Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2012 г. N Ф09-8408/11 по делу N А07-5956/2011

Екатеринбург

19 января 2012 г.

Дело N А07-5956/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Купреенкова В. А., Мындря Д. И.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью НТЦ "Фабула Строинвест" (далее - общество НТЦ "Фабула Стройинвест") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу N А07-5956/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Общество НТЦ "Фабула Стройинвест" - Гафарова В.В. (доверенность от 01.11.2011 N 10),

общества с ограниченной ответственностью фирма "Гефест" (далее - общество фирма "Гефест") - Орлов А.А. (ордер от 12.01.2012 N 27).

Общество фирма "Гефест" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу НТЦ "Фабула Стройинвест" об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к обществу "Гефест" на недвижимое имущество - встроенные помещения N 1-9, 12-21, общей площадью 329,1 кв. м, расположенные на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, на основании договора купли-продажи от 24.02.2002.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Республики Башкортостан, Уфимская Епархия Русской Православной Церкви (далее - Епархия).

Решением суда первой инстанции от 24.06.2011 (судья Пакутин А.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 (судьи Карпачева М.И., Баканов В.В., Богдановская Г.Н.) решение суда отменено. Исковые требования удовлетворены частично. Принято решение зарегистрировать переход права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, а именно: нежилые встроенные помещения, расположенные на первом этаже нежилого двухэтажного здания основного строения литера А, А1, номера помещений 1-9, 12-17,19 по техническому паспорту по состоянию на 20.06.2000, общей отчуждаемой площадью 301,5 кв. м; нежилые встроенные помещения, расположенные на втором этаже нежилого двухэтажного здания основного строения литер А А1, номера помещений 8 и 9/2 по техническому паспорту по состоянию на 20.06.2000, общей отчуждаемой площадью 17,4 кв. м, от общества НТЦ "Фабула Стройинвест" к обществу фирма "Гефест" на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2002. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе общество НТЦ "Фабула Стройинвест" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений ст. 168, 209, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, неприменение положений 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению заявителя, истцом пропущен срок исковой давности по заявленным требованиям, который должен рассчитываться с момента возникновения у сторон обязательства обратиться за государственной регистрацией права, т.е. с 24.04.2002. Заявитель считает, что истцом ненадлежащим образом исполнена обязанность по оплате по договору от 24.04.2002. Заявитель также не согласен с правовой квалификацией договора купли-продажи от 24.04.2002 как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Как указывает заявитель, на момент заключения названного договора он не обладал правом собственности на отчуждаемое имущество и не владел им. Право собственности на объекты недвижимости, в состав которых входили спорные помещения, возникло у продавца только 2003 году. В договоре от 24.04.2002 нет указания на то, что передаваемое по нему имущество будет приобретено продавцом после его заключения. При этом ссылки истца на то, что с момента заключения договора от 24.04.2002 по настоящее время спорные помещения находятся в его владении и пользовании, заявитель считает необоснованными и недоказанными. Заявитель полагает, что доказательством отсутствия оснований для признания договора от 24.04.2002 договором купли-продажи будущей недвижимой вещи является тот факт, что решение о приобретении объектов недвижимости у Епархии было принято участником общества НТЦ " Фабула Стройинвест" 10.06.2003, в это же время Епархией принято решении о его продаже. Поскольку в договоре от 24.04.2002 не имеется указаний на то, что продавец намеревается приобрести отчуждаемое имущество в будущем, а на момент заключения этого договора у продавца не имелось прав на распоряжение непринадлежащим ему имуществом, заявитель полагает, что данный договор является ничтожной сделкой.

Как установлено судами, обществом НТЦ "Фабула Стройинвест" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Вероника" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 24.04.2002, согласно условиям которого продавец обязуется передать нежилые строения - часть основного строения, общей площадью 369,2 кв. м, инвентарный номер 16810, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, и указанные в перечне недвижимого имущества, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1), в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить денежную сумму, указанную в п. 2 названного договора (п. 1.1 договора). Недвижимое имущество продается со всеми коммуникациями, подведенными к продаваемому зданию и расположенными в границах передаваемого земельного участка (п. 1.2 договора).

В приложении N 1 к указанному договору стороны оговорили, что продавец обязуется передать, а покупатель принять недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, являющееся частью нежилого здания, состоящую из нежилых встроенных помещений, расположенных на 1-м этаже нежилого двухэтажного здания основного строения, с номерами помещений по техническому паспорту 1-9, 12-21, общей отчуждаемой площадью 329,1 кв. м, и нежилых встроенных помещений, расположенных на 2-м этаже нежилого двухэтажного здания основного строения, с номерами помещений по техническому паспорту 8, 9,9/1, 9/2, 10, общей отчуждаемой площадью 40,1 кв. м.

В приложении N 1 стороны указали, что технические характеристики отчуждаемых помещений соответствуют техническому паспорту, составленному муниципальным унитарным предприятием "Уфатехинвентаризация" по состоянию на 20.06.2000.

Согласно п. 2.1 названного договора покупатель уплачивает продавцу за спорное имущество 312 400 руб., в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 63 900 руб. Оплата по договору производится путем перевода денежных средств на расчетный счет ответчика или путем передачи ему векселей открытого акционерного общества "УралСиб", Сбербанка России.

В соответствии с п. 3.6 договора передача недвижимого имущества оформляется путем подписания передаточного акта.

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до исполнения сторонами всех обязательств, вытекающих из договора (п. 5.3 договора).

Обществом с ограниченной ответственностью "Вероника" на расчетный счет общества НТЦ "Фабула Стройинвест" платежными поручениями от 29.04.2002 N 116, от 21.06.2002 N 187, от 17.11.2005 N 263, от 25.11.2005 N 269, от 23.05.2006 N 127 перечислены денежные средства в размере 312 400 руб.

Общим собранием участников общества с ограниченной ответственностью "Вероника" принято решение об изменении наименования общества на общество фирма "Гефест", с последующим внесением изменений в Устав общества с ограниченной ответственностью "Вероника" (протокол N 6 внеочередного собрания учредителей от 21.10.2002).

Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 27.10.2003 зарегистрировано право собственности общества НТЦ "Фабула Стройинвест" на недвижимое имущество - основные строения, пристрои, литеры А, А1, А2, общей площадью 749,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, возникшее по договору купли-продажи от 16.06.2003, заключенному с Епархией, о чем внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права серии 02 АА N 118138 от 27.10.2003).

Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 10.12.2010 зарегистрировано право собственности общества НТЦ "Фабула Стройинвест" на нежилое трехэтажное здание (строение, пристрой, пристрой, надстройка) литеры А, А1, А3, А4, Б, общей площадью 1076,80 кв. м, инвентарный номер 348334, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.12.2010 N 04 АВ956983.

Из представленного в материалы дела технического паспорта по состоянию на 10.02.2005 на нежилые здания с инвентарным номером 348334 по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, следует, что строения литеры А, А1 комплекса зданий с инвентарным номером 348334, находящиеся по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, соответствуют строениям литеры А, А1, с инвентарным номером 16810, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10. Изменение площади произошло в связи со сносом строения литера А2, на месте которой был возведен пристрой лит. Б, а также в связи с возведением литер А3, А4 и реконструкцией внутренних помещений.

В связи с регистрацией права собственности общества НТЦ "Фабула Стройинвест" на указанное имущество общество фирма "Гефест" как правопреемник общества с ограниченной ответственностью "Вероника" (покупателя по договору купли-продажи от 24.04.2002) неоднократно обращалось к обществу НТЦ "Фабула Стройинвест" с просьбой о принятии необходимых мер, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на спорное имущество к покупателю: подготовить необходимые документы и совместно с обществом фирма "Гефест" сдать эти документы в регистрирующий орган на государственную регистрацию перехода права собственности на спорное имущество.

Общество фирма "Гефест", ссылаясь на уклонение общества НТЦ "Фабула Стройинвест" от регистрации перехода права собственности на спорное имущество, обратилось в арбитражный суд с соответствующими исковыми требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что оснований для государственной регистрации перехода права собственности к обществу фирма "Гефест" по договору купли-продажи от 24.04.2002 не имеется, поскольку данный договор является недействительной ничтожной сделкой. Руководствуясь ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии у продавца на момент заключения договора купли-продажи спорных помещений права на распоряжение этим имуществом в связи с тем, что право собственности на здания, в состав которых входят отчужденные помещения, возникло у общества НТЦ "Фабула Стройинвест" в 2003 и 2010 годах, т.е. после заключения договора купли-продажи с обществом "Вероника" (правопредшественником общества фирма "Гефест").

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, требования общества фирма "Гефест" удовлетворил частично, указав на то, что оснований для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на помещения в силу ничтожности договора купли-продажи от 24.04.2002 не имеется, поскольку данный договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54). Установив факт уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 24.04.2002, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязал произвести государственную регистрацию перехода права собственности. При этом апелляционный суд признал, что поскольку в результате реконструкции помещений, названных в договоре купли-продажи, часть их была снесена, а часть изменила внутренние границы и нумерацию, но внешние границы части помещений, на которые претендует истец, совпадает с внешними границами помещений по техническому паспорту по состоянию на 05.03.2008, требования общества фирма "Гефест" подлежат удовлетворению только в этой части.

Между тем выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны соответствующими нормам материального права.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным способом.

В силу ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация права, возникшего на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, проводится по заявлению обеих сторон договора. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как установлено судами, права ответчика на недвижимое имущество - строения, пристрои, надстройки, литеры А, А1, А3, А4, Б, общей площадью 1076,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, возникли на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 16.06.2003, 06.10.2003, заключенных обществом НТЦ "Фабула Стройинвест" (покупателем) с Епархией (продавцом).

Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 27.10.2003 зарегистрировано право собственности общества НТЦ "Фабула Стройинвест" на недвижимое имущество - основные строения, пристрои, литеры А, А1, А2, общей площадью 749,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 10, возникшее по договору купли-продажи от 16.06.2003, о чем внесена соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельство о государственной регистрации права серии 02 АА N 118138 от 27.10.2003).

Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 10.12.2010 зарегистрировано право собственности общества НТЦ "Фабула Стройинвест" на недвижимое имущество - строения, пристрои, надстройки, литеры А, А1, А3, А4, Б, общей площадью 1076,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, возникшее на основании договора купли-продажи от 06.10.2003 (свидетельство о государственной регистрации права серии 04 АБ N 956983 от 10.12.2010).

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи от 24.04.2002 с обществом "Вероника" (правопредшественник общества фирма "Гефест") продавец - общество НТЦ "Фабула Стройинвест" не являлось собственником и законным владельцем отчуждаемого имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, в случаях, когда право собственности продавца на недвижимое имущество на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем (п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54).

Таким образом, понудить к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества в будущем возможно при доказанности исполнения продавцом обязанности по передаче имущества покупателю.

Между тем материалами дела факт передачи спорных помещений во владение покупателя не подтвержден и судами не установлен.

По условиям договора передача помещений производится на основании передаточного акта (п. 3.6 договора купли-продажи от 24.04.2002). В материалах дела данный акт, подписанный сторонами сделки, отсутствует. Продавец - общество НТЦ "Фабула Стройинвест", в доводах кассационной жалобы отрицает, что передача спорного имущества обществу фирма "Гефест" состоялась. Имеющиеся в материалах дела письма общества фирма "Гефест" (от 27.12.2010 N 97, от 20.07.2011, т. 2, л. д. 63, 64), из которых следует, что помещения, указанные в договоре купли-продажи от 24.04.2002, находятся в его пользовании, составлены в одностороннем порядке.

Ссылка суда апелляционной инстанции на то, что представителем ответчика в судебном заседании подтверждено нахождение спорных помещений во владении истца с 2003 года и до момента рассмотрения спора в суде, не является обоснованной.

В соответствии с ч. 3 ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела.

Поскольку протокол судебного заседания суда апелляционной инстанции от 28.09.2011, в котором указано на то, что представитель ответчика, в ответ на вопрос истца пояснил, что не оспаривает факт нахождения спорных помещений во владении истца, не содержит подписей сторон, принятие судом апелляционной инстанции признания ответчиком факта передачи помещений, являющегося существенным обстоятельством для данного спора, не соответствует требованиям ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что после приобретения строений, пристроев, надстроек, литеры А, А1, А3, А4, Б, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, обществом НТЦ "Фабула Стройинвест" произведена реконструкцию этих объектов, в результате чего часть спорных помещений были снесены, часть изменили внутренние границы и нумерацию либо оказались объединены с помещениями, которые не входили в состав помещений, указанных в договоре от 24.04.2002.

Следовательно, в материалах дела отсутствуют доказательства как юридической, так и фактической передачи спорного имущества во владение истца.

С учетом изложенного, а также предмета рассматриваемого иска у суда апелляционной инстанции не имелось оснований для удовлетворения требований общества фирма "Гефест" о государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 24.04.2002, в том числе применительно к правовой позиции, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54.

Следует также указать, что в материалах дела имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 28.07.2011 по делу N А07-339/2011 по иску общества НТЦ "Фабула Стройинвест" к предпринимателю Васильеву В.В. об истребовании нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Сочинская, 12, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества фирма "Гефест". В мотивировочной части названного решения содержится вывод о том, что договор купли-продажи от 24.04.2002, заключенный между обществами НПЦ "Фабула Стройинвест" и фирма "Гефест", следует считать недействительной ничтожной сделкой.

Признавая по настоящему делу указанный договор действительным, суд апелляционной инстанции допускает коллизию судебных актов, что противоречит положениям ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и не приводит мотивов, по которым он не принимает во внимание выводы суда по делу N А07-339/2011.

С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные общество НТЦ "Фабула Стройинвест" в связи с уплатой государственной пошлины за подачу кассационной жалобы, в сумме 2000 руб. подлежат взысканию в пользу заявителя с общества фирма "Гефест".

Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по делу N А07-5956/2011 Арбитражного суда Республики Башкортостан отменить.

Решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.06.2011 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "Гефест" в пользу общества с ограниченной ответственностью НТЦ "Фабула Стройинвест" 2000 руб. судебных расходов по государственной пошлине, уплаченной за подачу кассационной жалобы.

Поворот исполнения постановления апелляционного суда произвести Арбитражному суду Республики Башкортостан при предоставлении доказательств его исполнения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

В.А.Купреенков Д.И.Мындря