Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2012 г. N Ф09-9810/11 по делу N А07-4149/2011

Екатеринбург

14 февраля 2012 г.

N Ф09-9810/11 Дело N А07-4149/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 февраля 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 февраля 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего Мындря Д.И.,

судей Смирнова А.Ю., Столярова А.А.

при ведении протокола помощником судьи Кабировой Я.А.,

рассмотрел в судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (ИНН: 0278152599, ОГРН: 1080278008788; далее - общество "Открытые инвестиции") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 по делу N А07-4149/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании, организованном при содействии Арбитражного суда Республики Башкортостан, приняли участие представители:

общества "Открытые инвестиции" - Алимов Д.Ю. (доверенность от 21.04.2011);

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) - Назаркин А.И. (доверенность от 04.04.2011 N 40).

Общество "Открытые инвестиции" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконными решений от 27.01.2011 N 17/091/2010-484, N 17/091/2010-483 об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - права аренды объектов недвижимого имущества - нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, и обязании Управления Росреестра произвести регистрацию прекращения ограничения (обременения) - права аренды данных объектов.

В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Управление активами" (далее - общество "Управление активами"), индивидуальный предприниматель Усманова Минзаля Шакировна.

Решением суда от 15.08.2011 (судья Вафина Е.Т.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 (судьи Пивоварова Л.В., Богдановская Г.Н., Карпачева М.И.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Открытые инвестиции" просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя жалобы, поскольку на момент внесения записи об обременении реконструированного помещения прежнее помещение отсутствовало как объект вещного права, оснований для распространения соответствующего обременения на имущество, созданное в результате реконструкции, не имелось. Общество "Открытые инвестиции" указывает, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 установлено, что в связи с реконструкцией здания, расположенного по ул. Худайбердина, д. 120, предмет аренды в том виде, в каком он указан в договоре аренды от 01.10.2004 N 175, отсутствует. Таким образом, по мнению заявителя жалобы, так как договор аренды (обременение) нежилого помещения прекращен в связи с утратой предмета аренды и невозможностью его передачи арендатору, то основанием для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества является заявление одной из сторон договора. Отсутствие соглашения о расторжении договора либо передаточного документа, подтверждающего возврат арендатором арендодателю арендованного имущества, не является препятствием для государственной регистрации прекращения обременения на недвижимое имущество.

В представленном отзыве Управление Росреестра возражает против доводов, изложенных в кассационной жалобе, просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, жалобу общества "Открытые инвестиции" - без удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07, акта от 28.04.2010 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно договору об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07, договора уступки прав (цессии) от 16.01.2009, акта приема-передачи нежилых помещений от 28.04.2010 зарегистрировано право собственности общества "Открытые инвестиции" на нежилое помещение общей площадью 19 024,1 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, 3, 4, технический этаж, номера на поэтажном плане: подвал: 1, 1а, 2-19, 19а, 1 этаж: 1-5, 5а, 5б, 6-69, 69а, 70-124, 2 этаж: 1-5, 5а, 6-41, 41а, 42-93, 3 этаж: 1-45, 82, 4 этаж: 1-4, 4а, 5-78, 109-114, технический этаж: 1-17, 17а, 18-20, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-536, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2010 серии 04 АВ N 593881.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2010 N 532 зарегистрировано право собственности общества "Открытые инвестиции" на нежилое помещение общей площадью 4926,3 кв. м, этаж: 3, 4, номера на поэтажном плане: 3 этаж: с 46 по 81, 4 этаж: 79, 79а, с 80 по 108, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-535, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2010 серии 04 АВ N 663559.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) от 10.03.2011 N 17/013/2011-005 следует, что в отношении объекта - нежилого помещения общей площадью 4926,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-535, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, зарегистрировано, в том числе, ограничение (обременение права): аренда, регистрация от 22.07.2010 N 02-01/20-28/2004-429, срок: 10 лет, арендатор: Усманова М.Ш.

Согласно выписке из Реестра от 15.03.2011 N 17/013/2011-175 на объект - нежилое помещение общей площадью 19 024,1 кв. м, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-536, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, зарегистрировано, в том числе, ограничение (обременение права): аренда, регистрация от 04.06.2010 N 02-01/20-28/2004-429, срок: 10 лет, арендатор: Усманова М.Ш.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 отказано в удовлетворении исковых требований предпринимателя Усмановой М.Ш. к обществу "Управление активами" об обязании предоставить помещение на втором этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, площадью 1241,8 кв. м (986,3 кв. м - торговой площади, 255,5 кв. м - места общего пользования).

Судом в рамках дела N А07-13323/2009 установлено, что между открытым акционерным обществом "Фабрика одежды" (прежний собственник здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120) и предпринимателем Усмановой М.Ш. заключен договор аренды от 01.10.2004 N 175, согласно которому предпринимателю Усмановой М.Ш. предоставлено в аренду помещение площадью 1241,8 кв. м на втором этаже вышеназванного здания. Договор от 01.10.2004 N 175 заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке.

После смены собственника здания между обществом "Управление активами" (новый собственник здания) и предпринимателем Усмановой М.Ш. подписано дополнительное соглашение от 18.04.2006 к договору аренды от 01.10.2004 N 175, в соответствии с которым предприниматель Усманова М.Ш. обязалась освободить арендуемое помещение на время реконструкции здания, а общество "Управление активами" обязалось после завершения реконструкции предоставить ей в аренду помещение площадью 1241,8 кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя Усмановой М.Ш. по делу N А07-13323/2009, арбитражный суд исходил из того, что договор аренды от 01.10.2004 N 175 является заключенным, предмет договора определен, однако в настоящее время в связи с реконструкцией здания предмет аренды в том виде, в каком он указан в договоре от 01.10.2004 N 175, отсутствует, в дополнительном соглашении от 18.04.2006 N 1 стороны обозначили только общую площадь помещений, подлежащих передаче предпринимателю Усмановой М.Ш. после завершения реконструкции. Суд также указал, что поскольку в результате проведенной реконструкции здания произведена перепланировка всех внутренних помещений, обязать общество "Управление активами" передать предпринимателю Усмановой М.Ш. названные в договоре от 01.10.2004 N 175 помещения невозможно в силу отсутствия таковых.

Общество "Открытые инвестиции" 29.11.2010 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения) права на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120. Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены: нотариально удостоверенная доверенность от 26.11.2010, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009.

Уведомлениями от 22.12.2010 N 17/091/2010-483, 17/091/2010-484 Управление Росреестра уведомило общество "Открытые инвестиции" о приостановлении государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N 02-04-17/033/2010-535, 02-04-17/033/2010-536 до 31.01.2011 в связи с тем, что заявителем не представлен документ, подтверждающий расторжение договора аренды от 01.10.2004 N 175. Управление Росреестра также указало, что Арбитражным судом Республики Башкортостан по делу N А07-13323/2009 решение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175 не принималось.

Сообщениями от 27.01.2011 N 17/091/2010-484, 17/091/2010-483 Управление Росреестра отказало обществу "Открытые инвестиции" в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N 02-04-17/033/2010-535, 02-04-17/033/2010-536 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно: не представлено соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175 либо решение суда о расторжении договора. Регистрирующий орган также указал, что по делу N А07-13323/2009 судом не принималось решение о расторжении договора от 01.10.2004 N 175.

Общество "Открытые инвестиции", полагая, что отказ в регистрации прекращения ограничения (обременения) права на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, выраженный в сообщениях от 27.01.2011 N 17/091/2010-483, 17/091/2010-484, является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из смысла указанной нормы следует, что действие может быть признано незаконным при наличии одновременно двух условий: если оно не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Порядок проведения государственной регистрации прав установлен ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. В соответствии с п. 1 названной статьи государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

На основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.

В соответствии с абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Судами установлено, что в качестве документа, подтверждающего основание для государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды помещения в пользу Усмановой М.Ш., обществом "Открытые инвестиции" представлено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009.

Между тем в данном решении отсутствует вывод о прекращении договора аренды с предпринимателем Усмановой М.Ш., а содержится лишь указание на невозможность обязать собственника помещений предоставить предпринимателю Усмановой М.Ш. помещение, определенное в договоре аренды от 01.10.2004 N 175, в связи с проведенной реконструкцией объекта.

Иные документы, подтверждающие прекращение арендных отношений по договору аренды от 01.10.2004 N 175, обществом "Открытые инвестиции" в регистрирующий орган представлены не были.

Правовые основания, по которым договор аренды в данном случае следует считать прекратившим свое действие, заявителем при рассмотрении настоящего дела не приведены.

Кроме того, удовлетворение требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права в данном случае фактически привело бы к разрешению спора о прекращении договора аренды. Однако такой спор не может быть разрешен путем обжалования действий регистрирующего органа в порядке, предусмотренном гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, без привлечения арендатора к участию в деле в качестве ответчика по соответствующему иску.

С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для признания незаконным отказа регистрирующего органа во внесении в Реестр записи о прекращении ограничения (обременения) прав на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, д. 120, правами арендатора - Усмановой М.Ш.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии оснований для распространения обременения на объект, возникший в результате реконструкции, а также о том, что договор аренды (обременение) нежилого помещения прекращен в связи с утратой предмета аренды и невозможностью его передачи арендатору, для погашения регистрационной записи об аренде недвижимого имущества достаточно заявления одной из сторон договора, судом кассационной инстанции, отклоняются как не основанные на доказательствах, имеющихся в материалах настоящего дела.

Оснований для переоценки доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции, постановление суда апелляционной инстанции следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 по делу N А07-4149/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" - без удовлетворения.

Председательствующий

Д.И. Мындря

Судьи

А.Ю. Смирнов А.А. Столяров