Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 июня 2012 г. N Ф09-3357/12 по делу N А50-7206/2011

Екатеринбург

06 июня 2012 г.

Дело N А50-7206/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Мындря Д.И., Платоновой Е.А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Журавлевой Ирины Валерьевны (ИНН 590400912355, ОГРН 304590434600184) на решение Арбитражного суда Пермского края от 07.10.2011 по делу N А50-7206/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители предпринимателя Журавлевой И.В. - Голышева Е.Р., Смирнов А.А. (доверенность от 03.06.2011).

Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (ИНН 5902502248, ОГРН 1025900528697; далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к предпринимателю Журавлевой И.В. о взыскании 1 742 670 руб. 60 коп. задолженности по договору аренды, 974 306 руб. 86 коп. пени, о расторжении договора аренды от 08.01.2003 N 2048-03С и изъятии муниципального нежилого помещения общей площадью 167,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 107.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.10.2011 (судья Елизарова И.В.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 (судьи Гулякова Г.Н., Полевщикова С.Н., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе и дополнениях к ней предприниматель Журавлева И.В. просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами подлежащей применению ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение ст. 71, ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявитель указывает на отсутствие доказательств государственной регистрации договора от 08.01.2003 N 2048-03С и изменений к нему. По ее мнению, из обжалуемых судебных актов невозможно установить документы, на основании которых произведен расчет суммы иска. Заявитель полагает, что направление истцом уведомлений об увеличении размера арендной платы за 2009, 2010 годы не свидетельствует о внесении в договор аренды соответствующих изменений.

Законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между департаментом (арендодателем), муниципальным учреждением "Жилищная служба "Центр" Свердловского района (балансодержатель) и предпринимателем Журавлевой И.В. (арендатором) заключен договор от 08.01.2003 N 2048-03С, по условиям которого на основании решения коллегии департамента от 04.12.2002 N 1948-02С арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 164,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Куйбышева, 107, для использования в качестве закусочной.

Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата, включающая арендную плату за нежилые помещения и плату за долю земельного участка, действующая в течение 2002 года, устанавливается в размере, указанном в приложениях к договору, и составляет в год 147 862 руб. 08 коп., в квартал - 36 965 руб. 52 коп., в месяц - 12 321 руб. 84 коп., а в дальнейшем - в размере, указываемом в уведомлении о перерасчете арендной платы.

Арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды арендная плата индексируется с учетом инфляции один раз в год согласно подп. 3.2.1 договора и пересчитывается в случае принятия соответствующий решений органами государственной власти или местного самоуправления в одностороннем порядке.

Основой для индексации служит ежемесячный сводный индекс потребительских цен на все товары и платные услуги, используемый при формировании бюджета, предоставленный финансовым управлением администрации г. Перми. При этом действующая арендная ставка определяется на каждый год путем умножения арендной ставки, действовавшей в предыдущий год, на индекс инфляции в течение этого же года (п. 3.2.1 договора аренды).

В силу п. 3.2.2 договора аренды арендодатель уведомляет арендатора о перерасчете арендной ставки не позднее 15 января каждого года, следующего за годом заключения договора, официальным извещением с указанием номера и даты.

Срок аренды установлен с 04.12.2002 по 04.12.2007 (п. 5.1 договора аренды).

Помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Соглашением от 30.08.2004 N 1 к договору аренды стороны в п. 1.1 договора внесли изменения о том, что арендатор принимает встроенные нежилые помещения в цоколе пятиэтажного кирпичного жилого дома общей площадью 167,3 кв. м, расположенные по адресу: ул. Куйбышева/Чкалова, д. 107/42 в Свердловском районе.

Изменением от 13.07.2005 N 6 стороны установили срок действия договора до 04.12.2012.

В 2004 - 2007 годах стороны подписали изменения к договору аренды в части расчета арендной платы.

Договор аренды и изменения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате за период с апреля 2009 года по декабрь 2010 года, департамент обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующими исковыми требованиями.

Удовлетворяя исковые требования, суды пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с арендатора задолженности по арендной плате и пени, а также - для расторжения указанного договора.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Судами установлено, что уведомлением от 11.01.2009 N 19-19-17/14 истец сообщил ответчику об изменении арендной платы, размер которой с 01.01.2009 составляет 76 965 руб. 32 коп. в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 14.01.2010 N 19-24-752/14 департамент известил предпринимателя об изменении арендной платы, размер которой с 01.01.2010 составляет 87 498 руб. 56 коп. в месяц без учета НДС.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды также установили факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в 2009-2010 годах, наличие у последнего задолженности по арендной плате за период с 01.04.2009 по 31.12.2010 в сумме 1 742 670 руб. 60 коп.

Судами указано, что, отклоняя предложение предпринимателя о наличии оснований для перерасчета арендной платы на основании отчета об оценке объекта N 40-11-П, департамент установил, что названный отчет не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как видно, действия истца в установленном законом порядке ответчиком не обжалованы, условия договора в части размера арендной платы сторонами не изменены, в судебном порядке не оспорены.

Суд апелляционной инстанции отметил, что необходимость установления размера арендной платы на основании оценочного отчета предусмотрена п. 4.2 разд. 4 Положения об аренде муниципального имущества в редакции решения Пермской городской Думы от 26.05.2009 N 112 "О внесении изменений в решение Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61 "Об утверждении "Положения об аренде муниципального имущества", "Методики определения размера арендной платы за недвижимое муниципальное имущество" и "Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности", вступившего в силу с 01.07.2009. В соответствии с указанным пунктом первоначальный размер арендной платы, а в случае передачи муниципального имущества в аренду целевым назначением - размер арендной платы определяется на основании оценочного отчета независимого оценщика рыночной стоимости арендной платы, подтвержденного экспертным заключением на оценочный отчет в соответствии с федеральным законодательством об оценочной деятельности.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязательность применения размера арендной платы на основании оценочного отчета обусловлена случаями первоначального предоставления имущества в аренду (в период, начиная с 01.07.2009), а также предоставления имущества в аренду с целевым назначением.

Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Принимая во внимание, что соглашением сторон размер арендной платы определен, доказательств погашения ответчиком задолженности за период с апреля 2009 года по декабрь 2010 года не представлено, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с предпринимателя Журавлевой И.В. долга по арендной плате.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 3.4 договора аренды определено, что за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период. При этом днем внесения любого платежа считается день зачисления соответствующей суммы на вышеуказанном счете.

Судами проверен произведенный истцом расчет пени и признан верным.

Указав на отсутствие доказательств несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств, суды сделали правильный вывод об отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении заявленной истцом суммы неустойки.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Принимая во внимание факт неоднократного несоблюдения ответчиком условий договора аренды о своевременном внесении арендных платежей, наличие задолженности по арендной плате за длительный период, а также учитывая соблюдение департаментом предусмотренного п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка предъявления требований о расторжении договора, суды обоснованно удовлетворили иск в части расторжения договора аренды от 08.01.2003 N 2048-03С и изъятия у ответчика муниципального нежилого помещения.

Указание заявителя кассационной жалобы на отсутствие доказательств государственной регистрации договора от 08.01.2003 N 2048-03С и изменений к нему отклоняется, поскольку названный довод противоречит материалам дела (т. 1, л.д. 52, 72), и, кроме того, предприниматель Журавлева И.В. не заявляла такие возражения в судах первой и апелляционной инстанций, в связи с чем они не были предметом исследования судов. Согласно ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочий для исследования новых обстоятельств дела и доказательств у суда кассационной инстанции не имеется.

Иные доводы предпринимателя Журавлевой И.В. судом кассационной инстанции отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, основания для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пермского края от 07.10.2011 по делу N А50-7206/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Журавлевой Ирины Валерьевны - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Д.И. Мындря Е.А. Платонова