом земельный участок площадью 2600 кв.м. сформирован для эксплуатации административного здания, площадь здания согласно данным свидетельств о государственной регистрации права составляет 2301,8 кв.м. (л.д. 18, 19).

Из материалов дела следует, что в период с 07.05.2006 по 23.04.2008 ответчик являлся собственником лишь части указанного здания в размере площади 422,5 кв.м., что так же подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д.18, 19).

Вместе с тем расчет задолженности за указанный период произведен истцом применительно к площади земельного участка в размере 2600 кв.м. При этом доказательств того, что фактически возникшие до заключения договора аренды правоотношения сторон свидетельствуют о наличии у ответчика обязанности оплачивать пользование всем земельным участком без учета нахождения в собственности иного лица основной массы площадей расположенного на земельном участке здания, истцом в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах размер задолженности за период с 07.05.2006 по 23.04.2008 подлежит уменьшению и должен быть рассчитан пропорционально площади находившихся в собственности истца помещений в административном здании, с учетом того, что данная площадь составляла 18, 35 % от общей площади здания.

При указанных обстоятельствах размер долга за май 2006 г. составляет: 2470/ 31х25 х18,35% = 365,52 руб.

За период с июня по декабрь 2006 г. составляет:

29640 / 12 х 18,35% х 7 = 3172,71руб.

Итого за 2006 год - 3538,23 руб.

За 200 7 год составляет: 32604 х 18,35% = 5982,83 руб.

За январь - апрель 2008 г.. составляет 34320/12х18,35% х4=2099,24 руб.

За май-декабрь 2008 г.. составляет 34320/12х8= 22880 руб.

Итого за 2008 год - 24979, 24 руб.

Общий размер задолженности за период с 07.05.2006 по 31.12.2010 составил 698601,66 руб.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 5.2.1 договора аренды сторонами согласовано условие об уплате пени в случае нарушения арендатором сроков внесения арендных платежей.

В силу изложенного вывод суда первой инстанции о наличии оснований взыскания с ответчика пени является правильным. Вместе с тем определяя размер подлежащей взысканию пени, суд первой инстанции не учел следующее.

Соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

Согласно п. 3.4 договора аренды N РБ-57-5223 от 06.04.2010 арендная плата вносится арендатором равными долями ежеквартально не позднее 10 числа второго месяца оплачиваемого квартала, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по РБ.

Договор аренды N РБ-57-5223, подписанный сторонами 06.04.2010 зарегистрирован органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.04.2010, в силу чего условия о договорной ответственности сторон подлежат применению именно с указанного момента.

Тем самым у суда не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора.

С учетом правила п. 3.4 договора аренды, нарушение договорного обязательства по внесению оплаты следует исчислять с 11 числа второго месяца оплачиваемого квартала, а именно с 11 мая 2010 г., при этом размером невнесенного платежа в процентах от которого надлежит исчислять сумму пени, является сумма квартальной арендной платы - 92 236, 30 руб., тогда как истцом в качестве размера невнесенного платежа при расчете размера подлежащей взысканию неустойки указана вся сумма задолженности, образовавшаяся за период с 07.05.2006 г..

Размер пени с учетом изложенного подлежит исчислению в следующем порядке.

За период с 11.05.2010 по 10.08.2010 (92 дня):

92 236,30 х 0,1% х 92 = 8 485,74 руб.

За период с 11.08.2010 по 10.11.2010 (92 дня):

184472,60 х 0,1% х 92 = 16 971,47 руб.

За период с 11.11.2010 по 25.11.2010 (15 дней)

276708,90 х 0,1% х 15 = 4 150, 63 руб.

Общий размер пени, за период с 11.05.2010 по 25.11.2010 составляет 29607,84 руб.

В силу неправильного определения размера подлежащих взысканию с ответчика платежей решение суда в данной части подлежит изменению.

Доводы подателя жалобы о нарушении судом норм процессуального права, и нарушении прав ответчика в связи с проведением судебного заседания в отсутствие его представителя, находившегося в командировке, подлежат отклонению.

Из материалов дела усматривается факт надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного заседания. Данное обстоятельство подателем жалобы не оспаривается.

В соответствии с п. 3 ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.

Тем самым отложение судебного разбирательства по причине неявки участвующего в деле лица является правом суда. При этом судебная коллегия отмечает, что нахождение представителя юридического лица в командировке не препятствует юридическому лицу принять участие в судебном заседании, обеспечив явку другого представителя, в силу чего нахождение представителя юридического лица в командировке не является безусловной уважительной причиной, и не влечет обязанности суда по отложению судебного заседания.

Доводы ответчика о том, что проведение судебного заседания в отсутствие его представителя воспрепятствовало последнему представить доказательства произведенных платежей, а так же заявить встречный иск о признании договора недействительным отклоняются судом апелляционной инстанции как не имеющие самостоятельного значения.

В соответствии с ч. 2 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами или возложенные на них арбитражным судом в соответствии с настоящим Кодексом. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим Кодексом последствия (ч.3 ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно п.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (п.3 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Ответчик был надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства, в силу чего имел возможность заблаговременно представить имеющиеся доказательства. Последствия неисполнения процессуальной обязанности заблаговременного раскрытия доказательств несет виновная сторона.

Текст телефонограммы, содержащей просьбу об отложении судебного разбирательства, (л.д.71) сведений о невозможности представления дополнительных доказательств в данное судебное заседание по независящим от ответчика причинам не содержит, в силу чего причинной связи между нахождением представителя истца в командировке и непредставлением доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает. Тем самым основания для квалификации действий ответчика по несвоевременному представлению доказательств по делу как совершенных при наличии уважительных причин не имеется.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не считает возможным принять в качестве доказательств представленные ответчиком в подтверждение производства платежей по договору аренды платежные поручения N 341 от 24.12.2010 на сумму 150 000 руб. N9 от 21.01.2011 на сумму 150 000 рублей.

Кроме того, судебная коллегия усматривает, что назначение платежа, указанное как "арендная плата за земельный участок за 2009 г.. и "арендная плата за земельный участок за 2010 г." не содержит ссылки на номер договора аренды, в оплату по которому производятся указанные платежи. Обстоятельства наличия либо отсутствия иных договоров аренды, заключенных сторонами спора предметом исследования суда апелляционной инстанции не являются, в силу чего суд квалифицирует представленные ответчиком документы как неотносимые к существу рассматриваемого спора.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины. В силу изложенного государственная пошлина в размере 2000 руб., оплата которой при подаче апелляционной жалобы ответчику была отсрочена, взысканию с истца в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.03.2011 г. по делу N А07-21290/2010 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования Муниципального образования городского округа г. Октябрьский в лице Администрации городского округа г. Октябрьский удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" в пользу Муниципального образования городского округа г. Октябрьский в лице Администрации городского округа г. Октябрьский арендную плату по договору N РБ-57-5223 от 06.04.2010 за период с 07.05.2006 по 31.12.2010 в размере 698601 руб. 66 коп., пени за период с 11.05.2010 по 25.11.2010 в размере 29 607 руб.84 коп. Всего 728 209 руб. 50 коп.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Гео-Курс" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 564 руб. 19 коп."

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П.Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов Л.В.Пивоварова