Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20 июня 2012 г. N Ф09-4406/12 по делу N А60-32599/2011

Екатеринбург

20 июня 2012 г.

Дело N А60-32599/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 июня 2012 г.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Сулейменовой Т.В.,

судей Столярова А.А., Маликовой Э.М.

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" (ИНН 6660000791, ОГРН 1026604950129; далее - общество "Поинт и К") и общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" (ИНН 6670297823, ОГРН 1106670018278; далее - общество "ИнвестСтрой") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2011 по делу N А60-32599/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Поинт и К" - Васимова Ю.Р. (доверенность от 12.07.2011), Иванова Е.А. (доверенность от 13.09.2011).

Общество "Поинт и К" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации города Екатеринбурга (далее - администрация) о признании недействительной сделки по одностороннему внесению изменений в договор аренды земельного участка от 22.05.2006 N 3-775, оформленной перерасчетом арендной платы на 2008 год от 18.08.2009, расчетом арендной платы на 2009 год от 17.03.2011, расчетом арендной платы на 2010 год от 31.03.2011, в части применения повышающего коэффициента в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка, расчетом арендной платы на 2011 год от 31.03.2011, в части применения повышающего коэффициента в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом принятого арбитражным судом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество "ИнвестСтрой".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2011 (судья Ванин П.Б.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 (судьи Зеленина Т.Л., Виноградова Л.Ф., Панькова Г.Л.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество "Поинт и К" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 167, 235, 421, 422, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", ст. 2, 16, 21 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 65, 66, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Заявитель полагает, что положения Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", устанавливающие новые правила увеличения размера арендной платы за земельные участки, не подлежат применению к отношениям сторон, возникшим до вступления в действие данного нормативного акта. По его мнению, увеличение размера арендной платы по истечении определенного времени с момента заключения договора аренды является мерой ответственности арендатора за нарушение сроков строительства. Поскольку в рассматриваемом случае обществом "Поинт и К" нарушений сроков строительства не допущено, заявитель полагает неправомерным увеличение размера арендной платы, произведенное администрацией. Заявитель также указывает на отсутствие оснований для признания договора аренды недействительным, поскольку правоотношения, связанные с предоставлением спорного земельного участка в аренду возникли до 01.10.2005 и до вступления в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации о предоставлении земельных участков в аренду под жилищное строительство только по результатам аукционов. Общество "Поинт и К" считает, что судами не принято во внимание, что строительство жилого комплекса частично завершено, помещения переданы участникам долевого строительства. По его мнению, судами принято решение о правах и об обязанностях третьих лиц, не привлеченных к участию в деле: участников долевого строительства и собственников помещений названного жилого комплекса, государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Заявитель отмечает, что судами не исследован вопрос о наличии у администрации права собственности на земельный участок, не принят во внимание факт государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на жилые и нежилые помещения в многоквартирных жилых домах, возведенных на земельном участке.

В кассационной жалобе общество "ИнвестСтрой" просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами ст. 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 4, 15, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на отсутствие у истца заинтересованности в оспаривании названного договора аренды. Общество "ИнвестСтрой" считает необходимым привлечь к участию в деле лиц, в отношении которых судами принято решение об их правах и обязанностях: участников долевого строительства и собственников помещений названного жилого комплекса, государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как установлено судами, распоряжением главы города Екатеринбурга от 13.10.2005 утвержден проект границ и акт о выборе земельного участка площадью 38910 кв. м, расположенного в г. Екатеринбурге по ул. Соболева-Парковой. На указанном земельном участке обществу "Поинт и К" предварительно согласовано место размещения объекта - многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

Постановлением главы города Екатеринбурга от 12.05.2006 N 1413-р указанный земельный участок, кадастровый номер 66:41:0306055:0030, предоставлен обществу "Поинт и К" в аренду на три года для строительства многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

Администрацией (арендодатель) и обществом "Поинт и К" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 22.05.2006 N 3-775, согласно которому арендодатель передал арендатору на условиях аренды сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 66:41:0306055:0030 площадью 38100 кв. м, расположенный по ул. Соболева-Парковая в г. Екатеринбурге, для строительства и дальнейшей эксплуатации многофункционального высотного жилого комплекса с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.

Общество "Поинт и К", ссылаясь на то, что при направлении расчетов арендной платы за 2008 - 2011 годы ответчиком в одностороннем порядке были изменены существенные условия названного договора аренды, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что направление ответчику расчетов и перерасчетов арендной платы, предусматривающих изменение размера арендной платы в результате применения установленных нормативными правовыми актами ставок арендной платы, не является изменением в соответствии со ст.452, п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы. Суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для оценки направленных истцу расчетов и перерасчетов как односторонних сделок по изменению условий договора аренды от 22.05.2006 N 3-775.

Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с Порядком расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в пределах и за пределами границ городов и рабочих поселков на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденным постановлением Правительства Свердловской области от 31.01.2002 (в редакции постановления от 03.04.2008 N 278-ПП), размер годовой арендной платы за земельные участки определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставки арендной платы по видам использования земель в процентах от кадастровой стоимости, площади земельного участка.

Пунктом 2.2.1 договора аренды земельного участка от 22.05.2006 N 3-775 (с учетом дополнительного соглашения от 15.06.2011 N 2) предусмотрено, что размер арендной платы определяется в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, который составляется ежегодно и является неотъемлемой частью договора. При изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования "город Екатеринбург", влияющих на определение размера арендной платы, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы (в том числе неоднократно в течение года), а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату. При этом размер арендной платы изменяется с даты вступления в действие этих нормативных правовых актов, если иное не предусмотрено данными нормативными правовыми актами. В случае проведения перерасчета арендной платы арендатор обязан оплачивать арендную плату по перерасчету, имеющему более позднюю дату составления, при этом направленный (выданный на руки) арендатору первичный расчет и предыдущий расчет аннулируются (считаются недействительными).

С учетом изложенного арендная плата по договору аренды от 22.05.2006 N 3-775 установлена не в твердой сумме, а является расчетной, подлежащей исчислению в соответствии с нормативными правовыми актами. Сторонами договора согласовано условие о размере арендной платы, определяющее способ ее расчета.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что направление ответчику расчетов и перерасчетов арендной платы, предусматривающих изменение размера арендной платы в результате применения установленных нормативными правовыми актами ставок арендной платы, не является изменением в соответствии со ст.452, п.3 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для оценки направленных истцу расчетов и перерасчетов как односторонних сделок по изменению условий договора аренды от 22.05.2006 N 3-775.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что вывод судов о ничтожности договора аренды нарушает права участников долевого строительства и собственников помещений многоквартирных жилых домов, затрагивает права государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, отклоняется исходя из следующего.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

С учетом изложенного выводы судов о ничтожности договора аренды от 22.05.2006 N 3-775, содержащиеся в мотивировочной части обжалуемых судебных актов, не являются основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, принимая во внимание, что договор аренды земельного участка подписан 22.05.2006, зарегистрирован 20.07.2006, исполняется по настоящее время, строительство жилого комплекса, осуществляемое с привлечением средств инвесторов, частично завершено, часть помещений передана участникам долевого строительства, с учетом предмета спора и отсутствия доводов и возражений сторон относительно недействительности указанного договора аренды, обстоятельства, на которые ссылались суды в обоснование вывода о ничтожности договора аренды земельного участка, не являются значимыми для рассмотрения настоящего спора.

Поскольку названный вывод судов не привел к принятию неправильного решения, заявленные требования по существу спора рассмотрены, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2011 по делу N А60-32599/2011 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Фирма "Поинт и К" и общества с ограниченной ответственностью "ИнвестСтрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.В. Сулейменова

Судьи

А.А. Столяров Э.М. Маликова