Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2011 г. N Ф09-7118/11 по делу N А76-23230/2010

Екатеринбург

09 декабря 2011 г.

Дело N А76-23230/10

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Сулейменовой Т.В., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу N А76-23230/2010 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Васильева Николая Яковлевича (ИНН 740100184719, ОГРНИП 304740109000027) - Пупыкина И.А., Еремеев Е.Г. (доверенность от 12.01.2011), Васильева Н.М. (доверенность от 23.11.2009);

комитета - Рычков А.Н. (доверенность от 17.01.2011);

администрации Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - администрация муниципального района) - Рычков А.Н. (доверенность от 17.01.2011); Авраменко С.В. (доверенность от 16.05.2011 N 33).

Предприниматель Васильев Н.Я. обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к комитету об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 30.08.2010 нежилого помещения N 3 - магазина общей площадью 624,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, в редакции покупателя, изложенной в протоколе разногласий, по следующим пунктам: 2.1, 2.2, 3.1, 4.2.6, 4.2.7, 4.3.3, 6.1.1, 7.4.1, 8.1, 8.6 (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определениями Арбитражного суда Челябинской области от 23.11.2010, 27.12.2010, 17.05.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального района, общество с ограниченной ответственностью "Центр независимой оценки" (далее - общество "Центр независимой оценки"), муниципальное образование "Ашинское городское поселение" в лице исполнительно-распорядительного органа администрации Ашинского городского поселения Ашинского муниципального района Челябинской области (далее - администрация городского поселения), индивидуальный предприниматель Маргасова Гульнур Галимьяновна.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.07.2011 (судья Скобычкина Н.Р.) исковые требования удовлетворены частично, договор купли-продажи арендуемого имущества от 30.08.2010 принят в следующей редакции.

Пункт 2.1 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции ответчика (продавца): "Цена продажи имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ) на основании отчета об оценке N 17/1У-К, выполненного обществом "Центр независимой оценки", и составляет 24 740 370 руб.".

Абзац 1 п. 2.2 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции ответчика (продавца): "Оплата цены продажи имущества осуществляется покупателем с рассрочкой платежа сроком на пять лет с момента подписания договора и производится путем ежемесячного перечисления денежных средств равными (пропорциональными) долями от указанной в п. 2.1 договора суммы на расчетный счет продавца не позднее 5 числа текущего месяца".

Пункт 3.1 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "В отношении указанного в п. 2.1 настоящего договора имущества действуют следующие обременения: имущество, приобретенное покупателем, находится в залоге у продавца до полного исполнения обязательств по настоящему договору; совершение покупателем сделок по отчуждению имущества, передача имущества в последующую ипотеку не допускается до полного исполнения обязательств покупателя по настоящему договору".

Пункт 4.2.6 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Не совершать сделки по отчуждению и его передаче в последующую ипотеку в соответствии с установленными настоящим договором обременениями".

Пункт 4.2.7 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции ответчика (продавца): "Обеспечить отсутствие задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам, пеням) по договору аренды имущества от 01.01.2005 N 8/05 на дату заключения договора".

Пункт 4.3.3 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Требовать реализовать в установленном законодательством Российской Федерации порядке заложенное имущество и обратить полученную выручку на погашение обязательств покупателя в случае систематического (свыше двух и более раз в течение двенадцати месяцев) невнесения в установленные п. 2.2 договора сроки платежей в полном объеме".

Пункт 6.1.1 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции ответчика (продавца): "Неоднократное (более двух раз) уклонение или невыполнение обязательств покупателя по оплате цены продажи имущества с учетом причитающихся к оплате процентов за рассрочку платежа в установленные п. 2.2 договора сроки и в полном объеме".

Пункт 7.4.1 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции ответчика (продавца): "Покупатель признается уклоняющимся от выполнения условий настоящего договора, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи имущества, независимо от намерений сторон по расторжению или продолжению договорных отношений по настоящему договору".

Пункт 8.1 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Любые изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами".

Пункт 8.6 договора купли-продажи арендуемого имущества принят в редакции истца (покупателя): "Имущество передается по акту приема-передачи с указанием технического состояния передаваемого имущества".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 (судьи Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П., Карпачева М.И.) решение суда в части принятия п. 2.1 и 7.4.1 договора купли-продажи в редакции комитета отменено. Пункт 2.1 договора купли-продажи принят в следующей редакции: "Цена продажи имущества определена на основании заключения об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 01/03-11, выполненного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, и составляет 17 056 000 руб. без учета налога на добавленную стоимость". Пункт 7.4.1 договора купли-продажи принят в редакции истца: "Покупатель признается уклоняющимся от выполнения условий настоящего договора, в связи с чем подлежит начислению пеня 0,1 % с просроченной суммы с учетом причитающихся к оплате процентов за просрочку платежа за каждый день просрочки, независимо от намерения сторон по расторжению или продолжению договорных отношений по настоящему договору".

В кассационной жалобе комитет просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции ст. 217, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, 6, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), ст. 146, 161 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 71, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Комитет указывает на отсутствие доказательств недостоверности результатов оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, содержащейся в отчете об оценке от 10.06.2010 N 17-1У-К, выполненном обществом "Центр независимой оценки". Заявитель отмечает, что в нарушение ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции рассмотрены новые требования, которые не были предметом исследования суда первой инстанции, так как требование о принятии п. 2.1 договора купли-продажи с учетом заключения об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 01/03-11, выполненного областным государственным унитарным предприятием "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области, истцом не заявлялось. Комитет также считает ошибочным вывод суда апелляционной инстанции о том, что применение штрафных санкций за невыполнение обязательств по проведению текущего, капитального ремонта, поддержанию имущества в исправном состоянии, страхованию имущества от рисков утраты и повреждения не направлено на восстановление имущественных потерь, а носит карательный характер. По его мнению, определение условий приватизации арендуемого муниципального имущества относится к исключительной компетенции собственника - муниципального образования.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Васильев Н.Я. возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Законность постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 05.02.2010 по делу N А76-43678/2009 признан незаконным отказ администрации муниципального района, выраженный в письме от 17.11.2009 N 15-7891, в предоставлении предпринимателю преимущественного права на приобретение арендуемого по договору от 01.01.2005 N 8/05 муниципального недвижимого имущества - магазина N 3, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Ленина, 43, площадью 624,7 кв. м, как не соответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ. На администрацию муниципального района возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Васильева Н.Я. путем принятия решения об условиях приватизации, направления проекта договора.

Протоколом заседания комиссии по приватизации муниципального имущества Ашинского муниципального района от 30.08.2010 принято решение об условиях приватизации арендованного муниципального имущества - нежилого помещения магазина N 3, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, общей площадью 624,7 кв. м, арендуемого предпринимателем Васильевым Н.Я., утвержден проект договора купли-продажи, определяющий условия приватизации арендуемого имущества.

Письмом от 30.09.2010 N 09-7180 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи арендуемого имущества от 30.08.2010.

Согласно проекту договора купли-продажи арендуемого имущества от 30.08.2010 комитет (продавец) обязуется передать в собственность предпринимателя Васильева Н.Я. (покупателя), а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение магазина N 3, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, общей площадью 624,7 кв. м. Договор подписан комитетом.

В силу п. 2.1 договора цена продажи имущества определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета об оценке N 17/1У-К, выполненного обществом "Центр независимой оценки", и составляет 24 740 370 руб.

Покупатель признается уклоняющимся от выполнения условий настоящего договора, в связи с чем подлежит уплате штраф в размере 10% от цены продажи имущества, независимо от намерений сторон по расторжению или продолжению договорных отношений по настоящему договору (п. 7.4.1 договора).

Не согласившись с предложенными условиями договора купли-продажи арендуемого имущества в части п. 2.1 и 7.4.1, истец подписал договор с протоколом разногласий, изложив указанные пункты в своей редакции.

Подписанный проект договора с протоколом разногласий и копия отчета об оценке N 040/01/2010, выполненного предпринимателем Маргасовой Г.Г., получены ответчиком 08.10.2010.

Письмом от 03.11.2010 N 3438 ответчик сообщил истцу, что представленный протокол разногласий к договору купли-продажи от 30.08.2010 комитет принять не может.

Предприниматель Васильев Н.Я., ссылаясь на наличие разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 30.08.2010, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском об урегулировании данных разногласий.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из соответствия предложенных истцом и ответчиком условий договора требованиям законодательства, баланса интересов сторон договора, содержания и цели договорного условия.

Отказывая в принятии п. 2.1 договора в редакции истца, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии в материалах дела доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчёта об оценке рыночной стоимости, представленного ответчиком, и выполнении данного отчёта с нарушением установленного законодательством порядка. Пункт 2.1 договора согласован в редакции продавца, поскольку истец требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки не заявлял, равно как и требований о принятии п. 2.1 с учётом цены, установленной по результатам судебной экспертизы.

Отказывая в принятии п. 7.4.1 договора в редакции истца, суд первой инстанции указал, что предложенная истцом редакция договора не применима к нарушениям условий договора, за которые установлена ответственность в данном пункте.

Отменяя решение суда в части принятия п. 2.1 и 7.4.1 договора купли-продажи в редакции комитета, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - информационное письмо от 30.05.2005 N 92), в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, комитетом принято решение о приватизации арендуемого предпринимателем имущества по цене, определенной на основании отчета об оценке N 17/1У-К, выполненного обществом "Центр независимой оценки".

Суд первой инстанции, установив наличие двух отчетов: представленного истцом отчета об оценке от 24.09.2010 N 040/01/2010, выполненного индивидуальным предпринимателем Маргасовой Г.Г., и представленного ответчиком отчета об оценке N 17/1У-К, выполненного обществом "Центр независимой оценки", определением от 08.02.2011 приостановил производство по делу в связи с назначением по ходатайству истца судебной экспертизы, проведение которой поручено эксперту областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области Хрусталёвой Ю.В.

Согласно составленному по результатам экспертизы заключению от 14.03.2011 N 01/03-11 рыночная стоимость нежилого помещения - магазина N 3 общей площадью 624,7 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Аша, ул. Ленина, д. 43, по состоянию на 06.04.2010 составляет 20 800 000 руб. с учетом налога на добавленную стоимость.

Принимая во внимание существо заявленных исковых требований, а также требования ст. 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, суд апелляционной инстанции верно указал, что исковые требования предпринимателя фактически направлены на оспаривание недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определённой на основании отчета общества "Центр независимой оценки".

При этом суд апелляционной инстанции отметил, что несмотря на то, что данный вопрос не был разрешён в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, само по себе это не может являться безусловным основанием для отказа в иске, поскольку по смыслу п. 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92, а также исходя из ч. 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная экспертиза является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами, так как никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно п. 16з и 16и Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения" (далее - ФСО N 5), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 04.07.2011 N 328, в экспертном заключении указываются результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам.

В соответствии с п. 7 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (далее - ФСО N 1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

В силу п. 13-15 ФСО N 1 при проведении оценки оценщиком могут быть использованы доходный, сравнительный и затратный подходы.

Согласно п. 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов; информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Пунктом 19 ФСО N 1 определено, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с п. 4 - 6 Федерального стандарта оценки N 3 "Требования к отчету об оценке" (далее - ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, отчет об оценке должен отвечать принципам однозначности, достаточности и проверяемости.

В п. 8 ФСО N 3 указаны те сведения, которые должен привести оценщик в отчете об объекте оценки, в том числе количественные и качественные характеристики объекта оценки, сведения об обременениях, а также иные факторы, существенно влияющие на его стоимость.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в отчете общества "Центр независимой оценки" в нарушение указанных норм оценщиком не отражены исчерпывающие технические характеристики приватизируемого помещения, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, в том числе год возведения объекта; не учтены также и иные сведения о техническом состоянии объекта, которые следуют из отчёта оценщика Хрусталёвой Ю.В. и учтены данным экспертом при определении стоимости объекта.

Учитывая, что в случае приобретения предпринимателем на праве собственности данного помещения аренда помещения прекратится в силу ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что определение стоимости объекта должно быть произведено без учёта такого фактора стоимости, как обременения на объект, как это произведено в отчётах оценщиков Хрусталёвой Ю.В., Сухониной Н.В. и Ефимова В.Н.

Указав, что при определении ставки капитализации оценщиком использовались средние рыночные ставки по торговым помещениям г. Челябинска, а не г. Аши, при этом экспертом не применены коэффициенты корректировки на местоположение объекта, а также отметив, что при определении показателя чистого операционного дохода оценщиком не указаны конкретные операционные расходы, которые понесены или могут быть понесены предпринимателем при использовании объекта оценки, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что результаты использованного оценщиками в отчёте общества "Центр независимой оценки" доходного подхода не отвечают принципам достаточности, проверяемости, а использованная оценщиком информация при использовании данного подхода не отвечает принципам достоверности.

При этом апелляционный суд указал, что детальный расчёт операционных расходов в отношении конкретного объекта оценки представлен в заключении эксперта областного государственного унитарного предприятия "Областной центр технической инвентаризации" по Челябинской области Хрусталёвой Ю.В.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что отчет общества "Центр независимой оценки" не соответствует п. 6 Федерального стандарта оценки N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, согласно которому при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией; возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Указав, что объекты - аналоги, использованные при сравнительном подходе в отчете общества "Центр независимой оценки", не могли быть использованы как аналоги оцениваемого объекта, поскольку не были проданы по цене публичной оферты, которой является извещение о проведении торгов, а не результаты торгов, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что при исключении названных объектов-аналогов использование в сравнительном подходе оставшегося одного объекта (нежилое помещение площадью 72 кв. м в центре г. Аши) не отвечает принципам достаточности информации, необходимой для определения рыночной стоимости (п. 19 ФСО N 1).

Анализируя порядок использования сравнительного метода, суд апелляционной инстанции отметил, что информация о порядке расчёта поправочных коэффициентов, изложенная в отчете общества "Центр независимой оценки", не позволяет достоверно проверить данную информацию, что не соответствует принципу проверяемости (п. 4 ФСО N 3).

При этом суд апелляционной инстанции указал, что оценщиком Хрусталёвой Ю.В. собрана более подробная информация об объектах-аналогах и по количеству и по качественным характеристикам, оценщиком использованы корректировочные коэффициенты (на уторгование, на местоположение и т.д.) и приведена методика определения поправочных коэффициентов, что отвечает принципу проверяемости (п. 4 ФСО N 3).

С учетом правовой оценки доказательств в их совокупности, заключения эксперта суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет общества "Центр независимой оценки" не отвечает принципу достоверности, использованные оценщиками сведения, методики, подходы и существенные факторы могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем оснований принимать цену, определённую в данном отчёте, не имеется. Напротив, отчёт оценщика Хрусталёвой Ю.В. при прочих равных условиях наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации и проверяемости.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отметил, что вывод суда первой инстанции о допустимости отказа в удовлетворении требований предпринимателя о принятии п. 2.1 договора в редакции истца в силу того, что предпринимателем не заявлено изменение исковых требований в части принятия цены выкупа, установленной заключением оценщика Хрусталёвой Ю.В., не соответствует ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание, что комитет не является плательщиком налога на добавленную стоимость, суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что цена выкупаемого имущества подлежит определению без учёта данного налога.

С учетом содержания п. 7.4.1 договора в редакции истца в части установления ответственности покупателя за нарушение условий договора в виде пени в размере 0,1 % с просроченной суммы, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что предложенная комитетом мера гражданско-правовой ответственности в виде штрафа в размере 10% от цены продажи имущества за нарушение перечисленных в данном пункте условий договора не носит характер имущественно-восстановительной меры, направлена исключительно на наказание покупателя, что не отвечает целям гражданско-правовой ответственности.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2011 по делу N А76-23230/2010 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ашинского муниципального района Челябинской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Т.В. Сулейменова Д.И. Мындря