Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 марта 2012 г. N Ф09-1330/12 по делу N А60-6977/2011

Екатеринбург

26 марта 2012 г.

Дело N А60-6977/2011

ГАРАНТ:

См. также Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31 октября 2012 г. N А60-6977/2011

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2010 г. N 17АП-13166/2009

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2010 г. N Ф09-2928/10-С6 по делу N А60-36066/2009-С9

См. также Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2010 г. N 17АП-13166/09

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Смирнова А.Ю., Маликовой Э.М.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авлахов и К" (ИНН 6662075030, ОГРН 1026604958050; далее - общество "Авлахов и К") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 по делу N А60-6977/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Авлахов и К" - Губин Н.П. (доверенность от 18.01.2012);

общества с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс" (ИНН 6672160662, ОГРН 1046604381691; далее - общество "Трансэнергоресурс") - Жарко Е.И. (доверенность от 14.10.2011);

администрации г. Екатеринбурга - Барабанова Н.И. (доверенность от 29.12.2011);

департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - департамент) - Барабанова Н.И. (доверенность от 28.12.2011).

Общество "Авлахов и К" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Екатеринбургскому комитету по управлению городским имуществом (далее - комитет; в настоящее время - департамент), обществу "Трансэнергоресурс" о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 61, 2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N 30, 35, 42-43), расположенного на первом этаже нежилого помещения здания, литера Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, содержащейся в отчете от 05.10.2010 N 480, подготовленном обществом "Трансэнергоресурс" (специалист-оценщик Лебедев Алексей Витальевич), а также о возложении на комитет обязанности заключить с обществом "Авлахов и К" договор купли-продажи и договор залога недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 61, 2 кв. м (номера помещений на поэтажном плане N 30, 35, 42-43), расположенного на первом этаже нежилого помещения здания, литера Б, по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, по цене 2 181 000 руб. с учетом НДС; взыскании солидарно с ответчиков расходов на проведение оценки недвижимого имущества в размере 15 000 руб.

В порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общество "Авлахов и К" уточнило исковое требование в части определения цены объекта, исключив из ранее заявленной суммы НДС, с учетом вступивших в законную силу изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации.

В судебном заседании судом первой инстанции с согласия истца произведена замена ответчика - комитета на администрациюг. Екатеринбурга (ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 (судья Микушина Н.В.) в удовлетворении исковых требований отказано. Пункт 2.1 договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с условием о рассрочке платежа от 20.12.2010 N 544 "Помещения (литера Б). Площадь: общая - 61, 2 кв. м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 30, 35, 42-43. Назначение: нежилое. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14" принят в следующей редакции: "Цена объекта составляет 2 570 000 руб." (с учетом определения от 24.10.2011).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 (судьи Дюкин В.Ю., Усцов Л.А., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Авлахов и К" просит обжалуемые судебные акты отменить, передать дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 71, ч. 1 ст. 168, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель считает ошибочным вывод судов о том, что выявленные в отчете общества "Трансэнергоресурс" нарушения касаются его оформления, не связаны с величиной рыночной стоимости объекта оценки. По его мнению, оценщиками общества "Трансэнергоресурс" не приняты во внимание обстоятельства, влияющие на действительную рыночную стоимость нежилых помещений, а именно: отсутствие отдельного входа, небольшая высота помещений. Общество "Авлахов и К" также отмечает, что судами не дана оценка представленному отчету об оценке от 24.11.2010 N 44-11/2010 по определению рыночной стоимости спорного объекта, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Аксиома".

Как установлено судами, общество "Авлахов и К" является арендатором нежилых помещений N 30, 35, 42, 43 (литера Б) общей площадью 61, 2 кв. м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, пер. Парковый, д. 14, по договору аренды от 05.01.2000 N 33700012 (номер договора заменен на 30350296), заключенному с комитетом (в редакции дополнительных соглашений от 31.12.2004, 04.05.2006).

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) комитетом подготовлен и направлен обществу "Авлахов и К" проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда от 20.12.2010 N 544 с условием о рассрочке платежа, в соответствии с условиями которого продавец (администрация города Екатеринбурга) обязуется передать в собственность общества муниципальное имущество - помещения (литера Б), площадь общая - 61, 2 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения N 30, 35, 42-43, назначение: нежилое, адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, пер. Парковый, 14.

Согласно п. 2.1 данного договора цена указанного объекта недвижимого имущества составляет 2 570 000 руб.

Цена договора определена на основании отчета об оценке от 05.10.2010 N 480, выполненного обществом "Трансэнергоресурс".

Общество "Авлахов и К", не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, направило в адрес ответчика протокол разногласий от 20.01.2011 к договору в части п. 2.1 договора.

Общество "Авлахов и К", полагая, что установленная обществом "Трансэнергоресурс" стоимость нежилых помещений является недостоверной - завышенной, самостоятельно провело оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение независимому оценщику обществу с ограниченной ответственностью "Аксиома".

Согласно новому заключению (отчет от 24.11.2010 N 44-11/2010) рыночная стоимость спорного объекта составила 2 181 000 руб., в том числе НДС.

Общество "Авлахов и К", полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная обществом "Трансэнергоресурс" в отчете об оценке от 05.10.2010 N 480, является недостоверной, обратилось в Арбитражный суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в названном отчете.

В связи с наличием разногласий между сторонами спора относительно величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта недвижимости судом первой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначена судебная экспертиза для разрешения вопроса о соответствии отчета об оценке общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480 законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, а также для определения рыночной стоимости указанного объекта по состоянию на 24.09.2010; проведение экспертизы поручено саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Сообщество специалистов-оценщиков "СМАО" (далее - партнерство "СМАО").

Определяя рыночную цену арендуемого объекта в размере 2 570 000 руб. без учета НДС на основании отчета от 05.10.2010 N 480, составленного обществом "Трансэнергоресурс" по заявке департамента, и отказывая в удовлетворении требования о признании недостоверной данной величины рыночной стоимости объекта оценки, суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав заключение судебной экспертизы, составленное партнерством "СМАО", пришли к выводу о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета об оценке общества "Трансэнергоресурс".

При этом суды, приняв во внимание экспертное заключение саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 07.10.2010 N 20/05/46-10 по проверке положенного в основу определения стоимости отчуждаемого имущества отчета общества "Трансэнергоресурс", согласно которому оспариваемый отчет соответствует федеральным стандартам оценки, существенных замечаний, влияющих на итоговый результат не выявлено, пришли к выводу, что при отчуждении арендуемого объекта недвижимости следует руководствоваться рыночной стоимостью данного имущества, определенной в отчете общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480.

Суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене ввиду следующего.

На основании ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (ст. 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного помещения, а также в связи с возникновением у суда вопросов, требующих специальных знаний, суд правомерно по ходатайству предпринимателя на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил экспертизу для установления соответствия отчета общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480 требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта от 22.07.2011 N 1072/078, выполненному партнерством "СМАО" на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 24.06.2011 по настоящему делу, составленный обществом "Трансэнергоресурс" отчет от 05.10.2010 N 480 не соответствует Закону об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки; стоимость спорного объекта оценки, определенная в отчете общества "Трансэнергоресурс", не подтверждается.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480, суды приняли в качестве доказательства соответствия данного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности экспертное заключение саморегулируемой организации некоммерческое партнерство "Межрегиональный союз оценщиков" от 07.10.2010 N 20/05/46-10, составленное по результатам проверки указанного отчета, и сделали вывод о том, что заключение судебной экспертизы от 22.07.2011 N 1072/078 не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признания недостоверным отчета общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480. При этом судами указано, что перечисленные в заключении нарушения в большей части касаются оформления отчета и не усматриваются выводы в отношении выявленных нарушений в отчете общества "Трансэнергоресурс" во взаимосвязи с величиной рыночной стоимости объекта.

Между тем суды не учли следующее.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

При этом в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены.

В мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле (п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суды, критикуя экспертное заключение от 22.07.2011 N 1072/078, выполненное партнерством "СМАО", и делая вывод о том, что оно не может быть принято в качестве достаточного доказательства при определении рыночной стоимости объекта и признании недостоверным отчета общества "Трансэнергоресурс" от 05.10.2010 N 480, не указали, каким требованиям Закона об оценочной деятельности не соответствует данный отчет, не дали правовой оценки отчету на основании положений Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 4, 5 на предмет обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверке соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам (доходный, сравнительный и затратный подход), отражения в отчете исчерпывающих технических характеристик приватизируемого помещения, которые позволяли бы достоверно определить факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, подробной информации об объектах-аналогах по количеству и по качественным характеристикам, источниках информации об объектах-аналогах; не установили, какой из имеющихся в деле отчетов наиболее отвечает принципам достоверности, достаточности представленной информации и проверяемости. Установив необходимость специальных познаний по указанному вопросу, требующему назначения экспертизы, суды, указав при этом на наличие сомнений в обоснованности выводов эксперта, не рассмотрели вопрос о назначении повторной экспертизы (ч. 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судами не дана оценка тому обстоятельству, что экспертное заключение от 22.07.2011 N 1072/078 содержит выводы, которые не касаются оформления отчета, а указывает на нарушения, повлекшие искажение величины стоимости объекта оценки (п. 2.3-2.6)

В обоснование своих возражений истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью "Аксиома", согласно которому стоимость спорного объекта составляет 2 181 000 руб., в том числе НДС. Данное доказательство в нарушение положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставлено судами без надлежащей правовой оценки в совокупности с другими доказательствами по делу.

При таких обстоятельствах, поскольку судами противоречия между имеющимися в материалах дела экспертными заключениями не устранены, значимые для правильного рассмотрения дела обстоятельства установлены не в полном объеме, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене, дело - передаче на новое рассмотрение (п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении суду необходимо устранить отмеченные недостатки, установить имеющие значение для дела обстоятельства с учетом требований и возражений сторон и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.09.2011 по делу N А60-6977/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В.Сулейменова

Судьи

А.Ю.Смирнов Э.М. Маликова