Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 января 2012 г. N Ф09-9041/11 по делу N А71-2333/2011

Екатеринбург

26 января 2012 г.

Дело N А71-2333/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу дочернего открытого акционерного общества "Спецгазавтотранс" открытого акционерного общества "Газпром" (ИНН 1834100050, ОГРН 1021801586047; далее - общество "Спецгазавтотранс") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.07.2011 по делу N А71-2333/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Спецгазавтотранс" - Иванцов И.В. (доверенность от 30.12.2011 N 2);

администрации города Ижевска (далее - администрация) - Байметов Н.В. (доверенность от 05.12.2011 N 01-3-6563);

Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска (далее - управление) - Байметов Н.В. (доверенность от 04.02.2011 N 9).

Общество "Спецгазавтотранс" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к администрации, управлению о понуждении администрации заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 12 566 кв. м, кадастровый номер 18:26:030034:156, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, на условиях, содержащихся в проекте договора купли-продажи от 15.05.2009 N 3702, за исключением п. 2.1, 2.3, установив выкупную цену земельного участка в размере 219 094 руб. 49 коп. (п. 2.1 договора) и срок оплаты в течение 30 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения по данному делу (п. 2.3 договора).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.04.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Удмуртской Республике (далее - учреждение).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.07.2011 (судья Конькова Е.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 (судьи Гребенкина Н.А., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда отменено. Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 изложен в следующей редакции: "2.1 Цена договора составляет 4 841 934 руб. 26 коп." Производство по делу в части требования об урегулировании разногласий по п. 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 прекращено в связи с отказом истца от данного требования.

В кассационной жалобе общество "Спецгазавтотранс" просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции ст. 20, 28, 29, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". По его мнению, органом местного самоуправления нарушен установленный земельным законодательством срок предоставления лицу, обратившемуся с заявлением о выкупе земельного участка, проекта договора купли-продажи. Общество "Спецгазавтотранс" указывает, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 193 677 370 руб. 46 коп. постановлением Правительства Удмуртской Республики не утверждена, в связи с чем не может использоваться для определения размера выкупной стоимости земельного участка. Кроме того, заявитель отмечает, что постановлением Правительства Удмуртской Республики от 15.05.2009 N 116 "О внесении изменений в постановление Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 01.01.2007" (далее - постановление Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275) кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере 21 504 195 руб. 80 коп.

Как установлено судами, обществу "Спецгазавтотранс" на праве собственности принадлежит здание, литера А, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2000.

Администрацией (арендодатель) и обществом "Спецгазавтотранс" (арендатор) заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды от 24.08.1998 N 1320, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 14 025 кв. м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, на срок до 20.05.2018 для размещения пункта диспетчеризации.

Площадь арендуемого земельного участка изменена сторонами по соглашению от 27.03.2003 N 1320/3 об изменении договора аренды земли. В соответствии с названным соглашением площадь арендуемого земельного участка составила 12 566 кв. м.

Земельный участок площадью 12 566 кв. м поставлен на кадастровый учет 19.01.2006 с присвоением кадастрового номера 18:26:030034:156 и разрешенным использованием "для эксплуатации и обслуживания пункта диспетчеризации по Воткинскому шоссе, 182", что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 27.01.2009.

Общество "Спецгазавтотранс" обратилось в управление с заявлением от 10.03.2009 о предоставлении в собственность земельного участка площадью 12 566 кв. м с кадастровым номером 18:26:030034:156.

Главой администрации издано постановление от 01.04.2009 N 243/6, согласно которому обществу "Спецгазавтотранс" предоставлен на праве собственности за плату земельный участок площадью 12 566 кв. м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, для эксплуатации и обслуживания административного здания и гаража, из земель населенных пунктов, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.01.2009.

Обществом "Спецгазавтотранс" 26.10.2009 получен проект договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702. Согласно данному проекту цена земельного участка составляет 4 841 934 руб. 26 коп. (п. 2.1 договора), которая подлежит оплате в срок до 01.11.2009 (п. 2.3 договора).

Указывая на отсутствие согласия с предложенными администрацией условиями договора купли-продажи земельного участка, содержащимися в п. 2.1, 2.3 договора, общество "Спецгазавтотранс" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества "Спецгазавтотранс" о понуждении администрации к заключению договора купли-продажи с условием установления выкупной цены земельного участка, исходя из расчета 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, указанной в кадастровом паспорте от 27.01.2009 N 1826/201/09-622, поскольку данные сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка недостоверны. При этом суд первой инстанции исходил из того, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства представителем управления выявлено несоответствие фактического использования спорного земельного участка виду разрешенного использования, указанному в кадастровом паспорте от 27.01.2009, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике принято решение об исправлении технической ошибки от 02.11.2010 в связи с наличием технической ошибки в кадастровых сведениях о земельном участке с кадастровым номером 18:26:030034:156. Суд первой инстанции также сделал вывод о необоснованности требований об установлении срока оплаты в течение 30 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения по данному делу.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Руководствуясь указанными нормами права, суд апелляционной инстанции, отменяя решение, пришел к правильному выводу о том, что при разрешении преддоговорного спора цена имущества подлежит установлению судом.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена земельных участков, указанных в п. 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.1, 1.2 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (п. 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316).

Как установлено судом апелляционной инстанции, предложенная истцом выкупная цена земельного участка (219 094 руб. 49 коп.) определена с учетом информации, содержащейся в кадастровом паспорте от 27.01.2009 о разрешенном использовании земельного участка (эксплуатация и обслуживание пункта диспетчеризации по Воткинскому шоссе, 182), кадастровой стоимости (8 763 779 руб. 72 коп.), удельном показателе кадастровой стоимости (697,42 руб./кв. м), как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и площади земельного участка. При этом удельный показатель кадастровой стоимости в размере 697,42 руб./кв. м установлен постановлением Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275 для земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 18:26:030034 и относящихся к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Между тем в соответствии с постановлением администрации от 01.04.2009 N 243/6 земельный участок предоставлен истцу для эксплуатации обслуживания административного здания гаража, а не пункта диспетчеризации и иных промышленных объектов.

Из акта проверки от 18.02.2009 N 60, составленного работником управления, следует, что спорный земельный участок фактически используется истцом для эксплуатации и обслуживания административного здания и гаражей, спортзала, объекта незавершенного строительства, электрической подстанции, что не соответствует условиям договора аренды от 24.08.1998 N 1320.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что сведения о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка, имеющиеся в кадастровом паспорте от 27.01.2009, не соответствуют фактическому использованию земельного участка, а также разрешенному использованию, установленному постановлением администрации от 01.04.2009 N 243/6.

В соответствии с п. 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275 для земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 18:26:030034 и относящихся к земельным участкам, предназначенным для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 15 412 руб. 81 коп./кв. м.

Как следует из материалов дела, протоколом от 02.11.2010 N КП26//10-619 выявлено наличие технической ошибки в сведениях в государственном кадастре недвижимости о земельном участке с кадастровым номером 18:26:030034:156. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республики принято решение об исправлении технической ошибки от 02.11.2010 N КП1826/10-796 путем внесения в государственный кадастр недвижимости верных сведений об удельном показателе и кадастровой стоимости названного земельного участка.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости определения выкупной стоимости спорного имущества исходя из кадастровой стоимости земельного участка (193 677 370 руб. 46 коп.), определенной с учетом измененных сведений о виде разрешенного использования и кадастровой стоимости земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости по результатам исправления технической ошибки (т. 1, л.д. 86, 135).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.01.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В силу п. 1 ст. 1 постановления Правительства Удмуртской Республики от 22.10.2007 N 163 "Об установлении выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" на территории Удмуртской Республики выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков установлена коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Руководствуясь сведениями о кадастровой стоимости земельного участка, имеющимися в государственном кадастре недвижимости, суд апелляционной инстанции обоснованно определил выкупную цену земельного участка в размере 4 841 934 руб. 26 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 193 677 370 руб. 46 коп. постановлением Правительства Удмуртской Республики не утверждена, а также о том, что постановлением Правительства Удмуртской Республики от 15.05.2009 N 116 "О внесении изменений в постановление Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275" установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 21 504 195 руб. 80 коп., отклоняются. Кадастровая стоимость земельного участка в размере 193 677 370 руб. 46 коп. определена с учетом измененных сведений о виде разрешенного использования земельного участка, внесенных в государственный кадастр недвижимости по результатам исправления технической ошибки, выявленной работником управления (т. 1, л.д. 86, 135). При этом ни вид разрешенного использования земельного участка, установленный постановлением администрации от 01.04.2009 N 243/6, ни порядок внесения изменений сведений о нем обществом "Спецгазавтотранс" не оспариваются.

Ссылка общества "Спецгазавтотранс" на нарушение органом местного самоуправления установленного земельным законодательством срока предоставления лицу, обратившемуся с заявлением о выкупе земельного участка, проекта договора купли-продажи, была рассмотрена судом апелляционной инстанции, ей дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2011 по делу N А71-2333/2011 Арбитражного суда Удмуртской Республики оставить без изменения, кассационную жалобу дочернего открытого акционерного общества "Спецгазавтотранс" открытого акционерного общества "Газпром" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков