Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 октября 2011 г. N 18АП-8834/11

г. Челябинск

05 октября 2011 г.

N 18АП-8834/2011 Дело N А76-4165/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 октября 2011 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Баканова В.В., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2011 по делу N А76-4165/2011 (судья Воронин А.Г.).

В заседании приняли участие представители:

Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Наумова О.С. (доверенность от 20.07.2011 N 14390);

общества с ограниченной ответственностью "Челябинский Учколлектор" - Игнатова В.М. (доверенность б/н от 19.04.2011), Московец В.В. (доверенность от 28.07.2011 N 1).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - КУИиЗО, Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Челябинский учколлектор" (далее - ООО "Челябинский учколлектор", ответчик, общество) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 26.01.2006 N 4-8062; выселении ответчика из нежилого помещения суммарной площадью 865,10 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 16 и взыскании с общества неустойки в размере 345 562 руб. 19 коп.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сфера-С" (далее - ООО "Сфера-С") и индивидуальный предприниматель Носач Светлана Викторовна (далее - ИП Носач С.В., предприниматель) (далее также - третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2011 (резолютивная часть от 01.07.2011) в удовлетворении исковых требований Комитету отказано в полном объеме (т. 4 л. д. 133-153).

В апелляционной жалобе Комитет просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворить исковые требования истца.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец сослался на нарушение судом норм материального и процессуального права; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Судом сделаны необоснованные выводы о том, что ИП Носач С.В. нежилое помещение площадью 47,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, освободила 16.02.2011 и о том, что договор субаренды с ИП Носач С.В. расторгнут сторонами 16.02.2011. По мнению подателя жалобы, справку предпринимателя от 16.02.2011 нельзя считать относимым доказательством по данному делу, поскольку она не содержит в себе информации, в отношении какого обязательства она выдана. Из указанной справки однозначно не следует, что ИП Носач С.В. и ООО "Челябинский учколлектор" расторгли договор субаренды, и субарендатор освободил занимаемые им помещения. Суд при толковании условий договора от 26.01.2006 N 4-8062 не принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, а именно: целевого назначения помещения - "магазин по торговле наглядными пособиями для школ" и "склад наглядных пособий". Следовательно, условие о торговле наглядными пособиями не могло быть оценено судом как условие о торговле оборудованием, мебелью и другими товарами.

К дате судебного заседания от ООО "Челябинский учколлектор" поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором ответчик просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. В отзыве ответчик указал, что общество надлежащим образом исполняет обязательства по спорному договору аренды, арендная плата уплачивается своевременно, имущество застраховано, все договоры субаренды заключались с письменного разрешения арендодателя. Истцом не представлено ни одного доказательства того, что факт нахождения учебного оборудования в арендованных помещениях является существенным нарушением договора и каким-либо образом нарушает права истца.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьих лиц.

В судебном заседании представитель Комитета поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представители ООО "Челябинский учколлектор" возражали против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Муниципальное образование "город Челябинск" с 17.02.2005 является собственником нежилых помещений N 1/1 (образовательный центр), общей площадью 332,3 кв.м и N 1/2 (магазин), общей площадью 532,8 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16 (копии свидетельств о государственной регистрации права (т. 1 л. д. 40, 41).

26 января 2006 года между Комитетом (арендодатель) и ООО "Челябинский учколлектор" (арендатор) заключен договор аренды N 4-8062 (т. 1 л. д. 11-12) в редакции соглашения от 20.03.2006 (т. 4 л. д. 127), согласно условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на основании акта приема-передачи от 01.01.2006 (т. 1 л. д. 42) объекты нежилого фонда: нежилые помещения N 1/1 (комнаты 50-59, 64, 65а, 70, общей площадью 332,3 кв.м, на первом этаже магазин по торговле наглядными пособиями для школ), N 1/2 (комнаты 33-41, 43-49, 61-63, 65-69, общей площадью 338,1 кв.м, на первом этаже под магазин по торговле наглядными пособиями для школ; комнаты 2-5, 7, 8, 11, общей площадью 194,7 кв.м, в подвале, под склад наглядных пособий) (помещения), расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 16, суммарной площадью 865,1 кв.м (п. 1.1 договора).

Помещение (здание) передается в том состоянии, в котором оно находится на день передачи, это состояние арендатору известно.

Срок действия договора установлен с 01.01.2006 по 30.12.2025 (п. 2.1 договора).

Арендатор обязался: зарегистрировать данный договор в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области за счет собственных средств; использовать помещение исключительно по назначению, указанному в пункте 1.1; своевременно и полностью выплачивать арендную плату и плату по обязательным договорам со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энергоснабжения, водоснабжения и (или) с организацией, имеющей соответствующие полномочия от арендодателя, а также нести расходы, связанные с перечислением платежей; не предоставлять арендуемые помещения в субаренду или для совместной деятельности без письменного разрешения арендодателя. Не отчуждать право аренды другим лицам. В субаренду может быть передано не более 50% арендованного имущества. В случае сдачи имущества в субаренду размер месячной арендной платы увеличивается на сумму указанную в расчете арендной платы, являющемуся приложением к договору (п. 4.2.5 договора).

Договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон (п. 6.2 договора).

Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случае нарушения арендатором условий настоящего договора (п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Договор аренды считается расторгнутым по истечении пятнадцати дней с момента отправки арендодателем арендатору уведомления о расторжении договора (п. 6.3 договора).

При прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи арендодателю (п. 6.4 договора).

Договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению из арендуемого помещения при следующих существенных нарушениях: при использовании помещения (в целом или в части) не в соответствии с условиями договора, а также в случае использования помещения не по назначению, указанному в п. 1.1 настоящего договора. В случае сдачи помещения (в целом или его части) в субаренду или использования помещений для совместной деятельности, отчуждения права аренды, а также в иных случаях использования помещения другими лицами без письменного разрешения арендодателя. При этом арендодатель имеет право требовать с арендатора неустойку в размере 25% годовой арендной платы (п. 6.5 договора).

Расторжение договора в соответствии с п. 6.5 договора осуществляется арендодателем на основании п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ. При этом арендатор обязан в течение пятнадцатидневного срока после отправки арендодателем уведомления оплатить задолженность по занимаемому помещению, неустойку, устранить все иные нарушения договора, направить письменный ответ на предложение арендодателя расторгнуть договор, и при расторжении договора - освободить помещение. В случае не получения ответа на требование арендодателя о расторжении договора, арендодатель имеет право требовать с арендатора неустойку в размере 25% годовой арендной платы (п. 6.7 договора).

Размер арендной платы сторонами согласован в приложении N 1 (расчет арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006 (дата регистрации в Комитете 27.01.2006).

Договор аренды от 26.01.2006 N 4-8062 прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке 03.03.2006, номер регистрации 74-74.01/01/2006-282 (т. 1 л. д. 12 на обороте).

Стороны в приложении N 1 согласовали расчет арендной платы за период с 01.01.2007 по 30.12.2007 (дата регистрации в Комитете 15.03.2007 N 09-03-2-0030446 (т. 1 л. д. 13), в том числе с учетом субарендаторов: ОАО "Челябинский учколлектор" (18 кв.м); ООО "Наглядные пособия" (40 кв.м); ООО "Пальмира" (50 кв.м).

Стороны в приложении N 1 согласовали расчет арендной платы за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 (дата регистрации в Комитете 08.02.2008 N 09-03-2-0032537 (т. 1 л. д. 14), в том числе с учетом субарендаторов: ОАО "Челябинский учколлектор" (18 кв.м); ООО "Наглядные пособия" (40 кв.м); ИП Носач С.В. (47,6 кв.м).

В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы за период с 01.01.2009 по 30.12.2009 (номер регистрации в Комитете 09-03-2-0034696 (т. 1 л. д. 15), в том числе с учетом субарендаторов: ООО "Наглядные пособия" (40 кв.м); ИП С.В. Носач (47,6 кв.м).

В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы за период с 01.01.2010 по 19.01.2010 (номер регистрации в Комитете 09-03-2-0040604 (т. 1 л. д. 16), в том числе с учетом субарендаторов: ООО "Наглядные пособия" (40 кв.м); ООО "Сфера-С" (95,5 кв.м).

В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы за период с 20.01.2010 по 31.12.2010 (номер регистрации в Комитете 09-03-2-0040605 (т. 1 л. д. 17), в том числе с учетом субарендаторов: ООО "Наглядные пособия" (40 кв.м); ООО "Сфера-С" (95,5 кв.м).

В приложении N 1 стороны согласовали расчет арендной платы за период с 01.07.2010 по 31.12.2010 (номер регистрации в Комитете 09-03-2-0041543 (т. 1 л. д. 18), в том числе с учётом субарендатора: ООО "Сфера-С" (95,5 кв.м).

Ответчик платежными поручениями N 2 от 11.01.2010, N 47 от 03.02.2010, N 95 от 03.03.2010, N 129 от 26.03.2010, N 138 от 05.04.2010, N 189 от 06.05.2010, N 260 от 04.06.2010, N 386 от 02.07.2010, N 470 от 03.08.2010, N 644 от 01.09.2010, N 755 от 04.10.2010, N 872 от 02.11.2010, N 973 от 01.12.2010 уплатил истцу 1 324 598 руб. 34 коп. арендную плату за январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года за нежилое помещение по договору аренды N 4-8062 от 26.01.2006 (т. 1 л. д. 128-140; т. 3 л. д. 17-28).

Расчеты арендной платы за периоды с 01.01.2010 по 30.12.2010 (т. 1 л. д. 19) и с 01.01.2011 по 30.12.2011 (т. 1 л. д. 20), в том числе с учетом субарендаторов: ООО "Сфера-С" (115 кв.м) и ИП Носач С.В. (47,6 кв.м) сторонами не подписаны.

Ответчик платежными поручениями N 2 от 12.01.2011, N 96 от 03.02.2011, N 183 от 01.03.2011, N 249 от 04.04.2011, N 443 от 01.06.2011 уплатил истцу 586 449 руб. 20 коп. арендную плату за январь, февраль, март, апрель, июнь 2011 года за нежилое помещение по договору аренды N 4-8062 от 26.01.2006 (т. 1 л. д. 141-144; т. 2 л. д. 83).

Согласно п. 4.2.2 договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 арендатор обязался в течение тридцати календарных дней со дня подписания настоящего договора принять помещение по акту приема-передачи и заключить договоры со специализированными предприятиями коммунально-технического обслуживания, энергоснабжения, водоснабжения и (или) с организацией, имеющей соответствующие полномочия от арендодателя, а также договор аренды земельного участка.

ООО УК "Ремжилзаказчик" (управляющая организация) и ответчик (пользователь) 01.09.2006 заключили договор N 02/4332 (т. 2 л. д. 136-143), целью которого является обеспечение сохранности, надлежащего управления, содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома N 16 по ул. Энтузиастов в городе Челябинске.

Из справок ООО УК "Ремжилзаказчик" от 13.01.2009 N 4/28, 13.01.2010 N 10/28, 13.01.2011 N 11/28 (т. 2 л. д. 144-146) следует, что по состоянию на 01.01.2009, 01.01.2010 и 01.01.2011 у ООО "Челябинский учколлектор" отсутствует задолженность по договору N 02/4332 от 01.09.2006.

Согласно п. 3.1 договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 арендатор в течение месяца после заключения договора аренды нежилых помещений обязался самостоятельно застраховать в пользу арендодателя риск гибели, повреждения переданного имущества на весь срок действия договора аренды.

Ответчик (страхователь) и ЗАО "Акционерная Страховая Компания "ИНВЕСТСТРАХ" (страховщик) заключили договоры страхования имущества предприятия 01.01.2008 N 356, 01.01.2009 N 43, 01.01.2010 N 91, 01.01.2011 N 24 (т. 2 л. д. 114-135) нежилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, общей площадью 865,1 кв.м, в пользу выгодоприобретателя: КУИиЗО.

В письме от 10.11.2008 N 10820 (т. 1 л. д. 148) Комитет сообщил ответчику, что нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, находящееся у него в аренде, включено в перечень муниципальных помещений, свободных от прав третьих лиц и не подлежащих отчуждению согласно ст. 8 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ о внесении изменений в ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

Согласно приложению к решению Челябинской городской думы от 26.05.2009 N 3/16 (т. 1 л. д. 149) нежилое помещение N 1/1 на первом этаже и в подвале, общей площадью 865, 1 кв.м, по адресу: ул. Энтузиастов, 16, назначение: торговое; государственная регистрация права муниципальной собственности N74-74-36/394/2004-047 (046) от 17.02.2005; обременение: аренда N4-8062 от 26.01.2006 (период с 01.01.2006 по 30.12.2015) включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациями, образующими инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Ответчик (субарендодатель) и ООО "Сфера-С" (субарендатор) 01.10.2009 заключили договор субаренды недвижимости (т. 1 л. д. 118-120), который утвержден заместителем председателя КУИиЗО. Предметом договора субаренды является обязанность субарендодателя передать субарендодатору во временное владение и пользование помещение площадью 95,5 кв.м, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, для осуществления субаредатором торговли канцелярскими товарами на срок одиннадцать месяцев. Арендная плата сторонами согласована.

Договор вступает в силу с момента его подписания.

Договор может быть автоматически пролонгирован на тот же срок при обоюдном согласии сторон.

На срок с 20.01.2010 по 31.12.2010 КУИиЗО выдал ООО "Челябинский учколлектор" разрешение на право сдачи в субаренду части объекта аренды (нежилого помещения) площадью 95,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, обществу "Сфера-С" (т. 1 л. д. 117).

Ответчик и ИП Носач С.В. (субарендатор) 01.01.2009 заключили договор субаренды недвижимости (т. 1 л. д. 121-123), который утвержден заместителем председателя КУИиЗО. Предметом договора субаренды является обязанность ответчика передать субарендодатору во временное владение и пользование помещение площадью 47,6 кв.м, находящееся по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, для осуществления субаредатором оптово-розничной торговли мягким инвентарём на срок с 01.01.2009 по 30.12.2009. Арендная плата сторонами согласована.

Договор вступает в силу с момента его подписания.

Договор может быть автоматически пролонгирован на тот же срок при обоюдном согласии сторон на тех же условиях.

В письме от 30.06.2010 N 78 (т. 1 л. д. 125) ответчик со ссылкой на договор субаренды от 01.01.2009 просил ИП Носач С.В. срочно явиться по адресу: ул. Энтузиастов, 16, по вопросу задолженности за аренду помещения.

В письме от 12.07.2010 N 85 (т. 1 л. д. 126, 127) ответчик со ссылкой на договор субаренды от 01.01.2009 повторно уведомил ИП Носач С.В. о необходимости срочно явиться по адресу: ул. Энтузиастов, 16, для решения вопроса задолженности за аренду помещения.

20 января 2011 года Комиссия Комитета в присутствии: сотрудников ООО "Челябинский учколлектор", ОГУП "Обл. ЦТИ", ООО "Сфера-С" 20.01.2011 провела проверку использования муниципального имущества переданного согласно договору от 26.01.2006 N 4-8062 ООО "Челябинский учколлектор", в ходе которой установлено, что нежилые помещения NN 51, 64 занимает ООО "Сфера-С". нежилое помещение N 64 используется ООО "Сфера-С" как магазин по продаже канцелярских принадлежностей, телескопов, фоторамок, часов, компьютерного оборудования. В нежилом помещении N 54 располагается бухгалтерия ООО "Сфера-С". документов на законность занятия нежилых помещений NN 51, 64 ООО "Сфера-С" не представило.

В нежилом помещении N 11 (подвал) находится отдел для продажи джинсов, платьев, галстуков, футболок и т.д., мягких игрушек и подушек. Данное имущество принадлежит ИП Носач С.В. Со слов директора ООО "Челябинский учколлектор" ИП Носач С.В., не появляется в указанных помещениях с октября 2009 года.

Письмом от 27.01.2011 N 952 (т. 2 л. д. 75) Комитет со ссылкой на решение Челябинской городской думы от 21.12.2010 N 21/10 "Об утверждении положения о порядке дачи согласия на предоставление в субаренду недвижимого имущества (нежилых зданий и помещений), находящегося в собственности муниципального образования "город Челябинск", уведомил ответчика о необходимости учета этого нормативного правового акта при переоформлении договора аренды нежилых помещений на следующий срок. В случае нарушения, предоставления в субаренду площади, превышающей норму, истец обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды и выселении.

Письмом от 31.01.2011 N 1105 (т. 1 л. д. 7-8) Комитет со ссылкой на пункты 4.2.1, 4.2.5 договора аренды от 26.01.2006 N 4-80620, акт проверки нежилых помещений от 20.01.2011 потребовал от ответчика расторжения договора аренды, сообщил ответчику о неоднократном нарушении обязательств по уплате арендной платы авансом до десятого числа текущего месяца.

Со ссылкой на пункты 6.5.2, 6.6, 6.7 договора, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ Комитет потребовал от ответчика в пятнадцатидневный срок с момента отправки настоящего уведомления освободить занимаемые нежилые помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, общей площадью 865,1 кв.м, и передать их по акту сдачи-приёмки арендодателю, оплатить в случае наличия задолженность по арендной плате, неустойку и направить письменный ответ на требование арендодателя о расторжении договора. Названное письмо ответчик получил 21.02.2011 (т. 2 л. д. 148, 149).

11 февраля 2011 года Комиссия КУИиЗО в присутствии сотрудников: ООО "Челябинский учколлектор", ООО "Сфера-С" повторно провела проверку использования муниципального имущества переданного согласно договору от 26.01.2006 N 4-8062 ООО "Челябинский учколлектор", в ходе которой установлено, что нежилые помещения NN 51, 64, на первом этаже используются ООО "Сфера-С". В нежилом помещении N 64 располагается торговый зал ООО "Сфера-С" для продажи канцелярских товаров, телескопов и часов. Документов на законное занятие нежилых помещений ООО "Сфера-С" NN 51, 64 не предъявлено.

В нежилом помещении N 11 в подвале находится имущество ИП Носач С.В., а именно: одежда, мягкие игрушки, кассовое оборудование. Документов на законность занятия данного нежилого помещения ИП Носач С.В., не предъявлено.

Письмом от 14.02.2011 N 45 (т. 2 л. д. 76) ООО "Челябинский учколлектор" просило ООО "Сфера-С" освободить помещение 01.03.2011 до получения разрешения Комитета.

Между ООО "Челябинский учколлектор" (арендатор) и ООО "Сфера-С" (субарендатор) 22.02.2011 подписан акт приема-сдачи помещений (т. 2 л. д. 77), согласно которому субарендатор передал, а арендатор принял нежилые помещения, общей площадью 95,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, находящиеся в пользовании у арендатора по договору аренды от 26.01.2006 N 4-8062. Нежилые помещения возвращены арендатору свободными от вещей и имущества субарендатора в удовлетворительном технически исправном состоянии.

Согласно справке от 16.02.2011 (т. 2 л. д. 71) ИП Носач С.В. претензий, в том числе имущественных к ООО "Челябинский учколлектор", не имеет.

В претензии от 18.02.2011 N 2353 (т. 1 л. д. 9-10) истец со ссылкой договор аренды от 26.01.2006 N 4-8062, расчет арендной платы за период с 20.01.2010 по 31.12.2010, обязанность использования помещения исключительно по назначению "магазин по торговле наглядными пособиями для школ" и "склад наглядных пособий", не предоставление арендуемых помещений в субаренду или совместной деятельности без письменного согласия арендодателя; проверки использования нежилых помещений от 20.01.2011 и 11.02.2011, потребовал от ответчика: уплатить неосновательное обогащение в размере 33 170 руб. 39 коп. в срок до 01.03.2011; на основании пункта 6.5.2 договора уплатить неустойку в размере 345 562 руб. 19 коп. в срок до 01.03.2011; в связи с неисполнением требования о расторжении договора аренды уплатить неосновательное обогащение в указанном размере, неустойку, выселить субарендаторов ООО "Сфера-С" и ИП Носач С.В. в срок до 01.03.2011.

В письме от 10.03.2011 N 3281 (т. 1 л. д. 147) истец со ссылкой на ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" решение Челябинской городской думы от 21.12.2010 N 21/10, акт проверки использования муниципального имущества от 20.01.2011 отказал ответчику в предоставлении части арендуемого помещения в субаренду ООО "Сфера-С" в связи с превышением нормы передаваемой площади (130 кв.м) и потребовал от арендатора освободить помещения от всех незаконных пользователей (субарендаторов). Письмо получено ответчиком 13.04.2011.

Полагая, что арендатор добровольно требования арендодателя не исполнил, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что из имеющихся в материалах дела доказательств, в том числе, фотографий, приложенным к актам проверки использования муниципального имущества от 20.01.2011 и 11.02.2011 не следует, что ответчик использует арендуемые нежилые помещения с нарушением его целевого использования, то есть не как "магазин по торговле наглядными пособиями для школ" и "склад наглядных пособий". Договор субаренды с ООО "Сфера-С" расторгнут сторонами 22.02.2011, договор с ИП Носач С.В. расторгнут сторонами 16.02.2011, в связи с чем, расторжение договоров субаренды является основанием прекращения обязательств из этих договоров. При указанных обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что не имеется правовых оснований для досрочного расторжения договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062. Также не имеется правовых оснований для выселения ООО "Челябинский учколлектор" из спорных нежилых помещений. Поскольку истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062, суд посчитал, что не имеется также правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере 345 562 руб. 19 коп. по причине отсутствия факта использования помещений не в соответствии с условиями договора, использования помещений не по назначению, и сдачи помещений в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Муниципальное образование "город Челябинск" с 17.02.2005 является собственником спорных нежилых помещений, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л. д. 40, 41).

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Оценивая положения договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 с учетом требований статей 131, 164, 432, 433, 607, 651 ГК РФ и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии основания считать указанный договор аренды незаключенным.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается факт исполнения ответчиком обязательства по заключенному договору аренды от 26.01.2006 N 4-8062 в части оплаты арендной платы (платежными поручениями N 2 от 11.01.2010, N 47 от 03.02.2010, N 95 от 03.03.2010, N 129 от 26.03.2010, N 138 от 05.04.2010, N 189 от 06.05.2010, N 260 от 04.06.2010, N 386 от 02.07.2010, N 470 от 03.08.2010, N 644 от 01.09.2010, N 755 от 04.10.2010, N 872 от 02.11.2010, N 973 от 01.12.2010 уплатил истцу 1 324 598 руб. 34 коп. арендную плату за январь, февраль, март, апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2010 года за нежилое помещение по договору аренды N 4-8062 от 26.01.2006 (т. 1 л. д. 128-140; т. 3 л. д. 17-28), а также платежными поручениями N 2 от 12.01.2011, N 96 от 03.02.2011, N 183 от 01.03.2011, N 249 от 04.04.2011, N 443 от 01.06.2011 уплатил истцу 586 449 руб. 20 коп. арендную плату за январь, февраль, март, апрель, июнь 2011 года за нежилое помещение по договору аренды N 4-8062 от 26.01.2006 (т. 1 л. д. 141-144; т. 2 л. д. 83).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Оценивая основания для расторжения договора аренды, названные истцом при обращении в суд с настоящими требованиями, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недоказанности использования ответчиком помещений не в соответствии с условиями договора.

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что имеющиеся в материалах дела фотографии, приложенные к актам проверки использования муниципального имущества от 20.01.2011 и 11.02.2011 не свидетельствуют в безусловном порядке, что ответчик использует арендуемые нежилые помещения с нарушением его целевого использования, то есть не как "магазин по торговле наглядными пособиями для школ" и "склад наглядных пособий", предусмотренных п. 1.1 договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062.

Довод истца о том, что суд при толковании условий договора от 26.01.2006 N 4-8062 не принял во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, подлежит отклонению.

Согласно положениям ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, продукции и услуг ОК 004-93, утвержденного Постановлением Госстандарта РФ от 06.08.1993 N 17 письмом Министерства образования и науки Российской Федерации от 01.04.2005 N 03-417 "О Перечне учебного и компьютерного оборудования для оснащения общеобразовательных учреждений" и положениями Устава ООО "Челябинский учколлектор", регламентирующего основные виды деятельности общества, суд первой инстанции правомерно критически оценил узкое толкование истцом п. 1.1 договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 в части целевого назначения помещений: "магазин по торговле наглядными пособиями для школ" и "склад наглядных пособий" и обоснованно не усмотрел оснований для признания факта нецелевого использования ответчиком спорных помещений.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) только с согласия арендодателя.

Согласно п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 Кодекса является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Таким образом, изложенными нормами установлена обязательность соблюдения сторонами досудебного порядка урегулирования спора по требованиям о расторжении договора.

Суд первой инстанции правомерно указал, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, что отражено и в п. 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

В подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, истец представил письма от 31.01.2011 N 1105, от 18.02.2011 N 2353 и от 10.03.2011 N 3281, которые получены ответчиком.

При таких обстоятельствах, судом сделан обоснованный вывод о том, что предусмотренный законом досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора Комитетом был соблюден.

Между тем, суд правомерно указал, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Из материалов дела видно, что на момент рассмотрения спора судом ООО "Сфера-С" и ИП Носач С.В. помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16 на основании договоров субаренды от 01.10.2009 и от 01.01.2009 соответственно не занимали.

Суд первой инстанции установил, что ООО "Сфера-С" нежилое помещение общей площадью 95,5 кв.м по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, возвратило арендатору по акту приема-сдачи 22.02.2011. Предприниматель нежилые помещения площадью 47,6 кв.м, по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 16, освободила 16.02.2011.

Довод истца о том, что справка ИП Носач С.В. от 16.02.2011 не может являться относимым доказательством по данному делу, подлежит отклонению, поскольку доказательств наличия между ответчиком и предпринимателем иных правоотношений, помимо тех, которые возникли в силу договора субаренды недвижимости от 01.01.2009, суду не представлено. Отсутствие подписанного сторонами договора субаренды акта приема-передачи спорных помещений само по себе не свидетельствует о том, что эти помещения продолжают находиться в пользовании ИП Носач С.В., поскольку доказательств указанному обстоятельству истцом не представлено.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для досрочного расторжения договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (ст. 331 ГК РФ).

В пункте 6.5.2 договора стороны согласовали договорную неустойку в размере 25% годовой арендной платы при использовании помещения не в соответствии с условиями договора, а также в случае использования помещения не по назначению, и в случае сдачи помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Поскольку договор аренды от 26.01.2006 N 4-8062 является заключенным, а условие о неустойке указано в тексте договора, то требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.

Поскольку истцом не доказан факт нарушения ответчиком условий договора аренды от 26.01.2006 N 4-8062 по причине отсутствия факта использования помещений не в соответствии с условиями договора, использования помещений не по назначению, и сдачи помещений в субаренду без письменного разрешения арендодателя, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что не имеется правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки в размере 345 562 руб. 19 коп.

Суд апелляционной инстанции считает, что в апелляционной жалобе ответчиком не приведено ни одного довода в обоснование нарушения судом при принятии обжалуемого решения норм материального или процессуального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.07.2011 по делу N А76-4165/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

В.В. Баканов Г.Н. Богдановская