Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 9 февраля 2012 г. N Ф09-9652/11 по делу N А50-14600/2011

Екатеринбург

09 февраля 2012 г.

Дело N А50-14600/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17 января 2012 г. N Ф09-9652/11 по делу N А50-14600/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Столярова А. А.,

судей Смирнова А. Ю., Маликовой Э. М.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Двиняниновой Натальи Николаевны и общества с ограниченной ответственностью "Агат-2" (ИНН: 5904030449, ОГРН: 304590323300056; 1025900923630; далее - общество "Агат-2") на решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2011 по делу N А50-14600/2011.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие предприниматель Двинянинова Н.Н., она же как директор общества "Агат-2" (протокол от 01.02.2010 N 2).

Предприниматель Двинянинова Н.Н. и общество "Агат-2" обратились в Арбитражный суд Пермского края с заявлением о признании недействительным решения Департамента имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент) от 27.04.2011 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - нежилых помещений площадью 25,1 кв. м и 52,5 кв. м, совместно используемых с третьими лицами, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, 46.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Бобунов Эдуард Анатольевич.

Решением суда от 14.10.2011 (судья Торопицин С.В.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2011 апелляционная жалоба предпринимателя Двиняниновой Н.Н. и общества "Агат-2" возвращена заявителям в связи с отказом в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

В кассационной жалобе предприниматель Двинянинова Н.Н. и общество "Агат-2" просят решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Заявители полагают, что в отношении помещений N 15, 16, 17, 20, 21, 23 действует договор аренды от 17.05.2006 N 2360-06М с учетом внесенных изменений от 26.12.2006. Данный договор возобновлен на неопределенный срок и на данный момент не расторгнут. В связи этим заявители считают, что ими не утрачено право на выкуп этих помещений. Заявители также ссылаются на наличие в деле документов, свидетельствующих о том, что спорные помещения используются исключительно ими, доступ третьих лиц в них закрыт. Заявители также указывают на их совместное обращение с заявлением о реализации преимущественного права на спорные помещении, которые находятся в их общем пользовании.

Как установлено судом первой инстанции, нежилые помещения в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46, принадлежали на праве собственности муниципальному образованию город Пермь, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании договора аренды 24.02.1997 N 346-97М, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Перми (арендодатель), общество "Агат-2" получило во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 168,1 кв. м, в том числе основной - 45,6 кв. м, вспомогательной - 122,5 кв. м, в подвале жилого дома, расположенного по адресу г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46, на срок с 01.03.1997 по 31.12.2001.

Между Департаментом (арендодатель) и обществом "Агат-2" (арендатор) заключен договор аренды от 12.08.2002 N 1405-02М нежилых помещений общей площадью 167,6 кв. м, в том числе основной - 167,6 кв. м, в подвале жилого дома, расположенного по указанному адресу на срок с 01.07.2002 по 28.06.2003.

В последующем обществом "Агат-2" с департаментом заключены договоры аренды от 12.02.2004 N 1814-04М, 09.06.2005 N 2186-05М, 17.05.2006 N 2360-06М, согласно которым общество "Агат-2" получило в аренды нежилые помещения общей площадью 152,4 кв. м, в том числе основной - 99,4 кв. м, в совместное пользование с третьими лицами - 53 кв. м, в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46. Срок аренды по данным договорам установлен с 01.02.2004 по 30.01.2005, с 01.04.2005 по 30.03.2006, с 12.04.2006 по 12.04.2021, соответственно. Договор аренды от 17.05.2006 N 2360-06М прошел государственную регистрацию 22.03.2007.

Сторонами в договор аренды от 17.05.2006 N 2360-06М внесены изменения от 26.12.2006 N 1, в которых площадь арендуемых помещений установлена 99,8 кв. м. Из указанных изменений и приложений к нему следует, что общество "Агат-2" арендовало помещения N 13, 14, 18, 19. Государственная регистрация изменений от 26.12.2006 N 1 к договору аренды от 17.05.2006 N 2360-06М произведена 22.03.2007.

На основании заявки общества "Агат-2" на выкуп арендованных помещений площадью 99,8 кв. м принято решение о предоставлении обществу преимущественного права на приобретение указанного имущества. Между департаментом и обществом "Агат-2" заключен договор купли-продажи от 01.04.2010 N 10/65-159 нежилых помещений площадью 99,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46. Право собственности общества зарегистрировано 30.04.2010.

На основании договоров аренды от 15.03.2004 N 1845-04М, 17.06.2005 N 2182-05М, 20.09.2006 N 2413-06М, заключенных между департаментом (арендодатель) и предпринимателем Двиняниновой Н.Н. (арендатор), арендатору в пользование предоставлены нежилые помещения общей площадью 135,3 кв. м, в том числе основной - 82,3 кв. м (помещения N 45, 46, 47, 48, 49), в совместное пользование с третьими лицами - 53 кв. м, в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46. Срок по данным договорам аренды установлен с 01.03.2004 по 26.02.2005, с 01.06.2005 по 30.05.2006, с 01.08.2006 по 01.08.2011, соответственно. Государственная регистрация договору аренды 20.09.2006 N 2413-06М осуществлена 01.06.2007.

Департамент и предприниматель Двинянинова Н.Н. подписали изменение 11.05.2007 к договору аренды от 20.09.2006 N 2413-06М, в котором изменили, в том числе арендуемые площади, а именно, - общая арендуемая площадь нежилых помещений в подвале жилого дома, расположенного по указанному адресу составила 143,7 кв. м, в том числе основная - 91,2 кв. м, в совместное пользование с третьими лицами - 52,5 кв. м. Из указанных изменений N 1 и приложений к нему следует, что площадь предприниматель арендует помещения N 45, 46, 47, 49 (основная площадь), а также использует совместно с третьими лицами помещения N 15, 16, 17, 20, 21, 23.

На основании заявки предпринимателя Двиняниновой Н.Н. от 17.02.2010 принято решение о реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадью 91,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46. Между Департаментом и предпринимателем Двиняниновой Н.Н. заключен договор купли-продажи от 01.04.2010 N 10/66-159 данных нежилых помещений.

Право собственности предпринимателя Двиняниновой Н.Н. на нежилые помещения зарегистрировано в установленном порядке

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 11.03.2011 на основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 03.02.2011 за Бобуновым Э.А. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения N 20, 23, 24-34, 36-44 общей площадью 296 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46.

По договору купли-продажи от 04.05.2011 предприниматель Двинянинова Н.Н. приобрела у Бобунова Э.А. нежилые помещения в подвале жилого дома N 20, 23-25, общей площадью 23,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46. Право собственности за предпринимателем зарегистрировано 11.05.2011.

Общество "Агат-2" и предприниматель Двинянинова Н.Н. 07.04.2011 направили в департамент отдельные заявки на выкуп нежилых помещений общей площадью 52,5 кв. м. При этом в заявке предпринимателя указано на выкуп нежилых помещений площадью 25,1 кв. м, используемых совместно из общей площади 52,5 кв. м, в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46, а в заявке общества "Агат-2" на выкуп помещений площадью 42,6 кв. м, в том числе помещения N 24, 25 основной площадью 15,2 кв. м и площадь 27,4 кв. м, используемая совместно из общей площади 52,5 кв. м.

Согласно описи документов, приложенных к заявкам, общество и предприниматель представили департаменту письма о согласии на совместный выкуп нежилых помещений общей площадью 52,5 кв. м.

Решением постоянно действующей комиссии по приватизации муниципального имущества и проведению аукционов и конкурсов от 27.04.2011 предпринимателю Двинянинова Н.Н. и обществу "Агат-2" отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилых помещений площадью 25,1 кв. м и 27,4 кв. м из 52,5 кв. м используемых совместно с третьими лицами, а также основной площадью 15,2 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46, со ссылкой на то, что у заявителей отсутствуют действующие договоры аренды на указанные помещения.

Общество "Агат-2" и предприниматель Двинянинова Н.Н., полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает их прав и законные интересы, обратились в суд с соответствующими заявлениями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из недоказанности существования у заявителей преимущественного права на выкуп спорных помещений.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-Федерального закона).

В силу ст. 3 указанного Закона (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, если арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение дух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 названной статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Как установлено судом, общество "Агат-2" с даты подписания изменений от 26.12.2006 N 1 к договору аренды от 17.05.2006 N 2360-06М и до момента выкупа по договору купли-продажи от 01.04.2010 N 10/65-159 арендовало помещения N 13, 14, 18, 19, площадью 99,8 кв. м, находящиеся в подвале жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Лебедева, д. 46.

Предприниматель Двинянинова Н.Н. с 15.03.2004 арендовала помещения подвала N 45, 46, 47, 49 площадью 91,2 кв. м, а также совместно с третьими лицами использовала помещения подвала N 15, 16, 17, 20, 21, 23 площадью 52,5 кв. м, расположенные по указанному адресу. В последующем по договору купли-продажи от 04.05.2011 предприниматель Двинянинова Н.Н. приобрела у Бобунова Э.А. нежилые помещения N 20, 23-25 общей площадью 23,7 кв. м в подвале жилого дома, расположенного по тому же адресу. В результате указанных действий в муниципальной собственности остались помещения N 15, 16, 17, 21, общей площадью 44 кв. м.

С учетом указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общество "Агат-2" не соответствует требованиям ст. 3 Закона N 159-ФЗ и не обладает преимущественным правом на выкуп помещений N 15, 16, 17, 20, 21, 23, 24, 25, в порядке, предусмотренным названным Законом, поскольку на момент обращения с заявкой на выкуп этого имущества не владело им на праве аренды.

Кроме того, судом отмечено, что на момент обращения общества "Агат-2" с заявкой о выкупе (07.04.2011), а также на дату принятия оспариваемого решения (27.04.2011) помещения N 20, 23, 24, 25 выбыли из собственности муниципального образования. С 11.03.2011 собственником указанных помещений являлся Бобунов Э.А., а с 11.05.2011 они перешли в собственность Двиняниновой Н.Н.

В связи с этим суд первой инстанции верно указал на отсутствие у органа местного самоуправления полномочий на распоряжение названными помещениями.

Отказывая в реализации преимущественного права предпринимателем Двиняниновой Н.Н. в отношении части помещений площадью 25,1 кв. м, суд первой инстанции исходил из того, что заявленная предпринимателем к выкупу площадь является частью помещений общего пользования - коридор (N 15), туалет (N 16), склад (N 17), лестничная клетка (N 21), при этом доказательств того, что это имущество обособлено и не используется иными лицами, обладающими правами на помещения подвала, не представлено. Учитывая, что общество "Агат-2" не обладает преимущественным правом на выкуп другой части этих помещений, суд первой инстанции указал на невозможность реализации предпринимателем Двиняниновой Н.Н. своего права, поскольку приобретение части арендуемого помещения положениями Закона N 159-ФЗ не предусмотрено.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

С учетом установленных обстоятельств судом в удовлетворении требований о признании незаконным отказа департамента в реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества правомерно отказано.

Доводы заявителей кассационной жалобы о том, что они обладают преимущественным правом на выкуп спорных помещений, подлежат отклонению. Выводы суда первой инстанции основаны на исследовании и надлежащей правовой оценке доказательств дела и установленных на их основании обстоятельствах в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для их переоценки у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 14.10.2011 по делу N А50-14600/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Двиняниновой Натальи Николаевны и общества с ограниченной ответственностью "Агат-2" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.А.Столяров

Судьи

А.Ю.Смирнов Э.М.Маликова