Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 июня 2012 г. N Ф09-4691/12 по делу N А47-8367/2011

Екатеринбург

27 июня 2012 г.

Дело N А47-8367/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 27 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Маликовой Э.М.,

судей Платоновой Е.А., Сулейменовой Т.В.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г Оренбурга (далее - комитет) на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.12.2011 по делу N А47-8367/2011 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Арсенал" (далее - общество "Торговый дом "Арсенал") обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к комитету о разрешении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 10 общей площадью 122,4 кв. м (подвал) и нежилого помещения N 1.2, общей площадью 101,9 кв. м (подвал), расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 34, обязав комитет принять п. 2.1 договора в следующей редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 2 844 202 руб. без НДС, в том числе нежилого помещения N 10 - 1 517 077 руб. без НДС и нежилого помещения N 1.2 - 1 327 125 руб. без НДС"; принять п. 2.2 договора в редакции: "Покупатель обязуется перечислить 2 844 202 руб. без НДС на расчетный счет продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора"; п. 2.5 договора в редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных в размере 2 844 202 рубля, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями одновременно с погашением суммы основного долга", а также исключить из договора п. 2.6 и приложение к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения по адрес: ул. Чкалова, д. 34 - график погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.12.2011 (судья Фёдорова Г.А.) исковые требования удовлетворены.

Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2012 суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению настоящего дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский дом".

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 (судьи Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены. Пункт 2.1 указанного договора купли-продажи нежилых помещений принят в редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 2 844 202 руб. без НДС, в том числе нежилого помещения N 10 - 1 517 077 руб. без НДС и нежилого помещения N 1.2 - 1 327 125 рублей без НДС";

пункт 2.2. договора принят в редакции "Покупатель обязуется перечислить 2 844 202 руб. без НДС на расчетный счет продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора";

пункт 2.5 договора принят в редакции: "В соответствии с п. 3 ст. 5 Закона на сумму денежных в размере 2 844 202 руб. по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно одновременно с погашением суммы основного долга";

пункт 2.6. из договора исключен;

приложение к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу ул. Чкалова, д. 34 - "График погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов" - исключено.

В кассационной жалобе комитет просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судами п. 1 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также неполное выяснение обстоятельств имеющих значение для рассмотрения спора, а также несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. По мнению заявителя, суд апелляционной инстанции необоснованно определил выкупную стоимость нежилых помещений на оснований экспертного заключения от 16.12.2011 N 559-ОЦ-11, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" (далее - общество "Оренбург-Оценка"), без проведения экспертизы о достоверности рыночной стоимости выкупаемого имущества, установленной отчетами, представленными ответчиком и истцом. Комитет считает, что оспаривание выкупной стоимости испрашиваемых нежилых помещений подлежит путем оспаривания решения об условиях приватизации арендуемого имущества (постановление администрации г. Оренбурга от 15.07.2011 N 4842-п), которым установлена данная цена. Заявитель считает, что при подписании договора купли-продажи с протоколом разногласий у общества "Торговый дом "Арсенал" не было возражений по п. 2.6 договора и приложения к нему (график погашения суммы). По мнению заявителя, удовлетворяя требования истца, суд апелляционной инстанции должен был указать иной размер, порядок и сроки оплаты основного долга и процентов. Кроме того, ответчик считает, что начисление процентов на всю выкупную стоимость не противоречит п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

В отзыве на кассационную жалобу общество "Центр оценки "Оренбургский дом" поддерживает доводы заявителя кассационной жалобы, считает их обоснованными, просит отменить судебные акты.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Торговый дом "Арсенал" возражает против изложенных в ней доводов, считает их необоснованными, просит оставить в силе постановление суда апелляционной инстанции.

Как установлено судами, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-10504/2010 признано преимущественное право общества "Торговый дом "Арсенал" на приобретение арендуемых нежилых встроенных помещений: N 10 общей площадью 122,4 кв. м (подвал) и N 1.2 общей площадью 101,9 кв. м (подвал), расположенных по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 34.

Комитет направил истцу проект договора купли-продажи указанных помещений, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 5 737 949 руб.

Указанная цена определена на основании отчета об оценке от 04.05.2011 N 290/52-56-10ю, подготовленного обществом "Центр оценки "Оренбургский дом".

Общество "Торговый дом "Арсенал", не согласившись с п. 2.1, 2.2, 2.5 договора подписало его с протоколом разногласий в части цены договора.

Не согласившись с предлагаемой комитетом редакцией договора в части цены продажи объекта, полагая ее завышенной, общество "Торговый дом "Арсенал" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу п. 4 ст. 421 и ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Общество "Торговый дом "Арсенал" имеет преимущественное право на выкуп арендуемых помещений, соответствует критериям, установленным Законом N 159-ФЗ, что установлено вступившим в законную силу решением суда по делу N А47-10504/2010, спора между сторонами на этот счет не имеется.

Судом апелляционной инстанции при рассмотрении спора сделан вывод о том, что заявленные предпринимателем требования по существу направлены на заключение договора купли-продажи арендуемого имущества с определением иной выкупной цены, что свидетельствует о наличии между сторонами преддоговорного спора в части размера выкупной цены помещения.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона N 135-ФЗ).

В силу ст. 12 указанного Закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами гл. 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив заключение общества "Центр оценки "Оренбургский дом" от 04.05.2011 N 290/52-56-10ю по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что величина рыночной стоимости недвижимого имущества определена в указанном отчете, в отношении помещений N 10 и N 1.2 как единого помещения неправомерно, поскольку это может повлиять на выбор объектов-аналогов оцениваемого имущества в рамках сравнительного подхода к оценке, что влияет на достоверность результата произведенной оценки и противоречит п. 19, п. 22 Федерального стандарта оценки N 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256).

При этом судом апелляционной инстанции установлено, что данные помещения учтены как самостоятельные объекты недвижимости, являются самостоятельными по технически характеристикам, имеют самостоятельное функциональное назначение и самостоятельные входы-выходы из помещения, состоят из ряда отдельных комнат и в отношении указанных объектов зарегистрировано право собственности как на самостоятельные помещения, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 22.07.2010 и от 27.09.2010.

В целях определения выкупной цены спорных нежилых помещений судом перовой инстанции на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу "Оренбург-Оценка".

Установив, что согласно экспертному заключению от 16.12.2011 N 559-ОЦ-11, рыночная стоимость нежилого помещения N 10 общей площадью 122,4 кв. м (подвал), расположенного по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 34 составляет 1 517 077 рублей без НДС; нежилого помещения N 1.2 общей площадью 101,9 кв. м (подвал), расположенного по указанному адресу, составляет 1 327 125 руб. без НДС, суд апелляционной инстанции обоснованно определил цену выкупаемого имущества в размере соответствующем названному отчету об оценке.

Возражений относительно размера выкупной стоимости испрашиваемого имущества, определенного представленным отчетом, либо доказательств, свидетельствующих о его недостоверности, комитетом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Исследовав условия п. 2.6 договора, изложенного в редакции предлагаемой комитетом, и соответствующего ему графика платежей, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что размер процентов за пользование денежными средствами определен комитетом исходя из общей суммы основного долга без учета ее частичного погашения в процессе исполнения обязательства (данное требование рассмотрено судами согласно заявлению истца (т.3 л.д. 92), что не противоречит положениям ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом положений ст. 809, 823 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ суд сделал правильный вывод о том, что предложенный комитетом порядок уплаты процентов не соответствует закону, ввиду чего требование об исключении п. 2.6. договора и соответствующего ему графика платежей заявлено обоснованно. При этом судом правомерно указано, что с учетом иной выкупной стоимости, которая определена судом, а также в соответствии с условиями п.2.3 и 2.4 договора, которые сторонами не оспариваются, возможно определить график погашения основного долга и процентов.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.

Довод заявителя о том, что оспаривание выкупной стоимости испрашиваемых нежилых помещений подлежит путем оспаривания решения об условиях приватизации арендуемого имущества, которым установлена данная цена, подлежит отклонению, как основанный на неверном толковании положений Закона N 159-ФЗ.

С учетом того, что при рассмотрении настоящего спора судом апелляционной инстанции дана оценка недостоверности отчета оценки помещений, произведенного обществом "Центр Оценки "Оренбургский дом" в качестве единого объекта, довод комитета о том, что выкупная стоимость испрашиваемых нежилых помещений определена судом апелляционной инстанции без проведения экспертизы о достоверности определенной указанным отчетом рыночной стоимости, является несостоятельным и противоречит установленным судом обстоятельствам дела.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом апелляционной инстанции норм права, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2012 по делу N А47-8367/2011 Арбитражного суда Оренбургской области оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Э.М. Маликова

Судьи

Е.А. Платонова Т.В. Сулейменова