Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2011 г. N 18АП-10061/11

г. Челябинск

18 октября 2011 г.

N 18АП-10061/2011 Дело N А07-4149/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2011 года

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Богдановской Г.Н., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 по делу N А07-4149/2011 (судья Вафина Е.Т.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" - Алимов Д.Ю. (доверенность от 21.04.2011),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Назаркин А.И. (доверенность от 04.04.2011 N 40).

Общество с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" (далее - заявитель, ООО "Открытые инвестиции") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра, регистрирующий орган) о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N 02-04-17/033/2010-535 исходящий от 27.01.2011 N 17/091/2010-484; обязании произвести регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды (регистрация от 22.07.2010 N 02-01/20-28/2004-429) на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120; признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N 02-04-17/033/2010-536 исходящий от 27.01.2011 N 17/091/2010-483; обязании произвести регистрацию прекращения ограничения (обременения) права аренды (регистрация от 04.06.2010 N 02-01/20-28/2004-429) на объект недвижимого имущества - нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Управление активами" (далее - ЗАО "Управление активами") (определение от 18.04.2011, т. 1, л. д. 19-20), Усманова Минзаля Шакировна (определение от 23.05.2011, т. 1, л. д. 110-111).

Решением арбитражного суда первой инстанции от 15.08.2011 (резолютивная часть объявлена 08.08.2011) в удовлетворении заявленных требований отказано.

С вынесенным решением не согласился заявитель и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Открытые инвестиции" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 установлено, что предмет договора аренды в том виде, в котором он указан в договоре аренды от 01.10.2004 N 175, отсутствует в связи с произведенной реконструкцией, то у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прекращения имеющегося обременения в виде аренды в связи с отсутствием объекта аренды.

От заинтересованного лица поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором заинтересованное лицо просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В обоснование своих возражений регистрирующий орган ссылается на то, что в рамках дела N А07-13323/2009 по иску индивидуального предпринимателя Усмановой Минзали Шакировны (далее - ИП Усманова) к ЗАО "Управление активами" об обязании предоставить помещение на условиях, предусмотренных договором аренды от 01.10.2004 N 175, решение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175 не выносилось. Иной документ, подтверждающий расторжение договора аренды, заявителем не представлен. Управление Росреестра согласно с выводом суда о том, что факт проведения реконструкции или капитального ремонта в арендуемом помещении не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды. Доказательства того, что в результате реконструкции был осуществлен снос арендуемых помещений, в материалы дела не представлены. Регистрирующий орган в отзыве указал на необоснованность довода апелляционной жалобы о том, что в ходе проведенной новым собственником здания реконструкции создан новый объект недвижимости.

От ЗАО "Управление активами", Усмановой М.Ш. письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители ЗАО "Управление активами", Усмановой М.Ш. не явились.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и Управления Росреестра и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие ЗАО "Управление активами", Усмановой М.Ш.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Дополнительно пояснил, что фактически здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, было не реконструировано, а возведено вновь.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на апелляционную жалобу.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, отзыва на него, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что на основании договора об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07; акта от 28.04.2010 о результатах реализации инвестиционного проекта согласно договору об инвестиционной деятельности от 28.05.2007 N 01-07; договора уступки прав (цессия) от 16.01.2009; акта приема-передачи нежилых помещений от 28.04.2010 зарегистрировано право собственности ООО "Открытые инвестиции" на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 19 024,1 кв. м, этаж: подвал, 1, 2, 3, 4, технический этаж, номера на поэтажном плане: подвал: 1, 1а, 2-19, 19а; 1 этаж: 1-5, 5а, 5б, 6-69, 69а, 70-124; 2 этаж: 1-5, 5а, 6-41, 41а, 42-93; 3 этаж: 1-45, 82; 4 этаж: 1-4, 4а, 5-78, 109-114; технический этаж: 1-17, 17а, 18-20, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-536, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2010 серии 04 АВ N 593881 (т. 1, л. д. 35).

На основании договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2010 N 532 за ООО "Открытые инвестиции" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 4926,3 кв. м, этаж: 3, 4, номера на поэтажном плане: 3 этаж: с 46 по 81; 4 этаж: 79, 79а, с 80 по 108, адрес объекта: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-535, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.07.2010 серии 04 АВ N 663559 (т. 1, л. д. 36).

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 10.03.2011 N 17/013/2011-005 (т. 1, л. д. 45) следует, что на объект - нежилое помещение общей площадью 4926,3 кв. м, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-535, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 зарегистрировано, в том числе ограничение (обременение права): аренда, регистрация от 22.07.2010 N 02-01/20-28/2004-429, срок: 10 лет, арендатор: Усманова М.Ш.

Согласно выписке из ЕГРП от 15.03.2011 N 17/013/2011-175 (т. 1, л. д. 46) на объект - нежилое помещение общей площадью 19024,1 кв. м, кадастровый (или условный) номер 02-04-17/033/2010-536, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120 зарегистрировано, в том числе ограничение (обременение права): аренда, регистрация от 04.06.2010 N 02-01/20-28/2004-429, срок: 10 лет, арендатор: Усманова М.Ш.

29 ноября 2010 года в Управление Росреестра с заявлением о регистрации прекращения ограничения (обременения) права на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, обратилась Демкова О.В., действующая от имени ООО "Открытые инвестиции", о чем в книгу учета входящих документов N 17/091/2010 внесены соответствующие записи N 483 (т. 1, л. д. 88) и N 484 (т. 1, л. д. 77).

Наряду с заявлением на государственную регистрацию были представлены: нотариально удостоверенная доверенность от 26.11.2010, решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 (т. 1, л. д. 77, 88).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 (т. 1, л. д. 30-34) отказано в удовлетворении исковых требований ИП Усмановой к ЗАО "Управление активами" об обязании предоставить помещение на втором этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, площадью 1241,8 кв. м (986,3 кв. м - торговой площади, 255,5 кв. м - места общего пользования).

В рамках дела N А07-13323/2009 установлено, что между открытым акционерным обществом "Фабрика одежды" (прежний собственник здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120) и ИП Усмановой был заключен договор аренды от 01.10.2004 N 175, согласно которому ИП Усмановой было предоставлено в аренду помещение на втором этаже здания площадью 1241,8 кв. м. Договор от 01.10.2004 N 175 заключен сроком на 10 лет, зарегистрирован в установленном законом порядке.

После смены собственника здания 18.04.2006 между ЗАО "Управление активами" (новый собственник здания) и ИП Усмановой было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 01.10.2004 N 175, в соответствии с которым ИП Усманова обязалась освободить арендуемое помещение на время реконструкции здания, а ЗАО "Управление активами" обязалось после завершения реконструкции предоставить ИП Усмановой в аренду помещение площадью 1241,8 кв. м.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ИП Усмановой в рамках дела N А07-13323/2009, арбитражный суд руководствовался тем, что договор аренды от 01.10.2004 N 175 является заключенным, предмет договора определен. Между тем, суд указал, что в настоящее время в связи с реконструкцией здания предмет аренды в том виде, в каком он указан в договоре от 01.10.2004 N 175, отсутствует. В дополнительном соглашении от 18.04.2006 N 1 стороны обозначили только общую площадь помещений, подлежащих передаче ИП Усмановой после завершения реконструкции - 1241,8 кв. м на втором этаже.

Суд указал, что здание фабрики реконструировано в торгово-промышленный комплекс. В результате изменения внутренней конструкции здания (сноса стены, разделявшей два крыла здания, имеющего два самостоятельных входа) общая площадь второго этажа стала составлять 5734,8 кв. м включая места общего пользования. Полностью изменена внутренняя организация реконструированных площадей. По иному организованы и торговые площади, и места общего пользования, изменены их площади и нумерация.

Со ссылкой на пункт 3 статьи 611, пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суд указал, что поскольку в результате проведенной реконструкции здания произведена перепланировка всех внутренних помещений, обязать ЗАО "Управление активами" передать ИП Усмановой названные в договоре от 01.10.2004 N 175 помещения невозможно в силу отсутствия таковых.

Уведомлениями от 22.12.2010 N 17/091/2010-483 (т. 1, л. д. 39-41), от 22.12.2010 N 17/091/2010-484 (т. 1, л. д. 37-38) Управление Росреестра уведомило ООО "Открытые инвестиции" о приостановлении государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N N 02-04-17/033/2010-535, 02-04-17/033/2010-536 до 31.01.2011 в связи с тем, что заявителем не представлен документ, подтверждающий расторжение договора аренды от 01.10.2004 N 175. Управление Росреестра также указало, что в представленном решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 решение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175 судом не принималось.

Сообщениями от 27.01.2011 N 17/091/2010-484 (т. 1, л. д. 41-42) и от 27.01.2011 N 17/091/2010-483 (т. 1, л. д. 43-44) Управление Росреестра отказало ООО "Открытые инвестиции" в государственной регистрации по делу правоустанавливающих документов N N 02-04-17/033/2010-535, 02-04-17/033/2010-536 в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно: не представлено соглашение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175; не представлено судебное решение о расторжении договора. Регистрирующий орган также указал, что по делу N А07-13323/2009 судом не выносилось решение о расторжении договора от 01.10.2004 N 175.

Полагая, что отказ в регистрации прекращения ограничения (обременения) права на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, выраженный в сообщениях от 27.01.2011 N N 17/091/2010-483, 17/091/2010-484, является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя, ООО "Открытые инвестиции" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что поскольку в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 решение о расторжении договора аренды от 01.10.2004 N 175 судом не принималось, иной документ, подтверждающий расторжение договора, не представлен заявителем на государственную регистрацию, то у регистрирующего органа не имелось законных оснований для регистрации прекращения ограничения (обременения) права. Кроме того, суд указал, что факт проведения реконструкции или капитального ремонта в арендуемом помещении не прекращает права и обязанности сторон по договору аренды. Доказательств того, что в результате реконструкции был осуществлен снос арендуемых помещений, в материалы дела не представлено. Доказательств, свидетельствующих о том, что стороны, предусмотрели в договоре аренды возможность прекращения договора в случае реконструкции заявителем здания, не представлено.

Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Для признания незаконными решения государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность условий для признания обжалуемого отказа регистрирующего органа незаконным.

Арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что в настоящем случае оценка оспариваемым решениям регистрирующего органа на предмет их законности может быть дана только с учетом тех документов, которые были представлены заявителем на государственную регистрацию.

В качестве основания для государственной регистрации прекращения ограничения в виде аренды помещения в пользу Усманова М.Ш. заявителем было представлено решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009.

Между тем, в решении Арбитражного суда Республики Башкортостан от 01.10.2009 по делу N А07-13323/2009 отсутствует вывод о прекращении арендных отношений с Усмановой М.Ш., суд в решении указал только на то, что невозможно обязать предоставить ИП Усмановой помещение, определенное в договоре аренды от 01.10.2004 N 175, в связи с проведенной реконструкцией объекта.

Также из содержания решения по делу N А07-13323/2009 невозможно установить каково было содержание реконструкции.

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что в компетенцию регистрирующего органа не входит проведение анализа содержания мотивировочной части судебного акта с целью выявления установления (или неустановления) судом тех или иных обстоятельств (в данном случае - факта "гибели" помещения, переданного в аренду Усмановой М.Ш.). Резолютивная часть указанного судебного акта, как указано выше, выводы о прекращении договорных отношений не содержит.

Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции учитывает, что в рамках названного дела рассматривались требования ИП Усмановой к ЗАО "Управление активами" об обязании предоставить помещение на втором этаже здания по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, площадью 1241,8 кв. м, указанного не в договоре аренды от 01.10.2004 N 175, а в дополнительном соглашении к нему, на которое имеется ссылка в решении суда.

Иные документы, подтверждающие прекращение арендных отношений по договору аренды от 01.10.2004 N 175, заявителем в регистрирующий орган представлены не были.

Кроме того, пунктом 26 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, определено, что в соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП актуальные записи специальных частей подраздела III раздела ЕГРП на ранее существовавший объект переносятся в специальные части подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества. В листах специальных частей подраздела III раздела ЕГРП, открытого на реконструированный объект недвижимого имущества, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "Дата регистрации". В графе, в которой описывается объект недвижимого имущества или содержание ограничения (обременения) права, указываются сведения о ранее существовавшем объекте недвижимого имущества в соответствии с пунктами 28-35 Правил ведения ЕГРП, а также его кадастровый (условный) номер.

На основании пункта 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 вносятся записи об ограничениях (обременениях) вещных прав. Запись об аренде вносится в подраздел III-1.

Следовательно, запись об аренде подраздела III-1, внесенная на ранее существовавший объект, переносится на реконструированный объект.

Из материалов дела следует, что регистрирующим органом в соответствии с требованиями закона записи о государственной регистрации договора аренды были перенесены в соответствующие подразделы (т. 1, л. д. 45, 46).

Указание представителя подателя жалобы в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции на то, что фактически здание, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, было не реконструировано, а возведено вновь, суд не принимает, так как соответствующие подтверждающие документы заявителем регистрирующему органу вместе с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения не представлялись.

В связи с изложенным выше, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих прекращение арендных отношений на основании договора аренды от 01.10.2004 N 175, арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для внесения записи в ЕГРП о прекращении ограничения (обременения) прав на объекты, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Худайбердина, 120, правами арендатора - Усмановой М.Ш.).

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ООО "Открытые инвестиции".

ООО "Открытые инвестиции" из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная платежным поручением от 07.09.2011 N 77 государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.08.2011 по делу N А07-4149/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Открытые инвестиции" из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 07.09.2011 N 77 государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 1000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Г.Н. Богдановская М.И. Карпачева