Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 января 2012 г. N Ф09-8319/11 по делу N А76-1509/2011

Екатеринбург

31 января 2012 г.

Дело N А76-1509/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Маликовой Э.М., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу крестьянского хозяйства "Буран-2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2011 по делу N А76-1509/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие глава крестьянского хозяйства "Буран-2" Дорофеев В.В. (паспорт).

Крестьянское хозяйство "Буран-2" и крестьянское хозяйство "Нива-3" обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми заявлениями к администрации Кизильского муниципального района Челябинской области в лице Управления по имуществу и земельным отношениям Кизильского муниципального района (далее - управление) о признании незаконными результатов и порядка проведения состоявшегося 15.11.2010 аукциона по продаже права на заключение договора аренды сроком на 10 лет земельного участка N 1 площадью 147,7 га с кадастровым номером 74:11:0201005:3, находящегося на территории Гранитного сельского поселения, в 2,8 км юго-восточнее д. Первомайской, и земельного участка N 2 площадью 125,4 га с кадастровым номером 74:11:0201004:6, находящегося на территории Гранитного сельского поселения, в 1 км восточнее д. Первомайской, обязании ответчика заключить договоры аренды указанных земельных участков, находящихся в аренде у истцов, на новый срок.

По исковому заявлению крестьянского хозяйства "Буран-2" Арбитражным судом Челябинской области возбуждено дело N А76-1509/2011, по исковому заявлению крестьянского хозяйства "Нива-3" - дело N А76-1510/2011.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 05.05.2011 дело N А76-1509/2011 объединено с делом N А76-1510/2011 для совместного рассмотрения, объединенному делу присвоен N А76-1509/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Мумджан Артур Гургенович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Челябинской области.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2011 (судья Первых Н.А.) в удовлетворении исковых требований крестьянским хозяйствам "Буран-2" и "Нива-3" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 (судьи Карпачева М.И., Богдановская Г.Н., Ермолаева Л.П.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе крестьянское хозяйство "Буран-2" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить его исковые требования, ссылаясь на неприменение судами подлежащих применению ст. 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 1, 8, 160, 421, 432, 434, 607, 609, п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 2, 65, 71, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель отмечает, что оснований для признания договора аренды от 22.06.2009 N 75-09 незаключенным не имеется. Крестьянское хозяйство "Буран-2" указывает на наличие множественности лиц на стороне арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 74:11:0201005:3 и 74:11:0201004:6. Заявитель полагает, что существенные условия договора могут быть согласованы сторонами в нескольких взаимосвязанных документах. По его мнению, судами не приято во внимание, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:11:0201005:3 и 74:11:0201004:6 находились у крестьянских хозяйств "Буран-2" и "Нива-3" в аренде, у которых разногласия относительно размеров арендуемых земельных участков отсутствовали. Кроме того, заявитель считает, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков.

Как установлено судами, решением управления от 15.05.2009 N 5 крестьянскому хозяйству "Буран-2" предоставлены в аренду земельные участки (земли сельскохозяйственного назначения) площадью 100 га с кадастровым номером 74:11:0201004:0006, находящийся в 1 км восточнее п. Первомайский (земельный участок N 1) и площадью 106 га с кадастровым номером 74:11:0201005:0003, находящийся в 2,8 км юго-восточнее п. Первомайский (земельный участок N 2), расположенные на территории Гранитного сельского поселения. Участки предоставлены для ведения товарного сельхозпроизводства, сроком на 11 месяцев (т. 1, л.д. 26).

Во исполнение указанного решения управлением (арендодатель) и крестьянским хозяйством "Буран-2" (арендатор) подписан договор аренды земельных участков от 22.06.2009 N 75-09 (т. 1, л.д. 22), по условиям которого в аренду крестьянскому хозяйству "Буран-2" переданы земельные участки сельскохозяйственного назначения из земель фонда перераспределения общей площадью 206 га: площадью 100 га с кадастровым номером 74:11:0201004:0006, находящийся в 1 км восточнее п. Первомайский (земельный участок N 1), площадью 106 га с кадастровым номером 74:11:0201005:0003, находящийся в 2,8 км юго-восточнее п. Первомайский, (земельный участок N 2).

Срок аренды участка установлен с 01.05.2009 на 11 месяцев (п. 2.1 договора).

Сторонами согласована арендная плата в размере 28 279 руб. 68 коп. (п. 3.1 договора).

Земельные участки переданы по акту приема-передачи земельного участка в аренду (т. 1, л.д. 25, оборот).

Ранее земельные участки указанной площади, а также площадью 55 га и 35 га предоставлялись крестьянскому хозяйству "Буран-2" в аренду (т. 1, л.д. 30-35, т. 2, л.д. 14-29).

Дополнительным соглашением от 24.05.2010 к договору аренды от 22.06.2009 N 75-09 стороны продлили срок аренды земельных участков площадью 100 га с кадастровым номером 74:11:0201004:0006, площадью 106 га с кадастровым номером 74:11:0201005:0003, расположенных на территории Гранитного сельского поселения, с 22.05.2010 по 01.12.2010 (т. 1, л.д. 36).

Управлением (арендодатель) и крестьянским хозяйством "Нива-3" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 13.04.2001 N 29-01д (т. 3, л.д. 19, 20), по условиям которого в аренду крестьянскому хозяйству "Нива-3" передан земельный участок (пашня) общей площадью 35 га.

Срок аренды участка установлен пять лет (п. 1.2 договора).

Ранее земельный участок той же площадью предоставлялся крестьянскому хозяйству "Нива-3" в аренду (т. 3, л.д. 21-32).

Из кадастровых паспортов спорных земельных участков следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:11:0201004:6 сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.07.2004 с площадью 1 254 000 кв. м, а земельный участок с кадастровым номером 74:11:0201005:3 сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.07.2004 с площадью 1 474 000 кв. м (т. 1, л.д. 144-146, т. 2 л.д. 3, 4).

Крестьянское хозяйство "Буран-2" обращалось в управление с заявлениями от 12.11.2009, 26.04.2010, 29.04.2010, 14.05.2010, 10.08.2010 о предоставлении в аренду спорных земельных участков (т. 1, л.д. 39-43).

Письмом от 06.05.2010 N 196 управление сообщило о том, что в связи с поступившими заявлениями граждан в соответствии с решением Собрания Депутатов Кизильского муниципального района от 17.11.2009 N 74 спорные земельные участки выставлены на аукцион (т. 1, л.д. 44).

Крестьянское хозяйство "Нива-3" обратилось к главе Кизильского района с заявлением от 14.05.2010 о предоставлении в аренду земельных участков площадью 35 га и 24,8 га сроком на 11 месяцев (т. 3, л.д. 35).

В районной газете "Кизильский вестник" 23.04.2010 помещено извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков площадью 125,4 га с кадастровым номером 74:11:0201004:0006, площадью 147,4 га с кадастровым номером 74:11:0201005:0003.

В районной газете "Кизильский вестник" от 28.05.2010 N 23 помещено извещение об отмене аукциона.

В районной газете "Кизильский вестник" от 15.10.2010 N 43 и на официальном сайте администрации Кизильского муниципального района размещено извещение о проведении открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков площадью 125,4 га с кадастровым номером 74:11:0201004:0006, площадью 147,4 га с кадастровым номером 74:11:0201005:0003 сроком на 10 лет.

Протоколом заседания Единой конкурсной комиссии по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земельного фонда перераспределения от 15.11.2010 к участию в аукционе допущены четыре участника: Мумджан А.Г., Киселев И.А., крестьянские хозяйства "Буран-2" и "Нива-3" (т. 2, л.д. 89).

Участники аукциона извещены о времени и месте проведения аукциона (т. 2, л.д. 44, 88).

Согласно протоколу заседания Единой конкурсной комиссии "О результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения из земельного фонда перераспределения" от 15.11.2010 победителем аукциона признан Мумджан А.Г. (т. 2, л.д. 86).

По результатам аукциона на основании постановления главы Кизильского муниципального района от 30.11.2010 N 1388-2 с Мумджан А.Г. заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 144-10 сроком на 10 лет (т. 2, л.д. 107-109).

Крестьянские хозяйства "Буран-2" и "Нива-3", ссылаясь на то, что управлением нарушено их преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми заявлениями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.

В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Судами установлено, что крестьянскому хозяйству "Буран-2" по договору аренды земельных участков от 22.06.2009 N 75-09 переданы земельные участки площадью 106 га и 100 га, находящиеся в 2,8 км юго-восточнее п. Первомайский, в 1 км восточнее п. Первомайский, для ведения товарного сельхозпроизводства. Из названного договора следует, что земельные участки указанной площади имеют кадастровые номера 74:11:0201004:0006 и 74:11:0201005:0003.

Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов указанных земельных участков следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 74:11:0201004:0006 и 74:11:0201005:0003 сформированы 10.07.2004 и имеют площади 125,4 га и 147,4 га соответственно.

При таких обстоятельствах суды сделали обоснованный вывод о невозможности индивидуализировать земельные участки площадью 106 га и 100 га как объекты аренды, поскольку невозможно определить точное местоположение данных земельных участков и их границы, в том числе и в пределах границ земельных участков площадью 147,4 га и 125,4 га, поставленных 10.07.2004 на кадастровый учет.

Суды также сделали правильный вывод об отсутствии согласованного в установленном порядке условия об объекте в договоре аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.04.2001 N 29-01д, поскольку указаний о передаче в аренду земельных участков (пашни) общей площадью 35 га согласно прилагаемой выкопировке недостаточно для индивидуализации земельного участка. При этом суды отметили, что в отсутствие в материалах дела выкопировки земель, являющейся неотъемлемой частью договора, план земель, являющийся приложением к ранее заключенному договору от 02.03.1996 N 31-96, не может служить достаточным доказательством согласования условия об объекте аренды, так как названный документ не содержит описания границ земельного участка.

Кроме того, суды указали, что договор аренды земель сельскохозяйственного назначения от 13.04.2001 N 29-01д заключен сроком на пять лет, сведений о его государственной регистрации в установленном законом порядке в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о наличии оснований для признания названных договоров аренды земельных участков с истцами незаключенными.

В силу ст. 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок (п. 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

В силу п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

В соответствии с п. 1 ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны, в частности, обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.

Порядок приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) определен ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808), торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы.

Судами установлено, что в данном случае формой проведения торгов был выбран открытый аукцион, информация о проведении которого была заблаговременно опубликована в районной газете "Кизильский вестник" от 15.10.2010 N 43 и на официальном сайте администрации Кизильского муниципального района. Участники аукциона были извещены о времени и месте проведения аукциона. Истцы также были допущены к участию в аукционе и принимали в нем участие. Поскольку предпринимателем Мумджан А.Г. были предложены лучшие условия, он был признан победителем торгов.

При таких обстоятельствах суды, учитывая, что условия проведения торгов, определенные постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808, организатором торгов были полностью соблюдены, пришли к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными.

Принимая во внимание, что истцы являлись участниками аукциона, каких-либо нарушений их прав при проведении торгов не установлено, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Довод крестьянского хозяйства "Буран-2" о наличии множественности лиц на стороне арендатора земельных участков с кадастровыми номерами 74:11:0201005:3 и 74:11:0201004:6 отклоняется как основанный на неправильном толковании норм права. Рассматриваемые договоры аренды земельных участков подписаны со стороны арендатора в разное время разными сторонами, в качестве объектов аренды в них указаны различные земельные участки.

Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков, также основано на неправильном толковании норм права. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит в этом случае реализации и защите иными способами.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.06.2011 по делу N А76-1509/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.08.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу крестьянского хозяйства "Буран-2" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Э.М. Маликова Д.И. Мындря