Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23 марта 2012 г. N Ф09-720/12 по делу N А76-8773/2011

Екатеринбург

23 марта 2012 г.

Дело N А76-8773/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 23 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Мындря Д.И., Купреенкова В.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" (далее - общество "Экспертиза") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 по делу N А76-8773/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Экспертиза" - Онищенко М.Ю., директор (протокол от 11.01.2010);

прокурора Челябинской области (далее - прокурор) - Пуртова К.В. (служебное удостоверение);

администрации Миасского городского округа (далее - администрация) - Самофалова А.М. (доверенность от 21.12.2011 N 73);

закрытого акционерного общества "Ильмены" (далее - общество "Ильмены") - Плещеева И.А. (доверенность от 12.03.2012).

Прокурор обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к администрации и обществу "Ильмены" о признании недействительным договора от 29.01.2009 N 511 купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, 28, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и отмены государственной регистрации.

Определениями суда от 31.05.2011, 20.07.2011, 22.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Кафе Ильмены 2" (далее - общество "Кафе Ильмены 2"), общество "Экспертиза".

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 (судья Ефимов А.В.) исковые требования удовлетворены частично. Признан недействительным заключенный между администрацией и обществом "Ильмены" договор купли-продажи от 29.01.2009 N 511.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 (судьи Ермолаева Л.П., Баканов В.В., Румянцев А.А.) решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 413, 414, 433, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель полагает, что приобретение арендатором в собственность арендуемого имущества не влечет одномоментного прекращения обременения в виде аренды, так как это обременение прекратится только после государственной регистрации права собственности, наличие данного обременения должно учитываться при определении рыночной стоимости названного имущества. Общество "Экспертиза" считает, что суды не обосновали ссылками на нормы права свою позицию о необходимости проведения оценки спорного имущества без учета его обременения правами арендатора. По мнению заявителя, оценка произведена с соблюдением действующего законодательства.

Общество "Ильмены" поддерживает доводы кассационной жалобы, просит судебные акты в части признания недействительным договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 отменить.

Прокурор в отзыве на кассационную жалобу возражает против изложенных в ней доводов, просит судебные акты оставить без изменения.

Как установлено судами при рассмотрении спора, решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 30.06.2006 N 2 разрешено отчуждение имущества, находящегося в собственности Миасского городского округа, в частности - нежилого помещения площадью 813,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, д. 28 (п. 13 перечня объектов, разрешенных к отчуждению).

Общество "Ильмены" обратилось в администрацию с заявлением от 26.01.2009 N 13, в котором просило продать указанное нежилое помещение в порядке, обеспечивающем преимущественное право арендатора на приобретение муниципального имущества в соответствии с Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Между администрацией и обществом "Экспертиза" заключен муниципальный контракт на оказание услуг по оценке объекта оценки от 14.01.2009 N 05, согласно которому общество "Экспертиза" обязалось определить величину рыночной стоимости названного помещения.

Обществом "Экспертиза" подготовлен отчет от 19.01.2009 N 05/02 об оценке раночной стоимости нежилого помещения - кафе, расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, д. 28, в котором указано, что рыночная стоимость данного нежилого помещения, обремененного арендой до 30.03.2017, составляет 3 850 000 руб. (в том числе НДС).

Главой администрации 20.01.2009 утверждено решение об условиях приватизации названного нежилого помещения с указанием способа приватизации, преимущественного права арендатор на приобретение арендуемого имущества и цены продажи в сумме 3 850 000 руб.

Между администрацией и обществом "Ильмены" заключен договор купли-продажи от 29.01.2009 N 511, согласно которому общество "Ильмены" приобрело в собственность нежилое помещение площадью 813,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Миасс, пр. Октября, д. 28, по цене 3 850 000 руб. с учетом НДС.

Нежилое помещение передано обществу "Ильмены" по акту приема-передачи от 29.01.2009.

Право собственности общества "Ильмены" на названное помещение зарегистрировано 05.02.2009, номер регистрации 74-74-34/010/2009-337.

Контрольно-счетной палатой Миасского городского округа составлен акт проверки от 24.07.2009, в котором указано на выявление факта нарушения требования Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при проведении процедуры реализации ряда объектов недвижимого имущества, в частности, отчуждение упомянутого помещения произведено по цене, ниже его рыночной стоимости.

Обращаясь в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу, прокурор указал, что оценщиком при проведении оценки незаконно учтено обременение спорного помещения арендой, что снизило его рыночную стоимость.

Удовлетворяя исковые требования в части признания договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 недействительным, суды исходили из следующего.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности").

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона "Об оценочной деятельности").

В соответствии со ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица - незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В силу п. 1 ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация).

В ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.

При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений данного Закона предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

При этом в случае отказа арендатора от выкупа арендуемого имущества, у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке, предусмотренном Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, не возникает.

Таким образом, в рассматриваемом случае оценка спорного имущества для целей реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, должна производиться без учета обременения оцениваемого имущества правами арендатора, что не противоречит положениям Закона "Об оценочной деятельности".

Судами установлено и не оспаривается сторонами, что величина рыночной стоимости спорного помещения определена оценщиком с учетом обременения этого помещения арендой (отчет от 19.01.2009 N 05/02), где арендатором является общество "Ильмены".

Исходя из изложенного суды пришли к выводу, что при заключении договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 было допущено нарушения ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и ст. 3 Закона "Об оценочной деятельности", поскольку установленная в этом договоре цена не соответствует рыночной стоимости спорного помещения.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования прокурора о признании недействительным названного договора, заключенного между администрацией и обществом "Ильмены".

Суды, установив, что собственником спорного имущества в настоящее время является общество "Кафе Ильмены 2" (свидетельство о государственной регистрации от 15.06.2010), отказали в применении последствий недействительности сделки.

В части отказа в удовлетворении требований прокурора о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и отмены государственной регистрации судебные акты по настоящему делу не обжалуются, их законность в данной части в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не проверяется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основаниями для отмены судебных актов в любом случае (ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемые судебные акты следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 по делу N А76-8773/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.11.2011 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Д.И. Мындря В.А. Купреенков