Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 16 апреля 2012 г. N Ф09-1744/12 по делу N А60-29821/2011

Екатеринбург

16 апреля 2012 г.

Дело N А60-29821/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2012 года.

В полном объеме постановление изготовлено 16 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Соколовой Н.П.,

судей Мындря Д.И., Смирнова А.Ю.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альянс" (далее - общество "Альянс"), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (далее - регистрационная служба) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011 по делу N А60-29821/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Альянс" - Соколова Н.С. (доверенность от 16.01.2012);

регистрационной службы - Куйдан О.В. (доверенность от 08.12.2011 N 08-23/1871);

общества с ограниченной ответственностью "Производственное объединение "Металлообработка, специальные технологии" (далее - общество "Металлообработка, специальные технологии") - Арешкин В.А. (доверенность от 09.04.2012).

Общество "Металлообработка, специальные технологии" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконными действий регистрационной службы, совершенных 15.06.2011, по государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Веллфин" (далее - общество "Веллфин") к обществу "Альянс" на здание корпуса N 3 с пристроями и сетями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, обязании регистрационной службы устранить допущенное нарушение прав заявителя путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) о регистрации права собственности общества "Альянс" на данный объект (дело N А60-29821/2011).

Общество "Металлообработка, специальные технологии" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением о признании незаконным решения регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора аренды от 01.09.2009 N 09/09, изложенного в сообщении от 12.08.2011 N 01/201/2011-582 (дело N А60-32766/2011).

Определением суда от 01.11.2011 дела N А60-29821/2011 и N А60-32766/2011 объединены в одно производство для совместного рассмотрения. Объединенному делу присвоен N А60-29821/2011.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общества "Веллфин", "Альянс".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011 (судья Киселев Ю.К.) заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 (судьи Гребенкина Н.А., Панькова Г.Л., Усцов Л.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Альянс" просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 431, 432, 650, 651,654 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 12, 18, 19, 26, 28 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ), ст. 90, 96, 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель указывает, что на момент подачи заявления и государственной регистрации права собственности общества "Альянс" на спорное здание в Едином реестре отсутствовала запись о запрете государственной регистрации перехода прав, наложенном определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2011 по делу N А60-18435/2011, следовательно у государственного регистратора отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации. Общество "Альянс" считает, что обществом "Металлообработка, специальные технологии" избран неправильный способ защиты права, в данном случае следовало обжаловать бездействие регистрационной службы, выразившееся в невнесении в Единый реестр записи о запрете совершения регистрационных действий. Кроме того, обществом "Металлообработка, специальные технологии" не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемыми действиями регистрационной службы. По мнению заявителя, в договоре аренды от 01.09.2009 N 09/09 сторонами не согласованы его существенные условия, в связи с чем этот договор не подлежал государственной регистрации.

В кассационной жалобе регистрационная служба просит судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение ст. 8, 131, 607, 651, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 3, 9, 12, 13, 17 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ. Заявитель указывает, что при проведении правовой экспертизы документов, представленных для регистрации перехода права на спорный объект, не было установлено причин, препятствующих проведению регистрации, регистрация ареста была произведена своевременно. Кроме того, у общества "Металлообработка, специальные технологии" не возникло первоочередное право на покупку названного объекта, так как оно предусмотрено договором аренды от 01.09.2009 N 09/09, не прошедшим государственную регистрацию, то есть, не заключенным, не порождающим юридических последствий. Регистрационная служба полагает, что при подписании упомянутого договора аренды сторонами не были согласованы его существенные условия, а именно: условие о предмете (так как в аренду передавался не весь спорный объект, а его часть площадью 1514 кв. м, без указания места ее расположения) и о размере арендной платы, следовательно, данный договор не подлежал государственной регистрации в силу его несоответствия требованиям действующего законодательства.

Как установлено судами при рассмотрении спора, согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 66 АВ N 959049 общество "Веллфин" является собственником объекта недвижимого имущества - здания корпуса N 3 с пристроями и сетями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18.

Обществами "Веллфин" и "Металлообработка, специальные технологии" подписан договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 N 09/09, согласно которому обществу "Металлообработка, специальные технологии" во временное возмездное владение и пользование передается имущество, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, - здание корпуса N 3 с пристроями и сетями, именуемое в дальнейшем "Помещение" (п. 1.1 договора).

Пунктами 2.1.1, 2.1.2 данного договора предусмотрено, что началом срока аренды является день подписания сторонами акта приема-передачи указанного имущества, окончание срока - по истечение 36 месяцев.

За пользование помещением общество "Металлообработка, специальные технологии" уплачивает базовую арендную плату; ставка базовой арендной платы за пользование Помещением до 1514 кв. м составляет 50 000 руб. в месяц, дополнительно к базовой ставке за площадь, превышающую 1514 кв. м, уплачивается 35 руб. за 1 кв. м (п. 3.1, 3.2 указанного договора).

В п. 4.4.8 названного договора установлено, что в случае, если общество "Веллфин" с согласия общества "Металлообработка, специальные технологии" выставит арендуемое Помещение для продажи, последнее имеет первоочередное право купить указанное помещение по цене, предложенной добросовестным покупателем.

По акту приема-передачи от 01.10.2009 общество "Веллфин" передало, а общество "Металлообработка, специальные технологии" приняло следующее имущество, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, - здание корпуса N 3 с пристроями и сетями, именуемое в дальнейшем "Помещение"; площадь арендуемого Помещения составляет 1514 кв. м.

Общество "Металлообработка, специальные технологии" 23.04.2011 обратилось в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 01.09.2009 N 09/09.

В государственной регистрации договора аренды с объектом недвижимого имущества - зданием корпуса N 3 с пристроями и сетями было отказано на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, в связи с тем, что договор аренды и акт приема-передачи к нему имеют различное описание предмета аренды, следовательно, предмет аренды сторонами не согласован, кроме того, 15.06.2011 зарегистрирован переход права собственности на указанное здание, с этого момента общества "Веллфин" утратило право распоряжаться, владеть и пользоваться этим имуществом и не может быть надлежащей стороной по договору аренды, о чем обществу "Металлообработка, специальные технологии" направлено сообщение об отказе от 12.08.2011 N 01/201/2011-528.

Обществами "Веллфин" и "Альянс" подписан договор купли-продажи имущества от 30.05.2011, согласно которому здания корпуса N 3 с пристроями и сетями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, передается в собственность общества "Альянс".

Общество "Альянс" обратилось в регистрационную службу с заявлением от 31.05.2011 о государственной регистрации права собственности на названное здание, а общество "Веллфин" с заявлением от 02.06.2011 о государственной регистрации перехода права к обществу "Альянс" (т. 1, л. д. 46, 49).

Право собственности общества "Альянс" на названное здание зарегистрировано 15.06.2011 на основании договора купли-продажи имущества от 30.05.2011, запись о регистрации N 66-66-01/378/2011-244, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 66 АД N 932262.

Полагая, что государственная регистрация перехода права собственности на здание корпуса N 3 с пристроями и сетями, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, к обществу "Альянс" проведена с нарушениями закона, в то время как определением Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2011 по делу N А60-18435/2011, вступившим в законную силу 10.06.2011 и полученным регистрационной службой 14.06.2011, регистрационной службе запрещено производить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении данного здания, а также регистрировать сделки, направленные на переход права собственности в отношении этого здания, решение об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.09.2009 N 09/09 принято в отсутствие оснований, предусмотренных ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, поскольку предмет названного договора сторонами согласован, что повлекло нарушение прав и законных интересов общества "Металлообработка, специальные технологии", оно обратилось в арбитражный суд с заявлением по рассматриваемому делу.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из следующего.

Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8).

На основании ч. 1 ст. 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Определение арбитражного суда об обеспечении иска приводится в исполнение немедленно в порядке, установленном для исполнения судебных актов арбитражного суда (ч. 1 ст. 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4 ст. 19 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый реестр или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета.

Исходя из положений приведенных норм, установив, что определение Арбитражного суда Свердловской области от 10.06.2011 по делу N А60-18435/2011 поступило в регистрационную службу 14.06.2011, то есть до проведения государственной регистрации права собственности общества "Альянс" на спорное здание, суды обоснованно указали, что регистрационная службы не имела права производить государственную регистрацию перехода права на данное здание, а обязана была приостановить государственную регистрацию.

Судами правильно отклонена ссылка регистрационной службы на п. 13 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 07.07.2007 N 112, согласно которому государственную регистрацию ареста рекомендуется осуществлять в срок, не превышающий трех рабочих дней, так как установление сроков для государственной регистрации ареста на объект недвижимого имущества в порядке регламентации внутренней деятельности регистрирующего органа не отменяет обязанность последнего исполнить требования п. 4 ст. 19 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

В силу абз. 10 п. 1 ст. 20 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что на государственную регистрацию договора аренды от 01.09.2009 N 09/09 обществом "Металлообработка, специальные технологии" были представлены все необходимы в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ документы.

Исходя из буквального толкования п. 1.1 названного договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) суды указали, что его предметом являлось здание корпуса N 3 с пристроями и сетями, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фронтовых бригад, 18, так же как данный объект поименован в свидетельстве о государственной регистрации права собственности общества "Веллфин" на него, а использование сторонами в тексте договора термина "Помещение" для обозначения названного здания правового значении не имеет.

Суды также указали, что государственная регистрация перехода права собственности на спорное здание не могла явиться основание для отказа в государственной регистрации договора аренды, так как на момент его подписания общество "Веллфин" являлось собственником данного здания, а в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Судами отклонена ссылка регистрационной службы на несогласование сторонами договора аренды от 01.09.2009 N 09/09 условия о размере арендной платы, как противоречащая содержанию данного договора (п. 3.1, 3.2 договора). Кроме того, данное обстоятельство не было указано в качестве основания для отказа в государственной регистрации названного договора.

При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования общества "Металлообработка, специальные технологии".

Принимая во внимание изложенные обстоятельства подлежат отклонению доводы кассационных жалоб о том, что на момент государственной регистрации перехода права собственности к обществу "Альянс" обстоятельства, препятствующие ее осуществлению отсутствовали и о несогласовании сторонами договора аренды от 01.09.2009 N 09/09 его существенных условий.

Довод кассационной жалобы общества "Альянс" о недоказанности нарушения прав и законных интересов общества "Металлообработка, специальные технологии" был предметом исследования в апелляционном суде и обоснованно отклонен, оснований для переоценки указанных выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда являются законными и отмене не подлежат. Оснований для удовлетворения кассационных жалоб не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2011 по делу N А60-29821/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Альянс", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.П. Соколова

Судьи

Д.И. Мындря А.Ю. Смирнов