Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 декабря 2011 г. N Ф09-8345/11 по делу N А76-4165/2011

Екатеринбург

26 декабря 2011 г.

Дело N А76-4165/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 декабря 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 декабря 2011 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Мындря Д.И.,

судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2011 по делу N А76-4165/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

комитета - Наумова О.С. (доверенность от 20.07.2011 N 14390);

общества с ограниченной ответственностью "Челябинский учколлектор" (далее - общество "Челябинский учколлектор") - Московец В.В. (доверенность от 28.07.2011 N 1), Игнатова В.М. (доверенность от 19.04.2011).

Комитет (ИНН: 7421000190, ОГРН: 1027402931500) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу "Челябинский учколлектор" (ОГРН: 1067453003155) о расторжении договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062, выселении ответчика из нежилого помещения площадью 865,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, а также о взыскании 345 562 руб. 19 коп. неустойки.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сфера-С" (далее - общество "Сфера-С"), индивидуальный предприниматель Носач Светлана Викторовна.

Решением суда от 04.07.2011 (судья Воронин А.Г.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе комитет просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судами ст. 431, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, справка предпринимателя Носач С.В. от 16.02.2011 не свидетельствует об освобождении помещения субарендатором и возвращении этого помещения арендатору; не является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку факт передачи нежилого помещения может подтверждаться исключительно документом о передаче. Заявитель полагает, что судами при толковании условий договора аренды не принято во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Заявитель считает, что указанное в договоре целевое назначение помещения - "магазин по торговле наглядными пособиями для школ; склад наглядных пособий" - не свидетельствует о возможности осуществления деятельности по торговле оборудованием, мебелью и другими товарами.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Челябинский учколлектор" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Учколлектор" (арендатор) заключен договор аренды от 26.01.2006 N 4-8062, согласно условиям которого обществу "Челябинский учколлектор" в аренду переданы объекты нежилого фонда - нежилые помещения N 1/1 (комнаты 50 - 59, 64, 65а, 70), N 1/2 (комнаты 33 - 41, 43 - 49, 61 - 63, 65 - 69, 2 - 5, 7, 8, 11) общей площадью 865,1 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16. Назначение помещений - магазин по торговле пособиями для школ и склад наглядных пособий (п. 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2006 по 30.12.2025 (п. 2.1 договора).

Сторонами подписан акт сдачи-приемки от 01.01.2006 названного помещения обществу "Челябинский учколлектор".

Государственная регистрация договора аренды произведена 03.03.2006.

В соответствии с п. 4.2.1, 4.2.5 арендатор обязан использовать помещение исключительно по назначению, указанному в п. 1.1 договора; не предоставлять арендуемые помещения в субаренду или для совместной деятельности без письменного разрешения комитета.

Пунктом 6.5.2 договора предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию комитета, а арендатор - выселению из арендуемого помещения при использовании помещения (в целом или его части) не в соответствии с условиями договора, а также в случае использования помещения не по назначению, указанному в п. 1.1 договора; в случае сдачи помещения (в целом или его части) в субаренду или использования помещений для совместной деятельности, отчуждения права аренды, а также в иных случаях использования помещения другими лицами без письменного разрешения комитета. При этом арендодатель имеет право требовать с арендатора неустойку в размере 25 % годовой арендной платы.

Расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется комитетом на основании п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока после отправки комитетом уведомления уплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить все иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение комитета расторгнуть договор и при расторжении договора - освободить помещение (п. 6.7 договора).

Между обществом "Челябинский учколлектор" (субарендодатель) и предпринимателем Носач С.В. (субарендатор) заключен договор субаренды от 01.01.2009, утвержденный заместителем председателя комитета, в соответствии с условиями которого общество "Челябинский учколлектор" передало предпринимателю Носач С.В. на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009 во временное владение и пользование помещение площадью 47,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, для осуществления субарендатором оптово-розничной торговли мягким инвентарем. Договор может быть пролонгирован на тот же срок при обоюдном согласии сторон (п. 5.2 договора).

Между обществом "Челябинский учколлектор" (субарендодатель) и обществом "Сфера-С" (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимости от 01.10.2009, утвержденный заместителем председателя комитета, согласно условиям которого общество "Челябинский учколлектор" передало обществу "Сфера-С" на срок одиннадцать месяцев во временное владение и пользование помещение площадью 95,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, для осуществления субарендатором торговли канцелярскими товарами. Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что он может быть пролонгирован на тот же срок при обоюдном согласии сторон.

Обществу "Челябинский учколлектор" комитетом выдано разрешение на право сдачи в субаренду обществу "Сфера-С" части объекта аренды площадью 95,5 кв. м, срок действия разрешения - с 20.01.2010 по 31.12.2010.

Из акта проверки использования муниципального имущества от 20.01.2011 следует, что в нежилых помещениях, переданных по договору аренды от 26.01.2006 N 4-8062, общество "Челябинский учколлектор" наряду с торговлей учебной литературой осуществляет продажу строительных инструментов (молотки, кусачки, кувалды, гвоздодеры, наборы инструментов), химических реактивов, лабораторного, измерительного, демонстрационного оборудования, спортивного инвентаря; помещения N 51, 64 занимает общество "Сфера-С", использующее их как магазин по продаже канцелярских принадлежностей, телескопов, фоторамок, часов, компьютерного оборудования и отдел бухгалтерии; в нежилом помещении N 11 (подвал) находится отдел для продажи джинсов, платьев, галстуков, мягких игрушек, подушек, принадлежащих предпринимателю Носач С.В.

В письме от 27.01.2011 N 952 комитет уведомил общество "Челябинский учколлектор" о необходимости при переоформлении договоров аренды на следующий срок учитывать Положение о порядке дачи согласия на предоставление в субаренду недвижимого имущества (нежилых зданий и помещений), находящегося в собственности муниципального образования "Город Челябинск", утвержденное решением Челябинской городской Думы от 21.12.2010 N 21/10, согласно которому арендатор вправе передать с разрешения комитета право аренды в отношении части или частей объекта аренды третьим лицам, при этом общая площадь помещений, передаваемых в субаренду третьим лицам, не может превышать 10 % площади объекта аренды и составлять более чем 20 м.

Комитет в письме от 31.01.2011 N 1105, ссылаясь на п. 4.2.1, 4.2.5 договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062, акт проверки использования муниципального имущества от 20.01.2011, уведомил общество "Челябинский учколлектор" о расторжении названного договора аренды и потребовал в пятнадцатидневный срок освободить занимаемые нежилые помещения и передать их по акту, уплатить предусмотренную п. 6.5.2 договора санкцию, а также уплатить задолженность по арендной плате, неустойку, направить письменный ответ на требование арендодателя о расторжении договора. Данное письмо получено обществом "Челябинский учколлектор" 21.02.2011.

Комитетом при участии сотрудников обществ "Челябинский учколлектор" и "Сфера-С" 11.02.2011 проведена повторная проверка использования муниципального имущества, в результате которой установлено, что нежилые помещения N 51, 64 используются обществом "Сфера-С", в частности, для продажи канцелярских товаров, телескопов и часов; в нежилом помещении N 11 находится имущество предпринимателя Носач С.В., а именно одежда, мягкие игрушки, кассовое оборудование; документов на законное занятие помещений не предъявлено.

Комитетом в адрес общества "Челябинский учколлектор" направлена претензия от 18.02.2011 N 2353 с требованием уплаты неосновательного обогащения, возникшего ввиду сдачи помещений в субаренду, неустойки, начисленной на основании п. 6.5.2 договора аренды, выселения в срок до 01.03.2011 субарендаторов - общества "Сфера-С" и предпринимателя Носач С.В. из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16.

Обществами "Челябинский учколлектор" и "Сфера-С" подписан акт приема-сдачи помещений от 22.02.2011, согласно которому общество "Сфера-С" передало, а общество "Челябинский учколлектор" приняло нежилые помещения общей площадью 95,5 кв. м; данные помещения возвращены арендатору свободными от вещей и имущества субарендатора.

Согласно справке от 16.02.2011 предприниматель Носач С.В. претензий, в том числе имущественных, к обществу "Челябинский учколлектор" не имеет.

Комитет, ссылаясь на существенные нарушения условий договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062, выразившиеся в использовании арендуемых нежилых помещений не по целевому назначению, предоставлении помещений в субаренду без разрешения арендодателя, а также на неисполнение обществом "Челябинский учколлектор" в добровольном порядке требований, содержащихся в письме от 31.01.2011 N 1105, претензии от 18.02.2011 N 2253, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

На основании п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров (приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14), требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приложение к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Судами установлено, что обязательство по внесению арендной платы исполнено обществом "Челябинский учколлектор" надлежащим образом.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суды, проанализировав условия договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 о целевом назначении имущества в порядке, предусмотренном ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе фотографии, приложенные к актам проверки от 20.01.2011, 11.02.2011, прайс-лист общества "Челябинский учколлектор" на наглядные пособия, технические средства обучения и оборудование для образовательных учреждений, учитывая указанные в Уставе общества "Челябинский учколлектор" виды деятельности данного общества, продолжительность и характер правоотношений сторон по аренде спорного имущества и приняв во внимание положения Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденного постановлением Госстандарта Российской Федерации от 06.08.1993 N 17, письмо Министерства образования и науки Российской Федерации от 01.04.2005 N 03-417 "О перечне учебного и компьютерного оборудования для оснащения общеобразовательных учреждений", пришли к выводу о том, что осуществляемая обществом "Челябинский учколлектор" в арендуемых помещениях деятельность соответствует условиям договора аренды о целевом использовании арендуемого имущества.

С учетом установленных обстоятельств суды дали правовую оценку и отклонили довод комитета о необходимости буквального толкования понятий, содержащихся в соответствующих условиях договора, и пришли к правомерному выводу о том, что обществом "Челябинский учколлектор" не допущено нарушения условия договора о целевом использовании имущества.

Установив, что на момент рассмотрения спора судом общество "Сфера-С" и предприниматель Носач С.В. помещения, переданные на праве аренды обществу "Челябинский учколлектор", не занимали, переданные по договорам субаренды помещения возвращены ответчику 16.02.2011 предпринимателем Носач С.В. и 22.02.2011 обществом "Сфера-С", суды сделали правомерный вывод о том, что допущенное обществом "Челябинский учколлектор" нарушение условия договора аренды, выразившееся в продолжении субарендных отношений без согласия арендодателя, явившееся причиной для обращения комитета в арбитражный суд, было устранено.

При этом судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен довод комитета о том, что справка предпринимателя Носач С.В. от 16.02.2011 не является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, свидетельствующим об освобождении помещения субарендатором и возвращении этого помещения арендатору. Апелляционным судом указано, что отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи спорных помещений с учетом установленных обстоятельств само по себе не свидетельствует о том, что спорные помещения продолжают находиться в пользовании предпринимателя Носач С.В.

Иного комитетом в нарушение ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

С учетом изложенного суды не усмотрели оснований для расторжения договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 450, ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2011 по делу N А76-4165/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

А.Ю. Смирнов Э.М. Маликова