Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 сентября 2011 г. N 17АП-8349/11

г. Пермь

27 сентября 2011 г.

Дело N А71-2333/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 сентября 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 сентября 2011 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Гребенкиной Н.А.,

судей Виноградовой Л.Ф., Паньковой Г.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шилонцевой В.А.,

при участии:

от истца - Дочернего открытого акционерного общества "Спецгазавтотранс" Открытого акционерного общества "Газпром": Иванцов И.В. (паспорт, доверенность от 30.12.2010 N 2);

от ответчика - Администрации города Ижевска: Байметов Н.В. (удостоверение от 09.04.2009 N 18/00004624, доверенность от 06.12.2010 N 01-29-64-62);от ответчика - Управления земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска: Байметов Н.В. (удостоверение от 09.04.2009 N 18/00004624, доверенность от 04.02.2011 N 09);

от третьего лица - Федерального государственного учреждения "Земельная кадастровая палата" по Удмуртской Республике (в настоящее время - Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Удмуртской Республике): не явились;

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Дочернего открытого акционерного общества "Спецгазавтотранс" Открытого акционерного общества "Газпром",

на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики

от 04 июля 2011 года

по делу N А71-2333/2011,

принятое судьей Коньковой Е.В.

по иску Дочернего открытого акционерного общества "Спецгазавтотранс" Открытого акционерного общества "Газпром" (ОГРН 1021801586047, ИНН 1834100050)

к Администрации города Ижевска, Управлению земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска,

третье лицо: Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Удмуртской Республике (в настоящее время - Федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Удмуртской Республике),

об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,

установил:

Дочернее открытое акционерное общество "Спецгазавтотранс" открытого акционерного общества "Газпром" (далее - ДОАО "Спецгазавтотранс") обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к Администрации города Ижевска (далее - Администрация), Управлению земельных ресурсов и землеустройства администрации города Ижевска (далее - Управление) о понуждении Администрации заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 12 566 кв.м, кадастровый номер 18:26:030034:156, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, город Ижевск, Воткинское шоссе, 182, на условиях, содержащихся в проекте договора купли-продажи от 15.05.2009 N 3702, за исключением пунктов 2.1, 2.3, установив выкупную цену земельного участка в размере 219 094 руб. 49 коп. (пункт 2.1 договора) и срок оплаты в течение 30 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения по данному делу (пункт 2.3 договора).

Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 28.04.2011 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата" по Удмуртской Республике (далее - Учреждение).

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04.07.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец с принятым решением не согласен, обжалует его в апелляционном порядке, просит отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования. Апелляционная жалоба истца содержит доводы о нарушении органом местного самоуправления установленного земельным законодательством срока предоставления противоположенной стороне проекта договора купли-продажи земельного участка. Значимым, по мнению апеллянта, является то, что до настоящего времени договор купли-продажи земельного участка между сторонами не заключен, тогда как срок выкупа земельных участков в соответствии с положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ограничен (до 01.01.2012). Также истец не согласен с выкупной ценой земельного участка, указанной в направленном Администрацией договоре купли-продажи земельного участка.

Администрация направила в суд апелляционной инстанции в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В своем отзыве ответчик приводит мотивы, по которым доводы апелляционной жалобы признает необоснованными.

Управление в своих пояснениях на апелляционную жалобу изложило информацию, содержащуюся в государственном кадастре недвижимости, относительно спорного земельного участка.

Третье лицо также заявило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя данной стороны.

Ходатайство третьего лица рассмотрено судом в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и удовлетворено на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 20.09.2011 представитель истца заявил ходатайство об отказе от исковых требований в части изменения пункта 2.3 договора купли-продажи земельного участка об определении срока оплаты (в течение 30 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения по данному делу), а также об отказе от взыскания с Администрации судебных расходов (в виде государственной пошлины).

Рассмотрев ходатайство истца от отказе от части исковых требований в порядке статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел его подлежащим удовлетворению на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявление истца об отказе от взыскания судебных расходов в виде государственной пошлины по иску с ответчика при отсутствии возражений со стороны последнего не противоречит статьям 101 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца поддержал.

Представитель ответчиков возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ДОАО "Спецгазавтотранс" на праве собственности принадлежит здание (лит. А), расположенное по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182 (свидетельство о государственной регистрации права от 14.04.2000).

24.08.1998 Администрация (арендодатель) и ДОАО "Спецгазавтотранс" (арендатор) заключили договор о предоставлении участков в пользование на условиях аренды N 1320, предметом аренды по которому явился земельный участок площадью 14 025 кв.м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, на срок до 20.05.2018, для размещения пункта диспетчеризации.

В последующем площадь арендуемого земельного участка была изменена сторонами по соглашению от 27.03.2003 N 1320/3 об изменении договора аренды земли. В соответствии с поименованным соглашением площадь арендуемого земельного участка составила 12 566 кв.м.

Земельный участок указанной площадью был поставлен на кадастровый учет 19.01.2006 с присвоением кадастрового номера 18:26:030034:156 и разрешенным использованием "для эксплуатации и обслуживания пункта диспетчеризации по Воткинскому шоссе, 182" (кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 27.01.2009).

Из материалов дела следует и то, что 10.03.2009 ДОАО "Спецгазавтотранс" обратилось в Управление с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 12 566 кв.м, с кадастровым номером 18:26:030034:156.

01.04.2009 главой Администрации было издано постановление N 243/6, согласно которому ДОАО "Спецгазавтотранс" предоставлен на праве собственности, за плату, земельный участок площадью 12 566 кв.м, расположенный по адресу: г. Ижевск, Воткинское шоссе, 182, для эксплуатации и обслуживания административного здания и гаража, из земель населенных пунктов, согласно кадастровому паспорту земельного участка от 27.01.2009.

26.10.2009 общество получило договор купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702, согласно которому цена земельного участка составляет 4 841 934 руб. 26 коп. (пункт 2.1 договора), которая подлежит оплате в срок до 01.11.2009 (пункт 2.3 договора).

Полагая, что выкупная стоимость спорного земельного участка была определена Администрацией неправомерно, ДОАО "Спецгазавтотранс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Руководствуясь положениями статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, установив, что Администрация является стороной, которая обязана заключить с собственником объектов недвижимости договор купли-продажи земельного участка, на котором они расположены, и необходимого для их использования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у истца права на обращение в суд с настоящим иском. В то же время арбитражный суд не нашел оснований для удовлетворения требований общества о понуждении Администрации к заключению договора с условием установления выкупной цены земельного участка в размере 219 094 руб. 49 коп. (пункт 2.1 договора), исходя из расчета 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (8 763 779 руб. 72 коп.), указанной в кадастровом паспорте от 27.01.2009 N 1826/201/09-622, поскольку данные о кадастровой стоимости спорного земельного участка недостоверны. Соответственно, суд отказал в удовлетворении требования об установлении срока оплаты в течение 30 дней, начиная с момента вступления в законную силу решения по данному делу.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, выслушав явившихся в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

На основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В случаях, когда в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Из положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, установив, что между сторонами имеются разногласия относительно выкупной стоимости земельного участка, соглашения по урегулированию приведенных разногласий между сторонами достигнуто не было, суд первой инстанции на основании приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации должен был определить соответствующее условие договора купли-продажи данного земельного участка.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Цена указанных земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (пункты 1.1, 1.2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации 08.04.2000 N 316, установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10).

Из обоснования исковых требований следует, что предложенная обществом выкупная цена земельного участка (219 094 руб. 49 коп.) определена с учетом информации, содержащейся в кадастровом паспорте от 27.01.2009, относительно разрешенного использования земельного участка (эксплуатация и обслуживание пункта диспетчеризации по Воткинскому шоссе, 182), кадастровой стоимости (8 763 779 руб. 72 коп.), удельного показателя кадастровой стоимости (697,42 руб./кв.м), как произведение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и площади земельного участка.

При этом удельный показатель кадастровой стоимости в размере 697,42 руб./кв.м установлен постановлением Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года" в отношении земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 18:26:030034 и относящихся к девятой группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок).

Между тем, в соответствии с постановлением Администрации от 01.04.2009 N 243/6 земельный участок был предоставлен истцу для эксплуатации обслуживания административного здания гаража, а не пункта диспетчеризации и иных промышленных объектов. Таким образом, в постановлении было определено иное разрешенное использование спорного земельного участка.

Из акта проверки от 18.02.2009 N 60, составленного работником Управления, следует, что спорный земельный участок фактически используется истцом для эксплуатации обслуживания административного здания и гаражей, спортзала, объекта незавершенного строительства, электрической подстанции, что не соответствует условиям договора аренды от 24.08.98 N 1320.

При таких обстоятельствах сведения о виде разрешенного использования и о кадастровой стоимости земельного участка, имеющиеся в кадастровом паспорте от 27.01.2009, не соответствуют фактическому использованию земельного участка, а также разрешенному использованию, установленному постановлением о предоставлении земельного участка в собственность ДОАО "Спецгазавтотранс".

В соответствии с пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 N 222, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель поселений его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала поселения, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка.

Согласно постановлению Правительства Удмуртской Республики от 24.11.2008 N 275 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года" для земельных участков, расположенных в кадастровом квартале 18:26:030034 и относящихся к земельным участкам, предназначенным для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии, установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере 15 412 руб. 81 коп./кв.м.

Таким образом, с учетом площади земельного участка 12 566 кв.м его кадастровая стоимость составила 193 677 370 руб. 46 коп.

Соответствующая информация значится в имеющемся в материалах дела кадастровом паспорте земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) от 24.04.2009.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Такая норма содержится в пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", которым предусмотрено, что до 1 января 2012 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, производится по установленной субъектами Российской Федерации цене в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 постановления Правительства Удмуртской Республики от 22.10.2007 N 163 "Об установлении выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" на территории Удмуртской Республики выкупная цена земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельных участков при продаже земельных участков установлена коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, выкупная цена спорного земельного участка должна составлять 4 841 934 руб. 26 коп. (2,5 % от кадастровой стоимости - 193 677 370 руб. 46 коп.).

По изложенным основаниям арбитражный суд, вопреки доводам апелляционной жалобы, не может принять во внимание при расчете выкупной стоимости земельного участка его кадастровую стоимость - 8 763 779 руб. 72 коп.

То обстоятельство, что постановлением Правительства Удмуртской Республики от 15.05.2009 N 116 "О внесении изменений в постановление Правительства Удмуртской Республики от 24 ноября 2008 года N 275 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2007 года" в отношении спорного земельного участка установлен удельный показатель кадастровой стоимости 1 711, 30 руб./кв.м, кадастровая стоимость - 21 504 195 руб. 80 коп., не может быть принято арбитражным судом во внимание. Из имеющегося в материалах дела протокола выявления технической ошибки от 02.11.2010 следует, что приведенная кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана на основании разрешенного использования "для эксплуатации и обслуживания пункта диспетчеризации по Воткинскому шоссе, 182". Согласно указанному протоколу правильное значение удельного показателя кадастровой стоимости - 15 412 руб. 81 коп./кв.м, кадастровая стоимость - 193 523 242 руб. 40 коп. На основании данного протокола принято решение внести верные сведения об удельном показателе и кадастровой стоимости.

Кроме того, именно такие сведения о спорном земельном участке были внесены в государственный земельный кадастр после изменения разрешенного использования земельного участка, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (выпиской из государственного кадастра недвижимости) от 24.04.2009.

Особо суд апелляционной инстанции отмечает, что истец не возражал против изменения разрешенного использования земельного участка. Постановление Администрации от 01.04.2009 N 243/6 также не было оспорено. При этом в судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца пояснил, что спорный земельный участок и ранее использовался данным лицом в соответствии с разрешенным использованием, приведенным в указанном постановлении Администрации.

Аналогичным образом суд апелляционной инстанции оценивает позицию истца в отношении внесенных на основании данного постановления в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке, что также не было оспорено истцом в установленном законом порядке.

Доводы апелляционной жалобы о направлении ответчиком в адрес истца договора купли-продажи с нарушением установленного земельным законодательством срока, а также о неподписании Администрацией в установленный срок направленного ДОАО "Спецгазавтотранс" протокола разногласий не могут быть приняты во внимание как не имеющие самостоятельного правового значения для рассмотрения данного дела с учетом предмета исковых требований. В данной части арбитражный апелляционный суд отмечает, что в рамках настоящего спора действия (бездействие) органа местного самоуправление не обжалуются. По сути, настоящие исковые требования заявлены в рамках преддоговорного спора.

При таких обстоятельствах, по мнению суда апелляционной инстанции, пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 необходимо изложить в следующей редакции: "2.1 Цена договора составляет 4 841 934 (четыре миллиона восемьсот сорок одна тысяча девятьсот тридцать четыре) руб. 26 коп.".

Производство по делу в части требования об урегулировании разногласий по пункту 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 подлежит прекращению (статьи 49, 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (статья 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание то обстоятельство, что настоящий судебный акт, направленный на урегулирование разногласий сторон по договору, по сути, принят в пользу Администрации, поскольку именно на условиях, предложенных данным органом местного самоуправления, по мнению арбитражного апелляционного суда, сторонам следует заключить договор купли-продажи земельного участка, с указанного органа судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе не взыскиваются.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 04 июля 2011 года по делу N А71-2333/2011 отменить.

Пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 изложить в следующей редакции:

"2.1 Цена договора составляет 4 841 934 (четыре миллиона восемьсот сорок одна тысяча девятьсот тридцать четыре) руб. 26 коп.".

Производство по делу в части требования об урегулировании разногласий по пункту 2.3 договора купли-продажи земельного участка от 12.05.2009 N 3702 прекратить.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Председательствующий

Н.А. Гребенкина

Судьи

Л.Ф. Виноградова Г.Л. Панькова