Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 марта 2012 г. N Ф09-1360/12 по делу N А50-11921/2011

Екатеринбург

22 марта 2012 г.

Дело N А50-11921/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Мындря Д.И.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми (ИНН 5902293379, ОГРН 1065902057594; далее - департамент) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.11.2011 по делу N А50-11921/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Индивидуальный предприниматель Потехин Александр Робертович (ИНН 590300892440, ОГРНИП 304590335200041) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к департаменту о признании недействительным п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2011 N 0208-11 в части превышения установленной законом цены земельного участка на 806 266 руб. 16 коп. (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.11.2011 (судья Елизарова И.В.) исковые требования удовлетворены частично, пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 07.04.2011 N 0208-11, заключенного между департаментом и предпринимателем Потехиным А.Р., в части превышения цены земельного участка на 804 266 руб. 16 коп. признан недействительным. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 (судьи Голубцова Ю.А., Гребенкина Н.А., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе департамент просит обжалуемые судебные акты отменить, отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судами ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", п. 3 постановления Правительства Пермского края от 10.03.2010 N 85-п "Об установлении цены земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках" (далее - постановление от 10.03.2010 N 85-п). Заявитель считает, что выкупная цена земельного участка должна определяться исходя из вида функционального использования - под административно-управленческими и общественными объектами и удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 12 595,85 руб. за кв. м, установленного для земель под административно-управленческими и общественными объектами и землями предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения. Департамент отмечает, что земельный участок, на котором находится замощение и ограждение, фактически предоставлен для обеспечения возможности эксплуатации административных помещений в здании. По его мнению, при определении удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка подлежат применению Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.2006 N 222. Заявитель также указывает, что спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне обслуживания и деловой активности Ц-2, для которой не предусмотрен такой вид разрешенного использования как благоустройство территории.

Как установлено судами, предпринимателю Потехину А.Р. на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: замощение общей площадью 2784 кв. м, ограждение протяженностью 160,65 п. м, назначение: нежилое, инв. N 4-22Н, литера 1,1, расположенные по адресу: Пермский край, г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Пушкарская, 138 (свидетельство о государственной регистрации права от 06.10.2009 серии 59ББ N 356121).

Предприниматель Потехин А.Р. обратился в департамент с заявлением от 08.10.2009 о предоставлении в собственность земельного участка по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. Пушкарская, 138, под принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости.

Распоряжением департамента от 19.11.2009 N 2124 предпринимателю Потехину А.Р. предоставлен в собственность земельный участок площадью 2812,26 кв. м с кадастровым номером 59:01:4311913:5 по адресу: г. Пермь, ул. Пушкарская, 138, под замощение и ограждение.

Между департаментом (продавец) и предпринимателем Потехиным А.Р. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного земельного участка от 07.04.2011.

В соответствии с п. 2.1 договора цена земельного участка составляет 885 570 руб.

Право собственности истца на спорный земельный участок зарегистрировано 22.04.2011.

Полагая, что цена земельного участка неправомерно определена, исходя из вида разрешенного использования - под административно-управленческими и общественными объектами и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 12 595 руб. за кв. м, истец в письме от 29.03.2011 просил ответчика изменить цену земельного участка исходя из разрешенного использования, установленного договором аренды, и удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1 156,42 руб. за кв. м, установленного для прочих земель поселений.

Письмом от 29.04.2011 департамент отказал истцу во внесении изменений в договор купли-продажи в части цены земельного участка.

Предприниматель Потехин А.Р., полагая, что п. 2.1 договора купли-продажи в части превышения цены земельного участка на 806 266 руб. 16 коп. противоречит требованиям закона, обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно п. 5, 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок. В месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что до 01.07.2012 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В соответствии с постановлением от 10.03.2010 N 85-п цена земли при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, установлена в размере 2,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, если здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности. Цена земли при продаже определяется на дату подачи заявления на выкуп земельного участка.

Как следует из материалов дела, испрашиваемый земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 2007 год составляла 1 869 477,958 руб., разрешенное использование установлено "под благоустройство территории".

Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю от 19.10.2011 N 7746-14 в соответствии с постановлением Правительства Пермского края от 11.05.2007 N 91-П "Об утверждении кадастровой стоимости земель Пермского городского округа Пермского края" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 59:01:4311913:5 была определена по 14 группе видов функционального использования с применением удельного показателя кадастровой стоимости равного 1 156,42 руб./кв. м и до 22.12.2009 составляла 3 252 153 руб. 71 коп., 22.12.2009 органом кадастрового учета вид разрешенного использования земельного участка был изменен "под замощение и ограждение", при этом после внесения изменений кадастровая стоимость не была определена.

Поскольку с заявлением о выкупе предприниматель обратился 08.10.2009, а вид разрешенного использования земельного участка был изменен только 22.12.2009, выкупная цена земельного участка правомерно определена судами из расчета кадастровой стоимости 3 252 153 руб. 71 коп с учетом удельного показателя кадастровой стоимости, установленного для группы вида функционального использования "прочие земли поселений" (1 156,42 руб./кв. м).

При таких обстоятельствах суды правомерно определили цену земельного участка в размере 81 303 руб. 84 коп. и признали недействительным п. 2.1 договора купли-продажи в части превышения цены на сумму 804 266 руб. 16 коп.

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости определения выкупной цены земельного участка исходя из вида функционального использования - под административно-управленческими и общественными объектами и удельного показателя кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 12 595,85 руб. за кв. м был рассмотрен судами первой и апелляционной инстанций. Отклоняя данный довод, суды верно указали на отсутствие доказательств того, что земельный участок используется для эксплуатации административных помещений в здании (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Суды также отметили, что из представленного истцом заключения проектно-конструкторской фирмы "ИНТЭКО-Проект" следует, что расположенное на земельном участке имущество является самостоятельными объектами недвижимости относительно существующего двухэтажного здания.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Пермского края от 07.11.2011 по делу N А50-11921/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Департамента земельных отношений администрации города Перми - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.Ю. Смирнов Д.И. Мындря