Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2012 г. N 18АП-1410/12

г. Челябинск

22 марта 2012 г.

Дело N А47-8367/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 марта 2012 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Ермолаевой Л.П.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Улесовой М.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело N А47-8367/2011 по иску общества с ограниченной ответственности "Торговый дом "Арсенал" к Комитету по управлению имуществом г. Оренбурга о согласовании условий договора.

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Арсенал" - Нейфельд В.А. (доверенность от 18.10.2011).

общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Оренбургский дом" - Соболь А.Л. (директор).

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Арсенал" (далее - ООО "Торговый дом "Арсенал", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга (далее - Комитет, ответчик) о разрешении разногласий, возникших при заключении между ООО "Торговый дом "Арсенал" и Комитетом договора купли-продажи в отношении нежилого помещения N 10, назначение: нежилое, общая площадь 122,4 кв.м., подвал, и нежилого помещения N 1.2, назначение: нежилое, общая площадь 101,9 кв.м., подвал, расположенных в г.Оренбурге по адресу: ул. Чкалова, 34. Истец просил изложить:

Пункт 2.1 договора в редакции: "Цена приобретения имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 2 844 202 рубля без НДС, в том числе нежилого помещения N 10: 1 517 077 рублей без НДС и нежилого помещения N 1.2: 1 327 125 рублей без НДС";

Пункт 2.2 договора в редакции: "Покупатель обязуется перечислить 2 844 202 рубля без НДС на расчетный счет Продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора";

Пункт 2.5 договора в редакции: "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных в размере 2 844 202 рубля, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно равными долями, одновременно с погашением суммы основного долга".

Исключить из договора пункт 2.6.

Приложение к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения по адрес: ул.Чкалова, д. 34 - график погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов - исключить (с учётом уточнения требований, т. 3 л.д. 92).

Решением суда от 30.12.2011 исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, подвал, и нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, принят по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 2 844 202 рубля без НДС, в том числе нежилого помещения N 10 - 1 517 077 рублей без НДС и нежилого помещения N 1.2 - 1 327 125 рублей без НДС.";

Пункт 2.2. "Покупатель обязуется перечислить 2 844 202 рубля без НДС на расчётный счет Продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора.";

Пункт 2.5. "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных в размере 2 844 202 рубля по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга".

Пункт 2.6. из договора исключён.

Приложение к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу ул. Чкалова, д. 34 - "График погашения суммы основного долга, по уплате, которой предоставлена рассрочка и начисленных процентов" - исключён (т. 3 л.д. 100-103).

Определением от 27.02.2012 Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд перешёл к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, для рассмотрения дела в суде первой инстанции в силу следующего.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-10504/2010 признано преимущественное право ООО "Торговый дом "Арсенал" на приобретение арендуемых нежилых встроенных помещений: N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, подвал, и нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34 (т. 1 л.д. 36-43).

Комитет направил истцу проект договора купли-продажи указанных помещений, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 5737949 руб. (т. 1 л.д. 30-32).

ООО "Торговый дом "Арсенал", не согласившись с пунктами 2.1., 2.2., 2.5. договора, подписало его с протоколом разногласий в части цены договора. Истец, в частности, не согласился с рыночной стоимостью помещений, определённых отчётом N 290/52-56-10ю от 04.05.2011, подготовленным ООО "Центр оценки "Оренбургский дом" по заказу Комитета (т. 2 л.д. 12).

Разногласия между сторонами не были урегулированы, что явилось поводом для обращения истца в суд.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суд первой инстанции определил цену выкупа имущества на основании проведённой судебной экспертизы о рыночной стоимости имущества.

Апелляционная коллегия полагает, что, принимая во внимание результаты проведённой в рамках рассмотрения дела судебной экспертизы, суд по существу дал оценку отчету N 290/52-56-10ю от 04.05.2011, выполненному ООО "Центр оценки "Оренбургский дом", как недостоверному, ввиду чего суд первой инстанции сделал вывод о правах и обязанностях указанного лица.

Суд апелляционной инстанции при этом руководствуется следующим.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно п. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что в целях реализации преимущественного права арендатора на приватизацию арендуемого недвижимого имущества истец обратился в Комитет с соответствующим заявлением.

Комитет направил истцу проект договора купли-продажи указанных помещений, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 5737949 руб., и определена на основании отчёта N 290/52-56-10ю от 04.05.2011, подготовленного ООО "Центр оценки "Оренбургский дом" по заявке Комитета.

Заявитель, не согласившись с установленной ценой объекта, обратился к обществу с ограниченной ответственностью "Оренбургская региональная оценочная компания", которым был составлен отчет N 037/2-22/11-о об оценке рыночной стоимости имущества в размере 1 767 718 руб. (т. 1 л.д. 49).

Не получив положительного ответчика на заявление о заключении договора купли-продажи по цене, определённой в отчете истца, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки, и исходя из требований статьи 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, данными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Информационном письме N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно п. 2 названного Информационного письма, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (ст. 51 АПК РФ).

Таким образом, для установления величины рыночной стоимости муниципального имущества, отчуждаемого в порядке Закона N 159-ФЗ, с целью урегулирования преддоговорного спора, установлен специальный порядок путём оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта в порядке ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу указанного, разрешение вопроса о достоверности оценки, произведённой ООО "Центр оценки "Оренбургский дом" означает принятие судебного акта о правах и обязанностях указанного лица, что невозможно без привлечения его к участию в деле.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение суда первой инстанции принято о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле лица, - ООО "Центр оценки "Оренбургский дом".

Определением от 27.02.2012 дело назначено к рассмотрению в судебном заседании на 19.03.2012, ООО "Центр оценки "Оренбургский дом" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.

С учетом мнения истца и третьего лица и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме, пояснив, что оснований для заключения договора купли-продажи на основании отчёта в оценке, выполненного ООО "Центр оценки "Оренбургский дом", не имеется, поскольку приватизируемые помещения были оценены как единое помещение, а не как два самостоятельных.

Представитель третьего лица высказал возражения относительно принятого судом первой инстанции решения, полагая, что судебный акт принят о его правах и обязанностях. По существу иска пояснил, что, по его мнению, приватизируемые помещения технически обладают признаками самостоятельных объектов, ввиду чего подлежали оценке по отдельности, между тем представленный в материалы дела отчёт выполнен в соответствии с договором, заключенным оценщиком с Комитетом.

При рассмотрении дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дела в суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции установил следующие фактические обстоятельства.

Решением арбитражного суда Оренбургской области по делу N А47-1050/2010 признано преимущественное право ООО "Торговый дом "Арсенал" на приобретение арендуемых нежилых встроенных помещений: N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, этаж подвал, и нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34 (т. 1 л.д. 36).

Комитет по управлению имуществом города Оренбурга направил истцу проект договора купли-продажи указанных помещений, согласно которому цена выкупаемого имущества составила 5 737 949 руб. (т. 1 л.д. 30).

Цена определена на основании отчёта об оценке N 290/52-56-10ю от 04.05.2011 г.., подготовленного ООО "Центр оценки "Оренбургский дом" (т. 2 л.д. 12).

ООО "Торговый дом "Арсенал", не согласившись с пунктами 2.1., 2.2., 2.5. договора подписало его с протоколом разногласий в части цены договора (т. 1 л.д. 32, 35).

Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, были переданы на разрешение суда.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза.

Согласно экспертному заключению N 559-ОЦ-11 от 16.12.2011, выполненному общество с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" (т. 2 л.д. 97), рыночная стоимость:

- помещения N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, составляет 1 517 077 рублей без НДС;

- нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, составляет - 1 327 125 руб. без НДС.

Исследовав представленные по делу письменные доказательства, изучив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что требования истца подлежат удовлетворению.

Согласно п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

По смыслу указанных норм, разрешение преддоговорного спора в судебном порядке возможно в том случае, если заключение договора является обязательным для одной из сторон.

В рассматриваемом случае Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие ст. 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

Наличие у общества преимущественного права на приватизацию помещения N 10 и помещения N 1.2 установлено вступившим в законную силу решением суда по делу NА47-10504/2010 (т. 1 л.д. 36).

Из искового заявления и протокола разногласий усматривается, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и порядка начисления процентов за пользование денежными средствами при согласованной сторонами рассрочке платежа.

В силу ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ, орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что Комитет указанные обязанности исполнил, в силу чего оснований для повторного понуждения органа местного самоуправления к совершению действий, предусмотренных ст. 9 Закона N 159-ФЗ, не имеется.

То обстоятельство, что при заключении договора на оценку Комитетом был неверно определён объект оценки, и помещения N 10 и N 1.2 были оценены как единый объект, не свидетельствует о нарушении ст. 8 и ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и учитывая, что Комитетом был направлен истцу проект договора с указанием цены, определённой на основании отчёта об оценке, выполненного по заказу ответчика, апелляционный суд полагает, что рассматриваемый спор подлежит рассмотрению в порядке ст.ст. 445-446 ГК РФ, и истец обратился в суд с надлежащим способом защиты об урегулировании преддоговорного спора.

Согласно ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Согласно п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Из материалов настоящего дела усматривается, и не отрицается сторонами, что величина рыночной стоимости недвижимого имущества определена в отчёте, выполненном ООО "Центр Оценки "Оренбургский дом", в отношении помещений N 10 и N 1.2 как единого помещения.

Между тем указанное обстоятельство нельзя признать правомерным.

Так, из материалов дела усматривается, что названные помещения учтены как самостоятельные объекты недвижимости, являются самостоятельными по технически характеристикам, имеют самостоятельное функциональное назначение и самостоятельные входы-выходы из помещения, состоят из ряда отдельных комнат (кадастровый паспорт, т. 1 л.д. 84, 121).

В отношении указанных объектов зарегистрировано право собственности как на самостоятельные помещения (т. 2 л.д. 66, 67).

Данные объекты также являлись самостоятельными объектами договора аренды, заключенного с Комитетом (т. 1 л.д. 78).

Необходимость оценки данных помещений как самостоятельных объектов подтвердил в суде апелляционной инстанции представитель оценщика - третьего лица по делу (аудиопротокол судебного заседания 19.03.2012).

При таких обстоятельствах определение рыночной стоимости указанных помещений путём их оценки как единого помещения противоречит п. 19, п. 22 Федерального стандарта оценки N 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256), поскольку может повлиять на выбор объектов-аналогов оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода к оценке, что в свою очередь может повлиять на достоверность результатов проведённой оценки.

С учётом изложенного, у суда не имеется оснований принимать в качестве рекомендуемой для цели совершения сделки купли-продажи цены, определённой в указанном отчёте.

В силу абз. 2 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно результатам судебной экспертизы, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" (т. 2 л.д. 97), рыночная стоимость:

- помещения N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, составляет 1 517 077 рублей без НДС;

- нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, составляет - 1 327 125 руб. без НДС.

Оснований для критической оценки указанных выводов эксперта у суда не имеется, ответчиком соответствующих возражений не заявлено.

При таких обстоятельствах цена выкупаемого имущества подлежит согласованию в размере, указанном в отчёте об оценке, выполненной обществом с ограниченной ответственностью "Оренбург-Оценка" (т. 2 л.д. 97).

Удовлетворяя исковые требования в части исключения из договора п. 2.6. и графика погашения в рассрочку основного долга и уплаты процентов, суд руководствуется следующим.

Из названного пункта договора и соответствующего ему графика платежей усматривается, что размер процентов за пользование денежными средствами определён Комитетом, исходя из общей суммы основного долга, без учёта её частичного погашения в процессе исполнения обязательства.

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В силу п. 1 ст. 823 ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм или других вещей, определяемых родовыми признаками, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде аванса, предварительной оплаты, отсрочки и рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческий кредит), если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в соответствии со ст. 823 Кодекса к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязательства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты.

Если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства, к коммерческому кредиту применяются нормы о договоре займа (п. 2 ст. 823 Кодекса).

Проценты, взимаемые за пользование коммерческим кредитом (в том числе суммами аванса, предварительной оплаты), являются платой за пользование денежными средствами. При отсутствии в законе или договоре условий о размере и порядке уплаты процентов за пользование коммерческим кредитом судам следует руководствоваться нормами ст. 809 Кодекса.

По смыслу указанных норм и разъяснений, рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ - процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка.

Таким образом, предложенный Комитетом порядок уплаты процентов не соответствует нормам ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, ст.ст. 809, 823 ГК РФ, ввиду чего требование об исключении п. 2.6. договора и соответствующего ему графика платежей подлежит удовлетворению.

Довод Комитета о том, что условие о размере, сроках и порядке оплаты при предоставлении рассрочки платежа является существенным условием договора купли-продажи, ввиду чего исключение судом указанных условий договора при отсутствии иного графика противоречит п. 1 ст. 489 ГК РФ и п. 2 ст. 32 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", подлежат отклонению, поскольку при рассмотрении настоящего спора судом определена иная стоимость выкупаемого имущества, что повлечёт несоответствие указанного в договоре купли-продажи графика платежей. Между тем, сделанные судом по настоящему делу выводы о порядке определения размера процентов, определённая в ходе рассмотрения дела величина рыночной стоимости имущества, императивный характер нормы ч. 3 ст. 5 Закона N 159-ФЗ, а также содержание пунктов 2.3. и 2.4. договора, которые сторонами не оспариваются, позволяют сторонами самостоятельно произвести расчёт ежемесячных платежей за выкупаемое имущество.

По тем же основаниям подлежит отклонению довод ответчика о том, что разногласия по п. 2.6. договора и графику платежей не были заявлены истцом в протоколе разногласий, в силу чего он не вправе передавать их на разрешение суда. С учётом приведённых мотивов отказ в удовлетворении иска в части обязания исключить п. 2.6. договора и график платежей при определении судом иной величины рыночной стоимости имущества повлечёт несоответствие условий договора, что будет свидетельствовать о несогласованности существенных условий договора и его незаключенности. Между тем указанное обстоятельство по смыслу ст. 445-446 ГК РФ и ч. 1 ст. 4 АПК РФ не отвечает целям разрешения спора об урегулировании преддоговорных разногласий.

С учётом изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объёме.

Решение суда подлежит отмене на основании ч. 6.1. ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.12.2011 по делу N А47-8367/2011 отменить.

Договор купли-продажи арендованного нежилого помещения N 10, назначение - нежилое, общей площадью 122,4 кв.м, этаж подвал, и нежилого помещения N 1.2, назначение - нежилое, общей площадью 101,9 кв.м, этаж подвал, расположенных по адресу: г.Оренбург, ул.Чкалова, 34, принять по спорным пунктам в следующей редакции:

Пункт 2.1. "Цена приобретения имущества, указанного в п.1.1. настоящего договора составляет 2 844 202 (два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи двести два) рубля без НДС, в том числе нежилого помещения N 10 - 1 517 077 (один миллион пятьсот семнадцать тысяч семьдесят семь) рублей без НДС и нежилого помещения N 1.2 - 1 327 125 (Один миллион триста двадцать семь тысяч сто двадцать пять) рублей без НДС."

Пункт 2.2. "Покупатель обязуется перечислить 2 844 202 (два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи двести два) рубля без НДС на расчётный счет Продавца, указанный в п. 6.1 настоящего договора.";

Пункт 2.5. "В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Закона на сумму денежных в размере 2 844 202 (два миллиона восемьсот сорок четыре тысячи двести два) рубля по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества в размере 2,75% годовых. Начисленные проценты оплачиваются ежемесячно, одновременно с погашением суммы основного долга".

Пункт 2.6. из договора исключить.

Приложение к договору купли-продажи арендованного нежилого помещения по адресу г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 34 - "График погашения суммы основного долга, по уплате которой предоставлена рассрочка, и начисленных процентов" - исключить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Оренбурга в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Арсенал" судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 4000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

И.Ю. Соколова Л.П. Ермолаева