Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13 марта 2012 г. N Ф09-708/12 по делу N А50-9711/2011

Екатеринбург

N Ф09-708/12

13 марта 2012 г.

Дело N А50-9711/2011

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 29 ноября 2012 г. N Ф09-708/12 по делу N А50-9711/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 сентября 2012 г. N 17АП-10839/11

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 10 августа 2012 г. N Ф09-708/12 по делу N А50-9711/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 апреля 2012 г. N 17АП-10839/11

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соколовой Н.П.,

судей Мындря Д.И., Семеновой З.Г.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Луц Федора Фридриховича на решение Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2011 по делу N А50-9711/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом путём направления в их адреса копий определения о принятии кассационной жалобы к производству заказным письмом с уведомлением, а также размещения данной информации на официальном сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя Луц Ф.Ф. - Ганеев Р.Г. (доверенность от 20.12.2011);

муниципального унитарного предприятия "Горнолыжный центр "Губаха" (далее - предприятие "Горнолыжный центр "Губаха") - Матюшин А.Л. (доверенность от 14.02.2012).

Предприятие "Горнолыжный центр Губаха" обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Луц Ф.Ф. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 22.01.2010 встроенного нежилого помещения кафе "Горнолыжник" общей площадью 245,3 кв. м (номер на поэтажном плане 1002), расположенного в цокольном этаже здания литера Б, находящегося по адресу: Пермский край, г. Губаха, п. Первомайский, ул. Краснооктябрьская д. 28, признании отсутствующим права собственности предпринимателя Луц Ф.Ф. на указанное нежилое помещение (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Губахинского муниципального района Пермского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, Шибалов Игорь Сергеевич.

Решением суда от 20.09.2011 (судья Трубин Р.В.) исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи от 22.01.2010 признан недействительной (ничтожной) сделкой. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 (судьи Зеленина Т.Л., Голубцова Ю.А., Гребенкина Н.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Луц Ф.Ф. просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель полагает, что арендуемое помещение находилось в его владении более двух лет на основании договоров аренды. По мнению заявителя, судами не принято во внимание, что осуществление деятельности на территории Горнолыжного центра "Губаха" носит сезонный характер - с декабря по апрель, данная территория, за исключением зимнего периода, полностью закрывалась, при этом спорное помещение во время межсезонья в аренду другому лицу не передавалось. С учетом этого заявитель считает, что спорное помещение находилось в его владении непрерывно, начиная с 2003 года. Предприниматель Луц В.В. полагает, что поскольку арендуемое помещение по акту приема-передачи арендодателю не возвращалось, договор аренды возобновлен на неопределенный срок.

В отзыве на кассационную жалобу предприятие "Горнолыжный центр "Губаха" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Законность судебных актов проверяется судом кассационной инстанции в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением городского комитета по управлению имуществом г. Губахи Пермской области от 31.08.2004 N 54 предприятию "Горнолыжный центр "Губаха" было разрешено передавать в аренду находящееся в его хозяйственном ведении недвижимое имущество.

Между предприятием "Горнолыжный центр "Губаха" (арендодатель) и предпринимателем Луц Ф.Ф. заключен договор аренды от 01.12.2005, согласно условиям которого предпринимателю Луц Ф.Ф. передано в аренду встроенное нежилое помещение площадью 226,9 кв. м, расположенное по адресу: Пермская обл., г. Губаха, пос. Первомайский, ул. Краснооктябрьская, 28, на срок с 15.12.2005 по 15.04.2006. Данное помещение передано предпринимателю Луц Ф.Ф. по акту приема-передачи от 15.12.2005.

Впоследствии между этими же сторонами были заключены договоры аренды указанного имущества от 01.12.2006 сроком действия с 15.12.2006 по 15.04.2007, от 01.12.2007 сроком действия с 01.12.2007 по 09.01.2008, от 01.12.2008 сроком действия с 01.01.2008 по 31.04.2008, от 20.06.2008 сроком действия с 27.12.2008 по 15.04.2018.

В соответствии с п. 1.3 указанных договоров аренды по истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без направления арендатору соответствующего уведомления и подписания дополнительного соглашения между сторонами.

Сторонами составлены акты приема-передачи нежилого помещения от 01.12.2006, 01.12.2007, 01.12.2008, 20.06.2008.

Дополнительным соглашением от 16.11.2009 внесены изменения в договор аренды от 18.06.2008, в частности, уточнена площадь переданного в аренду нежилого помещения, которая составила 245,3 кв. м (в том числе магазин 27,5 кв. м).

Предприниматель Луц Ф.Ф. обратился к главе администрации Губахинского муниципального района с заявлением от 27.08.2009 о реализации преимущественного права приобретения арендуемого нежилого помещения общей площадью 226,9 кв. м, расположенного по адресу: Пермский край, г. Губаха, ул. Краснооктябрьская, 28.

В порядке реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества в соответствии с положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ между предприятием "Горнолыжный центр "Губаха" (продавец) и предпринимателем Луц Ф.Ф. (покупатель) 22.01.2010 заключен договор купли-продажи от 22.01.2010, согласно условиям которого в собственность предпринимателя Луц Ф.Ф. передано встроенное нежилое помещение площадью 245,3 кв. м, номер на поэтажном плане 1002, расположенное по адресу: Пермский край, г. Губаха, пос. Первомайский, ул. Краснооктябрьская, 28.

Переход права собственности к предпринимателю Луц Ф.Ф. на указанный объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.04.2010.

Предприятие "Горнолыжный центр "Губаха", ссылаясь на отсутствие у предпринимателя Луц Ф.Ф. преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку оно до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ находилось в его владении и пользовании менее двух лет, в связи с чем полагая, что договор купли-продажи от 22.01.2010 является недействительным (ничтожным), зарегистрированное право собственности ответчика отсутствующим, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора купли-продажи от 22.01.2010 недействительным (ничтожным), суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В соответствии ч. 1 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

Исходя из указанной нормы и с учетом разъяснений, изложенных в п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ничтожными в силу ч. 1 ст. 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона.

В силу ч. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В п. 6 названного информационного письма разъяснено, что согласно ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Судами установлено, что до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (05.08.2008) спорное нежилое помещение находилось во владении и пользовании предпринимателя Луц Ф.Ф. на основании договоров аренды от 01.12.2005 сроком действия с 15.12.2005 по 15.04.2006 (4 мес.), от 01.12.2006 сроком действия с 15.12.2006 по 15.04.2007 (4 мес.), от 01.12.2007 сроком действия с 01.12.2007 по 09.01.2008 (1 мес. 8 дн.), от 01.12.2008 сроком действия с 01.01.2008 по 31.04.2008 (4 мес.).

С учетом этого суды пришли к правильному выводу о том, что предприниматель Луц Ф.Ф. владел спорным помещением менее двух лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Принимая во внимание также срок действия указанных договоров, промежутки времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, суды пришли к выводу о том, что названные промежутки времени, равные 8 - 11 месяцам, нельзя признать незначительными.

Установив, что в течение промежутков времени между прекращением одного договора аренды и заключением последующего предприниматель Луц Ф.Ф. не владел и не пользовался помещением, не вносил плату за его пользование, а также учитывая, что при заключении каждого договора аренды сторонами вновь подписывался акт приема-передачи, суды пришли к правомерному выводу о несоблюдении условия о непрерывном временном владении и пользовании ответчиком спорным помещением в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

При таких обстоятельствах предприниматель Луц Ф.Ф. не соответствовал требованиям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, следовательно, не обладал преимущественным правом приобретения арендуемого имущества.

Учитывая изложенное, договор купли-продажи от 22.10.2010 правомерно признан судами недействительным (ничтожным).

Поскольку судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании отсутствующим права собственности предпринимателя Луц Ф.Ф. заявителем кассационной жалобы не обжалуются, законность решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда в данной части судом кассационной инстанции не проверяется (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы отклоняются в силу вышеизложенного как основанные на неправильном толковании норм материального права с учетом обстоятельств настоящего дела.

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 20.09.2011 по делу N А50-9711/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Луц Федора Фридриховича - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.П. Соколова

Судьи

Д.И. Мындря З.Г. Семенова