Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2011 г. N 18АП-11442/11

г. Челябинск

30 ноября 2011 г.

Дело N А76-8773/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 ноября 2011 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Баканова В.В., Румянцева А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 по делу N А76-8773/2011 (судья Ефимов А.В.).

В судебном заседании приняли участие представители:

Прокурора Челябинской области - Морозов Е.В. (удостоверение ТО N 072177 от 26.08.2011);

Администрации Миасского городского округа - Аксенова Н.В. (доверенность N 46 от 01.06.2011);

общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" - Онищенко М.Ю. (протокол Общего собрания участников ООО "Экспертиза").

Прокурор Челябинской области (далее также - истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области к администрации Миасского городского округа (далее - администрация, ответчик1), закрытому акционерному обществу "Ильмены" (далее - ЗАО "Ильмены", ответчик2) с иском о признании недействительным договора купли-продажи N 511 от 29.01.2009 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, 28 - и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение и отмены государственной регистрации.

Определениями суда от 31.05.2011, 20.07.2011, 22.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, (далее - Управление Росреестра), общество с ограниченной ответственностью "Кафе Ильмены 2" (далее - ООО "Кафе Ильмены 2"), общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза" (далее - ООО "Экспертиза").

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 исковые требования удовлетворены частично. Договор купли-продажи нежилого помещения N 511 от 29.01.20090 признан недействительным, в применении последствий недействительности ничтожной сделки отказано (т. 3, л.д. 25-33).

Не согласившись с принятым решением, общество с ограниченной ответственностью "Экспертиза" (далее также - податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в части признания недействительным договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 отменить, в удовлетворении иска в данной части отказать (т. 3, л.д. 43-53).

В обоснование апелляционной жалобы, её податель, ссылаясь на положения ст. 3, 5 Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", пункт 6 Федерального стандарта оценки N 2, а так же ст. 3 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, полагает неправомерным вывод суда о возможности при определении рыночной стоимости объекта оценки не учитывать стоимость существующего обременения данного объекта. Суд не учел, что при определении рыночной стоимости обязателен учет возможности отчуждения объекта на открытом рынке для всех прочих лиц, а не только для самого арендатора. Кроме того, в силу пункта 19 Федерального стандарта оценки N 1 оценщик не вправе при проведении оценки использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. С учетом изложенных норм податель жалобы полагает, что установленная без учета обременения цена объекта оценки не будет являться рыночной ценой, по которой объект будет идти на аукционе для третьих лиц. Установление иной (не рыночной) цены нарушает права арендатора на приобретение имущества по цене, за которую оно продается всем третьим лицам на открытом рынке в условиях конкуренции, кроме того, установление иного вида цены заданием на оценку не предусмотрено, в силу чего оценщик обязан учитывать обременения оцениваемого имущества.

Представитель подателя апелляционной жалобы в судебном заседании на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Представитель истца и администрации в судебном заседании не согласились с доводами жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

На основании ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена без участия представителя третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, решением Собрания депутатов Миасского городского округа от 30.06.2006 N 2 согласован перечень объектов, разрешенных к отчуждению, под номером 13 которого указано нежилое помещение площадью 813 кв.м., расположенное по адресу: проспект Октября, дом 28 (т. 1, л.д. 103-104).

Заявлением от 29.01.2009 (входящий номер 13) общество "Ильмены" обратилось в администрацию с заявкой о продаже нежилого помещения по адресу: г. Миасс, пр. Октября, 28 - ссылаясь на наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства и нахождение помещения в непрерывном владении и пользовании на основании договоров аренды в течение 10 лет (т. 1, л.д. 96).

20.01.2009 главой администрации Миасского городского округа утверждено решение об условиях приватизации данного нежилого помещения с указанием способа приватизации - преимущественное право арендатора на приобретение арендуемого имущества (т. 2. л.д. 5).

14.01.2009 между администрацией Миасского городского округа (заказчик) и ООО "Экспертиза" (исполнитель) заключен муниципальный контракт, предметом которого явилось оказание исполнителем услуг по определению величины рыночной стоимости объектов оценки, в том числе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, 28 (т. 1, л.д. 102).

Обществом "Экспертиза" подготовлен отчёт N 05/02 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения-кафе (спорного помещения). Дата составления отчёта - 19.01.2009. Согласно данному отчёту рыночная стоимость единого объекта - нежилого помещения кафе - г. Миасс, пр. Октября, дом N28, общей площадью 813,9 кв.м., обремененного арендной до 31.03.2017, включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок, составляет округлённо с учётом НДС: 3 850 000 руб. (т. 1, л.д. 21-73).

После этого между администрацией Миасского городского округа (продавец) и ЗАО "Ильмены" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 29.01.2009 N 511 (т. 1, л.д. 11-12). По данному договору администрация продала обществу "Ильмены" спорное нежилое помещение (пр. Октября, д. 28; площадью 813,9 кв.м.) за 3 850 000 руб. с учётом НДС (пункт 3 договора).

Проданное нежилое помещение передано покупателю по акту приёма-передачи 29.01.2009 (т. 1, л.д. 13).

Договор купли-продажи N 511 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с сделок с ним 05.02.2009 (т. 1, л.д. 12).

24 июля 2009 года контрольно-счётной палатой Миасского городского округа составлен акт проверки, согласно которому поименованным контролирующим органом выявлен факт нарушения требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) при проведении процедуры реализации ряда объектов недвижимого имущества. В частности, из данного акта следует, что при продаже нежилого помещения площадью 813,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Миасс, пр. Октября, д. 28 (далее - помещение кафе, спорное помещение) - произведено отчуждение муниципального имущества по стоимости ниже рыночной (т. 1, л.д. 105-112).

На основании выявленного нарушения, ущемления интересов муниципального образования "город Миасс", прокурор Челябинской области обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу (т. 1, л.д. 3-6).

Удовлетворяя требования истца в части признания недействительным договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что заключение и исполнение сторонами данной сделки неизбежно влечёт прекращение арендных правоотношений. Суд пришёл к выводу о том, что применение для целей определения стоимости спорного объекта стоимости обременения прав собственника (аренды) является недопустимым, поскольку противоречит требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (далее - Закон N 135-ФЗ), а также Закона N 159-ФЗ, существенным образом нарушает права продавца, лишившегося значительной части полагавшихся к оплате денежных средств.

В удовлетворении остальной части требований суд отказал в связи с отсутствием оснований для применения положений статьи 16 Закона N 135-ФЗ, а также по причине отсутствия спорного помещения (кафе) в собственности ЗАО "Ильмены" - суд установил, что по договору купли-продажи от 17.05.2010 общество "Ильмены" продало помещение кафе обществу "Кафе Ильмены 2", указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.06.2010 (т. 2, л.д. 63-64).

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном ст. 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), выслушав пояснения представителей участвующих в деле лиц, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в части удовлетворения требований прокурора Челябинской области о признании недействительным договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (ч. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

При этом отчёт об оценке должен соответствовать положениям Закона N 135-ФЗ (в частности, статьям 11, 18, 20), а также утверждённым Приказами Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 254, 255, 256 Федеральным стандартам оценки N 1, N 2, N 3 (далее соответственно - ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3).

Поскольку применение отчёта независимого оценщика об оценке муниципального (государственного) недвижимого имущества для целей заключения сделки приватизации в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, является обязательным, нарушение оценщиком требований Закона N 135-ФЗ либо ФСО N 1-3 может являться основанием для признания такой сделки недействительной (ничтожной) применительно к статье 168 ГК РФ в силу несоответствия требованиям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Податель апелляционной жалобы (оценщик, ООО "Экспертиза") не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что при определении рыночной стоимости спорного помещения (кафе) не следовало учитывать стоимость обременения (ограничения) прав собственника, заключающихся в аренде объекта. Общество "Экспертиза" приводит довод о том, что отчёт от 19.01.2009 N 05/02 соответствует требованиям закона и федеральных стандартов оценки, а также настаивает на правомерности учёта стоимости имущественного обременения при определении итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Изучив приведённые в апелляционной жалобе доводы, коллегия судей приходит к выводу об ошибочности утверждений ООО "Экспертиза" как основанных на неверном толковании и применении норм материального права.

По смыслу статей 1-3 Закона N 159-ФЗ реализация муниципального (государственного) имущества по данному закону направлена на отчуждение объекта недвижимости конкретному правообладателю. Совершение сделки купли-продажи по правилам, установленным поименованным законом, с участием (в качестве покупателя) лица, не являющегося субъектом малого или среднего предпринимательства и не обладающего преимущественным правом на выкуп, недопустимо.

В силу статьи 413, части 1 статьи 414 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается: соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существующего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающими иной предмет или способ исполнения (новация); а также совпадением должника и кредитора в одном лице.

Следовательно, при заключении договора купли-продажи муниципального (государственного) имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице.

Суд первой инстанции правомерно указал, что приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений Закона N 159-ФЗ предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи. В силу бесспорности прекращения прав арендатора в момент заключения договора купли-продажи доля стоимости этих прав в объекте оценке не подлежит учету при определении рыночной стоимости имущества.

Определение стоимости объекта недвижимости с учётом стоимости арендного обременения противоречит положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ, статьи 3 Закона N 135-ФЗ, поскольку установленная таким образом цена объекта оценки не может соответствовать рыночной стоимости вещи. Для сторон сделки, совершаемой в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, договор купли-продажи не должен содержать условий о сохранении обременения в виде аренды - такие положения договора будут являться ничтожными в силу статей 168, 413-414 ГК РФ. Кроме того, в отношении продавца и покупателя рассматриваемой сделки по приватизации муниципального (государственного) имущества не будут распространяться положения статьи 391 Гражданского кодекса РФ (перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора).

Фактически в рассматриваемой ситуации между администрацией Миасского городского округа (продавец) и ЗАО "Ильмены" (покупатель) имеет место сделка купли-продажи объекта недвижимости, не обременённого какими-либо вещными либо обязательственными правами.

Соответственно, учитывая отсутствие у органа местного самоуправления права реализации муниципального имущества по цене, установленной независимым оценщиком в отчёте от 19.01.2009 N 05/02, иным лицам (не обладающим преимущественным правом применительно к ст. 3 Закона N 159-ФЗ), оценка рыночной стоимости спорного помещения (кафе) должна быть произведена без учёта стоимости обременения данного имущества обязательственными правами из договора аренды. То есть определение наиболее вероятной цены, по которой спорное помещение (кафе) может быть отчуждено на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (в частности, когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме), должно быть осуществлено в отношении данного объекта как не обременённого обязательственными правами из договора аренды, что не противоречит требованиям, установленным Федеральными стандартами оценки N 1, 2, 3.

Следует отметить, что департаментом корпоративного управления Министерства экономического развития РФ в письме от 18.06.2010 N Д06-1861 изложена следующая правовая позиция: при составлении задания на проведение оценки помещения, целью которого является реализация норм ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, представляется целесообразным не учитывать информацию о договоре долгосрочной аренды в случае, если в результате покупки оцениваемого помещения договорные отношения между арендатором и арендодателем прекращаются.

Поскольку из отчёта ООО "Экспертиза" от 19.01.2009 N 05/02, применённого администрацией города Миасса при заключении договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511, следует, что цена спорного объекта, равная 3850000 руб., установлена с учётом ограничения (обременения) недвижимого имущества обязательственными правами из договора аренды, данная стоимость в свете вышеизложенного не может быть признана рыночной стоимостью помещения кафе применительно к положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ.

Более того, из отчёта от 19.01.2009 N 05/02 следует, что стоимость спорного помещения без учёта ограничения в виде аренды существенно превышает сумму в размере 3 850 000 руб.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для признания договора купли-продажи от 29.01.2009 N 511 недействительным (ничтожным).

Таким образом, коллегия судей находит выводы суда первой инстанции основанными на правильном применении норм материального права и соответствующими установленным обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 2 000 руб., уплаченная подателем жалобы, относится на него.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 29.09.2011 по делу N А76-8773/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспертиза" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

В.В. Баканов А.А. Румянцев